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按照不同的标准，老旧住宅小区可以划分为不同的类型：
第一，从建造时间看，不同年代建造的老旧住宅小区，由于建造的基础、条件和标准各异，居民的年龄构成、职业构成和来源构成等也不相同，面临的主要问题存在较大的差别，面对建筑质量、小区设施、小区环境、小区绿化等相同要素内容，改造的优先等级、具体的改造措施将有所区别。
中华人民共和国成立以前是一种建造形式，建国后基本上可以按照每10年为一个周期。以江苏为例：民国时期，权贵建造的主要是独院建筑、仿欧美式的洋房，大都为砖木结构二层楼，少数开始建造混合结构和钢筋混凝土结构楼房；一般居民住房为砖木结构的平房；贫民住棚屋或简易房，棚户区在各城市均成片出现。
建国后，主要分1949年至1977年的分散建设、1978年至1979年的统一建设和1980年后的综合开发建设三个阶段。户均住房面积控制数及建房标准也经过了起伏变化。
20世纪50年代我国学习苏联的建房标准，户型标准偏高，居室达20平方米，厨房7—8平方米，但分配使用时不得不几家合住一套住房。60年代和70年代，执行建设小户型住宅的政策，户均建筑面积控制在30—40平方米，建筑外观呈现出“方盒子”的特点，俗称筒子楼，受国民经济建设影响，建造标准比较低。80年代开始，住宅建设标准逐渐放宽，户均建筑面积控制标准，开始定为45至50平方米，后放至50平方米以上，普遍建造多层住宅楼，且由一梯3至4户，发展为一梯2户，少数一梯一户，高层住宅楼开始出现。90年代，国力增强，居民生活改善，住宅建设进入大发展时期，住宅建设标准普遍有较大提高，户型大都为两室一厅或三室一厅。各建筑年代小区对比见表3-1。
表3-1 各建造年代小区对比
第二，从“结构形态”上分，可分为有机构成型、自然衍生型、混合生长型。有机构成型建造材料与手法趋于现代化，可能是城市文化及特色的一部分，要保护其功能的纯洁性。自然衍生性是城市及至一定区域的组成部分，宜原地安置。混合生长型最为复杂，宜采用上海的“拆、改、调、留”等多种更新方式。
第三，从空间类型来看，可以将老旧住宅小区划分为街巷型、单位大院型和商品房型等三种基本类型。街巷型老旧住宅小区大多建于1980年之前，以居民个体为主，基于原有城市肌理进行改（扩）建而形成；单位大院型老旧住宅小区主要形成于计划经济时期和改革开放初期，以单位为核心，依赖单位集体住房分配体制建造形成；商品房型老旧住宅小区多建于1980年代之后，由开发商投资建设，通过商品住房市场交易集聚居住人群。
第四，从规模上看，老旧住宅小区可以分为两类，一类是有围墙、相对封闭、规模较大的成片小区，另一类就是没有围墙、没有封闭、规模较小的零散小区。
第五，从所在位置看，老旧住宅小区可以分为市区、郊区两类。当前各地整治的重点一般是主城区的老旧住宅小区。
第六，从住宅性质看，老旧住宅小区可以分为商品房和非商品房。有些地方明确表示老旧住宅小区的整治范围不包括商品房。
江苏省及南京市老旧住宅小区具有一定的代表性，现就江苏省与南京市老旧住宅小区现状进行分析。
(1)江苏省老旧住宅小区
根据江苏省住建厅2015年7月的统计数据，截至2015年7月底，江苏省共有2000年以前建设的老旧住宅小区8776个，其中基础设施老化、环境较差的小区4198个，占比为47.84%；全省老旧住宅小区总占地面积为24662.58万平方米，总户数为3 777 818套，总建筑面积为28 026.67万平方米。江苏省2000年以前老旧住宅小区统计结果下表3 2。
(2)南京市老旧住宅小区
