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集合式居住
如果要评选新世纪以来对中国人生活影响最重要的事件，住房改革肯定是绕不过去的。1998年，我国实行了近40年的住房实物分配制度宣告终结。2003年，国家提出让多数家庭购买或承租普通商品住房，将大多数家庭的住房问题推向了市场。房地产业由此进入高速发展期，城市居民居住条件迅速改善。2000年，我国城市居民人均住宅建筑面积为20.3平方米，到2016年，这一数字变为36.6平方米。居住面积扩大并非居住条件改善的全部，却无疑是影响居住舒适度的基础因素，它意味着人们可以实现更加丰富自由的居住模式。
居住模式的改变则是全方位的。
从家庭层面看，居住面积扩大意味着室内功能空间更加完善，多居室使得家庭成员更加私密的居住需求能够被满足，更多的家庭可以实现老年人与成年子女的居住分离，彻底改变了居住紧张时期几世同堂的困窘，但也同时造成了代际疏离和对老年人的照料缺失。
从社会层面看，福利分房时代，相同的住宅来源途径，促成了大量单位小区的形成，而获取住房的依附性又将人们的迁移能力降到最低，小区很容易形成熟人社会。住房市场化给予了人们购房自主权，家庭购买力几乎成为决定小区居住群体的唯一因素，在此基础上形成的居住小区彻底成为陌生人社会，职业、地域、年龄等身份属性则高度异质化了。即使在老旧小区，随着住房交易和社会流动，居民的熟悉程度也大大下降。成套住宅的功能完备性，空前增加了家庭生活的私密性，以前共用厨卫带来的频繁互动，包括争吵与纠纷都消失了；同时，因共用小区电梯、绿地等共有设施和公共空间而引发的矛盾纠纷则不断增多。以前，无论是住单位公房还是政府公房，房屋和公用设施维修，以及居住区保洁、保安等管理问题，都有相应管理部门负责；现在居民则必须缴纳物业费，聘用专业的物业公司来对小区共有设施进行维修管护，对小区公共空间进行保养和管理，还要缴纳住房维修资金，来应对共有设施的大型维修和更新，等等。这个过程中要处理的互动关系和事件，其复杂性和难度远超从前。单位建设居住区时，会优先考虑通勤问题；而现在，职住分离已成常态，越是大城市，这个问题越严重。不仅职住分离，城市功能分区还带来了人们休闲购物、健身娱乐等社会活动与居住空间的分离，住宅小区几乎只剩下纯粹的居住功能，甚至，在一些住宅小区集中又远离中心城区的地方，还形成了“睡城”。这进一步弱化了人们在小区内的社会性需求，但同时也增强了人们对小区满足其生活化需求的期待。我们完全可以毫不夸张地将这种改变，称为“居住的革命”。
许多研究者更关心居住模式变化背后的深层变革，以及由其带来的政治社会转型，其中最受关注的，无疑是产权性质变化及其影响。的确，从公房向私房的变化，意味着人们获得了房屋这一重要生活资料的完整支配权。俗话说“有恒产者有恒心”，房屋从公有财产变成私有财产，城市居民从单位福利分配体系的依附者，变身为独立的财产所有者，这个转变不可谓不深刻。从社会层面看，产权性质的变化必然带来人们对产权权益的主张，权利意识由此产生，维权行为理所应当。于是，这些年来，针对开发商和物业公司的维权运动、针对政府公共建设的邻避运动等城市社会运动层出不穷，城市居民自主选举业主委员会实行业主自治也日益普遍。许多人从中解读出了他们所期待的学术意涵，认为这意味着中国人公民意识的集体觉醒，市民社会正在形成。对于这些人来说，居民委员会这个自治组织已成为不可挽救的“怪胎”，其越改越严重的行政化顽疾早已让人对通过其实现基层民主的路径丧失了耐心和信心，他们把兴趣和热情毫不吝啬地投向了新生的业主自治运动，业主委员会便肩负起开辟中国基层民主新局面的历史性重任。这里面的逻辑被学者精辟地归结为：行动锻造公民，抗争生产社会，维权改变中国，即“居住的政治”。
