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国家在土地改革上（带有国库财政性格）的种种努力，导致以下两个结果：1.理性而大规模的农业经营 无法 成立；2.整个农民层对于政府在土地所有与土地利用上的干预，有着深刻的疑虑与反感。许多中国的财政学者所持的自由放任学说，愈来愈博得农村人口的好感。当然，控制消费与预防饥馑的政策，还是必须要保留。其余，则只有政府 保护 农民的政策受到人民的支持，因为这是个反对资本主义式积聚——亦即将通过官职、包税与贸易所蓄聚的财富转变成土地资产——的政策。就是基于人民的这种心情，才有可能立法（我们已讨论过一部分）深入干预富者的资产。这项立法，源起于独裁政府与封臣及贵族氏族（早期惟一具有充分资格从军者）的斗争，其后则一再用来对抗资本主义式的庄园领主制之复兴。
正如我们上面所叙述的，干涉的方式变化很大。据史书所载，秦国（秦始皇出身之国）
[1]
，于孝公在位之时（前361—前338），其宰相，士人卫鞅，教他所谓“最高智能”的“如何主宰封臣”之术。首先是土地分配与税制改革，特别直接指向以一般性的地租来取代土地耕作的徭役。办法如下：户口登记、家族共同体的强制分割、分家后的租税奖励、高度生产的徭役减免、禁止私斗。这是对抗庄园领主制之兴起与建立的典型手段；同样地，也显示出鼓吹人口增殖的政策是如何典型地与国库政策联系在一起
。
如我们所见的，立法时有变动。政府的做法来回摆荡：先以限制自由迁徙的方式，将没有土地的农民交付给大地主，或者干脆准许他们投靠为隶农，然后又再将他们解放。不过大体而言，保护农民的倾向是占决定性优势的。485年，（北）魏王朝统治时期，政府显然是为了人口增殖的缘故，准许人民出卖剩余的农地。为了保护农民起见，后代政府下令禁止土地买卖，特别是在653年，政府下令禁止富裕者买占田地。此一禁令的目的，和（1205）禁止土地买卖、不准卖方的农民居留原地作为买主的隶农，所下的禁令一样
。后面这两道规定，可以让我们充分地认识到，在立法革新之时，甚或更早以前——根据其他的记载——事实上可让渡之土地私有财产制就已存在。这类禁令的目的，在于防止扩张，就像世界各地也往往发生的情形一样，特别是早期的希腊城邦。例如雅典，经由贸易或政治途径所积蓄的货币资产，即寻求土地投资的机会。做法是将欠债农民的土地买来，并将他们当作债务奴隶、佃农或隶属农，役使于买来的小块田地上。
多举这些单调的反复出现的例子，也不足以描绘出实际的“经济史”来。到目前为止，关于价格、工资等关键性的资料，我们都没有。根据前文所述，土地所有权极度不稳定的性格，明显地贯穿于长远的世纪，亦即，有一千五百多年之久。土地所有权此种极为不合理的状况，是基于国库收入之政治策略的缘故，此一政策在任意的干涉与完全自由放任之间来回摆荡。士人反对法典 编纂 的典型议论，是如此一来人民就会 知道 自己的权利所在，而轻视主导阶层。在此情况之下，团结 氏族 以作为一 自助团体 ，乃是惟一的出路。
以此，中国
现今的
不动产法，在表面的现代特征之外，尚留存着最古老结构的痕迹
。由于普遍的土地登录，以及种种的财政规定，使得土地的移转让渡获得很大的方便（只需经由文件上的更换）。换言之，国库规定——经常受挫于民间的抵制——每一笔地券的买卖都要经官厅收取手续费和押印（税契）；同样地，取得不动产的权利状、土地登记抄本与支付租税后的收据，被确认为拥有资产的证明。每一份买卖状（卖契），都要有下面这个条款：资产变卖是“基于真正需要货币，并用于合法的目的”。如今这个条款不过是个惯用的具文。不过，当我们将之与前文提及的485年的明文规定合而观之，就能很肯定地推出一个结论：土地买卖，原先只有在“真正穷困”的情况下，才被准许。附带于此的亲戚的优先购买权
，在今天虽然纯粹徒具形式，但在往昔却无疑是一种义务。更进一步，这类措施还受到下面这个事实的肯定（虽然在今日看来，这是种“恶习”）：那就是在穷迫之际，根据单契（“billetde géminance”）
[2]
，要求买主（在某种情况之下，买主的子孙）追加一次或数次的付款，作为“善施”
