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治理(governance)概念源于古典拉丁文或古希腊语“引领导航”(steering)一词，原意是控制、引导和操纵，它隐含一个政治进程，即在众多不同利益共同发挥作用的领域建立一致或取得认同，以便实施某项计划。进入20世纪90年代后，理论界开始重新反思政府与市场、政府与社会的关系问题。为拓展政府改革视角，加强对现实问题的处理，治理理论随之兴起，并涉及政治、经济、社会和文化等诸多领域，成为引领公共管理未来发展的潮流。社区治理是社会管理的重要组成部分，对社区治理的理论研究与其他学科紧密相联，起到引领作用。由于学者对社区治理的研究角度不同，社区治理可分为人文区位理论、社会体系理论、结构功能理论、社区自治理论和社区权力理论等。
19世纪末，随着西方国家步入大规模的城市化，社区理论实践研究开始起步。最早提出这一概念的是德国社会学家斐迪南·滕尼斯(Ferdinand Tonnies），他的著作《共同体与社会》标志着社区研究的开端。此外，早期提出社区理论的主要代表还有埃米尔·迪尔凯姆(Emile Durkheim)、格奥尔格·齐美尔(Georg Simmel)和马克思·韦伯(Max Weber)等，他们提出的“社会类型学”社区理论开创了从社会学角度研究社区的先河。20世纪初，西方发达国家开始现代意义的社区研究，美国的芝加哥大学教授罗伯特·帕克(RobertEzraPark)第一次对社区作出明确概念，他指出社区的本质特征是指在特定地域中的一定数量的人口，对所居住的场所存在着依赖性，并在社区发展的过程中建立社会关系等。20世纪20年代，罗伯特·林德夫妇(Robert and HelenLynd)在描述社区生活各部分的基础上，对它们之间的相互关系进行解释，他们发表的研究报告《中镇》，成为社区研究的“金字塔”，成为社区综合研究的开端。40年代，美国社会学家沃思(LouisWirth)发表了著名都市学论文《作为一种生活方式的都市》，他基于人口规模、居民密度、居民和群体生活的异质性这三个区位学变量，创建了社会都市学理论框架。20世纪60年代，社区研究和发展进入繁荣时代，联合国建立社区福利中心，在世界和地区积极倡导“社区发展运动”。20世纪80年代，美国学者卡普洛(Theodore Caplow)等人对“中镇”再次进行调查，成为社区综合研究复兴的重要标志，90年代以来，社区治理理论随着实践发展逐步深入和完善，对社区治理的实践产生了很大的指导作用。
社区治理作为社会管理的重要组成部分，根据学者们研究角度，一般界定为人文区位理论、社会体系理论、结构功能理论、社区自治理论和社区权力理论等。
(1)人文区位理论的代表人物是帕克、伯吉斯等，发表了《城市：都市环境中的人类行为调查》(1925)、《都市社区》(1927)等著作，主张用空间现象和区域单位来看待社区。
(2)社会体系理论以美国学者桑德斯(Irwin T.Sanders)和伯纳德(Gessie Bernard)为代表。桑德斯在《社区论》(1975)中认为社区研究模式是社会体系论、社会冲突论和社会场城论，20世纪40年代，伯纳德探讨了社区中的合作、竞争、冲突和解体等社会互动过程。该理论可用于研究居民对社区的归属感和依赖性、居民在社区生活中形成的价值观和情感、社区成员间社会关系其相互影响和作用。
(3)结构功能理论以英国著名社会学家马林诺斯基(Bronislaw Malinowski)和拉德克利夫 布朗(ARRadcliffeBrown)为代表，他们提出了功能主义理论和相应的分析方法，认为社区是一个由相互联系、相互影响的部分组成的有机整体，整体由部分构成，部分又对整体产生影响。
(4)20世纪80年代，西方发达国家兴起了新公共管理的政府改革运动，该运动主张把公共产品、公共服务的所有权与管理权转移给社区，提出了社区自治主张，改革社区一贯由政府管理的模式。
