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西方现代产权经济学是在批判传统的西方微观经济学和福利经济学的一些根本缺陷的基础上，对新古典理论进行修正、扩展和一般化而逐步形成的。西方现代产权理论作为新制度经济学的一个分支，在20世纪80年代中期形成了较为成熟的理论体系。西方现代产权经济学认为以交易费用和产权为概念基石，以交易费用为基本分析工具，将交易费用、产权关系、市场运行和资源配置效率四者联系起来，研究产权及其结构和安排对资源配置及其效率的影响。代表人物主要有科斯（R. Coase）、阿尔钦（A. Alahian）、德姆赛茨（H. Demsetz）、威廉姆森（O. Williamson）、诺思（D. North）、配杰威齐（S. Pejovich）等。
在20世纪50—60年代初，科斯在“社会成本问题”一文中，研究“工厂烟尘给邻近的财产所有者带来影响”的问题时，指出该问题具有“相互性”，即避免对乙的损害就会使甲遭受损害。由此，科斯提出了交易费用的概念，并将产权引入经济学分析，初步形成了产权经济学的基本理论框架。科斯定理指出，如果交易费用为零，无论权利如何界定，都可以通过市场交易达到资源的最优配置。如果交易费用大于零，权利的初始界定就会对资源配置产生影响。科斯不仅提出了交易费用的概念，还分析了交易费用与产权之间的内在联系，并通过运用交易费用范畴将产权问题引入经济分析。
继科斯之后，交易费用概念被用于许多领域，其内涵扩展为经济制度的运行费用，为经济制度的分析奠定了基础。巴泽尔把交易费用定义为与转让获取和保护产权有关的费用。迈克尔·迪屈奇把交易费用定义为三个因素：调查和信息成本、判断和决策成本以及制定和实施政策的成本。威廉姆森从外部性、市场的不确定性、交易对手数目条件、资产专用型四个方面进一步分析了交易费用的决定因素及其对企业组织产生的影响。
经济分析的首要任务就是分析产权。阿尔钦指出，在本质上，经济学是对稀缺资源产权的研究，一个社会中的稀缺资源的配置就是对使用资源权利的安排，是一个经济学的问题，或者价格如何决定的问题，实质上就是产权应如何界定与交换以及应采取怎样的形式的问题。
巴泽尔指出由于信息成本的存在，任何一项权利都不是完全界定了的。没有界定的权利于是把一部分有价值的资源留在了“公共域”。此外，产权的界定是一个演进过程。随着新的信息的获得，资产的各种潜在有用性被人们发现，并且通过交换他们关于这些有用性的权利而实现其有用性的最大价值。每一次的交换都改变产权的界定。
西方产权经济学的理论认为，市场机制具有的缺陷主要表现在外部性上，而外部性则根源于产权界定不清，由此造成交易障碍，使资源配置达不到最优化。通过产权与外部性的关系可以衡量一种产权安排的效率，能提供较大的激励。西方现代产权经济学就是要解决如何通过权利界定和变更安排所有权的权利结构，降低或消除市场机制运行的社会费用，提高运行的效率，促进经济增长，即追求“最佳权利配置以及由此带来的更多的产值”的实现。产权理论研究就是要“选择”一种实现所有权效率优化组合（包括法律规则、组织形式、实施行为规范等方面的组合）的“函数”。
近年来，产权制度改革成为我国经济学界的热门话题。但是，谈到产权理论，学者们更多指的是现代西方产权理论。事实上，马克思早期就对各个社会形态的产权关系做过丰富、深刻的论述。正如配杰威齐所认为的：“是马克思第一个拥有产权理论”。
马克思主义把产权定义为人们（主体）围绕或通过财产（客体）而建立和形成的经济权利关系。产权虽然在实质上是人们的经济关系，但它离不开一定的客体。马克思主义从客体和主体两个方面研究产权关系。马克思主义研究产权关系和所有制不只是停留在主体的性质上，而是还研究不同主体的权利、职能、作用以及它们相应带来的利益，研究这些产权关系对生产、交换和分配的影响。马克思分析了几种权能在互相分离的情况下的产权关系。
