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以房养老可行吗？ |
看着飞涨的房价，年近40岁的老易也忍不住想要在房产投资上分一杯羹。他的计划是，买一套房，简单装修后，租给他人，用一句时髦的话就是“以租养贷”。等自己老了，房贷也还完了，老年生活就依靠收租来支撑，过起“包租公”的生活。
对于他这一想法，家人也表示支持，毕竟近年来投资房产的人都赚了大钱，而且这春节刚过，各地的房租都开始涨起来了，他们也不怕房子租不出去。
不过，老易的妻子在赞同之余还是有一丝的顾虑，要说投资，肯定都是有风险的，而他们是拿自己的养老钱来投资，以后老了就要靠这套房子养老，这到底可行吗？万一不行，老了怎么办？
老易的妻子请自己的一位表哥到家里吃饭，这位表哥是一个大学的经济学教授，对于投资方面的知识，颇有研究。吃过饭后，妻子给表哥沏上一杯茶，问道：“表哥，我们最近打算在市区投资一套房子，大概100平方米左右，简单装修后租出去，等我们退休时，贷款也基本还清了，以后就靠这套房子养老。你觉得这项投资可行吗？”
“以目前的房价来看，以我们所居住的二线城市，市内房价10000元的均价来计算，买一个100平方米的房子，需要100万元，如果出租，按照2000元的月租计算，则需要41年才能收回成本，这个过程是比较漫长的。”
买房的投入和租房的回收
“而如果以后的房价跌了，则房子的租金也可能相应回落，这样就不能保证你们可以获得稳定的补贴资金来养老了。同时，房子出租你们需要去管理，这也就给你们自身添了许多的麻烦，老了跑不动了，谁替你们收房租呢？”
“租房也有空租期，如果租客离开，一段时间不能找到下一个租房者，你们的房子就被空着，不能带来收益，而有些房屋中介还可能从中设置一些陷阱，给你们的房租收益带来损失。”
老易听了这番分析后，决定重新思索买房出租的问题了。
对于近期不断推出的房地产政策，从2010年4月国家对楼市的第一次调控，到2010年9月的第二次调控，再到2011年1月进行的第三次调控，无论是购房者还是投资者都对楼市持有一个观望的态度，而对于房价是涨是跌，大家更是捉摸不透。
50岁的刘老师最近看着新闻，对于政府对楼市的严厉调控，他在思索，这些调控政策的出现，对于自己的房子会带来怎样的影响，房子还能保值增值吗？如果不能增值，则自己如何靠房子来养老呢？
关于这些问题，他上网查询了相关资料，发现，在房地产行业，因为几次调控政策的实施，房屋销售量已经有所下降。2011年3月，国家统计局公布的数据，在1月到2月，全国商品房的销售面积达8143万平方米，同比增长13.8%，但同比增幅较去年同期下降24.4%。而中国房地产月度研究报告显示，2月八大城市（北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津）的房屋销售量都较1月份下降了45%。
房屋成交量的下降，同时也带动了房价的小幅下降。在新政出台后，一手房市场已经出现了试探性的降价，而在调控不断深入的情况下，房地产很可能迎来大范围的降价周期。为此，刘老师在网上细查了一下2010年全国房价的走势。
2010年全国房价走势一览
刘老师仔细看了表中的数据，他发现，从这个表可以看出，新政的出台，使得房价的上涨幅度较之前有所下降，这就说明，新政策对于抑制房价还是有一定的作用。不过由此带来的房价的增速放缓和可能出现的房价下跌，却可能造成自己的房子增值速度变慢或是难以增值。
另外，新政策加大了保障房
的力度，政府要求增加保障房和公租房来解决低收入人群的居住问题。刘老师看新闻上讲，在 2010 年，保障性住房建设规划为580万套，而当年已经全部完成该项任务。政府计划2011年建设各类保障房1000万套，如果这1000万套保障房落实，则商品房购房需求就会明显下降，而购房者少了，供大于求，房价自然不会再疯长，对于已经拥有房子的自己来说，房价不涨，自己的房子如果要转手出让，自然也卖不上好价钱。
