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建筑许可，是指建设行政主管部门或者其他有关行政主管部门准许、变更和终止公民、法人和其他组织从事建筑活动的具体行政行为。建筑许可的表现形式为施工许可证、批准证件（开工报告）、资质证书、执业资格证书等。实行建筑许可制度旨在有效保证建筑工程质量和安全，也是国际上的通行做法，如日本、韩国、英国、挪威、德国及我国台湾地区的建筑法，都明确规定建筑许可制度。
《建筑法》规定的建筑许可包括施工许可与从业资格许可两种。实践证明，实行施工许可，既可以监督建设单位尽快建成拟建项目，防止闲置土地、影响社会公共利益；又能保证建设项目开工后能够顺利进行，避免由于不具备施工条件盲目上马，给参与建筑工程的单位造成不必要的损失；同时也有助于建设行政主管部门对在建项目实施有效的监督管理。实行从业资格制度，有利于确保从事建筑活动的单位和个人的素质，提高建筑工程的质量，确保建筑工程的安全和国家财产安全。
建筑工程施工许可制度，是建设行政主管部门根据建设单位的申请，依法对建筑工程是否具备施工条件进行审查，符合条件者，准许该建筑工程开始施工并颁发建筑许可证的一种制度。施工许可证是指建筑工程开始施工前建设单位向建筑行政主管部门申请的可以施工的证明。建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证，但国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。2001年7月4日建设部修改的《建筑工程施工许可管理办法》规定：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下（含两层）住宅工程，不适用施工许可制度。军事房屋建筑工程施工许可的管理，按国务院、中央军事委员会制定的办法执行。
施工许可证的申请条件，是指申请领取施工许可证应当达到的要求。施工许可证申请条件的确定是为了保证建筑工程开工后，组织施工能够顺利进行。根据《建筑法》第八条规定，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：
（1）经办理该建筑工程用地批准手续；
（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；
（3）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
（4）已经确定建筑施工企业；
（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
（6）有保证工程质量和安全的具体措施；
（7）建设资金已经落实；
（8）符合法律、行政法规规定的其他条件。
上述8个方面条件，是建设单位申领施工许可证必须具备的条件，必须同时具备，缺一不可。
2001年7月4日建设部修改了《建筑工程施工许可管理办法》，对施工许可条件作出了进一步细化，《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定，建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件：
（1）已经办理该建筑工程用地批准手续。
（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。
（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
（4）已经确定施工企业。若按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，则所确定的施工企业无效。
（5）具备满足施工需要的施工图纸及技术资料，且施工图设计文件已按规定进行了审查。
（6）有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中具有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制具有专项质量、安全施工组织设计，并已按照规定办理了工程质量、安全监督手续。
（7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
（8）建设资金已经落实。建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％；建设工期超过1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
（9）符合法律、行政法规规定的其他条件。
（1）施工许可证的颁发程序
建设单位应当在建筑工程开工前，申请领取施工许可证。建设行政主管部门应当自收到申请之日起15日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。施工许可证的颁发程序如下：
①建设单位必须向有权颁发施工许可证的建设行政部门提出书面申请。
②提出申请的时间是在建筑工程开工前。
③有权颁发施工许可证的建设行政部门是工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门。
④建设行政主管部门应当自收到申请之日起15日内，作出是否颁发施工许可证的决定，对符合条件的申请颁发施工许可证。对有权颁发施工许可证的建设行政部门不批准施工许可证的申请，或未在规定时间内颁发施工许可证的，建设单位可以根据《行政复议条例》第九条的规定，向复议机关申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼；建设单位也可以根据《行政诉讼法》第十一条的规定，直接向人民法院提起行政诉讼。
（2）领取施工许可证的效力期限
领取施工许可证后，建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。也就是说，施工许可证的有效期最长可达9个月，如果超过9个月开工，施工许可证失去法律效力。
（3）中止施工与恢复施工
中止施工，是指建筑工程开工后，在施工过程中因特殊情况的发生而中途停止施工的一种行为。恢复施工是指建筑工程中止施工后，造成中断施工的情况消除，继续进行施工的一种行为。在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。
此外，按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过6个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。
从业资格许可的内容包建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位从事建筑活动应具备的条件；建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位应在许可范围内从事建筑活动；专业技术人员从事建筑活动，应依法取得执业资格证书。
建筑活动不同于一般的经济活动，从业单位条件的高低直接影响建筑工程质量和建筑安全生产。因此，从事建筑活动的单位必须符合严格的资格条件。根据《建筑法》的规定，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：
（1）有符合国家规定的注册资本