所有权权能分离论是马克思主义产权理论的重要理论之一。所有权分离理论认为，所有权具有占有、使用、收益和处分权能，其中一项权能甚至所有权能都可以暂时与所有人分离而所有人不丧失所有权。所有权权能暂时与所有权分离正是所有人行使所有权的一种形式。“在物权法律关系中，……权能与所有权发生分离形成他物权，在债权法律关系中，权能与所有权发生分离形成债权”。有学者认为：“因为对所有权之权能的分离，于是产生了用益物权和担保物权制度。”分离和独立后的土地产权，既要在经济上获得实现，又要形成新的经济关系。马克思还考察了土地产权权能统一和分离在不同历史条件下所表现出来的不同形式和特征。小生产方式中所有权和占有权、使用权、收益权结合在一起。土地私有权制度下土地产权中一项或几项权能与土地所有权相分离并独立运作。土地公有产权制度下所有权与使用权、占有权分离并形成所有者与使用者、占有者多元产权主体。
20世纪60年代以来，一些发达国家围绕农村发展问题，不断推进农村产权改革实践。例如，法国的“农村振兴计划”，德国的“巴伐利亚试验”，韩国的“新农村运动”，日本的“国民经济倍增计划”等，均为解决农村产权和发展问题提供了成功典范。中国农村发展问题研究经历了一个长期而曲折的过程。20世纪80年代末期至90年代末，农村发展研究处于起步阶段，农业区划、农村聚落、土地资源开发利用等问题研究进一步深化。进入21世纪，农村产权改革发展研究进展较快，尤其是党的十八大后开展农村集体产权制度改革、强化集体经济、强调农民权能赋能等方面有较多的探索和进展，党的十九大后中央提出乡村振兴战略，对深化农村集体产权改革提出了新的要求。
日本的速水佑次郎和美国的Fornone Latine认为农业产出增长和农业生产率增长是农业发展的基本内涵，适用于各个地区不同的要素相对稀缺程度而产生的技术创新称为“诱致性技术创新”，Ruse则将有利于新的有利的经济机会产生的制度创新称为“诱致性制度创新”，为农村经济发展提供了有力的解释。美国农村社会学家Aiflite M. Lojame和Laboe J. Bodege根据个体农村变迁的思想，将世界各国农村发展过程的典型样式概括为两种：内发变迁和关联变迁。
（1）制度模式驱动论。杜润生（1995）认为，要实现农村持续发展，必须坚持和完善农村基本经营制度。罗必良（2017）提出，要推进农村土地产权制度改革与流转的实践探索，推进农业土地经营“共营制”模式改革。陈锡文（2017）在全国政协会议上提出，要坚持农村基本经营制度，强化农村集体产权制度改革，深入开展农村产权“三权分置”的理论与实践研究。
（2）深化改革驱动论。中国人民大学温铁军（2016）主张通过深化新时期农村改革增强农村发展活力，重点在生产力领域解决土地、劳动力和资金净流出进而缓解乡村治理，在生产关系领域建设综合性合作社，弱化资本下乡对农民的剥夺。中央农村改革领导小组副组长陈锡文（2013）认为要重点解决和处理好“人”与“地”的关系，进一步发挥农民的主体作用，适应农村转型发展的需要。
（3）农村经营驱动论。中国社科院党国英（2010）主张通过活化农村土地产权进而发展适度规模，解决农村发展问题。中央党校徐祥临（2008）认为，农村产权是否可行，应以农民投入各种生产要素后能否得到合理的回报为标准。郭晓鸣（2013）、宋洪远（2015）指出，农村产权股份制改革是激发农村产权活力的重要路径。
（4）乡村治理驱动论。中国农村研究院徐勇（2016）提出，通过明晰农村产权，可以有效改善基层治理，激发贫困地区的内在活力。贺雪峰（2015）提出，因地制宜建立和培育规范的乡村治理体系，是解决国内不同区域农村产权改革与发展的关键制度前提。邓大才（2017）指出，农村集体产权制度改革是国家基层治理的重点抓手。
