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“十三五”期间，黑龙江省房地产业总体发展较为稳健，不过依然存在一些短板制约着房地产市场的健康发展。
“十三五”期间，黑龙江省住房种类日渐多元化，保障性住房建设加快，老旧小区改造逐步完成。住房供给主体也日趋丰富。但是住房多元化供给机制仍然不够完善，主要表现在以下几个方面。第一，住房结构不合理。居民收入水平与住房消费息息相关。根据居民的收入水平，可以将住房需求主体大致分为以下三类。家庭月收入高于当地商品房每平方米平均价格的家庭，可以认为具有完全的住房支付能力。这部分家庭可以通过分期贷款或者家庭储蓄购买住房。更高收入家庭可能对住房的功能、装修、设计的要求更加多样化，会购买住房当作投资。中低收入人群具有不完全的住房支付能力，他们对住房具有一定舒适度的要求，但是不能支付完整住房的价格。完全没有住房支付能力的人群，需要满足基本生活条件的住房。收入分层导致需求分层，住房供给也应当建立起合理的分层供给体系。中低收入群体占总人口的比例较高，但是目前新建楼盘仍以中高档、大户型住房为主，忽视了中低收入群体的住房需求。第二，住房租赁市场发展缓慢。租赁市场发展缓慢的原因有很多，包括长期以来的政策、传统观念等。长期以来的政府政策对于住房租赁市场有一定的打压。住房产权与许多公共服务挂钩。租赁住房会在教育、医疗等多方面遇到限制。对于发达城市来说，利用租购不同权可以“挤走”外来务工人员，以缓解城市承载过多人口的压力。但是住房租赁市场因此遭受了很多阻碍，发展缓慢。第三，住房供给主体单一。目前，政府是保障性住房供给主体，老旧小区的改造出资也主要来源于政府。租赁住房的供给主体也主要集中在居民个人和公租房。各类住房的供给主体，来源渠道都较为单一。
黑龙江省边远地区及资源型城市等收缩型城镇存在大量住房闲置、住房利用不合理的状况。收缩型城镇经济发展缓慢，产业振兴乏力，居民可支配收入较低。同时，生活条件与住房条件较差，人口大量流失，导致住房需求下降。以鹤岗为例，房价虽然仅为每平方米2000元左右，但是依旧很难找到买家，大量住房闲置，造成了社会资源的浪费。2020年，突如其来的新冠肺炎疫情也为居民敲响了警钟。居民在消费上将更加谨慎，以增强抵御风险的能力，可能会将可支配收入用于刚性支出和储蓄。需求的进一步下降，对于这些原本就供给过剩的城镇房地产市场来说，更是雪上加霜。因此，如何处理好收缩型城镇的闲置房产，将其充分盘活，是一个必须重视的问题。
近年来，房地产开发企业开发的房地产大多是毛坯房，环保节能的精装修住宅较少。一是房屋在设计上不够科学。使用的环保节能材料和高科技材料少。因为环保节能材料和高科技材料价格相对较高，大多数企业还是采用传统建筑材料。二是精装修住宅较少。精装修住宅的风格难以满足消费者多样化的需求是房地产企业的主要顾虑，所以企业主要出售的仍然是毛坯房。但是，用户自己装修，不确定性较大。部分用户在装修时，随意设计，甚至破坏原有的房屋结构，不但会引发邻里纠纷，还会造成许多不必要的建筑浪费，甚至可能大大缩短房屋寿命，为日后的居住埋下隐患。因此，房企需要在充分考虑消费者多元需求的基础上，推出环保节能、设计合理、美观实用的精装修住宅，进一步开拓精装修住宅的市场。
黑龙江省房地产业的科技化水平目前仍需要进一步提升，应逐步实现向数字化转型。从房地产的建造、装修到营销，都应该逐步融合现代科技。当前，大数据、人工智能和5G技术等处于迅猛发展时期，应当把握住当下新基建的机遇。黑龙江省海绵城市、智慧人居、智能社区等新理念的普及率较低，新技术的应用范围也较窄。未来房地产业的发展一定是向着科技化、智能化和复合化的方向发展。此次暴发的疫情也成了房地产业转型升级的催化剂。一方面是房地产的升级。疫情使人们的需求发生变化。线上办公逐渐普及，居民居家时间更长。因此部分居民的租赁需求转变成购房需求，而且对住房的品质的要求也越来越高。需求变化势必带来市场的变化，拥有自主研发能力，率先推出高科技、高品质住房的企业一定会抢占更多的市场份额。除了推出高科技住房产品、打造智慧人居之外，新技术也应当运用到房企的日常管理运营中，实现全面的数字化转型。此次疫情也加快了企业的运营和服务向数字化转型的过程，人们大都居家办公生活，线上购物发展迅速，许多房企也开发了线上运营新模式。房地产企业应该加快科技创新的步伐，加大研发力度，投身新一轮的科技热潮，带动产业整体的转型升级。
