下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
“十四五”是中国实现第二个百年奋斗目标的开局之五年，为满足广大人民对美好生活“住房”的需求，促进黑龙江省房地产业高质量、平稳健康可持续发展，应采取以下对策建议。
收入不同的群体对于住房的需求也不相同，因此建立与之相对应的住房供给多元化体制机制是满足各类群体多元化需求的根本途径。完善多元化住房供给体制机制，首先是做好顶层设计。一方面需要对市场需求进行深入的调查研究。黑龙江省各市县区经济发展相对不平衡，房地产市场上的需求情况差别较大。因此，应当对各地区的住房需求进行深入调查研究，根据研究结果规划各类住房占比。另一方面应根据住房需求科学合理地提供各类住房。制定符合经济发展规律的动态收入标准，严格申请保障性住房的审核标准，加大对违法违规获取保障性住房、廉租房等行为的处罚力度，做好监管工作。其次是积极引导发展租赁市场。发展租赁市场对于吸引新居民在就业地定居具有一定促进作用。新居民主要由无住房支付能力或者具有不完全住房支付能力的群体组成，他们对住房条件具有一定的需求又不具备购买住房的经济实力。发展住房租赁业是保障新居民“住有所居”、改善新居民居住条件的有效措施，也是推进新型城镇化建设的重要举措。广州市2017年就已经展开了租购同权的试点工作，黑龙江省也应当加快推进租购同权，解决非户籍人口的公共服务问题，降低外来人口的生活成本。同时增加开发租赁住房的土地供应，加大建设相应配套基础设施的力度，灵活运用闲置房产，积极支持住房租赁业的发展。最后，进一步推进供给主体多元化，开拓多种供给渠道。可以借鉴发达国家的经验。德国除了个人出租住房以外，投资商、住房合作社都可以申请补贴或无息贷款建造租赁住房。黑龙江省在发展建设租赁住房时可以借鉴德国的住房租赁模式，采取多种举措鼓励社会资本参与租赁住房和保障性住房建设。可以缩短投资回报周期，允许在楼体建设基础商业设施等，以此吸引更多的社会资本参与到住房的供给中来。
由于地理位置、气候环境和历史因素等，黑龙江省的经济发展相对缓慢，人才外流严重，尤其是资源型城市、边远城市。资源型城市、边远城市的产业大多为传统产业，产业结构较为单一，新兴接续替代产业发展慢，难以接续，经济发展乏力、人口大量外流、住房需求减少。当地政府应当采取灵活措施来解决问题。首先要明确城市的产业定位。资源型城市、边远城市要发展资本密集型与技术密集型产业相对来说较为困难，也不符合当下的客观需要。目前最适合发展吸纳就业人口较多的劳动密集型产业。尤其是在疫情影响下，失业人口增多，急需更多的就业岗位。所以，资源型城市、边远城市应该把目光聚焦于劳动密集型产业。其次要合理利用闲置房产。政府可以低价购买或租赁闲置房产，将其作为新型城镇化的资本，低价出售给外来务工人员。以较低的房地产价格为立足点，吸引更多农民工、大中专学生、专业技术人才等到本地落户，促进就近城镇化发展。实现以产聚人，以人兴城。最后要整合闲置房产资源，充分利用当地生态环境好、空气新鲜、山水秀丽等资源禀赋，大力发展旅游业、健康养老产业、休闲度假产业等，发展特色经济。经济发展了，就业机会增多，人口自然回流，进而实现产兴、人旺、城壮大。
房地产业向低碳化转型，不仅是实现房地产业高质量发展的必经之路，更是当前国家战略的需要。黑龙江省房地产业向低碳化转型，一是要加强绿色发展理念的宣传。绿色环保低碳的概念也应贯穿产业链的方方面面。除了应当继续推广绿色建筑和现有建筑的节能改造工作之外，也应当对消费者加大绿色理念宣传力度，使消费者将环保节能住宅作为主要选择，并成为房地产业开发绿色产品的坚实后盾。另外，还需重视农村地区的绿色环保理念宣传工作。农民为了节约成本，往往使用廉价的高耗能材料，许多农村建筑都达不到国家建筑节能标准。二是政府可以对房企进行税费减免和补贴等。环保智能型产品的成本较高，通过政府税费减免及补贴减少企业的成本压力，促进环保节能智能型产品的开发。三是大力进行绿色环保新材料研发创新。黑龙江省可充分发挥利用哈工大、哈工程等知名高校的科研、科技创新优势，促进它们与企业融合联通，研发房地产业最需要、最适用、最普遍的环保新材料，促进房地产业向科技含量高、绿色环保、“四节”层级发展。
黑龙江省的房地产业发展已经步入了供需大致平衡的时代，加上疫情的影响，居民的住房需求也进行了相应的升级。因此，房地产业和建筑业也要随之对产品进行升级，加快房地产业的科技化进程。一是要加大对房企科技创新的政策支持，鼓励引导房地产业向高科技化转型。二是要加强新技术的深度应用，尤其是人工智能。习近平总书记指出，要发挥人工智能的“头雁”效应，加深人工智能在各个领域的应用。房地产业也应当进一步加深包括人工智能在内的新技术的应用。从建筑设计到装修营销，都应进一步加大科技含量，融入更新的科技理念和技术手段，全面提升产品的价值。