（5）乡村建设驱动论。于战平（2014）认为农村产权发展模式主要有四种，包括城乡统筹、协调、互动建设农村模式，传统村庄改造带动农村发展模式，内生性产业提升带动模式，完善区域公共产品和公共服务带动模式。中国社科院农村发展研究所张晓山（2015）认为，我国农村产权制度改革有几种值得借鉴的模式，其中乡村建设是最重要的一种。
在传统物权法理论中，物权的特性主要表现在支配性、排他性、绝对性。支配性是指物权人可以依自己的意思就其标的物上直接行使其权利，无须他人的意思或行为的介入。排他性是指物权人有权排除他人行使标的物上权利的干涉，而且同一标的物上不容许有内容不相容的物权并存。绝对性即物权对世上任何人都有约束力，主体对物享有物权时，其他一切人都成为义务人。从经济学角度分析，物权的设立，是为了权利主体能够更好地利用、发挥物的效用。实现物的使用价值，是实现物的效用的一种方式；而实现物的交换价值，是实现物的效用的另一种方式。以上关于物权的3点法学特征，主要立足于权利主体的意志能够不受干涉地支配客体，针对的是物的使用价值的实现。而实现物的交换价值的决定性因素，是物权具有充分的可转让性。因此，支配性、排他性、绝对性再加上可转让性4点共同构成物权的经济本质与特征。
中国《物权法》第2条第3款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”以物权的主体归属为标准进行分类。自物权是指对“自己之物”享有的物权，也就是所有权；他物权，是对“他人之物”享有的物权，即所有权以外的各种物权。他物权是派生于所有权的物权类型，权利人根据法律规定或合同约定对他人所有之物享有其所有权部分权能。从设立目的对定限物权进行再分类。用益物权是指以实现标的物的使用和收益为目的而设立的定限物权。用益物权作为一种物权，是对他人之物在一定范围内加以占有、使用、收益的定限物权，是对他人之物的使用价值进行支配，从而充分实现物的效用的权利。担保物权是指为担保债权的实现而设立的定限物权，如抵押权、质权、留置权等。两者区分的意义在于，用益物权一般为独立性的主权利，用益物权人的目的是为了获得物的使用价值；担保物权则具有从属性，担保物权人的目的是为了获得物的交换价值。
集体土地所有权属于自物权的范畴。土地所有权是土地所有者所拥有的、受到相关制度或规则保护或限制的排他性的专有权利。具体而言是指土地所有者对土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利的总和，它们可以相互结合，也可以相互分离而独立，而在现实生活中分开是广泛和必要的，实行土地所有权和使用权的分离，已经成为建设和完善地权制度的重要基础。
土地承包经营权则属于他物权中的用益物权的范畴。当出现他物权的时候，即所有人将财产交给他人利用时，便形成了所有人与利用人，利用人与不特定义务人，所有人和不特定义务人之间复杂的有关财产归属和利用等法律关系。
目前，法学界对于物权的认识一个明显缺陷是，都侧重于权利主体对于物的关系，没有注意到由于物的存在而形成的人与人之间的关系；只强调物权的“质”，而没有认识到物权的“量”即权利的边界性。受物权法调整财产归属关系的观念的影响，过去的法学研究一直将所有权置于财产权的核心位置，人们主要关注和讨论农地所有权的问题，将农地所有权作为一切农地问题的起点和归宿。当代法学家提出利用权优于所有权，社会性利用优于私人性利用来构建新的物权理论，以适应生产社会化、资源配置市场调节最优化的社会主义市场经济的要求。物权法过去主要是调整财产归属关系，现在是调整财产关系，因物的归属和利用而产生的民事关系，依照现代物权理论以用益为中心界定各项土地产权，依社会主义市场经济的要求和现代物权理论相统一的原则，明晰产权。