作为学者，当然有理由，也有义务对“居住的革命”这一社会现象进行学术解释和学术想象，只要其解释和想象不要走得太远，以至于社会实践本身反倒成为拖累。我所在的学术研究团队长期从事农村研究，我本人也做了多年的农村调研，虽未曾亲历村民自治诞生期学术界的研究热潮，却也从师长口中和文献阅读里略有感触。不得不说，如今的一些研究，让人颇有时空错置、似曾相识之感。在做了城市调研，了解到事情的一些复杂性后，就更觉其对“居住的革命”误解之深。这些学者或许对从西方社会引进的相关理论有太深的执念，便在“私有产权”“社会运动”“市民社会”这几个概念之间做了简单的线性关联，却忽视了其背后复杂的社会环境。我想要指出的是，居住的革命终究是在中国的制度与社会环境中发生的，它孕育出的是中国式的居住模式。住房私有权这个共性因素，完全不能抵消中西方城市社会更为深刻的差异。
关于“中国式居住”的关键词中，至少有两个比较重要：“集合住宅”与“高密度居住”。集合住宅是住房私有权，或者更准确地说，是建筑物区分所有权所存在的物化空间，它在客观上给定了人们实现其产权权益的空间关系。高密度居住则是产权人，或者扩大到全体居民，依据产权关系所形成的社会空间，它是人们实现其产权权益必须要关切到的，包括但不限于相邻关系在内的社会关系。
“集合住宅”是来自日本的术语，不同国家叫法不一，指的是多户住宅构成的一种建筑形式。《中国大百科全书》中对“多户住宅”的定义是：“在一幢建筑内，有多个居住单元，供多户居住的住宅，多户住宅内住户一般使用公共走廊和楼梯、电梯。”集合住宅由来已久，更随着现代城市的发展而普遍化。
西方著名建筑大师勒·柯布西耶设计的“马赛公寓”被公认为现代集合住宅的里程碑作品。这栋公寓大楼共有18层，有23种不同的居住单元，共337户，可供1500—1700名居民居住。除了住宅外，这栋大楼的7—8层是商店和洗衣房等公用设施，第17层有幼儿园和托儿所，楼顶则是屋顶花园和健身场所等。怎么样，是不是感觉很熟悉？没错，这正是当下我国城市最普遍的住宅楼结构，只是其中的公用设施全部被转移到住宅之外，与其共同构成了功能完善的居住小区。尽管集合住宅源自西方城市，但它现在却并非西方城市居民主流的居住形式。开发商们建设集合住宅的初衷，是为了解决工业化带来的工人住房困难问题，而在二战以后，集合住宅所具有的土地利用率高和居住容纳率高等优点，使其成为政府重建城市和更新城市的首选建筑形式。但是，集合住宅也存在天然的缺陷，居住拥挤必然影响舒适度。于是，越来越多的中产阶级搬离这些位于中心城区的集合住宅，到郊区购买属于自己的独立住宅。
汽车工业的发展进一步助推了这种居住行为，世界城市化史上著名的“城市郊区化”（或者叫“逆城市化”）由此产生。在美国，拥有一套郊区独立住宅也成为中产阶级“美国梦”的重要内容。与此同时，位于中心城区的集合住宅，则成为政府保障性住房的主要供给方式，大量城市低收入阶层，包括少数族裔、外来移民、边缘群体等人群，便汇集到这些被高收入阶层和中产阶级抛弃的高层集合住宅中。这里问题丛生，矛盾多发，更是战后美国等西方国家城市运动的主要策源地，造成了发达国家城市中心区的“社会塌陷”。1970年代末开始，西方国家开始推进以振兴中心城区为主的新一轮城市更新，加上大城市日益严重的交通拥堵放大了职住分离的不适，部分高收入阶层开始重新搬入中心城区，出现了所谓“再城市化”现象。不过，并不能认为“再城市化”会改变西方发达国家城市的居住形态。实际上，能够购买中心城区集合住宅的几乎都是高收入阶层，而且这样的集合住宅与低收入阶层居住的集合住宅完全不能相提并论，因为前者都是位于黄金地段的豪宅，户型宽敞、设施一流，且居住密度很低。
可以用一组数据来呈现集合住宅在不同国家城市居住形式中的比重：2001年，美国住宅总计1.19亿套，其中独立式住宅占76.8%，美国人普遍认同的标准是，一套住宅中每个房间使用超过1人就算拥挤；2008年，日本3300万栋住房中，独立住宅占91.23%，三大都市圈中，关东大都市圈独立住宅占86.87%，中京大都市圈占91.49%，近畿大都市圈占90.84%。我国缺乏相应的统计，但无论从实践经验还是学界研究来看，集合住宅已成为我国城市最主要的居住形态。考虑到我国人多地少的基本国情，集合住宅更被认为是区别于西方的“中国式居住”的必然选择。进一步看，我国集合住宅不仅数量多，而且具有明显的高层化特点。一般来说，7层及以上住宅属于“高层住宅”，以此为标准，美国2001年7层及以上的住宅只占1.8%，日本7层及以上的住宅占9.02%，即使是首都东京，高层住宅比重也只有19.43%，15层以上的住宅更是只有2.52%。相比之下，我国城市的高层住宅则是住宅形式的主流。
