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老旧住宅小区主要是指由于建设年代较早、建造时间较长而造成房屋老旧，在客观使用方面已不能满足住户现代生活的物质需求及精神需求的住宅小区。老旧住宅小区更新主要是针对老旧住宅小区进行的一系列综合整治，通过综合整治，完善功能配套，改善小区环境，提升管理水平，实现老旧住宅小区的宜居目标。
发达国家老旧住宅小区（既有住区）更新基本都经历了从大规模新建、新建与维修改造并举到重点转向旧建筑更新改造的三个阶段，以时间节点来看，第一阶段的大规模新建是从二战结束至20世纪60年代，20世纪60—80年代是新建与维修改造并重阶段，第三阶段就是20世纪80年代后，是以整体开发和维护性开发为主。英国、法国、瑞典、美国等国家在20世纪70—80年代新建工程的费用和数量不断减少，而同期建筑更新改造项目逐年增加。在美国，旧建筑更新改造业已成为最受欢迎的九类行业之一。
20世纪60年代以后，欧美国家许多学者开始对这种大规模拆除的城市更新活动进行反思，寻求更加适宜的方式解决城市复杂的社会、经济、文化问题。其中有代表性的理论见表1-1。
表1-1 城市更新理论
续表
近年来，人居环境观念和可持续发展思想的兴起，推动城市和住区更新改造理论与实践的进一步发展。一方面，城市既有住区更新改造的理论向多元化发展，其目标广泛化，内容丰富化；另一方面，继续向渐进式的小规模更新改造方面发展，以建立和谐的邻里社区关系，同时建立个人、社区、政府、开发商、工程师和社会经济学者等多边合作关系。
(1)英国。60年代末期，战后城市人口郊区化过程使英国城市出现较为严重的衰退。从20世纪70年代开始，《英国大都市计划》提出了“城市复兴”的概念，开始采取保护性维修和内部设施现代化的住宅更新改造模式，以取代之前大规模拆除重建的更新方式，住房政策转向住房整修和改善，这一阶段政府转向主体补贴，为需要住房改善的市民提供帮助。
其后更新改造不断推进，进入90年代，政府制定了一系列政策法规以加强对住宅改造的管理。管理重点包括：提高修房效率、旧房调查评定、分析住房结构体系优劣、鼓励建造商开发配套维修改造技术、采用计算机管理等。同时不断反思与探索，认识到城市更新——包括老旧住宅小区更新——应该是社区的更新，强调本地社区的参与，强调建立公、私、社区三方合作伙伴关系，强调更新的内涵是经济、社会和环境等多目标的综合性更新，不仅仅是房地产开发与物质环境的更新。
1999年，英国“城市工作专题组”作了《迈向城市的文艺复兴》的研究报告，该报告正式提出了城市修补理论，是城市修补理论的奠基文献，具有极其重要的参考价值。2003年，英国制定了可持续发展社区规划(Sustainable Communities Plan），主张在以人为本的原则下，通过社区的可持续发展及和谐邻里的建设来增强城市经济活力，并重视从战略和区域角度来解决城市问题。这标志着西方城市更新运动进入可持续发展和多目标和谐发展的新阶段，即城市修补。
(2)瑞典。从20世纪70年代开始，瑞典对老旧住宅的改造主要采取了修缮房屋结构、完善基础设施、增加户内功能单元、提高面积标准等措施，并开始注重建筑节能、生活垃圾处理、无障碍设施等。80年代，住宅建设重点转向更新改造，主要对50、60年代甚至是70年代的住宅实施了更新设备、改善通风卫生系统、整治室外环境、增加停车设施等方法。这一时期居民对住宅改造的积极性大为提高。
(3)法国。从20世纪70年代，法国HLM(适宜租金住宅）开始思考从住宅供给行业向居住服务行业转换，并于80年代着手进行住宅的再生，此时主要以改善住区环境为主要目标，随后逐步渗入住宅的各个部分。1997年，HLM开始了第二次住宅更新改造计划，再生项目内的施工内容包括改变户型布局、加建阳台、更换门窗、改造入口门厅、整修外墙、更新设备管道等，并通过“菜单方式”，让居民可自由选择住宅改造内容。HLM实施再生项目的基本理念是：与居民共同推进再生；努力改造立面、入口、通路空间；采用多样的再生方法；以更好的居住为目标；实现邻里街区的愿望等。
