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根据《建设部关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建住房〔2007〕109号），旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区，其整治改造的内容及标准要以满足居民最为迫切的居住需要为中心，充分考虑当地旧住宅区现状、可筹措资金规模等因素，科学合理地加以确定。整治改造的主要内容包括以下四个方面：
(1)环境综合整治。主要包括拆除旧住宅区内违章建（构）筑物、整修道路围墙、补植和增辟绿地、治理环境卫生等。
(2)房屋维修养护。主要包括旧住宅区内房屋主体结构加固、房屋部件构件修缮更新、屋面整修改造、外墙及楼道粉饰、房屋内部老旧管线更新改造等。
(3)配套设施完善。主要包括旧住宅区内配套设施设备（社区服务设施、文化体育设施、安全防范设施、管理服务用房等）的补建，市政公用设施（供水、供气、供暖、垃圾和污水处理等设施）的健全，其他城市基础设施（供电、电信、邮政等设施）的完善。
(4)建筑节能改造。在旧住宅区整治改造过程中，要贯彻建设部《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》（建科〔2005〕78号）、《关于进一步推进城镇供热体制改革的意见》（建城〔2005〕220号），按照“节能、节地、节水、节材、环保”的原则和要求，实施旧住宅区既有建筑的节能改造及供热采暖设施改造，推广应用新型和可再生能源，推进污水再生利用和雨水利用。
《北京市人民政府关于印发北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知》（京政发〔2012〕3号）规定，为优化城市人居环境、提高居住品质，要解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。“十二五”时期北京市老旧小区综合整治工作的范围是：
第一，1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），为此次综合整治范围。
第二，1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区，由各区县政府另行制定综合整治方案，并加快组织实施。
整治的内容主要包括：
第一，房屋建筑本体。1990年（含）以前建成的，须进行节能改造、热计量改造和平改坡；对水、电、气、热、通信、防水等老化设施设备进行改造；对楼体进行清洗粉刷；根据实际情况，进行增设电梯、空调规整、楼体外面线缆规整、屋顶绿化、太阳能应用、普通地下室治理等内容的改造。对1980年（含）以前建成的老旧房屋进行抗震鉴定，对不达标的老旧房屋进行结构抗震加固改造。
第二，小区公共部分。进行水、电、气、热、通信等线路、管网和设备改造；进行无障碍设施改造；进行消防设施改造；进行绿化、景观、道路、照明设施改造；更新补建信报箱；根据实际情况，进行雨水收集系统应用、补建机动车和非机动车停车位、建设休闲娱乐设施、完善安防系统、补建警卫室、修建围墙等内容的改造。
从20世纪90年代到2010年，上海进行了三次大规模的老旧住宅小区改造，每次都是以二级以下旧式里弄作为更新改造对象。整治内容主要包括“拆、改、留”。“拆”是对房屋结构简陋、基础设施较差及没有保留价值的危旧房拆除改造；“改”是对城市规划予以保留，但外销量建筑标准较低的房屋实施成套改造、平改坡和环境整治等旧住房综合改造；“留”是对历史风貌街区和优秀历史建筑作保留保护性修缮改造。
第一，90年代的“365”危棚简屋改造。依据1992年市第六次党代会中提到的“到20世纪末完成市区365万平方米危棚简屋改造”（俗称“365”）要求，把老旧小区改造、改善居住的起点，落在结构简陋、环境最差的危棚简屋上，最终改造了365万平方米危棚简屋和1200余万平方米二级老旧状态以下的房屋。
