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利益相关者理论又称利益主体理论，它是一个跨学科的理论，汇集了管理学、经济学、社会学、伦理学等多学科的理论成果。利益相关者是从股东衍生出来的一个概念，其理论思想最早可以追溯到 20 世纪 30 年代，其萌芽始于多德。1929 年，美国通用电气公司的一名经理在一次演讲中首先提出了“公司应对公司利益相关者负责”的观点。
1963 年，斯坦福研究院首次提出利益相关者概念。随后得到管理学、伦理学、法学和社会学等众多学科的关注。1965 年，美国学者安索夫最早将该词引入管理学界和经济学界。20 世纪 60 年代中期以后，企业除了要在日益激烈的竞争中获取竞争优势以外，还必须面对越来越多的与利益相关者有关的问题，如企业伦理问题、承担社会责任问题、环境管理问题等。1977 年，宾夕法尼亚的沃顿学院首次开设“利益相关者管理”的课程，表明利益相关者理论开始被西方学术界重视。1984 年，美国经济学家弗里曼给出了利益相关者的定义，即“利益相关者是能够影响一个组织目标的实现，或者受到一个组织实现其目标过程影响的所有个体和群体”。这一定义被称为利益相关者最经典的定义，并被广泛接受和使用。与此前传统思想中的“股东至上”的思想相比，利益相关者理论不仅是追求某些个体的利益最大化，而且是追求企业整体利益的最大化 [58] 。1985 年斯蒂格利茨正式提出了利益相关者理论的概念。1993 年克拉克森在多伦多大学建立了克拉克森伦理研究中心，将利益相关者理论大量运用于实践，利益相关者伦理管理理论的应用和发展获得了极大进步。
经过弗里曼、布莱尔、多纳德逊、米切尔、克拉克森等学者的共同努力，利益相关者理论在 20 世纪 90 年代初期成为一门完备的理论体系，并在实际应用中取得了良好的效果。米切尔和伍德曾总结了从 1963 年有关利益相关者第一个概念至今的 27 种代表性概念表述，其中弗里曼与克拉克森的表述最具代表性 [116] 。
利益相关者理论是通过各种显性契约和隐性契约规范各利益相关者的责任和义务，所有利益相关者的利益都是同等重要的，没有一个相关者的利益可以高于其他利益相关者的利益，禁止任何不当的个体自身利益最大化是利益相关者管理最根本的职责 [58] 。对于利益相关者的利益管理需要通过相关政策的制定，鼓励各个利益相关者参与其中，使得不同的公共物品和公共服务能够根据各利益相关者的需求进行调配，从而使公共物品和公共服务的提供达到最优 [61] 。
利益相关者理论已成为城市管理中的一项重要工具，如在管理领域和城市基础设施管理领域得到了较大的发展。利益相关者理论的基本出发点是企业社会责任，伦理管理是其基本要求和思想精华。利益相关者理论关注社会道德，强调社会责任，可以有效阻止或减少城镇化过程中对建筑遗产大肆拆除和破坏的行为，使城市的发展更可持续。本书将以利益相关者理论为指导，首先识别出利益相关者，并对其利益要求进行分析，通过相关保障措施使保护建筑遗产所涉及的各利益相关者的利益关系得到协调。
协调理论被广泛运用于管理学、系统学及社会学等诸多学科领域。协调，即联系、匀称，是指客观事物诸方面的配合和协调。协调指的是事物之间关系的理想状态和实现理想状态的过程，不仅各要素之间的关系和谐，而且在活动中能够减少冲突，共同发展。对立统一规律是协调论的坚定基础。协调本身包含差异、对立和矛盾，在没有对立、没有差异的物质内部，是谈不上协调的。所以协调必须以差异、对立为前提。所谓利益协调，就是在对行为主体利益分析的基础上，通盘考虑，兼顾各方，使多种利益追求和利益目标之间的矛盾得到协调，它强调的是各利益主体间利益的统一性，追求社会利益关系的均衡，但这种均衡只是一种相对状态的均衡。利益协调不可能完全消灭利益矛盾和冲突，而是使利益矛盾和冲突控制在一定范围内 [40] 。利益协调的内容包括多元化利益观念引导、利益获取行为的规范约束、与时俱进的利益调节、适度的利益补偿等 [97] 。
