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民国时期，在中国最繁华的上海滩涌现出了不少巨富之人，包括报业巨头胡文虎，北洋实业集团首领周学熙，帮会大佬黄金荣、杜月笙。然而和哈同相比他们最多是百万或千万富翁，而哈同却是亿万富翁，他可以堪称是远东第一巨商。
哈同于1851年出生在已经衰落的奥斯曼土耳其帝国辖下的伊拉克巴格达。哈同上有四个哥哥，下有一个妹妹，父亲是设在巴格达的沙逊洋行的一个小职员，全家生活并不宽裕。
1856年，哈同随父母迁居到印度孟买，加入了英国籍。六岁时其父去世，生活更为艰辛。哈同要帮助母亲做些杂务谋生，拾破烂，捡煤核，拣瓜皮烂菜，这形成了他勤劳、俭朴的习性。
当时，哈同对自己的生活处境并不满意。1871年其母也因病逝世，第二年，也就是1872年，21岁的哈同时只身出走香港谋生。在沙逊洋行当了两个月的勤杂工，由于在香港混得不得法，于第二年到上海找出路，到上海的时候，哈同不满24岁，怀揣着6块银元，但这个年轻的犹太人天生具有好奇、冒险和奋斗精神。
当时的上海，在1840年鸦片战争后，作为对外开放的通商口岸，正式开埠。在随后的100多年里，随着列强纷纷在上海开设租界，上海成为西方“冒险家的乐园”。
不过，对于犹太人来说，近代的上海不仅是“乐园”，还是“天堂”。早在鸦片战争前后，就有许多巴格达的犹太人来到上海定居，形成了上海最早的犹太社区。后来，许多欧洲国家执行排犹太政策，而世界上绝大多数国家出于自身战略利益的考虑，无情地对当时没有祖国的犹太民族关上了大门。远离欧洲1万多公里的中国上海却张开双臂，以其“自由港”的特殊地位，欢迎犹太难民的到来。虽说上海城远不如柏林、维也纳、华沙等欧洲名城漂亮整洁，但由于中国民众和政府对犹太人的友好态度，让上海成为了这些异乡来客心目中的“天堂”。
犹太人把上海当作“天堂”的另一个原因是，他们在这里实现了发家致富的梦想，涌现了一大批著名的“犹太大亨”。如沙逊集团的领袖沙逊，他的集团在民国时期经营的业务包括纺织、食品、建筑、金融等13个行业。
而此次哈同来到上海后，首先要寄身的便是沙逊家族的洋行。来到上海后，哈同通过舅父昔日的老同事的介绍，进入上海老沙逊洋行供职，先做看门人。
此时，哈同寄身的沙逊洋行是英籍犹太人沙逊家族创办的，总行设于孟买。1845年，沙逊洋行又在上海设立分行，主要是做鸦片和其它商品贸易。
当时，哈同在这里做门房，主要的任务就是接待来此洽谈生意的各国及各业商人。哈同对在中国的第一份工作十分尽心，而且借这个机会来学习汉语。他有语言天赋，不仅能讲英语，希伯来语、阿拉伯语，很快又掌握了汉语，甚至对上海的俚语方言也十分熟悉。
语言的优势让哈同在接待工作中游刃有余，而且他还想方设法把这份被认为是下差的工作做得井井有条。当时，沙逊洋行业务繁忙，来此洽谈的商人络绎不绝。一时间，哈同所在的门房里挤作一团。
沙逊对此非常生气，而就在这时，哈同开始实行登记制度，依先后顺序排队等候，以往的嘈杂顿时不见，这一招使哈同赢得上司赏识。
一年多后，哈同被升为业务管事，收入也有提升，稍有积蓄后就在上海买了一幢半151房子安了家。
开埠之后的上海，得益于优越的外贸条件，经济迅速繁荣起来，人口也不断聚集，房地产业也水涨船高，成为新的热点。沙逊洋行适时组建了地产科，并任命哈同为地产科的领班。哈同眼光独具，他认定黄浦江以西，苏州河以南的两河交汇处一定会成为闹市，将此作为投资的重点区域。