(4)德国。1990年，德国住宅更新改造的工程量占住宅建设总量的约50%。德国对既有住宅的改造涉及四个方面——城市、住区、组群、单体建筑，针对每个层面的问题提供不同的更新改造方式。在住宅内部空间改造方面，包括扩大建筑面积，对阳台、屋顶实施改、扩建，成套化建设中增加卫生间、厨房，通过完善功能来改善居住条件。在外部形象改造方面重点对入口、立面与屋顶重新设计，提升形象。同时更新公共区域、新技术应用、周边环境来提升居住适宜性。
(5)美国。美国为了大规模清除贫民窟开始进行城市更新，并在1937年出台了住宅法，以改善居民住房条件。没有联邦、州和地方政府的参与，美国老城区的任何项目都不可能成功。首先，政府在宏观社会经济政策上非常注重促进就业，不断改革公共系统来适应社会需要。其次，联邦、州和地方针对社区问题采取了一系列积极措施：支持社区发展；在公共服务上采取服务社区的态度；向社区组织提供资金，并帮助提高社区组织领导者的组织和管理能力，促进社区组织的壮大；采取低收入者住房税收信用计划等政策吸引其他机构投资于社区；和社区组织紧密合作，在具体项目上提供技术和人员帮助。
其一，更新改造思想上，依凭人的尺度和需求，更加体现人文关怀，重视居民和社区参与住区的更新改造，对质量较好的建筑进行保护，对质量较差的进行修缮、整治；重视住区的可持续发展，强调保护环境、节约资源的重要性，制定住宅修缮计划、措施，实现住区的可持续更新。
其二，更新改造政策上，制定完善的法律法规，规范住宅更新改造事业；制定相关政策，鼓励开发新技术。国外关于旧住宅（区）更新改造的法律法规较健全，门类较多。与城市旧住宅（区）改造相关的法律法规按内容大致可分为综合管理类、工程技术类、特殊类和地方性法规。按其性质可大体分为两类：一类是政府制定的住宅政策和计划，以及有关机构组织的立法依据；另一类是对住宅建设和交易的全过程，包括土地开发、建筑设计和施工、房租和地租的征收等制定的具体规范和标准。目前在发达国家，无论是更新改造的设计方法、技术，还是政策方针、管理实施办法或市场途径等方面都积累了大量经验，对我们开展老旧住宅小区更新具有重要的借鉴意义。
其三，更新改造内容上，注重采取综合性改造的方法，从室内到室外、从住宅到住区，提升居住环境质量，同时，综合考虑社会、经济等因素，全面提升住区活力。
其四，更新改造方式上，由大规模的拆除重建的方式，向小规模的、分步的、多样化的、创新性的、渐进式的改善方式转变，由社区组织居民共同参与住区改造，多方协同完成谨慎的更新改造。
日本经济进入飞速发展阶段后，从20世纪60年代到21世纪初期，大幅地提升了房屋建筑量。在2006年，其理念和目标发生了很大改变，由原来提升建筑规模转变为提高生活和居住质量。这个目标可概括为四个方面的内容：一、居住必须安心和安全，住宅生活丰富而多彩；二、正确管理好住宅，并定期进行维护；三、适应不同类型住户需求；四、特别对有住宅需求的居民保证其有稳定的居所。
在既有住宅改造和更新方面日本创造了很多新模式，有针对性地对老旧住宅进行更新和改建。如：增设老旧住宅电梯、采用复式对住宅上下两层结构进行改造、减少老旧住宅结构的层数、对平层老旧住宅增大套内面积、把两户合并为一户等。UR下属机构JS日本综合住生活株式会社的技术开发研究所，提出对现有设备、设施进行更新改造，并提升其使用功能，研发了老旧住宅小区加装电梯技术、诊断更新外墙饰面技术，在此基础上，提出了“团地再生”的概念。
“团地再生”，即通过对集体住宅十分落后的设施进行翻新，提升功能，及对所在区域进行改造，以提升居住质量、提升价值的一种城市规划活动。“团地再生”不能简单地理解为只是对旧建筑翻新加固，而是给旧团地实行一次大型的“外科手术”，使其具有高品质生活，又与时代适应。