。
在中国，犹如古代的西方城邦，典型的土地买主，是债主或拥有货币资产的富人。然而，土地所有权起初是与拥有先买权的氏族联系在一起的。因此，真正本土的让渡形式，并不是无条件地永久卖断，而是：
1.保留着再度买回权利（刁买）的买卖（这种紧急交易的情形遍布于世界各地）；或者，
2.保留住永佃权者（Erbpächter）权利的买卖。因为相对于“田底”——土地拥有者——的，是“田面”——表面的持有者，显然是世袭的佃农。通常适用于农地的是当质契约（Antichrese）——典当；抵当权（Hypothek）——抵押，则只惯用于都市的土地。
农业制度里的所有其他层面，都显示出同样一个方向。譬如固着于土地的古老氏族与拥有货币力量的土地购买者互相斗争，家产制官方则本质上基于国库利益的考虑加以干涉。《诗经》与汉代史书中的官方术语，和罗马法一样，只区别私产与公产，耕种皇田的官方佃农与耕作私人田地（民有地、民地）的纳税者。不可分割或让渡的祖产（用作墓地与维持祖先之供奉的田地），是家族财产。元配的长子及其子孙
，是具有继承地位的承继者（Erblasser）。不过，在家产制获得最后的胜利之后，包括土地在内的所有资产，在法律上都实质地分配给所有的子嗣。承继者之指定一事，被认为只不过是个伦理上的义务，就像是确切意义下的“信托遗赠”（Fideikommiss）
。
租佃的形式最终是分益性佃作、纳物佃作（物租）与纳钱佃作（物租）相互并存。佃农可根据“保证金”的支付（按：即获得永佃权所支付的押租），来免于地主宣布解约的威胁。惯常的农作契约显示出
，佃户被认为就像西方古代及南欧之耕作小农地的佃农（colonus）。与此权利并行的是佃农有耕作田地的义务，并且通常维持着佃农对地主负有债务的局面。典型的地主，是将其分散各处的田地分租出去以利用田产的大地主贵族，尤其常见的是氏族共同体的庄园领主制。这类氏族继承或购入无数分散的小农地，再将不动产权利状保存与登录于特殊的档案和财产目录中
；在土地登录簿中，所有的田地都登录在一个共同体的特殊名号之下
，就像为所有的子公司成立一个母公司一样
[3]
。悬挂在堂屋上的匾额，书写的是同样的名称。通过长老，家族以家父长的姿态统治其佃农，跟西方古代、南欧的庄园领主或英国的大地主（Squire）一样。通常，古老有力的家族，以及在贸易上或政治上得利的富裕者，在家族共同体里牢牢地保持住他们的财富与世袭的地位。很清楚地，这种形式是古代贵族优越的身份地位被家产制瓦解之后，以经济方式来取代。
大地主制（Bodenmagnatentum）在某些地方有相当程度的发展 [4] ，只可惜我们无法在统计上加以确定。只有部分是渊源已久的，不过无论如何，大抵是由分散的小块农地所构成。此制仍留存至今，并且在以前可能要更发达；与此一制度相连属的，是家产制国家典型的佃作制度（Kolonat）。
庄园领主的权力，在中国受到两种特有的情形所抑制：氏族的势力（马上会讨论到），以及疏松和无大作为的国家行政与司法。一个冷酷的庄园领主如果想要肆行其权力时，他很少有机会能迅速得到司法上的有力支持，除非他有私人的关系可凭借，或者利用贿赂买通官府。但是当国家官员试图为庄园领主从佃农身上榨取租税时，他就必须小心谨慎，就好像他是在为自己榨取租税一样。因为所有的动乱，都被认为是巫术性灾厄的凶兆，一旦引起中央政府的忧虑，这个地方官就要准备丢官。地主和债主的这种极具特色的习惯，显示出此一情况防止了对佃农的过度榨取。小农作的劳动集约性
、与经济的卓越性，在农地价值之珍贵
、与农业信用贷款利率之相对低廉中明白显示出来
。技术上的改良，由于土地极度的零碎化而几乎是不可能的；尽管货币经济有所发展，传统总是支配着一切。
社会平均化的倾向是与家产官僚体制相呼应的。以稻作之劳动集约技术为基础的农业生产，几乎完全操在小作农的手里，而工业生产则操在手工匠的手里。
土地的分割继承，最后则大大加强了土地所有的民主化，虽然在个别情况下，由于共同继承的缘故，此一趋势有所减缓。拥有数亩的耕地，被认为是够大的了。而拥有不到一公顷（15亩＝85公亩）耕地，即使 没有 园艺耕作，也认为足供一家五口的生计。
