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产业调研清单就像中医开出的药方，需要注意的是一要开对药方，二要抓对药，三要抓好药。调研人员不能乱列产业调研清单，要选取具有代表性的调研对象进行调研。集团策划部提出三定：一定产业，二定产品，三定服务。行业内的知名机构提出产业定位、行业定位、企业定位、产品定位、配套定位、服务定位、招商定位、运营定位八个定位，对产业定位咨询具有一定的借鉴意义。
产业定位调研清单包括城市发展相关资料、产业现状相关资料、产业发展趋势相关资料三个部分。此部分内容在第二章第一节已做过详细介绍，此处不再赘述。
行业是产业形成的基础，没有行业就无法构建产业，要将产业发展壮大必须要以行业作为支撑，而行业需要进行优化组合才能够促进产业的发展，两者相辅相成、密不可分。行业定位是基于产业定位的行业细分。如果说产业定位是项目的“航标”，行业定位就是项目的路线。
行业筛选定位方法首先根据国民经济行业分类与代码（GB/T4754-2017）找出定位产业所涵盖的行业，然后对目标行业进行由宏观到微观的分析。宏观评估可以用行业筛选评估表予以体现。
行业筛选评估表如表3-1所示。
表3-1 行业筛选评估表
从表3-1中我们可以看到行业发展政策分析需要考虑以下因素：
（1）筛选行业要符合国家的政策方针。
（2）在符合国家政策方针的前提下，筛选行业还必须符合地方政府的发展规划要求，能够很好地融入区域经济。
（3）通过分析行业区域发展现状，考察行业落地条件。所有定位都是为了行业能够顺利落地运营，所以要对行业落地条件进行分析，行业落地条件包括以下两个方面：
①区位条件，比如位置、交通、社会、经济、科技、管理、政策、文化、教育、休闲配套，等等；
②园区条件，比如生产/办公产品、园区配套、园区行业构成、园区服务、行业在产业链中所处的环节，等等。
企业需要通过研究分析市场资料确定自己在行业中的地位，而市场资料包括两个方面，即需求市场资料和竞争市场资料。
需求市场资料是指项目所在区域的企业资料，所需资料主要分为两种：一种是宏观资料；另一种是微观资料。
需求市场资料如表3-2所示。
表3-2 需求市场资料
竞争市场资料是指项目所处区域同类的产业地产竞争项目资料，这些项目往往会分流到部分目标企业。
竞争市场资料如表3-3所示。
表3-3 竞争市场资料
产品定位是项目规划设计的基础，直接关系到项目的施工建设与招商，因此也是定位的核心部分。这一部分需要收集的材料涉及项目地块基础数据，比如用地面积、区位、规划图、红线图、蓝线图、标高等资料。
以下两个方面可以作为产品设计的依据：
（1）以客户需求为设计依据，比如生产与办公面积及其配比，层高、荷载、货梯与楼面荷载，装卸货平台。
（2）以政策要求为设计依据，比如规模要求，占地面积、总建筑面积和单体面积的要求，产品的形态要求（比如独栋、标准厂房、单层厂房、研发楼）。
注：产品设计依据有相关的标准和规定，比如《厂房建筑模数协调标准（GB/T50006-2010）》规定，全国各地对标准厂房的占地面积与总建筑面积做出明确要求，对标准厂房规划设计也有相关要求。
详见第四章“蓝图 如何从产业定位向产品设计华丽蜕变”的详细内容介绍。此处不做赘述。
一个成功的产业地产项目为入驻企业提供的不仅是一个生产、办公的建筑空间，更大程度上为企业提供的是一个生态圈。入驻企业处于这个生态圈中，可以正常地生产、经营和运作，可以方便地找到合适的人才，便利地享受园区优惠政策，降低企业运营成本。项目配套包括基础设施配套、服务设施配套两类。
基础设施配套是企业生产的基本要素，对于项目用地来说，集团要求项目平台公司至少对土地进行一级整理，做到“五通一平”，甚至“九通一平”。集团还要求园区的道路物流组织配套（横向和竖向设计）、道路宽度必须满足生产运输物流车辆的通行条件。此外，雨水管网、污水处理厂、通信设施、供气设施、供电设施及供水设施（包括消防、办公和生活用水设施）也必须达标。
服务设施配套是指除企业生产和办公的空间外，产业地产项目为入驻企业提供的生产与生活服务空间，各地政府部门关于标准厂房的相关文件中会对园区的配套占地占比和配套建筑面积占比做出规定，比如湖南省长沙市配套占地占比≤10%。
服务设施配套调研包括以下内容：
1.倒班楼
（1）是否建住宿配套设施。考察项目周边5公里范围内是否有可租售的住宿配套设施，分析这些住宿配套设施是否能够满足企业的基本需求。如果周边能够提供充足的住宿配套设施，就不需要单独建倒班楼。
（2）规模定位。普通倒班楼一般按照4人/35m 2 /间进行配置。
2.员工食堂
（1）是否存在餐饮配套商户。考察项目周边500米范围内是否有餐饮配套商户，餐饮配套商户数量是否能够满足所有入园企业员工的饮食需求。
（2）规模定位。根据园区用餐人数，一般按照0.5～0.8人/m 2 的标准进行配置。
3.园区商业配套设施
考察项目周边一公里范围内是否有商业配套设施，这些商业配套设施是否能够满足员工的需求。业态有各类餐饮店、超市、银行、网吧、洗衣店、诊所、药店等。
园区服务定位调研需了解以下内容：
（1）生活服务，比如园区文化活动、通勤车。
（2）企业服务，比如物业管理服务、综合政务服务、金融服务、人力资源服务、法律服务、管理咨询服务、企业交流服务、商务统购服务，等等。
其中，最重要的需求调研是根据产业定位、行业定位、企业定位所确定的园区所在区域是否需要建设创新服务平台、技术检测平台、重点实验室、工业设计平台、智慧园区平台等。
产业地产项目招商难是行业内公认的事实。招商定位的调研内容主要包括以下几个方面：
（1）项目所在区域的招商政策有哪些？
（2）周边县市的招商政策有哪些，与项目所在区域的招商政策有什么不同？
（3）有哪些招商渠道？在长三角、京津冀、粤港澳大湾区是否有自己的招商驻点？
（4）是否有自己的招商平台？
（5）项目所在区域的招商队伍的整体素质和专业水平如何？
（6）项目所在区域举办了哪些招商活动，效果如何？
（7）项目所在区域的企业是通过什么方式招来的？
（8）外地企业对项目所在区域是否感兴趣？如果不感兴趣，原因是什么？
园区采取哪种运营模式？园区如何运营？如何实现盈利？它是EPC+O项目中的核心部分，也是EPC+O模式中的“O（运营）”部分。具体内容详见第六章“运营‘四链一圈’，打造园区企业成长生态圈”，此处不做赘述。