时势给了哈同脱颖而出的机遇，真正给哈同的事业带来巨大转机的是中法战争。
1883年中法战争爆发后，中国军队在老将冯子材的率领下，接廉挫败法国侵略军的攻势。这些胜利让中国人民欢欣鼓舞。而法军节节败退，使法国内阁倒台，在沪洋人深恐局势发展对己不利，纷纷将地产脱手，打算逃离上海。
一时间，上海地价一落千丈。此时，沙逊洋行也准备收缩业务，转移战场。而此时的哈同深谋远虑，认定这是千载难逢的良机，劝老沙逊广收地皮。在哈同的一再劝说下，老沙逊依言而行。
这是一场代价颇高的赌博，但是哈同赌赢了。由于清政府的腐败无能，中国在军事上节节胜利的情况下“不败而败”，与法国签订了《中法和约》。
俟中法签订和约，局势逆转，清政府弃胜言降，上海滩仍然是洋人的天下。“洋大人”们又纷纷回到上海，“十里洋行”恢复了繁荣。
此时，上海地价转而扶摇直上，哈同一举为洋行赚进五百余万两白银，哈同自己贱价购买的土地也升值。这笔投资的成功使得他一举成为租界里赫赫有名的地产专家，“深谙地利，精熟工程，中外人士莫不翕服。”
1886年，新沙逊洋行以高出老沙逊洋行一倍以上的薪水聘任哈同为大班协理，专管房地产经营。
哈同选择离开也是有原因的，原来中法之战后，哈同的那一决策为老沙逊赚了一大笔银子。然而，哈同却仅得到一千两白银的赏赐，也没有任何升职奖励。这令哈同深感不平，1886年，他转投到新沙逊洋行。新沙逊洋行是老沙逊的弟弟为摆脱其兄的控制而独自创办的，也属于沙逊家族，业务发展得也很快。
也就是这一年，哈同结婚了。他的夫人名俪蕤（Liza），号迦陵。罗迦陵是中法混血，父亲是法国侨民路易·罗诗。母亲沈氏，原籍福州闽县。1864年罗迦陵出生在上海县城内九亩地。不久父亲回法国，六七岁时母亲也去世，由他人抚养。虽然识字不多，但聪明伶俐，机智多谋。为生活所迫，曾经做过外侨女佣，卖花女，阅历也很丰富，在逆境中自强不息，学会说英语和法语。
在哈同未发迹时，见到了罗迦陵，认定这个小姑娘有助男运，即旺夫运。哈同对同乡说：此生立志要娶这个中国姑娘，并因此赚钱动力剧增。
在哈同获得第一桶金的第一时刻，果然实现了自己的誓言，在烟花巷中找到罗迦陵，娶其为妻。罗迦陵在哈同的人生中也确实给于极大的帮助。
1887年，哈同因为表现突出，又先后担任了法租界公董局公董。这意味着哈同经过不懈地努力，终于跻身于上海显贵一族，拥有了较高的政治地位和特权。
此时，上海的外滩一带已经发展起来。为了使自己掌握的地皮升值，哈同主动向工部局请缨，出资60万两白银把南京路铺成平坦的大马路。
马路修成之后，商家及居民迅速云集。这样，哈同既赢得了捐资改善基础设施的美名，又在地价飞涨之中获得巨额收益。
而给哈同带来巨大利益的还是令中国人万分痛恨的鸦片。早在1885年，哈同就与老沙逊洋行一起在上海开设了“洋药公所”，即鸦片贸易所。
在成立约20年间，“洋药公所”共成交40多万箱鸦片，平均每年2万箱，哈同和老沙逊洋行各半，鸦片成为哈同的利润之源。
1890年，哈同升任新沙逊洋行大班。同时，他经营房地产的手法更加高明娴熟，他不断低价购进地皮，供人租地造房，或者自建大楼出租，顿时成为上海滩声名鹊起的地产商。
地位与财富并起，哈同又被聘公共租界工部局的董事，俨然成为租界举足轻重的头面人物。