(5)社区权力理论。提出社区治理必须涉及权力的分配与责任担当问题，进而会在深层次改变资源配置与能力适应，表现在社区层面就是政府权力的让渡与居民执行能力的提升。
我国在20世纪30年代开始社区研究，随着社会调查的兴起，在西方社会学理论影响下，吴文藻、费孝通等社会学者，主张把社区作为社会学研究对象，倡导开展社区研究，尝试探究具有中国特色的社会学理论。20世纪70年代，社区理论研究领域得到深入发展，城乡关系、小城镇建设、城市居民生活状况等成为研究的热点。20世纪80年代，学者们的研究内容变得更广泛，同时城市社区服务兴起，这一时期学者们主要关注社区功能与结构、社区服务及国外社区治理理论等热点问题。2000年至今，学者们更关注社区治理研究，主要围绕社区治理模式、社区治理主体、社区治理体制和社区自身建设等方面展开，并逐渐用“治理”代替“管理”，创新性地将“治理”理念引入我国社区管理的实践中，已取得显著的成效。
近年来，随着住宅小区成为制约，城市发展的瓶颈越来越突出，城市老旧住宅的综合治理问题被许多学者关注，他们开始对老旧社区硬件升级更新、环境整治、治安问题、物业管理、居民自治组织和精神文明建设等进行研究。如蔡淑频、周兴文等提出老旧住宅小区更新的基本原则、模式和对策；毛敏分析我国老旧社区存在的问题、原因及对策；葛红刚提出老旧社区分类实施物业管理的新思路；黄晟介绍了老旧住宅小区治安问题有关对策；蔡敏提出贵阳市老旧住宅小区居民自我服务的建议等。同时，全国各地在老旧住宅小区治理实践中也取得了成功。
我国的社区管理主要以行政导向型呈现，随着改革的进一步深入、经济体制机制的不断完善和公共架构的不断改进，社区管理形式的改革也不断深入，但也需要渐进的过程。外国社区管理具有充分的践行与有效经历，对我国老旧住宅小区更新有着重大的启发和参考作用。
(1)积极转变政府职能
实行公共自管权是保障社区自治的前提与基础。美国、日本等国赋予社区自管的权利，政府不直接插手老旧住宅小区更新具体管理事务。政府要转变职能，清晰政府和社区自管机构的功能界限，由政府直接介入，转为提供政策资金的支持、对老旧住宅小区更新宏观事务的指导以及对社会组织的监督管理，将老旧住宅小区更新自治自管的权利放给社区管理。
(2)建设居民自治的社区文化
社区文化已成为当代社区治理的重要基础。美国、日本等国都在社区层面上建立了丰富的现代社区文化，社区居民需要具备民主、法治等文化意识。我国在城市社区治理中，尤其是老旧住宅小区治理中，呈现出居民参加社区治理的积极性不高、参与能力不足的现象。因此，要大力开展老旧社区文化建设，提高居民参与意识，引导社区居民积极参与老旧住宅小区更新的各项社会事项。
(3)培养多样化的治理主体
美国、日本等西方国家大多构建多元治理主体，积极主动地去参与社区事项。我国的老旧住宅小区更新应强化多中心治理主体培育，让非政府组织、社区经济组织、社区居民自治组织和社区居民等各参与主体，积极主动地去参与老旧住宅小区更新事项。充分发挥社区多元参与者的效用，强化政府与社会组织、社区居民协同治理功能。
(4)探索多样化的筹资路径
目前，在我国，政府拨款是城市老旧住宅小区更新的主要经费来源，社区自管机构十分依赖行政机关的资金。而在美国和日本等国家，他们具有多元化的城市老旧住宅小区更新及社区管理上的筹资路径，除政府拨款外，还可以通过民间捐款、治理费用、银行信贷等路径来实现。其中，各社会团体、企事业单位等机构经由参加社区的相关公益性活动，给社区做支持，或是对社区展开募捐。我们也可参考外国城镇社区多样化的筹资路径，努力探索筹集更新经费、社区运行与自管资本的新路径。
总结：本章梳理了城市更新、弹性城市、可持续发展、人居环境科学与社区治理等相关理论，并剖析了每个理论对老旧住宅小区更新工作的启示，以期对后续研究起到借鉴与指导作用。