当前，黑龙江省房地产业融资渠道窄，资本市场不发达。“十三五”期间，商品房销售情况不甚乐观，现金流不足是房地产企业存在的共同问题。解决房地产企业的融资问题，开拓融资渠道，创新金融产品，需要政府和企业协同参与。一是政府可以适度放宽金融政策，为房地产企业的融资创造便利条件，促进房地产资本市场发展，缓解房企融资压力。二是企业方面可以创新营销渠道，采用线上方式进行销售或租赁闲置房产，例如开发专属App，与第三方销售平台或流量较大的主播进行合作。三是房地产企业应制定合理的融资计划并进行动态调整，采取灵活多样的融资组合，发展融资租赁或私募基金，寻求更多的融资可能，以分散融资风险。四是政府和企业可以合力打造逐步完善的信托融资体系。目前，不动产信托投资基金公开市场全球市值可达30000亿美元，依据过去20年的数据，年化收益率在11%以上。不动产信托投资基金就是将流动性较差的不动产资产或权益转化为公开上市交易的金融产品。2020年4月，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，REITs试点也正式起步。不动产投资信托基金流动性强、收益高，降低了投资门槛，可以集中中小投资者手中的闲散资金，将其用于大型房地产的融资，填补了房地产企业的资金缺口，开拓了房地产企业新的融资渠道，是解决房地产企业融资困难的重要途径。但是目前仍需要政府继续完善相关政策和法律法规。相关领域也缺乏专业人才。房地产企业可以与信托机构进行合作，共同培养专业的信托人才，以满足信托行业的发展需要，逐步完善信托融资体系。
近几年来，国家的房地产调控政策不断完善和细化，“因城施策”即为科学决策的实例，但有些地方做的还不到位，应加以强化。作为边疆大省，黑龙江省的房地产调控政策更应当因时因地制宜，针对不同地区的房地产发展状况制定不同的调控政策，进行分类指导。一是加强研究分类调控。抽调专家学者成立调查小组，对各个地区进行深入调查研究，基于实际情况和房地产业的发展规律，制定出适合该地域房地产业发展的规划。内容包括该地区房地产的总体布局，各种房地产品的比例等。二是因地因时合理调控房价。对于房价的调控也应针对不同地区的房价走势实行差异化调控，不能搞“一刀切”。既要保证房地产开发企业有一定的利润，也要保证购房者在合理价格区间内购得满意之房，促进房地产市场购销顺畅、平稳发展。三是科学供地。土地是房产开发供给的基石。疫情过后，居民购房需求或将进一步释放，省会城市哈尔滨房价可能会反弹较大，边远收缩型城镇房价可能会进一步下跌。对于涨幅较大的地区，调控应继续收紧；对于房价下跌、去化周期长的地区，可以适当削减或停止土地供应，减少房屋新开工面积，商品房的销售仍然以去库存为主。
消费观念、消费心理引导着人们的消费行为，进而影响市场的需求。因此，改变居民的消费观念、树立正确的住房消费观，对于房地产业的健康发展、推行租购并举的住房制度具有深远的意义。一是引导居民用发展的眼光看问题，一方面房地产建筑业在不断发展，住房的品质和周边环境处于不断变化发展之中，购入的住房可能很快就不再满足家庭的需求；另一方面，居民自身的收入具有很大不确定性，当下人才流动速度不断加快，未来可能遭遇的风险需要正确评估，巨额贷款买房，一旦经济波动导致房贷难还，将严重影响日常工作和生活。二是推广层层递进的购房理念。居民应该根据自己的财产状况和收入水平，合理评估自己的购房能力。从租赁住房到购买住房，从购买二手房到购买新房，从购买面积较小的简装住房到购买面积较大的精装住房，逐步过渡，而不是追求一步到位。三是有效改变“结婚必须拥有完全产权房”的传统观念。应广泛发动媒体宣讲“六个钱包购房”对家庭、家族经济生活及社会的不良影响。四是加大“租购同权”宣传及执行力度，真正做到使子女入托、入学、升学、考学等社会公共服务完全“租购同权”化，如此将极大减轻年轻人经济负担，有效促进“共有产权房”、租购并举房地产市场发展。
翟国辰、陈柏安：《公共事件影响下中国不动产发展新思路——基于美国不动产投资信托基金的分析》，《中国房地产》2020年第24期。
中国房地产企业协会：《中国房地产统计年鉴（2020）》，企业管理出版社，2020。
钟庭军：《多主体供应、多渠道保障的德国住房租赁市场》，《中国房地产》2019年第34期。