此时，哈同眼见中国局势日益动荡，而租界之内更加繁荣。在这种情况下，哈同敏锐地意识到，租界可能会有扩充，即使租界难以扩大，因此，租界周边的地价也必会上扬。
于是，哈同利用其精明的投资眼光和雄厚的财力，在当时还只是荒村野店的静安寺以东低价购的300多亩土地，并利用其工部局董事的势力，强迫那里的农民搬迁。
时势的发展竟然如此巧合。1899年，义和团起义爆发，李鸿章、刘坤一、张之洞等封疆大吏在江浙一带搞“东南互保”。此时，上海的英、美、法等国总领事乘机要挟中国签订新约，将租界面积扩充了两万多亩。
这样以来，哈同买下的静安寺一带的荒地均被划入租界范围，地价立马飙升，哈同也平步青云，坐拥百万。
此时的哈同已经是今非昔比，哈同已经由一个不名一文的门房转变为腰缠万贯的巨富，他也不再甘于寄人篱下。在老沙逊干了13年，在新沙逊干了15年之后，此时，哈同开始谋划开创自己的事业。
1901年，羽翼丰满的哈同正式脱离新沙逊洋行，成立了以自己名字命名的哈同洋行，开始打造真正属于自己的新天地。
当时，哈同洋行的注册资本是两百万两白银，营业项目是房地产和国际贸易，其中的大宗业务还有鸦片。此时的上海，正进入工商业迅速发展的重要时期，哈同洋行的进出口贸易也异常繁荣。
不过，哈同洋行真正的获利之源还是鸦片和房地产。哈同原本就与老沙逊洋行联合进行鸦片贸易，在哈同洋行成立后，更是积极经营鸦片生意。
1906年，清政府颁了“以十年为限，内外鸦片一律禁绝”的诏书。2年后，英国政府也与清政府签订了试办禁烟协约。就形势看来，禁烟似是大势所趋。
然而，哈同以其投机家的眼光和对清政府的了解，认定这场禁烟运动不过是虚张声势，财政状况捉襟见肘的清政府必然会推行“寓禁于征”的政策，以解决政府的财源。
因此，哈同不仅将自己拥有的一万箱鸦片压住不动，而且还利用鸦片贿赂当地官员。
同时，哈同还利用鸦片商纷纷抛售之际低价大量购入鸦片囤积。果然不出哈同的预料，在列强的干扰下，轰轰烈烈的禁烟运动不久就不了了之。而此时，市场上的鸦片价格因货物奇缺而在一周内大幅攀升，哈同也因此获得了数十倍的暴利。
和劣迹斑斑的鸦片生意比起来，房地产生意对于哈同来说，也是一个非常重要的赚钱手段，哈同也因为房地产而获得名利双收。
其实，当时在上海的外国炒房团并不只哈同一家，即便在犹太人中，哈同也并不是最早的。19世纪70年代后期，犹太人开办的沙逊集团就将业务拓展到房地产业，成为沪上“房地产大王”。哈同集团之所以能后来居上，除了集团领袖哈同出色的判断能力外，还和他与当时中国政府高官的良好关系有关。
清末民初，哈同集团在乱世中一直不断发展，并且在中国各种政治力量中左右逢源。1909年，罗迦陵曾前往天津，拜见隆裕太后的母亲，并被收为干女儿，隆裕太后还亲自赐名“福”字。
辛亥革命后，北洋军阀在上海的3个护军使，都与哈同关系密切。另一方面，哈同也与革命党人建立了联系。1901年，罗迦陵结识了著名僧人黄宗仰，并请他为自己设计了爱俪园。1910年爱俪园在涌泉路（今南京西路）落成。经黄宗仰疏通，孙中山、蔡元培到过爱俪园，蔡锷将军曾在此养病，就连章太炎的婚礼也是在园中举行的。
除了靠关系，哈同炒房还有其他手段。当时，哈同倚仗英、法帝国主义在上海的势力，拉拢清政府官员和北洋军阀，经营房地产。哈同很会经营，他的手法有：置地建房出租，收取高额租金；凡租赁店铺房屋者，额外增收大额租金；出租土地供房地产开发商建造房屋，契约期满将房屋收归己有，继续出租渔利；以抵押贷款循环获利，即以甲地道契向银行抵押贷款购乙地，再以乙地道契向银行抵押贷款购丙地。
