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城市更新是指对城市中一些不适应现代化的城市社会生活的地区做必要的、有计划的改建活动。近现代意义上的城市更新，起源于产业革命，迄今已有200余年的历史了。在这200余年的城市更新历史中，不同时期，其发展动力、机制，更新对象，更新的重点城市区域，及外部表现的特征都迥异。不同的时期其研究又表现出不同的特征。根据城市更新研究的深度与广度及改造的动力机制在不同时期的发展变化，分产业革命到20世纪初期、20世纪初至第二次世界大战前、二战以来三个阶段。20世纪50年代的欧美城市更新，因现代社会发展要求，对不适应城市进行改造、更新，干预城市发展进程中的退化现象。这种改造措施，从城市全局考虑，解决城市物质、环境等方面出现的问题，有计划、有组织地进行可持续更新。
从产业革命至20世纪初期，可视为城市更新的初创时期，表现为对居住问题的反思，在实践上，以英国最具代表性。20世纪初至二战末，城市更新理论仍然与城市规划和城市发展研究相结合，本时期的研究徘徊不前，在地域上仍然以西欧为主。20世纪50年代以来，高度重视“人居环境”，在理论发展上注重形体规划思想、人本思想、可持续发展思想的应用。
荷兰在1958年8月召开的城市更新研讨会，规划生活在城市中的居民，对于居住的建筑物、周围环境及生活活动的各种不同的期望和不满，提出对老旧住宅进行修理改造，改善街道、公园、绿地和不良住宅区等环境，形成宜居舒适的生活空间。
城市更新理论在西方发展可分为两个阶段，即非理性阶段和理性阶段。非理性阶段以形体规划改造思想为出发点。理性阶段从形体主义转向人本主义，并主张包容多种功能中、小渐进式城市更新。非理性更新阶段从二战前期至后工业化前，主张大规模拆除城市中心的老旧建筑，重建现代建筑，清理贫民窟，希望借助形体规划解决城市发展问题。如柯布西耶的“光辉城市”、美国芝加哥“城市美化运动”。但是，随着城市发展问题不断增多，众多学者又提出新的更新要求，雅各布斯在《美国大城市的生与死》中批判了缺乏针对性的城市过程改造，忽略了城市特点，盲目追求城市规模。文丘里、芒福德等则提出了小规模、渐进式更新的理念，揭示城市改造要注重人的需求。
在后工业化时期，人们对城市更新的认识越来越趋于理性，在可持续发展思想的影响下，人们意识到前期的城市更新对规模与数量的形体追求中出现的问题，开始了小规模渐进式的更新，逐步转向“社区规划”，这种“自下而上”式的更新，能以人为本，激发了人们的热情，修复邻里关系。
我国城市更新时间从中华人民共和国成立初期一直到20世纪90年代，在特定的社会背景和经济条件下，按照功能主义和“朴素”形体的原则，对既有建筑坚持充分利用，逐步改造。中国20世纪90年代以来，由于社会政治和经济的转型、城市化进程的加快，城市更新进入高速、大规模、简单化的建设中。近些年来，随着经济水平的发展和人们认识水平的提高，许多学者开始关注城市更新。吴良镛教授提出了“有机更新”的理论，即采取适当规模，考虑城市的未来发展，合理对现状进行有针对性的改造。许多学者也提出了多方参与的渐进式更新，提出更新要以保护城市原有特色为前提，注重城市更新的综合性与完整性等，这种“自下而上”的更新方式被日益关注，也吸引着公众不断参与。
老旧住宅小区更新要从全局考虑，以人为本，规划先行，实行有机的更新与保护，满足居民需要和日后发展。老旧住宅小区更新应以城市更新理论为基础，让老旧住宅小区更新有据可依。城市更新理论对老旧更新的启示：
(1)提倡渐进式保护更新。避免大规模拆除重建，减少破坏老旧住宅小区的历史风貌，可开展有目的、分区域的维修或更新，完善住宅小区的基础设施。
(2)延续历史与自然风貌。一些具有独特环境风貌与内部空间的老旧住宅小区，是历史留给人们的宝贵财富，这类老旧住宅小区以不破坏历史建筑、历史风貌为前提，保护老旧住宅小区的历史文脉。
(3)提倡邻里（社区）复兴。在经过实践与理论探索后，人们终于认识到，高质量的邻里不单单由新的房子组成，足够的公园和娱乐设施、好的学校和卫生设施、高质量的周围住宅单元及低犯罪率都是必须的。