从本质上讲，利益协调并不是厚此薄彼，而是要互利共赢。随着时代的发展，人类社会应坚持共赢思维，从传统的“零和博弈”向共赢思维转变。如果每一个利益相关者都以互利、合作的参与方式代替单一的竞争方式，清晰地把握其利益边界和限度，就有可能建立起利益平衡关系，从而实现群体利益的“共赢”。利益协调理论提出的现实依据就是解决利益冲突的需要。作者对协调的理解也基于这几个方面。通过观念引导、法律法规及政策的约束、适度的奖罚措施等，使建筑遗产保护所涉及的各利益相关者间的利益得到协调。
博弈论作为经济学理论的一部分，在过去几十年发展得十分成功，已经成为整个社会科学的一个方法，除了经济学之外，目前在生物学、管理学、国际关系、计算机和政治学等许多学科都有广泛的应用。博弈论又称对策论、游戏理论或竞赛理论，目前学术界对博弈论的定义并没有达成统一的认识，但学者们普遍认为：博弈论是研究决策主体之间相互影响的理性决策行为，以及决策的均衡问题。博弈通常包括博弈方、策略、信息、行动、收益、均衡、结果共 7 个要素。对博弈的分类，目前学术界也没有统一的认识，学者们依据不同的标准进行了分类，如根据参与人的多少，可分为两人博弈和多人博弈；根据博弈结果的差异，可分为零和博弈、常和博弈和变和博弈；根据参与人的合作态度，可分为合作博弈和非合作博弈等。合作博弈强调的是整体理性，即整体最优；而非合作博弈则强调个人理性，认为个人决策是最优的 [117] 。
对于非合作博弈，根据参与人采取行动的先后顺序，可将其分为静态博弈和动态博弈；根据参与人信息的掌握程度，可将其分为完全信息博弈和不完全信息博弈。这两种分类可以组合成为四种不同类型的博弈，即完全信息静态博弈、完全信息动态博弈、不完全信息静态博弈、不完全信息动态博弈。对应这四种博弈的均衡概念，就是纳什均衡、子博弈精练纳什均衡、贝叶斯纳什均衡和精练贝叶斯纳什均衡，其中最重要的是纳什均衡。纳什均衡是博弈论中非常重要的概念。具体地说，一个纳什均衡就是博弈中各博弈方都不愿意单独改变策略的一个策略组合 [117] 。
公众参与制度最早出现于环境资源保护法领域。1969 年，Arnstein发表了著名的论文 ALadder of Citizen Participation 。文中她提出了一种具有 3 个层次、8 种形式的公众参与类型模式，分别是操纵——权力阶层控制市民的行为，所谓的参与完全被表面化和操纵着；引导——当市民提出自己的要求时，通常被规劝和教导用其他有利于权力阶层的方式来行事；告知——把相关的信息告诉市民；咨询——就相关问题向市民征求意见，但市民并不参与决策；安抚——对那些对决策不满意的市民采取一定程度的解释和安抚工作；合作——市民有机会参与到某一公共政策的制定和决策过程中，与权力阶层一起来工作；授权——市民代表被赋予权力、决策和制定决策过程，或是平行于政府的公共管理部门，或是组成部分；公众控制——这是一个乌托邦式的理想阶段，社会事务完全由市民组织和一些第三方的非营利组织来完成，他们的决策具有法律效应。她认为在未来的民主社会中，市民从不参与到充分参与可以分成 8 个渐进的阶段，称为公共参与阶梯理论。公共参与阶梯理论很好地把社会公众参与带入了一条理性的道路 [118] 。
公众参与作为一种现代新兴的民主形式，已成为世界各地探索发展民主的生动实践。20 世纪 90 年代，公众参与的理念传入中国，并逐步升温、兴起。在我国，公众参与的理论研究仍然非常缺乏，俞可平教授是我国较早涉足公众参与研究的学者，另外，王周户、贾西津、王锡锌、蔡定剑等人也对公众参与进行了较为深入的研究 [118-121] 。中国共产党的十六大、十七大都提到了公众参与。公众参与理论是建筑遗产保护主体多元化的理论基础，是构建建筑遗产保护模式运行机制的重要依据。