不过，天津东丽区华明镇的例子很特殊，因为它处在滨海新区内，又是大天津发展计划的规划地区，所以，可以只卖比较少的土地就拿到比较可观的收入。

利用一个大城市的发展将附近农民的宅基地价格拉起来，然后再让这批近郊的农民从中受益。如果天津可以这样做，那么笔者在《大国游戏》前两卷中一直主张的中国城市圈发展计划，也可以如法套用。这就是近郊、城市间的农村改革以及城市圈发展的结合。

现在各地的地方政府非常热衷于“土地改革”，抓住各种机会在媒体上造势，这主要和其财政收入的来源有关系——这种改革有助于增加城市建筑用地，地方政府认为增加就意味着存有工商业，有了工商业，地方政府就可以抽税（其实这种观点也是短视的，因为过去几年中国一些城市里工商业的繁盛，和出口产业有千丝万缕的联系，现在已经不存在这个基础）。所以，笔者估计无论中央政府有没有条例，地方政府也会通过林林总总的措施，瞒天过海，来绕过土地法规的限制。与其如此，那倒不如改变“城市用地必须是国家所有”这一条规定，允许农民的集体所有用地可以成为城市用地，让农民集体享受土地增值，免得地方政府通过各种冠冕堂皇的借口，搞什么“转换用途就要改变属性，改变属性就要征收土地”，结果让农民只能得到一次性买断的利益，而且是相当低的按照现行农业用途确定的土地价值。

一块农村建筑用地变成城市建筑用地后，其价值的增长是两部分：第一部分，是当前市价表现出来的土地增值；第二部分，是未来的长期土地增值——主要表现在长期的现金收入流上。由于城市建筑用地必须是国有地，如果农民无法让自己的地变成城市用地，而必须由地方政府向农民收购，然后再转手卖给地产开发商。那么一旦地方政府要想增加自己的财政收入，必然会用各种方法，压低农民的收购价格。如果压价低到要动用警察进行暴力强迁时，那就不要怪大规模群体事件和官民对抗的不断产生了。

而地方政府拿到第一部分的土地转卖费后，第二部分的未来长期土地增值，就落到了发展商的手里。即使地方政府不参与转手，让发展商自己用现在的市价向农民购买，仍然无法保证农民的第二部分权益。

正确的做法是，取消城乡在土地一体化方面的壁垒，允许农民集体所有土地转为城市建筑用地。而地方政府的财政收入，不是从一次性的土地买卖中获得，搞所谓香港式的“土地财政”，而是从每年增收的城市用地地产税中来。对农民来讲，他们卖一部分地给地产商来收取现金，还可以保留一定的地，在未来的经济发展中参与产业经营，但其经营所得必须缴纳地产税。这样，整个经济才可以获得可持续的发展。

中央政府的作为，则体现在通过笔者主张的3小时城市经济区计划，使最边远农村的居民也可以在1.5小时内到达大城市或城市圈。那么这样就可以把整体的土地价值提高，农民获得较大的商业收入流。农民的可持续收入多了，就可以增加消费；当地政府的钱也多了，因为从土地转型后的经营者（包括企业、农协）的收入中抽取的税也多了。这就可以改善当地政府官员的收入，从而吸引目前过分聚集在京沪深的有能之士到地方上来，还可以增强地方的教育、医疗和各种公共服务。

这就要求在城市的规划上，应该以现有超大城市为起点，在两个超大城市中间的3小时路程中，即1 000公里之内，发展出1到2个一百万左右人口的城市，可以使超大城市的经济放射功能，像变压器那样传送到农村里。当然，最理想的情况，是像南京和上海之间那样有一系列此类城市，如同珠子一般，可以做到整个地区的经济覆盖。目前没有这样发达的地区，但比如江汉平原一带，可以通过武汉和南昌两个大城市的建设，再在中间通过黄石和九江两个中等城市的扩展，把整个地带提起来。 15RuSMT3to/kGHQKM4L/Q5c760KI1HwHhAqBR4EzLBmzhuz4qdN5+xEw+qTvar49