即使同为集合住宅，我国的居住形态也是独具特色。在欧美等发达国家，集合住宅主要作为出租公寓和政府公共住房存在，无论是哪种，居住者都是租户为主（租户也主要是刚就业的工薪阶层和低收入阶层），而其所有者要么是政府，要么是私人老板；我国除了部分政府公租房外，集合住宅几乎都是私人所有。产权属性的作用就在这里体现出来了：简单说，在住宅维修管理等事务中，所有者的责任是最大的，而接受所有者委托的管理主体（如物业公司），要在上述事务中频繁与所有者和使用者打交道。所有者数量多少对交易成本的影响是决定性的。即使面对使用者，管理主体也可以借助所有者的力量施加更有效的影响。还有一个重要区别在于，欧美国家的公寓式集合住宅往往并不附带有小区等公共环境，在物业管理上属于“大厦型物业”，即物业管理活动都发生在封闭的楼栋内；我国的居住小区就不同了，小区公共环境所衍生的管理事务与楼栋内的事务完全不同，不仅数量更多而且复杂程度更高。
居住在集合住宅组成的小区里，意味着要承受独立住宅所不存在的问题。这些问题可以大致分为三类，一是建筑形式衍生的问题，二是集合居住产生的相邻关系问题，三是高密度居住衍生的问题。建筑形式衍生的问题主要有：集合住宅本身具有的居住舒适度缺陷；住宅毗邻存在安全问题的连带性，最典型的就是火灾，一户着火，很容易因建筑物相连而蔓延；高层建筑的高空抛物、高空坠落等问题，高空抛物既造成小区环境卫生问题，又存在造成伤亡事故的可能，有媒体做过调查显示，61.56%的人遭遇过高空抛物，15.88%的人被坠物砸到过。30克重的重物从4楼落下，能让人头顶起肿包；从8楼坠下，可致头皮破损；从18楼掉下，会砸碎行人的头骨；从25楼坠下则可致人当场死亡——而这个重量仅相当于半颗鸡蛋。
几年来由此引发的诉讼案件更是不胜枚举。集合居住产生的相邻关系问题主要有：房屋装修对建筑物安全的影响，以及因相邻居住产生的油烟、噪声和漏水等而导致的纠纷。集合住宅中存在大量的建筑物共有共用部分，即使正常使用都可能影响他人，更不要说一些过度声张个人权益而侵犯他人和公共利益的行为，比如饲养宠物。至于第三类问题，高密度居住几乎是集合住宅必然形成的居住样态，也是理解“中国式居住”的第二个关键词，需要单独论述。
对我们这样一个人口大国来说，基于利用有限土地尽可能承载更多人口的考虑，高密度住区几乎是最优选择。从1949年后早期的低层（1—3层）、多层（4—6层）高密度职工新村、单位小区，到21世纪以来主流的高层、超高层高密度住区，无一不是高密度住区。与独立住宅组成的住区相比，集合住宅组成的住区在单位面积上承载的人口数量显然要多出许多。中心城区的高密度居住最为明显，不可替代的区位优势使其土地价值寸土寸金，加上中心城区大多通过旧城改造方式供地，单块开发土地面积往往并不大，这进一步推高了其新建住宅小区的居住密度，常常达到1500人/公顷，比如在广州越秀区，新建小区的容积率几乎都超过5.0，为数不少的超过8.0。
2014年的《成都市城市规划管理技术规定》中，主城区住宅容积率普遍在4.0甚至更高。我在深圳罗湖区调研时，更是深感当地住区人口密度之高。我们去过的一个名为“新天地名居”的小区，用地面积仅1万多平方米，建筑面积却达到10万多平方米，容积率高达9.0，这个小区由5栋31层的超高层塔楼连接组成，居住着1600多户，即四五千人口。