第二，“十五”期间新一轮旧区改造。2000年，市委七届七次全会提出加快旧区改造的要求。上海认真贯彻国务院《城市房屋拆迁管理办法》，制定了《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（市府111号令），确定了旧区改造房屋拆迁补偿安置以被拆房屋市场评估价为标准、安置方式以货币安置为主的原则，通过“拆、改、留”多种方式，改造计700余万平方米二级老旧状态以下的房屋。
第三，“十一五”期间成片二级老旧状态以下房屋改造。为迎接世博会召开，重点推进了世博园区、轨道交通等重大市政基础设施项目的拆迁，带拆了一批旧住房，完成计127万平方米二级老旧状态以下的房屋改造。
自2011年以来，根据《上海市住宅修缮工程管理试行办法》（沪府办发〔2011〕60号）的相关要求，上海市开展了新一轮的老旧住房修缮工作。这些老旧房屋主要由直管公房、系统公房、售后公房组成，由于建造标准低、结构简单，大部分房龄在50年以上，因年久失修，老化严重，危房比例高。
2013年的《关于进一步加强本市旧住房综合改造切实改善市民群众居住条件的通知》（沪房管修〔2013〕55号）确定，“十二五”期间，本市计划完成各类旧住房修缮改造项目5000万平方米、旧住房成套改造90万平方米。其中，市政府将对2013年至2015年旧住房修缮改造中涉及以下三类旧住房综合改造项目加大工作推进和政策扶持力度：成套改造（含拆除重建）、厨卫等综合改造、屋面及相关设施改造。
根据《杭州市老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案》（杭政办函〔2009〕217号）的总体要求，在2009—2011年，杭州市对五城区（包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区）范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅进行整治：第一，1999年以前建成；第二，房屋标准成套；第三，尚未开展专业化物业管理。
改善工程主要包括：对庭院改善和危旧房改善后的住宅小区实现物业管理全覆盖；对未列入庭院改善和危旧房改善的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制。
根据合肥市人民政府印发的《合肥市老旧小区环境综合整治工作实施意见》（合政办〔2012〕9号），进入该市整治范围的老旧小区应该同时符合以下五个条件：第一，2000年9月1日以前全部建成交付使用；第二，建筑面积达到5000平方米以上；第三，未列入近五年旧城改造和棚户区（危旧房）、城中村改造；第四，土地性质为国有；第五，房屋标准成套。
江苏省南北差异较大，各地在进行老旧住宅小区整治过程中，也是根据当地实际情况确定整治范围和工作目标的，而且随着整治工作的推进，各地对老旧住宅小区的界定也动态变化。比如南京市在确定老旧住宅小区整治范围时，2006年是把1995年建成的、规模在5万平方米左右的小区作为整治对象，而2013年则是把1998年前建成、规模在2万平方米以上的小区作为整治对象；苏州市则规定老旧住宅小区的整治范围是市区1994年之前建造的住宅。
(1)南京市对老旧小区更新界定
从2006年开始，南京市对老旧小区的改造持续推进，每年都会制定《旧住宅小区出新工作实施意见》，而且整治力度不断加大，成效非常显著。
第一，2006年，根据《2006年南京市旧小区出新实施意见》（宁政办发〔2006〕45号）目标，全市主城区220个、1200万平方米的老旧小区，争取利用3~5年时间实施出新工作，基本完成主城区老旧小区出新任务。2006年计划对1995年前建成的5万平方米规模的旧住宅小区实施出新，共计44个，总建筑面积达267万平方米，总资金约为2.8亿元。重点出新范围为城市主次干道、明城墙、秦淮河道两侧及景区周边的旧住宅小区。
第二，2008年，根据《南京市旧住宅区综合整治实施意见》（宁政发〔2008〕48号），为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）精神，全市约300个、1800万平方米的旧住宅区，力争用3~5年时间实施一次全面综合整治，基本完成主城区的主要旧住宅区综合整治任务。2008年计划对1995年前建成、2万平方米以上规模的旧住宅区综合整治，共计80个，实施出新整治900幢房屋、总建筑面积约500万平方米，总投资约4.02亿元。