社会秩序里具有封建成分的身份性性格，至少在法律上是被消除了。虽然最近的官方公报，还总是说农村的“名门望族”是社会上的主导阶层。但是此种农村名门望族的“乡绅”（Gentry），并未享有受到国家保证（相对于下层社会）的地位。按照法律，直接位于小市民与小农民之上的，是家产官僚制的机制。西方中世纪时那种封建的中介阶层，无论在法律上，还是实际上，都不存在。
另一方面，直到近代，在欧洲的影响下，才产生了典型西方形式的资本主义式依存关系。为什么？
[1] 参见P. A. Tschepe （S. J.）的史书摘录“Histoire du Royaume de Tsin, 777-207,” VariétésSinologiques , vol. 27, esp. p. 118 f.。
[2] P. Pierre Hoang（黄伯禄）如此翻译。参见其“Notion technique sur la propriété en China”（Shanghai, 1897）, Variétés Sinologiques , vol. 11, Ch. 20。
[3] 土地登录簿与土地登录制度的这层关联，首先由Bumbaillif在其报告“Land Tenure in China,” China Review （1890/1）中加以阐明。土地登录单位是一整个氏族的土地财，在制作登录簿时由氏族长将之登记于氏族祖先的名下。若是已经分家，则登录部分财产。甚至在土地分割或地权易主的情况下，原先的登录号数与名号还是被保留下来，不过只记录应征的税额与应缴该税之部分或全部数额的家族。十个（或十个左右）氏族长组成一集团，根据古来的法律，对租税负有连带责任。他们同时也是治安的维护者，并轮流管理且持有共同体耕地（无论自耕或放租）。各个氏族长负责征收其氏族的租税，凡是未能在11月16日以前提出缴税凭证者，就会被十人集团没收农地。如果某一家族无法支付租税，那么祖田便会被没收。十人集团的组合是会变更的。上述的那篇报告提及：某一氏族（或部分族人）之长提出与其他另外九位氏族长新组一个十人集团的议案。氏族资产的多寡，差异性相当大；由多少个十人集团组织成一个更高的单位，也多半不一，同样地，端视原先的军事与赋役负担而定。其他有关氏族各点，参照下文。
[4]
将邻接的土地资产总合起来达300公顷的情况是有的，不过属于个别庄园领主之基本上较大的土地单位则不多见。最后这一个月我才注意到Wen Hsian Liu的（法兰克福大学）博士论文
Die Vorteile des ländlichen Grund und Bodens und Seine Bewirtschaftung in China
（Berlin, 1920），不过他也没有列出数字来。
英译者按：J. L. Buck计算出自耕农的耕地平均为4.22亩，半自耕者为4. 25亩，佃农为3. 56亩。他估计约有17％的农人为佃农，是半自耕农的1/3弱，自耕农的1/2强。参见其
Land Utilization in China
（Chicago, 1937）, p. 192。根据Chen Han-seng（陈汉升）的报告，广东省的某些地区，所有农地的40％是土著氏族所有，参见其
Landlord andPeasant in China
（New York, 1936）, pp. 37-41。H. T. Fei（费孝通）则举出一些云南省之氏族庄园领主制的资料，见其
Earthbound China
（Chicago, 1945）。长期以来的战乱，通货膨胀与高利贷资本主义，自然大大增加了农民的负担，许多人被迫举债、破产及失去土地。Leonard T. K. Wu提到，在1936年时，“农民只能选择让自己的经济状况继续衰败下去，或者是完全转而向高利贷商业地主体制低头”。参见其“Merchant Capital andUsury Capital in Rural China,”
Far Eastern Survey
, March 25, 1936, p. 68。——译注