法经济学又称法律经济学，是20世纪70年代以后发展起来的一门用经济学的准则、价值观、方法和概念研究法律问题的交叉学科，例如，民事问题和契约问题都可以归结为产权界定问题，即对法律进行经济分析。法律经济学强调效率，属于经济学的范畴。西方现代产权经济学直接推动了法律经济学作为一门学科的产生和发展，而交易费用理论和科斯定理是法律经济学的理论基石。法律经济学是关于“权利配置”的科学，其核心内容是权利配置理论，即研究如何进行公平、合理、有效的权利配置，从而影响资源配置，实现资源配置效率最大化的目标。一个有效率的法律制度的最根本性质在于它能够提供一组有关权利、责任和义务的规则，能为一切创造性和生产性活动提供最广阔的空间，每个人都不是去想方设法通过占别人的便宜来增进自己的利益，而是想方设法通过增加生产，并由此实现自己的利益最大化。
法律的经济分析是一门交叉的学科，它综合了两大研究领域，并且使人们加深了对两个领域的理解。经济学有助于人们用一种全新的方法来认识法律。制度经济学主张运用制度，分析制度因素在社会经济发展中的作用，着重从制度和结构方面分析社会的变化及其存在的问题，预测其发展趋势，并提出政策建议。法律经济学是用经济学的方法来考察、研究法律制度的形成、结构、过程、效果、创新及其未来发展。目前，中国的改革都是制度性的改革，都涉及制度经济学的基本理论，特别是农地产权制度的改革，更是需要通过法律和经济相结合的方式来进行深入的研究。
法律经济学的核心思想在于，任何法律的制定与执行都要有利于资源配置的效益并促使其最大化。波斯纳认为，所有的法律规范、法律制度和法律活动（包括立法、司法、诉讼等），归根结底都是以有效地利用社会资源，最大限度地增加社会财富为目的，所有的法律活动基于此论断都可以用经济学方法来分析和知道。波斯纳定理（Posner theorem）指出，如果市场交易成本过高而抑制交易，那么，权利应赋予那些最珍视他们的人。
以法律手段促进资源的最优化配置，促使有效益的结果产生，从而实现社会财富增加或者增值。因此，法律经济学理论对法律制度建设的意义包括：一是人们必须运用法律的规范性和实证性经济分析方法，分析现行法律规范、法律制度和法律活动，以解释并论证它们是否符合效益原则，同时对一切不符合效益原则的地方提出相应的改革方案；二是人们还应以法律的经济效益性为中心，以法律的预期变化为基础，注重法律对人们将发生的刺激作用和人们对法律变化的预见性反应。
制度是一个社会的博弈规则，或者更规范地说，它们是一些人为设计的、形塑人们互动关系的约束。制度通过为人们提供日常生活的规则来减少不确定性。制度经济学研究的重点是人、制度与经济活动（人类行为）以及它们之间的相互关系。新制度经济学就是用经济学的方法研究制度的经济学。以科斯、诺斯为代表的新制度经济学强调用经济学去分析制度的构成和运行，去发现制度在经济体系运行中的地位和作用。用经济学的方法研究制度变迁、制度选择和优化。
诺斯认为，科斯等创立的产权理论有助于解释人类历史上交易费用的降低和经济组织形式的替换。根据产权理论，在存在技术、信息成本和未来不确定因素的约束下，在充满稀缺和竞争的世界里，解决问题的成本最小的产权形式将是有效率的。明晰的产权能够降低交易费用。面对信息不完全的市场，产权结构的明确能够降低和消除不确定性。制度创新的一个重要的内容就是产权结构的创新。通过产权结构的创新，理清相关主体之间的利益关系，减少交易摩擦，降低交易成本，从而提高制度运行的效率。