根据既有建筑物的现状及未来功能进行定位，通过“团地再生”对既有建筑实施更新改造。第一种更新外观、设备。对其内部格局进行改造，其建筑结构、使用性质和建筑面积不做改变。例如：部分拆改户内的非承重结构、重新组合户型、更新维修设备管线和更新住宅外立面等。第二种更新结构。专业结构改造和加固工程企业，借助先进结构改造施工技术，对既有建筑的承重结构更新改造。如：局部取消承重墙，取消结构柱子，增减楼层、电梯、扶梯，加大门窗洞口，和提高层高等。需要说明的是这些项目都必须由专业结构改造和加固工程企业完成。第三种更新面积，通过更新增加附加面积。如在室外增加楼梯、电梯、连廊和雨篷，把室外开敞空间通过围封方式形成室内空间，在室内挑高空间封板增加面积，在屋面上加层、增加屋面花园等。第四种更新使用性质。如：旧厂房改办公、娱乐场所，老旧住宅改办公场所，住宅底层改为商业场所等。
国内的既有住宅更新改造，大体始于20世纪80年代中期。自20世纪90年代中后期，既有住宅的更新改造越来越活跃。最早关于老旧住宅小区改造的文件是《城市房屋修缮管理规定》（建设部令〔1991〕11号），该文件的目的是加强城市房屋修缮的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度与使用功能。随后，《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》（建设部令〔1992〕19号）颁布，主要针对在住房制度改革中向个人出售的公有住宅的售后维修和养护管理。
我国目前正处于新建与维修改造并举的第二阶段，将过渡到第三个阶段。我国的城市建设从20世纪90年代初至今一直处于高速膨胀中，30年间几乎完成了欧洲百年的建设历史，未来二三十年，城市将产生数量惊人的旧住宅，规律是客观的，未来不长时间内，我们将过渡到第三个阶段。
国家一直高度重视老旧住宅小区的综合整治工作，仅列举一些代表性文件。(1)1991年7月8日建设部《城市房屋修缮管理规定》。(2)2007年5月16日建设部《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》对旧住宅区整治改造的内容、标准以及改造机制、方法进行了规范。(3)2010年6月11日住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、农业部国家林业局《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，提及2014-2015年，稳步推进非成片棚户区和零星危旧房改造，稳步推进旧住宅区综合整治，完善基础设施配套，改善居住环境；有条件的地区2012年开始加快改造、整治。(4)2012年12月12日住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、农业部、国家林业局、国务院侨务办公室、中华全国总工会《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》提及加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施，提高建筑节能水平。要加大投入力度，完善配套基础设施和公共服务设施。近两年，国家层面非常重视，密集发文或作重要指示，2019年6月19日国务院常委会部署推进城镇老旧小区改造，将安排老旧住宅小区改造中央补助资金，依老旧小区破旧程度及住房安全等级进行改造，更提出“保基本、提升类、公共服务类，菜单选项多元化，小区居民协商办；“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”，多渠道筹措资金，更多投融资创新在路上。
在实践过程中，国家机关事务管理局、北京市、上海市、深圳市、吉林省等均开展了老旧住宅小区更新的相关工作，但范围不尽一致。综合分析，各地老旧住宅小区有机更新所涉及的内容主要有四个方面：一是小区环境综合整治（拆违、绿化、道路、停车、环境整治等）；二是配套基础设施改造（上下水、地下管网改造、供热、缆线入地、光纤入户等）；三是房屋修缮与节能改造（旧住宅维修、供热计量改造、内外墙保温隔热、门窗节能及遮阳设施安装等）；四是老旧住宅小区建筑抗震加固、加装电梯和无障碍坡道改造。
(1)北京老旧住宅小区综合整治