注册资本反映的是企业法人的财产权，也是判断企业经济实力的依据之一。从事经营活动的企业组织，都必须具备基本的责任能力，能够承担与其经营活动相适应的财产义务，这既是法律权利与义务相一致、利益与风险相一致原则的反映，也是保护债权人利益的需要。因此，建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位的注册资本必须适应从事建筑活动的需要，不得低于最低限额。注册资本由国家规定，既可以由全国人大及其常委会通过制定法律来规定，也可以由国务院或国务院建设行政主管部门通过制定行政法规、部门规章等来规定。例如：施工总承包特级企业注册资本金3亿元以上；勘察综合类注册资本金不少于800万元人民币；工程设计行业资质甲级注册资本金不少于600万元人民币；监理企业资质甲级注册资本金不少于100万元；工程造价咨询单位资质甲级注册资本金不少于100万元。
（2）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员
建筑活动是一种专业性、技术性很强的活动，是涉及人生命和财产安全的特殊活动。因此，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位必须有足够的专业技术人员，同时也要有经济、会计、统计等管理人员。从事建筑活动的专业技术人员还必须有法定执业资格，这种法定执业资格必须依法通过考试和注册才能取得。如工程设计文件必须由注册建筑师签字才能生效。建筑工程的规模和复杂程度各不相同，因此建筑活动所要求的专业技术人员的级别和数量也不同，建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位必须有与其从事的建筑活动相适应的专业技术人员。
（3）有从事相关建筑活动所应有的技术装备
建筑活动具有专业性、技术性强的特点，没有相应的技术装备无法进行。如从事建筑施工活动，必须有相应的施工机械设备与质量检验测试手段；从事勘察设计活动，必须有相应的勘察仪器设备和设计机具仪器。因此，从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位必须有从事相关建筑活动相应的技术装备。没有相应技术装备的单位，不得从事建筑活动。
（4）法律、行政法规规定的其他条件
建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位除了应具备从事建筑活动所必需的注册资本、专业技术人员和技术装备外，还须具备从事经营活动所应具备的其他条件。如按照《民法通则》第三十七条规定：“法人应当有自己的名称、组织机构和场所。”按照《公司法》规定，设立从事建筑活动的有限责任公司和股份有限公司，股东或发起人必须符合法定人数；股东或发起人共同制定公司章程（股份有限公司的章程还须经创立大会通过）；有公司名称，建立符合要求的组织机构；有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件等。
《建筑法》第十三条规定：“从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。”
资质审查，是指从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，均须经过建设行政主管部门对其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩、管理水平等进行审查，以确定其承担任务的范围，发给相应的资质证书，并须在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。
资质审査制度是根据建筑活动的特点确立的一项重要的从业资格许可制度。建筑活动不同于工业生产活动，建筑活动耗资巨大，建设周期较长，生产场地经常移动，生产条件艰苦，社会影响广泛，与人民生命财产关系密切。因此，对从事建筑活动的单位，国家必须实行严格的从业许可制度。这也是目前世界上不少国家和地区所采取的通行做法，如日本、韩国、我国台湾等制定的建筑法均明确规定了这一制度。建筑法对在实践中行之有效的资质审查制度作出明确规定，对规范建筑市场秩序、保证建筑工程质量和建筑安全生产具有非常重要的意义。
根据2006年6月26日建设部发布的《建筑业企业资质管理规定》规定，建筑施工企业资质分施工总承包企业、专业承包企业和劳务分包三个序列。施工总承包企业资质分为特级、一级、二级、三级，专业承包企业资质分为一级、二级、三级和无级别；劳务分包企业资质分为一级、二级和无级别。2007年9月1日建设部发布的《建设工程勘察设计资质管理规定》规定，工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。工程勘察综合资质只设甲级；工程勘察专业资质设甲级、乙级，根据工程性质和技术特点，部分专业可以设丙级；工程勘察劳务资质不分等级。取得工程勘察综合资质的企业，可以承接各专业（海洋工程勘察除外）、各等级工程勘察业务；取得工程勘察专业资质的企业，可以承接相应等级相应专业的工程勘察业务；取得工程勘察劳务资质的企业，可以承接岩土工程治理、工程钻探、凿井等工程勘察劳务业务。工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专业资质和工程设计专项资质。工程设计综合资质只设甲级；工程设计行业资质、工程设计专业资质、工程设计专项资质设甲级、乙级。根据工程性质和技术特点，个别行业、专业、专项资质可以设丙级，建筑工程专业资质可以设丁级。取得工程设计综合资质的企业，可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务；取得工程设计行业资质的企业，可以承接相应行业相应等级的工程设计业务及本行业范围内同级别的相应专业、专项（设计施工一体化资质除外）工程设计业务；取得工程设计专业资质的企业，可以承接本专业相应等级的专业工程设计业务及同级别的相应专项工程设计业务（设计施工一体化资质除外）；取得工程设计专项资质的企业，可以承接本专项相应等级的专项工程设计业务。根据2006年2月22日建设部发布的《工程造价咨询单位管理办法》，规定工程造价咨询单位资质等级分为甲级、乙级。
从业人员执业资格制度，是指对具备一定专业学历、资历的从事建筑活动的专业技术人员，通过考试和注册确定其执业的技术资格，获得相应建筑工程文件签字权的一种制度。《建筑法》第十四条规定：“从事建筑活动的专业技术人员，应当依法取得相应的执业资格证书，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。”
对从事建筑活动的专业技术人员实行执业资格制度非常必要。一是推进深化我国建筑工程管理体制改革的需要。我国对从事建筑活动的单位实行资质审查制度比较早。这种管理制度虽然从整体上管住了单位资格，但对专业技术人员的个人技术资格缺乏定量的评定，专业技术人员的责、权、利不明确，常常出现高资质单位承接的任务，由低水平的专业技术人员来完成的现象，影响了建筑工程质量和投资效益的提高。实行专业技术人员执业资格制度有利于克服上述种种问题，保证建筑工程由具有相应资格的专业技术人员主持完成设计、施工、监理任务。二是促使我国工程建设领域与国际惯例接轨，适应对外开放的需要。当前世界大多数发达国家对从事涉及公众生命和财产安全的建筑活动的专业技术人员，都制定了严格的执业资格制度，如美国、英国、日本、加拿大等。随着我国对外开放的不断扩大，我国的专业技术人员走向世界，其他国家和地区的专业技术人员也希望进入中国建筑市场，建立专业技术人员执业资格制度有利于对等互认和加强管理。三是加速人才培养，提高专业技术人员业务水平和队伍素质的需要。执业资格制度有一套严格的考试、注册办法和继续教育的要求。这种激励机制有利于促进建筑工程质量、专业技术人员水平和从业能力的不断提高。
目前，我国对从事建筑活动的专业技术人员已建立起多种执业资格制度，如注册建筑师、注册城市规划师、注册结构工程师、注册土木工程师（岩土）、注册建造师、注册监理工程师和造价工程师等。