第三，2013年，根据《2013年南京市旧小区出新工作实施意见》，小区出新工作将以鼓楼、新街口、河西、迈皋桥、双桥门和卡子门等地为重点，把惠民生、解难题、提环境作为第一要务，通过城市设计组团改造，把1998年前建成、规模在2万平方米以上的老旧小区列为更新重点。全市计划出新70个小区，整治房屋850幢，总投入资金约4.72亿元；其中高视点下的新街口、鼓楼地区计划整治房屋157幢，投入资金约0.79亿元。同时，要求全市的各区政府遵循市环境综合整治指挥部的统一要求，结合干道和街巷整治等工作，自行组织2万平方米以下的小区出新，以改善居住环境，提升城市形象和品质。
(2)常州市对老旧小区更新界定
从2002年开始，常州市规定由房管部门牵头，由各区政府、市规划、建设、园林、城管和水利等部门共同参与对全市老旧住宅小区作全面调查摸排，在此基础上，编制了常州市老旧住宅小区整治工作计划，制订《2003年老住宅小区综合整治与转入物业管理实施方案》，要求在2003年内完成9个小区、200万平方米的老旧住宅小区整治工作。同年常州市获得“中国人居环境范例奖”，这是住建部在历史上唯一以老旧住宅小区整治项目推荐的。之后“常州模式”被全国推广。2007年以来，常州市又推出以下几项工程：
第一，老旧住宅小区综合整治工程。完成249.42万平方米综合整治任务，计52个老旧住宅小区和181处散居楼房，投资7420万元，整治工程涉及住宅楼965幢、单元2527个，惠及居民32285户。
第二，老旧住宅区提升工程。通过“回头看”对已整治的成建制老住宅区，全面开展提升工程，包括小区出新、停车设施和安防设施建设，完善设施功能，改善宜居环境。截至2011年上半年，全市对相关老住宅区进行提升工程，总投资3.16亿元，完成老旧住宅小区14个，更新面积120万平方米。
第三，市区住宅小区停车设施建设工程。2009年7月，以翠竹北区和体育花苑为停车设施建设试点，新增停车位计912个，并取得试点成功。之后在常州市范围内的住宅小区进行推广。截至2011年上半年，常州市住宅小区新增停车泊位计15000个，总投资6057万元，停车难状况在常州市住宅小区得到了明显改善。
(3)苏州市对老旧小区更新界定
苏州市共启动了两轮老住宅小区综合整治，范围都是1994年之前建造的老住宅小区。
第一轮：2005年至2010年。根据《苏州市人民政府关于批转苏州市区老旧小区综合整治实施意见的通知》（苏府〔2005〕77号），老旧小区的整治范围定为在1994年之前市区建造，在房屋、道路、绿化、雨污排水系统和环境等方面问题较为突出，对居民基本生活有一定影响的住宅小区。根据不同情况对老住宅小区的整治要求与目标分类，按照“条块结合、以块为主、责任分担、综合整治”的原则，先行先试，逐步推进，分步实施。综合整治工作要求达到“修缮房屋，延长使用寿命；完善配套，方便生活需要；改造道路，通畅小区交通；整修管线，保障居住安全；拆违增绿，净化美化环境；倡导物管，巩固整治成果”的目标。整治任务是环境整治、房屋整治、专项整治、综合执法整治，最终完善、保障居民的基本生活条件。整治费用主要按照市区两级财政拨款、相关部门专项资金支持、受益群众合理承担的原则。通过这项整治工程，小区环境得到改善。城区累计更新老旧住宅小区39个，居民5.56万户，房屋1590幢，建筑面积为384.7万平方米。
第二轮：2010年至2012年。根据《关于批转市区老小区新一轮综合整治实施意见》（苏府〔2010〕11号），本轮整治范围是平江、沧浪和金阊区内在1994年前建造、尚未综合整治的老住宅小区，计划用2—3年（即2010—2012年）完成综合整治工程。根据调查统计，列入综合整治的老住宅小区建筑面积约400万平方米。因当时老住宅小区情况复杂多样，还有几类情况明确暂不列入本轮综合整治计划：建造在1994年前、住宅面积不足小区住宅总面积60%的老住宅小区；违章建筑超标、达小区建筑面积1/3以上的小区；老住宅区整体已纳入拆迁规划范围的小区；已经经过市、区城管、建设或其他单位综合整治的老住宅小区；房屋数量在三幢（含三幢）以下的零星小区；其他不宜采用老住宅小区整治方式更新的小区。
(4)无锡市对老旧小区更新界定
无锡市共开展了两轮老旧小区整治：