根据南京工业大学和南京信息工程大学2012年承担的南京市物业办“基于GIS系统的南京市老旧住宅小区普查研究”的调查和改造调查结果，鼓楼、玄武、下关、栖霞、白下、建邺、秦淮、雨花台八区的老旧住宅小区情况见表3 3、表3 4:
表3-2 江苏省2000年以前老旧住宅小区情况统计表
表3-3 鼓楼、玄武、下关、栖霞老旧住宅小区调查统计汇总表
表3-4 白下、建邺、秦淮、雨花台四区老旧住宅小区统计表
第一，1998年—2002年，全市累计投资3亿多万元，累计更新住宅小区221个，总建筑面积为1600万平方米，共27万居民受益。
第二，2006年，根据《2006年南京市旧住宅小区出新实施意见》（宁政办发〔2006〕45号）的目标，对全市主城区的220个、1200万平方米老旧住宅小区，力争用3到5年时间实施更新工作，基本完成主城区老旧住宅小区的更新任务。2006年计划投资资金2.8亿元，对1995年前建成的规模为5万平方米的旧住宅小区实施更新，共计44个，总建筑面积为267万平方米。重点更新范围为城市主次干道、明城墙、秦淮河道两侧及景区周边的旧住宅小区。
第三，2008年，根据《南京市旧住宅区综合整治实施意见》（宁政发〔2008〕48号），为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）精神，对全市约300个、1800万平方米的旧住宅区，力争用3到5年时间实施一次全面综合整治，基本完成主城区主要旧住宅区的综合整治任务。2008年计划总投资约4.02亿元。对1995年前建成、规模在2万平方米以上的旧住宅区综合整治，共计80个，实施更新整治房屋900幢、总建筑面积约500万平方米。
第四，2013年，根据《2013年南京市旧小区出新工作实施意见》，小区更新工作将以鼓楼、新街口、河西、迈皋桥、双桥门和卡子门等地为重点，把惠民生、解难题、提环境作为第一要务，通过城市设计组团改造，把1998年前建成、规模在2万平方米以上的老旧小区列为更新重点。全市计划更新70个小区，整治房屋850幢，总投入资金约4.72亿元；其中高视点下的新街口、鼓楼地区计划整治房屋157幢，投入资金约0.79亿元。同时，要求全市各区政府遵循市环境综合整治指挥部的统一要求，结合干道和街巷整治等工作，自行组织2万平方米以下的小区更新，以改善居住环境，提升城市形象和品质。
第五，2016年南京市计划启动实施129个项目，完成改造棚户区250万平方米。全市共下达27个项目的征收决定或拆迁批准通知书，其中5个项目公示了征收补偿方案，完成改造棚户区31万平方米，其中23万平方米的城中村、8万平方米的危旧房，惠及3000户居民、31家企事业单位。
第六，2017年3月出台《南京市棚户区改造和老旧住宅小区整治行动计划》，提出到2020年底，南京将基本完成主城六区2000年以前建成、936个非商品房老旧住宅小区的整治。其中，2017年实施环境整治的老旧住宅小区为184个。
新中国成立前的老旧住宅小区能够保留到现在一般都具有一定的历史价值，如北京的四合院、南京的颐和路公馆区，它们是某个城市“历史记忆的符号”和“城市文化发展的链条”，都是会经过专家反复论证，进行专项保护与修缮的。南京颐和路公馆区前后经过多次规划调整，虽然经过“新天地”“创意产业园”的意向风波，但是最后以“历史文化街区保护”实施了专项工作规划。
位于南京市鼓楼区的颐和路公馆区，是中国大陆拥有民国公馆最多的地区，以宁海路广场环岛为中心，放射于宁海路、颐和路、牯岭路、莫干路、江苏路、北京西路，有200多个民国政府要员的宅第公馆，被誉为“民国建筑博物馆”。
颐和路公馆区是20世纪30年代民国政府提供给政府官员居住的高级住宅区，也是民国按照《首都计划》实施的最大住宅示范区，自1933年陆续建成287处独立式花园住宅，现存较为完好的民国公馆为225幢，分布在以颐和路为中轴线的大小不等的12个片区内。
