前言

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，英文缩写为REITs）是实现不动产证券化的重要手段，是通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，由专业管理团队投资于能够产生持续稳定收益的持有型不动产，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。REITs发源于20世纪60年代的美国，以1960年美国《房地产投资信托法案》（ Real Estate Investment Trust Act of 1960 ）颁布为标志，REITs正式起步，随后包括日本、澳大利亚、英国、新加坡在内的40余个国家和地区也相继推出了REITs制度，推动REITs市场建设。

REITs对盘活经济主体的存量资产、丰富资本市场投融资渠道具有重要作用。广义上讲，以REITs为代表的系列金融工具形成了一个工具箱，不同国家根据其不同的国情、不同的发展阶段、不同的法律环境，在这个工具箱里，为不同类型的企业在不同阶段提供必要的金融支持，供其找到适合自己的运用模式。对于投资者而言，REITs通过证券化手段将难以分割出售的不动产变为份额相对较小、流动性较强的基金份额，REITs本身具有较高的风险收益比、高分红比例的特点，并且同现有的股票、债券等金融资产关联性较低，在一些国家或地区，其长期收益率甚至要高于股票收益率，居民将可通过投资REITs分享不动产运营和成长的收益。

REITs底层资产为可以产生稳定收益的持有型不动产，既包括物流仓储、产业园区、数据中心、信号铁塔等基础设施资产，也包括写字楼、购物中心、酒店、公寓等商业资产等。其中，基础设施REITs已成为各REITs市场中表现亮眼的一大板块。根据美国2019年不动产公募REITs的投资情况来看，其中非房地产领域的REITs总市值为7453.80亿美金，占比为58.4%。截至目前，印度的3只已发行REITs产品中有2只为基础设施投资信托（InvITs）。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。自此，境内公募REITs将以基础设施为底层资产，为我国REITs市场的有序发展拉开序幕。这一通知发布是我国REITs市场建设的一个里程碑式的事件，公募REITs试点对于我国不动产投融资体制改革具有重大意义。短期看，为应对经济下行压力，通过REITs市场可以盘活存量资产，为经济增长提供新动能；长期看，REITs市场建设将成为解决我国不动产投融资体制诸多结构性问题的破题之作，能有效填补中国资产管理市场的产品空白，满足居民理财、养老金、社保资金的投资需求，推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。

REITs制度是REITs市场的核心基础设施。全球各REITs市场的金融监管机构均结合其境内金融市场法规与不动产市场法规的现状，制定了相应的REITs法律法规。1960年美国REITs征税豁免修订案顺利获得总统批准，同年正式颁布了《房地产投资信托法案》，使美国成为全球第一个并逐步成长为全球最大的REITs市场，六十年以来美国联邦立法机构和联邦政府所颁布的与REITs相关的规则和制度非常丰富详实。澳大利亚是全球最早开创REITs的国家之一，其REITs（及其附带的税收优惠）源自英国信托法，并于1936年被纳入澳大利亚的《所得税评估法》，此后经历多次法规政策调整，为其蓬勃发展打下基础。1999年新加坡金融管理局发布了第一版的《不动产基金指引》（ Property Fund Guidelines ），在多重法案修订及鼓励性政策的推动之下，新加坡REITs市场如今已成为国际化程度最高的REITs市场之一。2000年日本对《投资信托和投资公司法》（ the Law Concerning Investment Trusts and Investment Corporations ）作出修订，将REITs定性为不动产投资工具，为REITs正式进入日本市场铺平了道路。2003年中国香港证监会通过研究海外市场REITs发展情况并结合中国香港市场现状，出台了中国香港REITs的基础性文件《房地产投资信托基金守则》。同年，中国台湾地区也出台了《不动产证券化条例》，REITs在中国香港、中国台湾两地率先施行并逐步发展。2006年英国政府通过《2006财政法案》（ Finance Act 2006 ）将REITs引入英国，且在2007年1月1日开始实施。英国REITs发展轨迹虽受到社会文化、商业社会运作规则以及2008金融危机的影响发展艰难，但得益于英国是一个法律十分完善且超前的国家，其对REITs作出了一系列适合英国国情的详细规定，后续《2010公司税法》（ Corporation Tax Act 2010 ）等法规在REITs领域又进行了一定程度的梳理与完善，促使英国REITs市场得以长足发展。2014年印度通过《房地产投资信托REITs守则》和《基础设施投资信托InvITs守则》的制定，走出了一条独具特色的道路。

各个国家和地区REITs市场的产生、发展、起伏均与其法律制度有着密不可分的关联。他山之石，可以攻玉，对于试点政策刚刚出台的现阶段的中国市场，研究成熟REITs市场的相关规则，借鉴其中关于投资要求、分配规则、信息披露、市场监管、税收安排等方面的经验，吸取其在发展历程中的相关教训，有益于引导我国在REITs领域的积极探索，有益于把控我国REITs发展的整体方向，并为具体政策的制定、基础设施公募REITs试点的落地提供借鉴与参考。

本书编译了全球最有代表性和借鉴意义的6个REITs市场的相关法规，其中包括全球最大REITs市场——美国的税法典中不动产投资信托章节，亚洲最大REITs市场——日本的投资法人制度，国际化程度最高的新加坡集合投资计划守则房托基金部分，与我国同为发展中国家且首个单独推出基础设施投资信托基金（InvIT）的印度的InvIT法规和REITs法规，澳大利亚公司法管理投资计划部分，以及英国公司法不动产投资信托部分。

本书由来自中国证监会、国家发展改革委、北京大学光华管理学院REITs课题组以及实务界的专家共同组织编写而成，是大家集体智慧的结晶。本书在编写过程中，得到了中联基金金杜律师事务所的大力支持，为编写提供了大量资料和专业建议。特别感谢中国REITs论坛的柏甜雪女士，她承担了出版沟通协调工作，本书的出版离不开她的帮助。感谢机械工业出版社对本书的认可和帮助。

在中国公募REITs市场即将拉开帷幕之际，希望这一本法律法规汇编能够助力市场建设，为中国REITs的长足发展贡献力量。 AW6ECuKyIEpMvvNizv+dRVlMXXSLM5k+K/TXSO5IFLeLt2CzDd00J1STYWE5uEQx