24.住宅建设用地使用权期到期，业主还能继续居住吗？
——住宅建设用地使用权自动续期规则

案例

冯某经与赵某协商达成转让合意，约定赵某将位于新民市的住宅建设土地使用权转让给冯某，双方签订了转让协议，冯某依照约定支付了转让价款，同时办理了过户登记。一年以后，冯某想要再将土地使用权转让给张某，双方也已经签订了协议，但在办理过户登记的时候，被相关部门告知，新民市的这块国有土地使用权的使用期限为20年，颁证时间为2000年4月，现在已经到期了，因此该国有土地无法办理更名。如果要续期的话，要缴纳一定的费用，冯某很不解，认为住宅建设用地使用权不就是给人住的，怎么还有到期的道理，如果需要补交费用，自己买房子的时候，赵某也没有充分告知这个问题，费用应当由赵某补交。于是冯某将土地部门和赵某共同告上了法院。

那么，住宅建设用地使用权到期后怎么办，业主要从自己的房子搬出吗？

解答

这涉及民法典中规定的住宅建设用地使用权续期的问题。建设用地使用权到期之后，可以续期。建设用地使用权续期分为两种：一是住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，不存在期限届满而消灭的问题。二是非住宅建设用地使用权期限届满需要续期的，须申请续期。《民法典》第359条第1款明确了我国住宅建设用地使用权采取自动续期模式，即：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”

根据《民法典》第359条的规定，对于住宅建设用地使用权，到期的应自动续期，但是存在的问题是，法律只规定了建设用地使用权是自动续期，但是没有规定应当续多长期限，续期是否要缴纳费用等等，后面这些问题才是广大人民群众最为关注的。本条规定其实并没有对此规定得很明确，只是规定“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。当然，这个规定也是有价值的。该规定意味着，只有法律和行政法规才可以决定住宅建设用地使用权到期自动续期的费用和期限问题，这样就禁绝了地方各级权力机构和行政机关对此自行规定的做法，给中央解决这个问题留下了空间。目前学界有很多学者都建议，住宅建设用地使用权到期自动续期的含义，就是对住宅建设用地使用权应当规定为一次取得永久使用的永久性用益物权，无论是20年还是70年期满后，都应当自动续期，而且之后也不应再存在期限，同时更不应当收费。如果考虑到土地使用费用的问题，则可以用土地税的方法来解决。本案中，冯某购买住宅建设用地使用权后，即使使用权确实到期了，也不意味着业主就要从自己的房子搬出，使用权应当是自动续期的，这是明确的。但至于这种续期是不是要缴纳费用，能够续期多久时间，目前法律、行政法律还没有作出明确规定，但可以肯定的是地方政府无权自行作出收费的决定。

另外需要说明的是，对于非住宅建设用地使用权例如商业用地使用权的续期，在建设用地使用权期限届满之前，建设用地使用权人如果需要继续使用该土地，应当在期限届满之前一年申请续期。对于建设用地使用权人申请续期的要求，土地出让人应当准许，除非有出于公共利益的目的需要收回该土地。建设用地使用权续期，建设用地使用权人应当办理续期手续，交付出让金。交付出让金应当按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照国家的规定交付。续期手续完备后，建设用地使用权继续存在，并不消灭。和住宅建设用地使用权相比，非住宅建设用地使用权续期多了申请以及缴费的要求。 KFqgmu9a3i1j6nDCY5LOKorY5e7JGQZmsJN8dymYb2EJCK1O6njbONmmZsW7zzIq