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房地产是最为敏感、最受关注、最为复杂、最为重大的一个问题。最为敏感是指可以预见和难以预见的风险不断增多，稍有不慎，后果无法设想；最受关注是指关注的人群规模大、成分复杂，关注持续时间长，焦点是房价，重点是政策导向；最为复杂是指房地产把政府、开发商、百姓的利益交织在一起，但协调和平衡政府、开发商、百姓利益的难度越来越大；最为重大是指房地产涉及面广，与经济、金融的关系千丝万缕，影响至深，更关乎民生，关乎经济持续增长，关乎和谐社会建设。之所以说这是一个问题，是指房地产的发展正在探索还没有答案。党的十七大报告第八部分“加快推进以改善民生为重点的社会建设”一章中提出“努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养，住有所居”五大目标，接下来的“六项措施”对应的是前四个目标，唯有“住有所居”没有具体措施，这很值得我们深思。
从改革开放30年的实践看，房地产对区域经济的拉动作用是明显的，对地方财政收入的贡献是巨大的。房地产对地方经济增长和地方财政的贡献率一般为20%～50%，有的地方高达70%。从今后看，房地产仍然是经济持续增长的重要支撑和地方财政收入的重要来源，也是加快城市化进程的重要动力。党的十七大报告指出“加快转变经济发展方式”，主要有三条路径：一是由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变；二是由主要依靠第二产业带动向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变；三是由主要依靠增加物质资源消耗向依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。这三条路径的核心是扩大国内需求特别是消费需求。国内最大的消费需求是什么？消费产业、第三产业中的支柱又是什么？我看其中很重要的方面是房地产。
从城市化进程看，中国城市化已进入加速期。2006年底中国城市化率已达到44%。按照“五普”人口统计13亿计算，44%就意味着目前中国已有非农人口5.7亿。如果按照城市化率年均增长率1%左右计算，到2020年中国城市化率将达到60%左右。按照2020年中国人口总量14.5亿计算，2020年中国的非农人口将达到8.7亿。意味着13年内中国将有3亿人口从农村户口变为城镇户口。这3亿人如何从农村户口变为城市户口？最主要的途径是2/3的农村人口也就是2亿多人，在大中城市的近郊区通过政府征用土地变成城市户口。这些失去土地的农民按平均每人3分土地计算，2亿多农民大约有多少土地？这么多土地用来干什么？最多的用途还是盖房子。可以肯定地说，房地产仍然是今后推进城市化进程的重要动力。
从城市发展趋势看，人口向大城市集聚是城市化的主流，其中流动人口是重中之重。按照目前的趋势，到2025年，将有大约10亿中国人居住在城市。届时有200多座人口超过100万人的特大城市，其中包括10个超过1000万人的超级城市。流动人口将达到或超过2.4亿人，这2.4亿人又会主要集中在大中城市，住房和就业成为他们首要的需求。流动人口将成为推动城市化进程的主要驱动力。这2.4亿流动人口的住房需求再加上2亿非农人口的住房需求，就是未来中国房地产的新增需求，也是中国城市最大的消费需求。这种消费需求必将拉动房地产业成为未来中国经济持续增长的重要支柱。
特别要强调的是，回归房地产价值，必须尊重城市发展规律。要以科学、理性的态度深化对房地产发展阶段性特征的再认识，正确处理好以下几个关系。
宏观调控和市场调节的关系。历次宏观调控，首当其冲的是房地产，影响最大的也当属房地产。房地产是一个相当特殊的经济产物，这种特殊性主要表现为投资中有消费，消费中有投资。因此，哪些需要宏观调控，哪些需要市场调节，都需要我们用科学、理性、正确的态度去认识。比如房子的面积是70平方米还是90平方米，我看这是市场行为，完全是消费需求决定的，是市场调节的结果，不需要宏观调控，更不需要出台什么“70/90政策”来调节，因为即使是70平方米，低收入者甚至中低收入者也买不起；相反，政府土地出让金的10%是否用于建廉租房，开发商是否具有35%的自有资金，倒需要宏观调控一下。重要的是，宏观调控惯用的金融政策和财政政策，更要考虑政府公共财政用多少资金建廉租房，金融政策能否为老百姓提供更大比例更长期限的购房贷款等。
收入与房价的关系。房价是大家非常关注的焦点。实际上，房价高低是市场行为。市场是由消费决定的，消费是由需求决定的，而需求又是多层次、多样性、多元化的。也就是说，房价的高低是由多层次、多样性、多元化的收入结构决定的。因此，科学看待房价重要的是看房价收入比。从收入结构和购买力状况看，高收入者、中等收入者和低收入者对房价的敏感度是不同的。因为高收入者无论房价多高，他们也能买得起；而对于低收入者，无论房价多低，他们也买不起。因此，高收入者让市场来调节，低收入者必须由政府来负责。对于中等收入者，则需要政府通过宏观调控政策来解决。一方面应当千方百计提高中等收入者的比例，想方设法增加他们的收入；另一方面在金融政策特别是在房贷政策上应重点考虑，也就是房贷政策能不能降低首付、降低利息、延长还贷期限等，总之是让这些中等收入的人群能够贷得起款、买得起房、还得起款。如果天天出台很多政策，天天喊宏观调控，中等收入者还是买不起房，那出台的政策还有什么用呢？
经济增长和改善民生的关系。房地产是拉动投资和扩大需求的重要支柱。坚持扩大消费需求，加快转变经济发展方式，必须坚定不移地加快发展房地产。不仅要加快速度，更要为房地产企业提供良好的制度环境、政策环境和舆论环境。同时，房地产也是民生大计，关乎每一个老百姓的切身利益，特别是低收入者的直接利益。因此，政府要把解决低收入者的住房问题特别是通过廉租房建设解决低收入者住房问题纳入公共财政和公共服务的范畴。廉租房是一项国家战略，是完全的政府行为，是政府采购，不能把廉租房当成准市场行为或者半政府半市场行为。建设廉租房需要政府加大公共财政投入，公共财政投入多少是衡量一个地区和政府改善民生的重要标志。
[本文系作者2008年7月6日在“中国房地产（无锡）高峰论坛”上的主题演讲，略有删节]