从这番分析来看，新政策对于楼市的调控力度还是很大的，如果房子是要满足自住需求的，则也无所谓升不升值，但如果想要未来将房子换个好价钱，估计在政府如此严厉的调控下，房价的未来走势，不容乐观。
刘老师原本打算自己退休后，就将自己处于市区的房子卖掉，以现在的价钱再在郊区换个房子，这个差价绝对够自己安稳养老了，但现在看来，估计有些悬了。这个计划，看来还是需要从长计议了。
舒晓是从事会计工作的，她先生是一家民营企业的老总，在 2008 年房价处于低谷的时候，他们预测到之后的房价可能会上涨，于是在市中心投资了两套房，加上他们自己居住的一套，已经有3套房子了。
果然，从2009年开始，房价就一路飙升，根据数据统计，2009年的房价比2008年上涨了近24%，其中商品住宅价格上涨了25%，舒晓夫妇很庆幸自己有眼光，市中心的两套房一拿到手，就近乎赚到了一套房的本钱。
再看着房价一天天高涨，舒晓就想，老了就过着收租的生活或者干脆将房子卖掉，换回的钱养老该没问题吧？对于房市，他们抱着乐观的心态。
舒晓在同学聚会上，见到了当年的老班长，班长在上学的时候就对一些时事很有见解，常常能有一些独辟蹊径的看法。吃饭时，大家就聊起了当下的房价，老班长说：“楼市的泡沫，已经越炒越大，但西方有句话说‘上帝欲让其灭亡，必先使其疯狂’，看看当今房子被大家炒的程度，已经达到了疯狂的地步，这样的局面，能持续多久呢？”
“大家想想，改革开放后，我国就开始实行计划生育政策，在以前，人们的观念是多子多福，但伴随着计划生育政策的贯彻和人们自身认识的提高，晚婚晚育和独生子的风气已经悄悄蔓延。”班长在教育局工作，正好有这方面的资料，于是就拿出今天刚做好的一份统计表，给大家看。
“从表中我们可以明显看出，中小学人数正在大幅度下降，这说明什么？”班长望着大家。
“我们未来的人数在减少，那么未来的房子给谁住呢？如果说现在的房市是需求大于供给，那从这份数据中明白地显示出未来的房市就会是供给大于需求。而需求少了，大家现在手上持有的房子，就会因为没人买而降价或者低价转手，甚至空置。”
2009年我国中小学学校数及学生人数呈下降趋势
“人数在减少是一方面，可能我国的人口基数较大，大家也没什么感觉，总人口不还在增加吗？但是，你们想，现在大家都因为楼市很热，都想购房，有了一套还想买两套，而我们的父母，如果是在城市居住的，可能也有自己的房子，那么，我们的下一代呢？在他们成年后，我们可能已经从双方父母手中继承过来两套房，而我们自己还有一套房，未来的孩子，即使自己不买房，也至少拥有这3套房。如果大多数家庭都是这样，那之后的房子还有人买吗？如果没人买，那他们手上拥有的房子，不就只能贱卖了吗？”班长认真地分析着。他又在纸上画下这个模型给大家看：
“不会吧？班长你说得这么严重，政府出台了几拨儿政策，房市不还是一样很热吗？而且我国人口基数大，而土地又是稀缺的，地段也不可能复制，住房肯定会因此而增值啊。”舒晓不服气地问班长。
“你说的有一部分是对的，其实炒房者炒的就是土地的稀少和土地的增值，以及地段的不可复制。土地的确是有限的，但是如果拿土地和石油相比，哪个的需求大？哪个更具稀缺性呢？要论不可再生性，土地比不上石油，可是你们看石油的价格不也经历了多次大跌吗？人们一旦找到可替代能源，对石油的依赖性就可减少，即使没了石油我们不还能生活吗？而土地呢，土地上的房子，其实可以盖了拆，拆了再盖，如果拆掉一个6层楼，再盖起来30层的，不就一下增加了5倍吗？而许多旧城旧村，多数都是低矮的房子，如果拆掉后再建，就可再扩大许多房源，如此看来，是供不应求呢还是供过于求？”
“那地段呢？我在市中心买的房子总还能保值吧？”舒晓继续问道。
