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2017-06-14
在开始这篇文章之前，我们有必要先看一则活生生的案例，让你对本文所论述的话题有一个直观的感受。
A公司（股东为B、C）在上海青浦工业园区拥有一幢价值4000万元的工业厂房，B、C通过股东会决议将上述工业地产转让，D公司拟购买上述工业厂房。如采取直接买卖的方式，A公司将缴纳500多万的税费，因此A公司的股东B、C提议通过股权转让的方式转让该工业厂房，同时愿意将交易价格降到3900万元。双方一拍即合，并表示本次交易中不涉及其他资产及公司的债务转让。
在完成股权转让后，B、C依约归还了公司的债务及提走公司的其他设备，双方相安无事。过了数日B、C注册了新公司E，仍然生产以前的产品，D公司无意中发现E公司生产的产品为专利产品，而专利权人为A公司。于是A公司随即起诉E公司要求停止侵权行为，并赔偿经济损失。
庭审中，虽然E公司在答辩时称该公司的股东B、C在转让A公司的股权时没有转让公司的专利，因此，该专利权应该归B、C所有，但是法院最终还是支持了A公司的诉讼请求，判令E公司立即停止生产A公司的专利产品，并赔偿经济损失。B、C原以为是双方共赢，最终却以自己受到惨重损失为代价完成了这笔交易。
很显然，在上述案例中，B、C没弄明白股权与企业法人的财产各自独立，分属两个不同的主体，股权转让合同转让的标的物是股东的股权，而非标的公司的法人财产。《公司法》第三条明文规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任，股东仅以出资额为限对公司承担责任”。也就是说上述案例中的专利权是完全属于A公司的财产，因此，作为股东来说原则上在股权转让协议中是不能对公司债权、固定资产、知识产权作出相应约定的。除非在股权转让合同签署之前进行技术处理，否则，即便标的公司在股权转让协议上签字，也应视为分红，应按照公允价值依法缴纳相应所得税。
目前在工业地产、土地增值税、商业地产交易中，房地产资产直接买卖涉及的交易税费较高（需要缴纳的税费包括：增值税、印花税、契税、企业所得税），而通过股权转让的方式转让房地产资产，仅公司的股东需要缴纳企业所得税或个人所得税，涉及的税费相对来说要比直接买卖低很多。因此，越来越多的公司通过股权转让的方式转让房地产资产。
那么，以股权转让方式实现房地产转让到底有哪些可以施行的方案呢？
其实，股权转让方式之所以备受欢迎，归根结底还是因为能“避税”，现在我们就来看看如果按照表格中的方案三来操作，到底能省下多少钱。
注：国税函［2000］687号文件是国税局对《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》批复，批复中决定应按土地增值税的规定征税。在实践中涉及以股权方式转让房地产是否需要征收土地增值税的问题，主要争议来自税务机关的判定。
关于以股权转让方式转让房地产的合同效力到底是有效还是无效，一度争议颇多，有学者认为其是以合法形式掩盖非法目的，应按照《合同法》第52条的规定认定合同无效；另有学者认为通过股权转让方式转让房地产涉嫌避税，损害国家利益应认定合同无效；也有专家认为法律并未明确禁止以股权转让方式获得土地使用权、房产所有权，法无禁止即自由，即合法，应认定为合同有效。但以最高法最近几年的相似案件判决来看，都认定以股权方式转让房地产的合同为有效。
事实上，我们判定以股权转让方式转让房地产的合同有效还是无效，不能仅从法律形式上认定，还要探讨其背后的实质问题，包括是否存在违反《城市房地产管理法》第39条的规定，是否存在转让价格严重偏低的情形等，综合判断合同是否有效。
以股权转让方式转让房地产风险比较大，涉及因素和事项比较多，对股权受让人来说具有很大风险，要如何防范，才能确保自己的利益不受损？
在签订股权转让合同之前，应委托会计师事务所对目标公司进行财务尽职调查，出具审计报告和资产评估报告；聘请律师事务所对目标公司的基本情况进行调查，对公司的负债和担保情况进行调查，对公司的设立和审批手续进行调查，对拟转让的房地产权属和性质进行调查，出具可行性分析报告。
委托律师制作详细的股权转让实施方案，确定公司章程修改、工商变更登记、文件交接、房地产项目交接的具体时间、实施方案和具体步骤。
为了最大限度地保护双方当事人的利益，需要约定好股权转让款的支付和房地产项目交接的时间点，以及逾期办理相关手续的违约责任和担保方式。