其中颐和路公馆区第十二片区（即颐和公馆）作为颐和路公馆区的更新范本由26幢风格各异的民国时期别墅组成，并于2014年荣膺联合国教科文组织亚太地区文化遗产保护荣誉奖。2015年4月，南京颐和路民国公馆区成为由国家住建部、文物局首批公布的30个中国历史文化街区之一，也是南京保护规模最大的历史文化街区。
2018年《颐和路民国公馆区环境整治、历史文化街区保护和利用专项工作实施规划》获南京市政府批复。根据新规划，南京市加强了颐和路民国公馆区的整体保护：一是将重要历史街巷与开放院落串联组合，选择体验较好、资源丰富、环境宜人的路径组成文化线路，形成以颐和路文化轴、珞珈路片区与11、12、13组团片区为主体的“一轴、一线、两片、多点”的开放区域结构；二是坚持整体保护，保持颐和路、牯岭路等12条历史街巷的走向、宽度、断面形式，保护街区内的院落空间及其与道路的关系，维护“公共—半公共—私密”的空间层次秩序；三是对颐和路人行铺装进行更新，强化沿路重要建筑的指示性，将每一处开放院落的详细信息通过电子化处理制作成二维码，让游客通过扫二维码就能了解院落的详细信息，而前期部分已经修缮好的院落将向市民开放。南京颐和公馆更新模式，实现了南京民国建筑“活保”及再利用，让保护模式前进了一大步。
新中国成立后老旧住宅小区按“空间类型”来看，演进过程大致分为传统街巷模式—单位大院模式—居住小区模式的演进过程。街巷式老旧住宅小区大多建于1980年之前，以居民个体为主，基于原有城市肌理进行改（扩）建而形成；单位大院式老旧住宅小区主要形成于计划经济时期和改革开放初期，以单位为核心，依赖单位集体住房分配体制建造形成；居住小区式老旧住宅小区多建于1980年代后期之后，由建设商投资建设，通过多种形式交易集聚居住人群。
(1)传统街巷式特点
传统街巷式住宅小区建造时间久远，危房和破旧房屋较多，基本公共服务设施匮乏，缺乏小区自治服务机构，市政设施老化，“三线”乱搭，街巷道路不平整，绿地开敞空间不足，排水设施不充分，消防设施不足，消防通道不规范，难以满足居民日常生活需要；在居民构成方面，以本地中老年居民为主，对养老设施、适老设施和无障碍设施需求较大。
(2)更新基本思路
因为街巷式老旧住宅小区建造时间较早，住宅建筑的建设、小区公共服务设施的配置往往按照早期的城市住宅标准，基本已不能满足当前居民对于住宅的基本居住要求。因此，在街巷式老旧住宅小区的更新设计中，应首先排查甄别小区最为紧迫的基础民生部分内容，通过更新设计满足小区基本民生方面的要求，在解决基本民生方面的问题之后，然后再适当拓展解决提升类的更新项目。
(3)更新一般要求
1)保障基本居住安全，排查登记危房，引导居民通过城市危房更新政策体系进行危房加固或者重建；
2)确保消防安全，对消防现状进行排查、评估；应按不低于消防现状能力的标准增强消防条件（在城市政策允许的前提下），包括但不限于增加消防设施、更新消防设施、拓展消防通道、预留消防间距等；
3)保障居民基本生活需要，排查小区给水、排水、用电、排污、垃圾处理中的难点与盲点，着力解决日常市政设施使用问题；
4)保障居民邻里沟通、交往的需要，鼓励通过宅前屋后闲置空间的改造升级，拓展、增加街区小公园、小绿地。
(4)更新特殊要求
1)街巷型老旧住宅小区以本地居民为主，而且老年人群体占居民总数的相当比例，老龄化问题较为突出。老旧住宅小区改造应充分考虑老年人的日常生活需要，从老年人的行为和特征出发，尽可能提供养老设施、适老设施和无障碍设施。
2)涉及文物、历史建筑以及历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区和传统村落的相关建设工程，应严格按照保护规划和修缮设计要求进行更新设计，并履行相应的报批手续。