北京市政府2012年1月出台了《北京市老旧小区综合整治实施意见》（京政发〔2012〕3号），在全市开展老旧小区综合整治工作。由近50家政府职能部门组成的综合整治办公室，建立联席会制度，先后出台文件44个，主要有针对开展抗震节能综合改造、信报箱更新补建、改造工程招投标、综合整治绿化美化工程、公共区域整治工作、停车位及其他交通设施改造等工作的指导意见；针对居住建筑供热计量、综合整治资金账户、房屋建筑增层及增加面积、综合整治消防设施改造、安防设备改造等工作的要求及管理办法；针对各类项目验收、奖励资金、技术导则等暂行（试行）办法。北京引进了很多国外先进的改造技术，在住宅改造方面积累了大量的实践经验。改造后北京市设施老化的老旧住宅小区抗震加固成效显著，节能改造上保温提升效果明显，公共区域整治切合群众实际需求，道路更加通畅有序。
北京市政府2018年3月出台《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年）》（京政办发〔2018〕6号），从指导思想、整治范围和内容、组织实施、实施保障等方面进行了相关要求与指导，还提出老旧小区改造整治菜单，菜单分为楼本体、小区公共区域与完善小区治理等方面，其中楼本体与小区公共区域分为基础与自选类别，强化指导。
(2)上海市旧住宅综合改造
上海市在1999年正式开展实施“平改坡”工程，以此为基础扩展到在对建筑物本身进行改造的同时，对住区的形态、功能和环境进行综合整治。并且于2015年3月1日起施行《上海市旧住房综合改造管理办法》，针对城市规划予以保留、建筑结构较好，但建筑标准较低的住房进行全面综合改造并完善配套设施。重点对工作程序进行了详细规范设计，对建筑间距、建筑退让、高度控制、结构安全、房屋面积、厨卫等基本条件，屋顶水箱、电表、防火抗震、环境整治等技术条件进行了规范，同时对改造资金来源、权属分配等进行了原则性规定。
2018年2月，上海市出台《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(2018-2020)》（沪府办发〔2018〕8号），其中主要任务中提出持续精准补齐民生短板，着力提升小区运行安全水平和居住环境品质，包括：实施各类旧住房修缮改造、推进小区设施设备更新改造、提升公共服务供给质量、开展住宅小区环境综合整治、强化小区垃圾综合治理、疏解住宅小区车辆停放矛盾；加快完善服务市场机制，着力提升行业整体服务能力和监管水平，包括改进物业服务行业窗口形象、完善信息发布和价格协商机制、健全物业服务应急保障机制、引导物业服务市场整合和创新发展、创新物业服务行业监管方式、建立物业服务综合评价机制、推动文明创建和人才队伍培养；在进一步健全社区共治机制，着力提升社区治理能力和业主自我管理水平方面，提出加强基层党组织的工作覆盖和引领、加强居民委员会对业主委员会的指导监督、健全业主委员会监管机制、落实业主自我管理主体责任、发挥专业社会服务组织作用；在切实优化综合治理体制机制，着力提升管理效能和工作合力方面，提出推进综合治理职责清单落地、夯实各区党委，政府管理责任、强化街镇属地主体责任、理顺三级房屋管理体制机制、加强住宅小区房屋使用安全管理、完善网格化管理和处置机制、提高住宅小区综合执法效能，宏观且具体。
(3)广州市老旧住宅小区更新
2008年，国土资源部与广东省人民政府合作，开展以“三旧”改造为主要内容的节约集约用地试点示范省建设，老旧住宅小区属于旧城改造范围。2015年2月28日下午，广州市在原“三旧”改造工作办公室基础上挂牌成立广州市城市更新局，这是全国首个成立的城市更新主管局。广州市城市更新局在城市更新工作中，调查改造项目数据、推进项目协调。
广州对老旧小区的界定是，2000年之前建成的存在功能配套不全、建设标准不高、基础设施老化、人居环境较差等问题的小区。广州市现有老旧小区约779个，建筑面积5180.03万平方米，涉及260万居民，约占全市户籍人口(842.42万人）的30%，广州市以“微改造”推动老旧小区更新工作开展。“微改造”从制定阶段性行动计划、明确改造内容和标准、优化工作流程、推进典型示范、开展培训宣传等方面开展，其中“明确改造内容和标准”中包括：制定《广州市老旧小区微改造实施方案》，明确老旧小区微改造对象为房屋建筑本体共用部位、小区公共部分。改造内容划分为规定项目（基础完善类）和自选项目（优先提升类）。
