一、市场情况与法规概述

REITs（不动产信托投资基金）起源于20世纪60年代的美国。1960年9月，美国国会颁布了REITs法案，决定创建不动产投资信托基金，降低房地产投资门槛，让所有美国投资者都有机会投资大型房地产项目，REITs正式登上历史舞台。经过了近60年的发展，美国REITs市场已经相当成熟。根据行业分类标准（ICB），截至2019年年底，在美国上市交易的REITs已经达到234只，市场规模达到13, 492.09亿美元，是全球最大的REITs市场。

美国REITs一定程度上是税法的产物。1960年美国颁布《联邦税收法案》（Internal Revenue Code）和《不动产投资信托基金法案》（Real Estate Investment Trust Act），首次对REITs立法，标志着现代REITs制度的开端。税收法案的颁布，在REITs的税费、上市交易方面都带来了很大改变，赋予了REITs和共同基金同等的税收优惠，对基金分配给投资者的部分免征所得税。次年，美国史上第一批REITs成立。

1965年，大陆抵押投资（Continental Mortgage Investors）作为首只上市交易的REITs于纽交所挂牌上市。

1967年，美国开放了抵押型不动产投资信托基金（Mortgage REITs，简称m-REITs），美国REITs市场迎来第一次快速成长。然而，相关的配套法规尚未建立健全，REITs主要被用于不动产行业的被动型投资，没能发挥其真正的价值，成为不动产投融资重要工具。直到1986年，美国国会通过了《税收改革法》，一方面放松了对于不动产投资信托基金的诸多限制，允许REITs自己经营和管理房地产投资，另一方面给予REITs以税收方面的优惠，为REITs日后的蓬勃发展提供了坚实的制度保障。

20世纪90年代起，美国REITs市场迎来了爆发式增长。伴随着美国不动产市场杠杆率日益增大，房地产企业利用REITs进行融资的需求也不断提升，保险资金和共同基金等对于REITs也有很强的配置意愿，投资者对REITs产生浓厚的兴趣。自此，美国REITs市场实现井喷。

1997年美国颁布的《纳税者减免法》废除了REITs的非长期持有资产的销售收入不得高于总收入30%的规定。1999年颁布的美国《REITs现代化法》将REITs收入分配比例从95%降低至90%，并允许REITs成立按正常公司纳税的子公司，允许REITs进行房地产以外业务的服务。

2000年至今，美国对各种法规条例的修改中多次涉及REITs相关要求。2004年10月，美国《创造就业法案》中包括三条REITs改良法规。其中很重要的一条就是取消所有国外投资者在投资美国公开交易的REITs产品时遭遇的差别对待。2007年，美国《房地产投资信托基金多样化和授权法案》的颁布，允许REITs应税子公司参与更为多元的业务，将不动产投资信托基金的被动外汇收益作为合法的REITs收入。2008年受金融危机影响，REITs市场出现大量并购，REITs数量减少。次年开始恢复，直到今天，美国仍是全球最大也是最成熟的REITs市场。

美国1960年修改税收法案正式推出REITs制度之前，经历了1956—1959长达4年的经济低迷。REITs的推出对于已经较为发达的美国，在经济长期低迷，不动产市场下行的周期中，起到一定的提振作用。

本书美国REITs法规部分主要就《美国税法典》中的“不动产投资信托”章节（第856条、第857条、第858条、第859条）进行了编译。本部分对不动产投资信托的范畴以及适用的税收政策进行了规定。 yI/FYeNwlwZQnnNoNDgcMCqoCU19GIgkMxdcweHz7gXbGPcIVLbDfLfsV8ZinkoD