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物权的排他效力 |
【案例】 张公平拥有南京市玄武区的空置三居室一套，因其经常出差在外，于2019年3月将该房屋书面委托给好友王某管理，委托书权限：房屋的维护、出租、出售等。2019年5月，张公平和王某朋友关系恶化，张公平以书面通知撤销了房屋的委托，并收回了授权委托书原件，但王某没有交还房屋钥匙。因张公平曾向王某借款6万元没有归还，王某2019年6月悄悄以张某代理人的身份，将房屋出租给李某，月租金为1000元（同地段同样的房型租金在5000元左右），租赁期限15年，李某看到了授权委托书的复印件和王某的房间钥匙，相信王某有代理权出租该房屋，并一次交付了5年租金。
2019年8月，张公平因与他人协商卖房事宜，带人看房，方知王某已将其房屋出租给李某，并且李某已经入住。张公平认为王某无权出租其房屋，李某的入住为非法侵占其房屋，遂向法院提起诉讼，要求李某限期搬出并返还其房屋。
【问题】 张公平有权要求李某限期搬出并返还其房屋吗？
物权的排他效力，是指同一物上不得同时成立两个以上内容互不相容的物权，权利人对他人干涉享有排斥的权利。排他性效力在于保障权利人直接支配标的物的利益。如果否认物权的排他效力，一是会妨害权利人对于标的物的有效支配；二是将会损害标的物的权利归属，导致交易成本大增。
物权的排他效力是为了保证实现物权直接支配性的消极功能，主要表现在：
按照《民法典》的规定，（1）在同一标的物上不得有两个所有权。某特定标的物上的所有权，被他人善意取得时，前一所有权消灭（第311条）。（2）用益物权，因其以特定物的占有、使用、收益为内容（第323条），在同一标的物上不得成立两个建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、探矿权、采矿权、养殖权，但可以成立两个以上内容不同（如用水、通行）或内容相同但互不排斥（如不作为）的地役权。在同一宗土地的地表、地上或者地下，可以成立不同范围的建设用地使用权（第345条）。（3）物权的排他效力有强弱之分。所有权最强，同一物之上绝对不允许有两个以上所有权存在。以占有为内容的定限物权次之，如用益物权。非以占有为内容的定限物权最弱，如抵押权排他效力最弱。
取水权大多没有排他的效力。
这是指物权具有不容他人侵犯或不法妨碍的效力。《民法典》第207条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。这是对物权的排他效力的法律确认。
本案所有人张公平对涉诉房屋享有合法的所有权，具有排他效力，可以行使所有物返还请求权，排除李某对其房屋的非法占有状态。张公平已经撤销委托的情况下，王某在明知其无代理权的情形下，王某仍将房屋出租，租金过低，租期过长，主观恶意明显，其行为侵犯了对张公平的房屋所有权。从承租人李某的角度来看，其租赁行为并非善意，房屋的租金标准明显低于市场行情，并且租赁期限非常之长，有违常理。复印件并不能作为王某享有张公平之授权的合法依据。因此，王某的行为不构成表见代理，李某也不是善意承租人，王某的出租行为构成无权处分，该租赁关系不受法律保护。