(4)上海、深圳市破解加梯难题
为缓解多层老楼加建电梯陷入的困局，上海市试点推动了旧房综合改造“6+1”项目。“6+1”是针对目前小区电梯加建资金缺乏而创新试点的旧城有机更新市场化筹资措施。在满足加建电梯的业主同意、规划审批以及工程设计的条件下，由开发商出资在原有六层住宅顶层再加建一层并进入市场出售，将加层房屋出售所得的资金用于补贴老旧住宅小区的电梯安装以及最初几年的电梯维修保养，并且给予采光通风受新增电梯影响的住户一定的补偿。
深圳既有住宅加装电梯，以单元为业主统计范畴，避免因过多权益相关人牵连在内而加大项目推动的困难，在公示过程中考虑了对相邻关系业主的影响，极大保障了权益相关人的改造意愿。同时在申请时提交“双三分之二”以上业主同意的证明材料，对加建以及运营进行了一些要求。在此情况下，深圳市每年有近90%的电梯加建项目申报通过了规划局许可，极大改善了旧住房居民的居住条件。
老旧住宅小区居住着大量老年人口，而大部分老旧多层住宅中没有安装电梯，因此老旧住宅小区增梯是适老项目的重要内容。在实践中要将老旧住宅楼分为不同层次，综合考虑不同电梯布局，制定不同电梯标准。增加电梯是为了更好地解决老年人出入楼房的问题，但也要考虑到整个楼的建筑结构，根据人群的行为特征、户型比例、楼梯间的布置情况等，提高设计自由度。
李克强总理在2018年政府工作报告中提到要“有序推进‘城中村’、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯”，而2019年的政府工作报告明确“支持加装电梯”，可以看出旧楼加装电梯越发受到了国家重视。
(5)广州鼓励小区利用公共空间增加停车场
规划建设普遍没有超前意识，后期挤出来的停车位难以满足停车需要，是老旧住宅小区居民面临的最棘手的问题之一。为缓解停车难的问题，广州市出台了《鼓励停车场建设的若干意见》，对有条件的住宅小区新增停车场做出了相关规定，其中，项目申报的条件以相关权益人的意愿为基础。
解决停车难的问题，主要是从增加供给与管理方面来入手，有从政策层面上解决相关问题，如控制车辆、规划引导、提高收费等。更多从技术层面，如推广文体车库、清理非法占用的小区公共用地、开辟停车位、将公共场地规划成停车场等。
江苏省政府高度重视此项工作开展，出台了一系列政策并将此项工作落地生根。《江苏省城市环境综合整治技术指南》(2014）（整治老旧小区篇）提出的工作目标有：完善功能，提升品质，着重解决房屋的屋面漏雨、外墙渗漏问题，实现基础设施基本配套，满足居民的基本生活功能，居民居住品质明显改善；改善环境，规范秩序，小区环境卫生面貌明显改观，违章搭建现象基本消除，占道经营、车辆停放管理有序规范；节能环保，绿色低碳，根据不同情况，对具备条件的老旧小区房屋外墙、外门窗、屋面、内楼道灯实施节能改造，增加小区绿化，采用环保再生材料，节约能源，降低消耗；健全机制，巩固成果，在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，建立长效管理机制。
江苏省住房与城乡建设厅于2018年4月出台《省住房城乡建设厅关于加强老旧小区环境综合整治推进宜居示范居住区建设工作的指导意见》（省建房管〔2018〕175号），响应江苏省2018年政府工作报告提出的“改善居住环境，加强城市双修，开展对老旧小区环境综合整治”要求，对2000年建设的老旧小区按照“十有十无”要求推进居住区环境全面整治和功能完善，同时鼓励各地积极创新探索环境整治和功能提升内容。
南京市2019年8月出台《南京市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划(2019-2021年）》（宁委办发电〔2019〕57号）全面指导三年工作开展，推进老旧住宅小区综合整治，有效落实更有序、更安全、更和谐、更宜居的目标。