房地产业具有建设经营周期长、耗资大、中间涉及的环节多等特性。从获取土地、房屋设计、施工建设到售房交付，每一个环节都必须获得大量的资金支持，属于典型的资本密集型产业。一旦某个环节的资金供应不到位，后续的几个环节便可能陷入停滞。所以融资无异于房地产业的支柱。目前黑龙江省房地产企业的融资主要来源于两方面，一方面是房屋销售资金的回笼，另一方面是银行信贷。部分大型房地产业依靠债券进行融资，少数企业通过民间渠道进行融资。目前很多房地产企业面临融资难题，除了疫情导致销售资金回笼不畅之外，房地产资本市场不够活跃也是一大诱因。原因有以下几点。其一，房地产融资周期长，且数额庞大。从投资者的角度看，周期长、回报慢的投资产品并不是很好的选择。而且数额庞大也将很多中小投资者拒之门外。其二，融资渠道单一。中小型房地产业的融资渠道目前还是集中于银行信贷。其他各类融资渠道受阻较大。股权融资要求企业具有一定的规模和利润，政策要求较为严格。债券融资市场性不强，投资者购买意愿较弱。房地产企业发行的债券只能在二级市场上进行流通，受限颇多；在国外被广泛使用的信托融资，目前在我国也没有建立起相应的、较为完善的体系，政府没有出台针对信托行业的具体管控措施，国内也缺乏信托人才，投资者在选择信托基金时也会比较谨慎。其他融资渠道受阻，银行信贷也不容乐观。部分发达地区坏账率上升，商业银行对房地产开发企业的贷款限制变得更加严格，黑龙江省房地产企业受到波及。除去部分在商业银行总行可贷款名录上的房地产企业，其他房地产企业基本上无法从商业银行渠道获得贷款。其三，受国家政策影响较大。房地产业作为国民经济支柱产业，受国家政策管控影响较大。受疫情影响，短期内政府可能会适当放宽土地政策以缓解房企的资金压力。但是长期来看，为抑制房价的上涨，融资政策依然会继续收紧，房地产企业的融资壁垒会持续加深。
黑龙江省内各个地区房地产市场运行情况差异较大，区域分化明显。总体上看，省会哈尔滨市房地产的施工、竣工和销售面积占全省的50%以上，但哈尔滨市内各区的发展状况也差异较大。据统计，2015年，哈尔滨市区的住房库存占全市库存的90%以上。针对省内各地区差异较大的现实，房地产的调控政策也应当进一步细化。可以鼓励各级地方政府进一步细化房地产宏观调控政策，结合当地的具体实际情况，制定并落实不同的调控措施，使其更具有针对性。
据调研，由于传统观念根深蒂固，黑龙江省居民的住房消费心理尚不成熟，存在许多不合理的消费行为。首先是超前消费的观念。超前消费、“早买早享受”的消费主义，吸引人们拿未来收入做筹码，提前购入可能超出自己负担能力的房产。部分消费者不能量入为出，没有准确评估未来可能遇到的风险就背上了巨额房贷。其次是“重购轻租”的观念。在住房需求市场中，人们更倾向于买房而不是租房，这也是黑龙江省住房租赁市场发展较为缓慢的重要原因之一。究其原因，其一是中国传统文化的影响。中国传统文化以家庭为核心，重视安居乐业，认为“有恒产者有恒心”“有土斯有财”。其二是投资房地产可能获得超高回报率的诱惑。改革开放以来，我国经济发展迅速，由于历史原因压抑了几十年的住房需求短时间得到释放，房地产价格迅速攀升，不少人靠炒房获得巨额回报，同时因我国资本市场不发达，投资渠道少，人们将房地产作为首要保值增值产品以求躲避通货膨胀风险。其三是攀比从众心理。目前，大部分人仍倾向于拥有自己的住房，结婚需要买房，部分无意购买住房的人可能出于攀比从众心理购置房产，也有很多人为给后代遗留财产而购房或投资房地产。