新制度经济学认为，制度不是外生给定的，在资源配置过程中，它作为内生变量影响资源的优化配置，不同的制度选择，影响资源配置的效率。制度是怎样影响人的行为和经济绩效的呢？这取决于一项制度所包含的规则对人们努力的激励程度和激励导向，对人们努力的激励程度取决于这一制度内涵的收益报酬结构与人们努力供给的一致性。制度对努力的激励如果能使人们将资源和努力配置于非生产性活动方面更为“有效”，它就会妨碍经济增长，这是一个社会经济绩效不佳的重要根源。在制度对行为的激励效应中，有两个方面是至关重要的：一个是制度内含的产权安排的完整性；另一个是经济组织对努力与报酬的计量能力。
诺斯指出制度变迁决定了人类历史中的社会演化方式，因为这是理解历史变迁的关键。农地产权安排是植根于农村社会，受正式制度和非正式制度共同约束，并且随着社会、经济、政治和文化的变迁而不断变迁。相对价格的根本性变化是制度变迁的最重要来源。制度变迁的来源，包括要素比率的变化（即土地—劳动、劳动—资本等比率的变化），信息、成本，技术的改变等，兼属于相对价格的变化。制度变迁是否发生主要有两个方面的动因：由于外部环境的变化发展，一方面会使原来的制度安排变得无效、并非最佳或制度短缺；另一方面会改变可供选择的制度结构的制度选择范围。制度的变迁是由外部环境，即社会发展的大背景决定的。制度变迁的根源在于制度决定者与制度接受者之间的矛盾，也是相关利益主体博弈的结果。制度变迁实际上是权力和利益的再分配，制度的变迁过程实际上是外部利润内在化的过程。制度变迁的方式主要有强制性制度变迁和诱致性制度变迁。“人们过去做出的选择决定了他们现在可能做出的选择”，制度变迁一旦走上了某一条路径，它的既定方向会在以后的发展中得到自我强化。因此，在研究农村土地产权制度时，必须要重视其制度固有的“路径依赖”，即我们有必要沿着新中国成立以来农民集体和农民个人间的农村土地权利配置的历史路径，对制度变迁的路径进行重新思考和评价，从中挖掘其发展方向。
制度的演变取决于不同利益集团的博弈均衡。在社会主义市场经济建设的过程中，我国农村土地产权制度涉及的利益主体越来越多样化，国家、地方政府、村集体经济组织、村委会、农民个人之间的利益关系日益复杂化，各自的利益取向也越来越多元化。在这种情况下，农村土地产权制度的博弈均衡将取决于不同利益集团的相互作用。
完全契约理论假定在契约中可以事先对一切可能出现的情况进行预测，并约定各方的权利和责任——即各方在所有的或然情况下如何行事。在最优契约中，代理人为委托人的利益最大化而行事，并依据契约规定获得报酬。契约是对各方当事人行为限制和规范的制度安排。但在实际交易中，由于有限理性及交易费用的存在，在契约中对“一切”进行预测显然是一个不可能事件。因此，事前最优契约常常面临失效风险，委托人和代理人由于信息不对称，当委托代理关系建立后，如果出现目标不一致甚至利益冲突的情况，代理人会利用自己的信息优势地位，出于最大化自身利益的目的，在其与委托人目标相悖时，背离委托人的目标，甚至可能会采取有损委托人利益的行为，造成代理成本，导致效率损失。因此不完全契约理论逐渐兴起。不完全契约理论认为，既然规定各种或然状态下的权责无法实现，就需要在自然状态实现后通过再谈判来规范各方权责，避免效率损失，因此交易的中心、重心必须放在对事前权利（包括再谈判权）进行机制设计或制度安排，来解决当所有权与控制权分离时，所产生的委托代理问题。一个集体组织稳定协调发展离不开外部约束和自我约束。自我约束机制是指集体组织为合法合规运行并提升运行效率而实施的一系列自我控制手段的总和。“约束”关系中三种要素最为关键，第一，约束主体，是指约束行为的发出端；第二，约束客体，指约束行为的接收端；第三，约束条件，指约束的规则、范围、程度。在自我约束中，约束主体与约束客体重合。要想找到组织行为模式的均衡点，需要强调约束规则设计的重要性。自我约束机制的自发形成较为困难，因此需要有一定的强制因素诱导形成。有效的自我约束通常主要有两个方面，一是对管理层的激励和约束，二是对互动机制的设计从而达到约束效果。