高密度居住带来的问题可以归结为“拥挤效应”。1962年，心理学家约翰·卡尔霍恩利用小白鼠做了著名的“拥挤实验”，他发现一定空间内的小白鼠密度在达到正常密度的2.5倍以后，其行为活动出现明显异常，即“行为沦丧”：部分强壮的小鼠更为狂躁和具有攻击性，另一部分小鼠则出现“病理性退缩”。这种高密度带来的行为异常便是“拥挤效应”。现代大城市的拥挤已成为常态，无论是上下班高峰期的道路拥挤，还是休闲高峰期商场、广场、公园的人员拥挤，都让我们在享受现代化城市生活的便利的同时，不得不忍受与更多的人挤在一起。拥挤已成为“城市病”的代名词。而从居住区来看，拥挤意味着上下班时的电梯拥堵，意味着小区公用设施更高的使用强度，意味着频繁忍受他人行为负外部性带来的侵扰。拥挤对人们心理与行为的另一个重要影响是，它进一步强化了人们对居住和家庭生活私密性、舒适性的需求。从拥挤的城市道路和公交地铁上回到家里，人们渴望的是不受侵扰的身心放松：关上房门享受私密生活的自由与惬意、温馨与甜蜜，或者到小区花园、广场享受家人一同活动的亲密和放松。这种情况下，人们在小区内的社交需求会降到最低，陌生他者的介入往往会变成不礼貌的侵扰。在居住空间中度过的时间是那么有限而且宝贵，这就使得任何的侵扰都变得不可忍受，而人们对侵扰的反应也就很容易变得急躁和粗暴。一颗小石子都可能让平静的湖面掀起波澜，一点鸡毛蒜皮的小事都会引发巨大的争吵。冷漠与暴躁，不过是一枚硬币的正反两面。
群体的陌生化会放大这种拥挤效应。在一个熟人社会中，人际互动的预期长久且稳定，人们对社会支持的需要又会强化地缘关系的重要性，亲密交往的功能需要会一定程度上替代私密生活的需要。在一个陌生人组成的社会空间中，无论是交往预期还是社会支持需求都大为弱化，而人们对生活私密性和自由性的需要则会压倒对亲密的地缘交往的需要，亲密交往更多被安排在居住空间之外的城市公共空间中，通过血缘、业缘关系来实现。在一个拥挤的熟人社会中，人们基于长久的交往预期和对社会支持的需要，会对生活交集中的接触与摩擦，有更高的耐受度，个人行为也会更多考虑到机会成本问题，社会舆论、群体制裁才会成为可能。而在拥挤的陌生人社会中，这种耐受度会显著降低，机会主义行为的成本更低，人们往往更容易走极端，要么自由而且冷漠，关起门来过日子，要么暴躁容易冲动，蝇头小利都会变成意气之争，互不相让，鸡毛蒜皮的小事也很容易扩大化，非要分出个是非对错，事情变得难以收拾。
此时再回头思考“居住的革命”的问题，应该可以认识到，中国城市的居住革命产生的，是一个集合式的高密度居住空间，而且是一个陌生化的社会空间。这样的居住空间既分布在城市中心区，也广泛存在于新城区，构成了我们城市社会的基础单元。西方发达国家的城市空间格局和社会单元具有更为明显和彻底的阶层分化特点，其主要发生在中心城区的，以边缘群体、特殊群体为主体的社会运动，天然带有反抗阶层分化、争取“被认可”的权利的基因。而以中产阶级为主体、低密度独立式居住为主要形态的社区，也与我们高密度集合式居住的社区完全不同。在我们的社区中，陌生人之间的拥挤效应所产生的人际交往问题，社区整合问题以及社区事务的数量、复杂程度等，都不是前者可以比拟的，在这样的基础上，无论是实现业主自治也好，还是居民自治也好，都面临先天的缺陷。抛开这个基础，就会犯将问题简单化的错误。
我以为，居住的革命在我们的城市基层治理语境中的最重要含义，是如何达成有效的集体行动，以实现真正的城市基层社会单元的善治。当下中国式居住所形成的这个高密度、陌生化的社会单元，从基层治理主体关系的角度看，即物业公司与大量分散的业主之间，大量分散的业主与业主委员会之间，居民委员会与大量分散的居民之间，地方政府和执法机构与大量分散的居民和治理对象之间，等等，无一不面临交易成本高的问题。要改变这种广泛存在的制约基层治理的“一对多”的结构性困境，关键在于使大量分散的业主能够有效组织起来，实现集体行动。组织起来，才有力量，才能更有效地化解身边的小事，才能更好地维护自身合法权益，才能更好地实现不同主体之间的协作共赢。而这一切，都建立在正确认识“中国式居住”社会意涵的基础上。
在上述意义上，中国式居住，以及由此形成的高密度陌生化社会单元，是我们认识和理解我国城市社区和社区治理的起点。