(1)单位大院式特点
单位大院式住宅建造年份较久远，建筑较破旧，公共服务设施不足，缺乏小区自治服务机构，居民活动场地不足，卫生环境有待提升，“三线”乱搭，消防设施不足；小区居民以老年人和下岗工人为主，对养老设施、适老设施、无障碍设施和小区娱乐设施需求较大。
(2)更新基本思路
单位大院式老旧住宅小区建造时间尚早，受制于当时的建房标准和要求，无论是住宅建筑本体，还是小区公共设施、公共空间，均难以满足居民对于日常生活的需要。单位大院型老旧住宅小区的更新设计应立足于居民的基本生活要求，优先排查、满足小区基础民生内容，排查之后，有条件的老旧住宅小区更新设计可以增加优化提升类更新内容。
(3)更新一般要求
1)保障居民基本居住安全，排查登记危房，引导居民通过城市危房更新政策体系进行危房加固或者重建；
2)确保消防安全，对消防现状进行排查、评估；以微更新为主要方式，应按不低于消防现状能力的标准增强消防条件（在城市政策允许的前提下），包括但不限于增加消防设施、更新消防设施、拓展消防通道、预留消防间距等；
3)保障居民基本生活需要，排查小区给水、排水、用电、排污、垃圾处理中的难点与盲点；
4)保障居民邻里沟通交往的需要，充分利用大院庭院空间增加桌椅、健身设施、儿童游乐设施，为邻里交流互动创造机会。
5)根据《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的要求，鼓励单位大院逐步打开小区围墙，实现内部主要道路公共化。
(4)更新特殊要求
单位大院型老旧住宅小区以单位职工为主，而且老年人群体占据一定比例。老旧住宅小区更新应立足于保持单位大院型、小区熟人社会关系网络，通过更新进一步增进居民邻里之间的沟通交流；同时要补齐小区在小区自治管理方面的不足，通过更新增强小区自我维护管理的能力；还应充分考虑老年人的日常生活需要，提供养老设施、适老设施和无障碍设施。
(1)居住小区式特点
居住小区式老旧住宅小区一般由大中型开发商建设开发，因为建造年份较早，大部分建筑外墙较为破旧，受建造时期相关规范和行业要求的影响，当前看来这些小区公共服务设施并不完整，植物绿化空间有待整治修葺，停车空间不足，小区游乐设施、健身设施缺乏；在居民构成方面，以中年群体和随眷老年人居多，对于小区交流空间、养老设施、适老设施需求较大。
(2)更新基本思路
居住小区式老旧住宅小区具有相对完整的小区空间，但由于开发年代较早，小区服务设施按早期房地产开发的理念、标准进行配置，已难以满足小区居民当前的生活需要，矛盾比较突出的方面包括停车位不足、公共活动空间不足、电梯配置不足等。这类老旧住宅小区更新应从居民的基本服务需求出发，完善小区基本服务设施。
(3)更新一般要求
1)完善小区基本服务设施，满足居民日常停车需求，增加配置停车设施；
2)保障不同年龄层次居民邻里交往需要，增加小区公共活动空间；
3)增加小区绿地的可进入性，避免小区绿化成为日常活动的障碍，避免小区绿地成为藏污纳垢、丢弃杂物的空间；
4)完善小区道路指引系统；
5)提升小区整体景观风貌。
6)根据《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”的要求，鼓励大型小区应逐步打开小区围墙，实现内部主要道路公共化。
(4)特殊要求
居住小区式老旧住宅小区以购房迁入居民为主体，老旧住宅小区更新设计应着力于创造条件，增强小区居民之间的沟通与交流，强化居民的小区归属感和认同感；部分老年人较多、老龄化问题突出的小区，在老旧住宅小区更新设计中应考虑配置养老设施、适老设施和无障碍设施。