前言

习近平总书记在党的十九大报告中提出提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理。推进城市老旧住宅小区更新，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局，“民惟邦本，本固邦宁”。无疑，城市老旧住宅小区更新承载了这些多元要素，直接对接社会治理基础单元。

自20世纪90年代以来，全国各地陆续开展的城市老旧住宅小区整治更新，总体而言标准较低，效果与认可程度不够理想。一，基本更新，标准偏低，只是居住基本功能与小区环境的基本改造；二，投入资金标准低，更新效果不明显且保持时间不长，导致认可度不高；三，政策顶层设计上，多部门参与，未能形成有效运行机制，导致工作开展难度大；四，施工管理环节薄弱，管理不到位造成质量与效果难以得到保证；五，效果与绩效评价手段针对性不够，反馈信息不多，推进、改进措施不到位，导致整个更新工作方式粗放等。

本研究基于新时代“城市发展由增量扩张转向存量优化的新常态，城市老旧住宅小区原来规划建设的局限性，国家政策推进、目前更新实践暴露的诸多问题”的大背景，阐明城市老旧住宅小区更新的研究目的和意义，提炼国内外研究与实践，明确研究目标、研究的内容与主要方法，构建策略、路径与运行机制，保障运行，提高绩效。

老旧住宅小区更新属于城市更新的一个重要组成部分，研究理论源于城市更新理论，城市更新理论已经不断丰富到城市有机更新理论、新城市主义理论、城市双修理论、弹性城市理论（这些理论相对注重物质形态更新），再演变到注重社会形态更新的人居环境科学理论、社区治理理论。所有这些理论都立足于“以人为本”、“问题导向”，围绕着人类的可持续发展，认真梳理这些理论，可以对老旧住宅小区更新工作的策略、路径、机制与实施有所启示。

本研究对象是城市老旧住宅小区，对老旧住宅小区类型分类是研究的起点，基于对老旧住宅小区界定，梳理老旧住宅小区更新历程与一些典型做法，开展对老旧住宅小区现状调查，根据调查数据对老旧住宅小区合理分类，为后面的更新策略、更新路径与更新机制找出问题数据来源，从而保证研究的针对性。

本书全面梳理国内外政策法规，通过剖析目前我国老旧住宅小区更新方面的法律法规问题，提出坚持“完善法律、制度保障”的顶层设计、坚持“总体部署，分类实施”的策略、坚持“规划引领，社区营造”导向、拓宽筹资渠道，实施多元融资、创建“业主主体、政府引导、社会参与”多元更新格局、优化更新设计等六点更新策略。

本书坚持“问题导向”，在全面调研的基础上建设老旧住宅小区现状与更新数据库能够摸清家底。全方位梳理功能需求，建设信息平台，利用大数据、云技术等信息化手段为老旧住宅小区更新的数据处理、客观评价、工作推进增效。保证更新工作高效推进必须遵循的两条基本准则，改变目前“运动式”工作推进造成的低效、浪费，“系统谋划，有序推进”；更新设计不光要从物质形态更新入手，也需要从社会形态中找出文化基因与特征。而所有的这些工作开展如何，必须开展效果评价，基于易认知与辨认性，将老旧住宅小区更新分为房屋建筑本体与公共区域两个部分，围绕两个类型进行概况性评价与量化性评价，在量化性评价中建立三级评价指标体系，结合专家调查法与AHM算法确定指标权重，建立模糊评判矩阵，并运用到更新前与更新后，比对更新前与后的效果进行总结，及时反馈到实际工作之中，促进更新工作改进。

本书基于影响老旧住宅小区更新的有关理论，剖析制约老旧住宅小区更新工作向有效、高效开展的现实问题，创新老旧住宅小区更新的六个方面运行机制：建立量身定做的政策法规保障机制、建立权责划分和资金筹措的推进机制、建立高效的工程管理创新机制、建立有的放矢的监管机制、建立行之有效的长效管理机制、培育“自组织”主导机制，为长期持久的老旧住宅小区更新指明方向。

本书基于建构完善的老旧住宅小区更新策略、路径与运行机制，有力控制项目实施操作，研究理顺建设程序。打破老旧住宅小区更新固化思维，高标准、有针对性地规划引领，归纳总结基础与提升两个菜单，指导设计。严格施工过程管理与中间规范性验收。强化项目验收、移交与归档，让工程实施有据可查。基于更新实施工作过程，凝练出具有参考意义的老旧住宅小区更新导则，指导老旧住宅小区更新工作长久持续、有效、高效、顺利开展。

最后，本书通过案例分析，总结经验，并且区别于效果评价，从政府投资角度，开展针对老旧住宅小区的绩效评价，建立评价合理指标体系，运用物元法进行绩效评价，反馈投资绩效，使之形成良性“PDCA”循环，反馈更新工作指导与实践。

2019年12月