从1997年到2010年，开展第一轮旧住宅区整治改造。先后进行15批99个旧住宅区更新改造，建筑面积为1208.02万平方米，投入资金5.65亿元，受益居民为60万人。
从2011年到2016年，开展第二轮旧住宅区整治改造。根据《无锡市旧住宅区整治改造管理办法》（锡政发〔2011〕78号）和《市政府关于印发进一步加快市区旧住宅区整治改造工作意见的通知》（锡政发〔2013〕64号），崇安区、南长区、北塘区和滨湖区（马山区域除外）的整治改造范围定为1998年12月1日前建成、建筑面积2万平方米以上、规划内无拆迁计划，房屋失管失修、配套设施缺损、环境脏乱差的老住宅区，不含商品住宅小区。锡山区、惠山区、新区和滨湖区的马山区域的旧住宅区整治改造范围由区人民政府（管委会）自行确定。
整治改造的内容是结合住宅区实际，进行房屋维修养护、改善基础设施、环境综合治理、完善配套设施等活动，以满足居住需要。整治改造坚持政府支持、居民自愿的原则，按照提升功能、完善设施、规范管理、整治出新的要求，实现旧住宅区房屋完好、道路平整、雨污分流、环境美化、设施配套、管理规范的目标。
上述住建部和各个大中城市这种做法符合老旧住宅小区的一般涵义。在汉语中，“老”一般偏重于时间长，“旧”则偏重于经过长时间而产生的变化。“老小区”是指建造年代较早、房龄长的小区；“旧小区”则指房屋本体、公建配套、共用设备等随着时间推移而逐渐破损的小区，它们经常一起出现，统称为老旧住宅小区。因此，从对国家住建部以及各个城市对老旧小区界定的文件及实践来理解，当前政府主导开展的老旧住宅小区整治更新，基本上是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的老旧住宅小区。
我们认为，实事求是、科学合理地界定老旧住宅小区，是政府主导开展老旧小区更新的基本前提。我们建议对政府主导的老旧住宅小区更新工程，应从房屋建设所处特定历史时期出发，即明确为总体是1998年房改前后的各类规划设计标准低、建设质量较差、功能不完善、环境脏乱差、没有建立维修资金制度的老旧住宅小区。整治更新这类小区是还城市建设的历史欠账。此后新建的商品房小区（建立维修资金制度）即使破旧，一般也不应列入老旧住宅小区更新范围。列入更新范围小区应符合三个标准：
第一，建成投入使用在停止福利分房前后的小区。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），正式宣布停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化，从此我国房地产业进入了市场化发展阶段，新建商品住宅都有专门的维修基金用于小区的整治改造，但之前建造的住宅则多数没有建立专门的物业维修基金账户，整治改造资金缺口大。
第二，小区基本功能不完善、环境脏乱差的小区。老旧住宅小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市居民生活水平的提高，硬件设施的先天不足也陆续体现出来，如绿化面积较小，机动车、非机动车停车位缺少，体育健身设施不足和文化活动空间较小等。房屋表面破损现象突出，基础设施年久失修。这些小区无一例外房龄都较长，住宅外墙粉刷层起皮风化，楼道内墙面、楼梯扶手脱落锈蚀，缺少公共照明，小区排水不畅，楼宇前后落水管道破损，道路长期得不到维护，路面坑坑洼洼，局部路面破损。
第三，没有建立落实维修资金的小区。这部分老旧住宅小区大部分没有建立维修资金制度，业主无力承担对房屋公共部位、外在环境的整治更新。作为城市建设的欠账，政府主导来开展这类小区整治更新非常具有必要。
综上所述，当前政府主导开展老旧住宅小区，应主要界定为房改停止福利分房之前的、没有建立维修资金的功能不完善、环境脏乱差的老旧住宅小区，是一个阶段性的政府行为。这类小区一般在2000年之前建成竣工并投入使用，由于特定时期建设指导思想和理念，存在过于强调“节约”功能，面积小、不分户、厨卫公用、无起居室等设计上先天不足的特点，同时也因设计、监理、技术和质量等环节存在诸多问题，工程质量程参差不齐。而2000年之后建成使用的小区，基本上都是按照科学理念标准设计建设的功能齐全、设施配套、环境优美的现代化住宅小区，即使几十年之后，这类小区也不应列入政府主导整治更新范围，而应由业主承担产权人职责，自行按照政府标准进行整治更新。