随着上海逐步开发，地价不断上涨，赢利越来越多。他曾花费60多万两银子，用四百多万块铁黎木铺设南京路（从外滩到西藏路），促使房地产大幅度增值，在上海传为盛事。
1916年，他将南京路浙江路口的一块以一万八干两银子买进的地皮，租给永安公司建造百货大楼，年租金五万两，租期三十年。按规定，到租期满时，哈同可以获得一百五十万两的巨款，外加一幢大楼。
哈同“炒房团”的另一个特点是看重长远利益，而不是仅仅盯着眼前的好处。哈同集团曾在河南路口到西藏路一带买了不少房产地产，但由于西藏路交通不便，上涨余地很小。此时，哈同做出了一个大胆的决定，他向租界当局建议修筑马路，并自掏腰包60万两银子，雇人在他购买的地段铺设马路。
马路修好以后，这一带的房价涨了10倍多。另外，哈同很早就在静安寺以东的郊野之地购买了300亩空地，购买时很多人都嗤之以鼻，认为不值。后来，由于英法美在上海的租界不断扩张，哈同集团的这300亩地也被征用，哈同他们又狠狠赚了一笔。
为什么哈同集团能在短短的几十年中聚敛这么多财富，当时的一首歌谣曾这样描述：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。”
或许，正是把当前利益放在长远利益的框架中进行考量，才能有长远的辉煌。
哈同赚钱的手段可谓五花八门。进入民国以后，军阀混战战乱不断，江南一带有钱人纷纷避战租界，租界地价更加高昂。此时，再难以成片购买低价土地囤积居奇，但租界土地短缺则为哈同的投资天赋提供了足够的空间。
当时，哈同还凭借其拥有的大量房产，坐地收租，日进斗金。在上海的闹市中心南京路一带，哈同拥有的地产约占其半。进入民国以后，同每年的租金收哈入就达到三百万两白银。
时人评论说：“哈同常以敏捷的手段，一忽儿卖忽儿买，一忽尔召租，一忽尔出典……专以地皮操奇取赢，则其价日涨，至有行无市。在资金的大进大出之中，哈同凭借其过人一筹的投机才能，总能洞烛先机，买进抛出，大获其利。”
到20世纪30年代，哈同集团在上海的房产已超过沙逊集团，成为“炒房团”的龙头老大，哈同也成了上海名副其实的“地皮大王”，仅他一家就占有了上海最繁华地段南京路地产的44％。当时南京路两侧的大楼、里弄，凡是以“慈”字命名的，如慈淑大楼、慈裕里，都是哈同集团的产业。
到1931年哈同病逝时，该集团中光哈同自己的资产就有1.7亿元，其中包括460亩地，1300多栋房屋。1.7元之外，还有大量的金银、钻石、首饰、宝物等，总资产当有两亿元之多，堪称富可敌国。这些遗产，后来还曾引起著名的“哈同遗产案”。
1901年，哈同买下静安寺东南那片近300亩的土地时，本来是想做地皮生意的，她夫人却投了“反对票”，她想在这片土地上建造一座花园别墅，以遂衣锦荣归之愿。
当时，哈同在家里实行的是“内阁制”，既然夫人有此愿望，哈同也就同意了。
爱俪园由清末著名僧人黄宗仰设计。整个园林的设计以仿《红楼梦》中的大观园为主，西式为辅。该园于1904年开始施工，历时6年，于1910年落成，共占地171亩，分内园与外园两大部分。园内假山玲珑剔透，小溪碧波荡漾，楼台金碧辉煌，亭阁古色古香，景色十分雅致，整个园林共有景点60余处，每处均冠以美丽的名字，是当时上海最大、最为豪华的私家花园，故有“海上大观园”之称。园名由哈同夫妇名中各取一字组成，但老百姓却习惯地称之为哈同花园。