“地段的重要性其实主要是对于商铺而言，比如，上海的南京路这样一流地段的商铺比起四等地段的价格会高5倍，但住房就难说了，可能高一倍都很困难。而随着互联网、自动办公设备和手机电脑的普及，新商业中心和淘宝网店等百花齐放以及快递送货上门的周到服务，加之公交、高铁、地铁等交通设施的完善以及私人汽车的增加，城市中心逐渐成为拥挤、空气污染、噪声污染等恶劣环境的代名词，有钱的人更偏向于到郊区住别墅，人们挑选房子的地点也不断增多。现在可能一个城市有五六个所谓的好地段，而未来可能会发展成为五六十个，这地段因素就被逐渐淡化，而由于地段造成的房价悬殊的情况也就会逐步改善。”
班长做总结：“总而言之，未来的房市很可能是供大于求的市场，形成买方市场后，卖房者就没有什么话语权了，那时买房者给的价你不卖，也总会有人卖的，因此，投资房产也并非完全靠得住！”
舒晓听了这一番言论，心里已经有些着急了，本来还指望靠自己投资的房子来养老呢，要按班长的分析，这赔本都指不定是哪天的事呢。看来，自己还是要对政策和市场进行分析分析，万一不行，就趁房价还高的时候卖了吧，现在卖还有得赚呢。
李萍在同学聚会上发现，现在大家关注的都是房子，对于房子，李萍没有太多关注，不过自己在婚前购买了一个单身公寓，结婚时老公又买了新房，现在也算是有两套房，小的那套租出去了。本来想着，按照现在的情况，老了能依靠收房租来补贴生活。但大家对房市的各抒己见，李萍听得有些晕。
回家后，李萍就跟老公讨论起房子的事，他们打开电脑，查起相关资料。在网上，他们查到浙江省义乌市统计局对居民房屋租赁状况的调查。
义乌市房屋租赁情况分析
上表只是义乌市周边的几个社区的资料，而根据对400户居民家庭的调查，李萍和老公发现，目前义乌市人均可供出租的房屋面积实际已达到了105平方米，而相对于139平方米的人均总房屋面积来说，其实有75.5%的面积是可用来出租的。不过相反的，他俩却发现，房屋租金却存在着下降的现象。
“义乌不是号称小商品集散地吗？怎么房子还租不出去啊？”李萍想起义乌，就觉得租房做生意的人应该很多的。
老公想想说：“从我们看到的资料显示，无论是店面房还是普通居住房的租金都有所下降，这其中一部分原因可能是金融危机下租金价格的下降，但更多的可能是全市可供出租的房屋新增量的增加，居民住房面积增加的同时，他们除了留一部分自己居住，较多的就是用于出租，以致出租房出现供大于求的状况。”
义乌市房屋租金变化特点
“其实，你想想，又何止义乌一个城市呢？近几年由于房价的增长，开发商不断开发新的楼盘，这就造成房子越来越多，而许多炒房者的言论是‘城市化会使城里的住房永远供不应求’。然而，目前过高的房价其实导致了沿海城市的城市化速度放缓，例如，工厂内迁、倒闭等，而买不起房的城市建设者们也就离开高房价的城市。现在，总人口 1000 万以上的大城市，尚未住人的挂牌待售房、闲置房和在建房总数大于10万套
。如此多的房源，而租房者并不如想象中的多，房租的收入自然也就下降了。”
李萍发现，老公的看法还是很有道理的。于是，她关掉电脑，和老公讨论起来。“那我们的小房子还不是有人租的？”
“这是因为目前房价高，许多买不起房的人不得不租房生活，但现在政府在不断出台新政策抑制房价，而且国家还兴建大批的保障房，你想想，等租房住的人有能力买房时，他们就会去买自己的房子。而另外保障房的租金又比我们的房子便宜，你是租房者，你选哪个？”
“当然是房租便宜的了，我又不傻！但是，保障房不是每年都在兴建吗？租房者还不是照样很多？”李萍说道。
“这是因为目前的保障房体系还不健全，但体系总有一个慢慢健全的过程。等我们老的时候，如果体系健全了，大家是不是都去租廉租房了？而且目前许多人都在买房，如果大家一直持有这些房子，我们老了，房子怎么办？”李萍老公问道。
“当然是作为财产留给孩子啊。”李萍不假思索地回答。
“我们是这样想，别人也会这样想，而现在的家庭，基本上都是独生子女的家庭，只有一个孩子，像我们，就留给孩子两套房，还不算咱们父母的房子。如果大家都这么做了，下一代租房者是不是就更少了？”
“啊？我还想依靠房租来养老呢！这下，看来是没戏了。”李萍气馁地说。
“呵呵，我只是照目前的现状分析，不过，你的养老问题，不还有我吗！”老公搂过李萍，表现出他的大丈夫气概。