爱俪园是哈同夫妇长期居住的地方，也是当时上海社会名流和政界要人经常聚会的地方。1922年71岁的哈同与59岁的罗迦陵曾在园中大做“百卅大寿”，楼台高筑，名流趋附，盛极一时。
哈同还曾出巨资收集河南安阳出土的大批甲骨，并请著名学者罗振玉等在爱俪园进行整理，所以中国的不少甲骨文专家是从这里走出去的。由于罗迦陵笃信佛教，在园内还创办过中国最早的佛学大学华严大学。
哈同夫妇热衷于中国古典文化，还在园内开办了仓圣明智大学，这是一所从小学到大学的全日制学校，学生的膳食、住宿和学杂费全部由园内提供。课程则侧重于中国古代文字、古董和典章制度，康有为、陈三立、王国维、章一山、费恕皆、邹景叔等学者都曾在这里作教书、编撰和研究工作。
他们还曾出巨资收集河南安阳出土的大批甲骨，并请着名学者罗振玉等在爱俪园进行整理，所以中国的不少甲骨文专家是从这里走出去的。国画大师徐悲鸿也是其学生。
此外，哈同还在杭州西湖边建造了一座风景优美的“罗苑”（今杭州美术专科学校），在北京购置了一所前清官员的旧宅（北京安定门外永康胡同），人称“北京哈同花园”。
哈同夫妇没有亲生子女，由哈同领养了11名外国孤儿为养子女，罗迦陵领养了9名中国孤儿为子女。中国儿女一律姓罗，外国儿女统姓哈同。20世纪50年代末到70年代初期有一个全国举国皆知的世界乒乓球冠军庄则栋，其父娶的第一任太太就是罗迦陵的养女，罗迦陵嫁女的重要理由是认定庄父这个当时还是乡巴佬的男人是一个有福之人，其子将有状元命。果不其然，庄则栋在乱世中多次获得世界冠军。
日常中的哈同非常平常。哈同成为百万富翁、千万富翁以至亿万富翁后，一直保持着勤俭持家的老习惯，从不讲究奢侈豪华，经常是深居简出。他本人的居室和寝室也都非常简单。几片面包、一杯牛奶就是一顿早餐。午餐若在家吃，也不过二菜一汤。办公环境也非常将就，寒冬腊月，办公室里既不升火，也不安暖气。
在生活方面，哈同也有自己的清规戒律。虽然从事鸦片生意，但却从不抽一口大烟；虽然腰缠万贯，但他的身影从来没在上海滩赌场上出现过。
此外，哈同还遵守犹太人民族的家庭婚姻观念，终生没有纳妾娶小，也从不拈花惹草，或调戏、勾引家中的侍女。这在多妻制合法的旧中国，在灯红酒绿的十里洋场，是极其难能可贵的。
此外，哈同夫妇还热心于教育和慈善事业。1902年，哈同夫妇通过黄宗仰的联系，兴办了附属于革命团体爱国学社的爱国女学，由罗迹陵任董事长，一直维持到解放初。爱国女学是我国最早创办的女学堂之一，解放后改名为爱国中学，成为上海的名牌中学。
1938年，哈同洋行将国货大楼收回后，改为“慈淑大楼”，专门用于兴办慈善事业，对于各种募捐活动哈同都是慷慨解囊。
1931年，一代巨商哈同去世了，就葬在爱俪园内。1941年罗迦陵去世后，园林逐渐荒芜起来。
太平洋战争爆发后哈同花园被日军占领作为营地，园内建筑被破坏殆尽，其间还曾经遭受过数次火灾，到1945年，偌大的园林仅剩几间洋房而已。
解放后，在爱俪园的旧址上，上海市人民政府建起了宏伟的中苏友好大厦，即今天的延安中路1000号上海展览中心。展览中心西侧的那条铜仁路原名哈同路，即因哈同花园而得名。
随着哈同夫妇的去世以及时局的变化，曾经叱咤一时的哈同逐渐被人忘记了，而他一生中创造出的巨大财富，一直成为人们津津乐道的一个谜。