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物业服务作为房地产综合开发的延续和完善，按照社会化、企业化、专业化、制度化的发展思路，对物业实施有效的管理和优质的服务，是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。
物业服务企业是依照委托管理的契约，按照法律和业主的意图，受托对物业项目实施专业化管理和经营，并向用户提供全方位、多层次有偿服务为主要经营活动，风险与利益一致，以经营为目的，能独立承担民事责任，依法成立的经济实体。
企业有名称，犹如自然人有姓名一样。企业的名称一般由四部分组成：企业所在地、具体名称、经营类别、企业种类等。其具体名称可考虑原行业的特点、所管物业名称特点、地理位置、企业发起人名字等。除称为物业服务公司外也可称为物业服务有限公司、物业发展公司、物业公司等。
根据国家工商行政管理局制定的《企业名称登记管理规定》的有关精神，企业名称中不得含有下列内容和文字。
（1）有损于国家社会公共利益的。
（2）可能对公众造成欺骗或误解的。
（3）外国国家地区名称、国际组织名称。
（4）党政名称、党政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号。
（5）汉语拼音字母（外文名称中使用的除外）、数字。
（6）其他法律、行政法规规定禁止的。
对于企业中使用中国、中华或者冠以国际字词的企业名称只限于全国性的大公司、国务院或者授权机关批准的大型进出口企业和大型企业集团，国家工商行政管理局规定的其他企业。在企业名称中用“总”字的必须设三个以上分支机构等。
根据公司登记管理有关规定，设立公司应当申请名称预先核准。法律、行政法规规定必须报经审批后成立的公司，例如三资公司或者公司经营范围中有法律、行政法规规定必须审批的项目的，应当在报送审批前办理公司名称预先核准，然后以核准的名称报送审批。例如，设立外商投资的物业服务企业，在报经有关外经贸行政管理机关审批前必须将申请名称报工商行政管理部门预先核准。
设立有限责任公司，应当由全体股东指定的代表或共同委托的代理人申请名称预先核准；设立股份有限公司，由全体发起人指定的代表或共同委托的代理人申请名称预先核准。申请时，必须提交以下资料。
（1）全体股东或发起人签署的申请书。
（2）股东或发起人的法人资格证明或者自然人的身份证明等。
工商行政管理机关应当自收到申请文件之日起10日内做出核准或驳回的决定。决定批准的，应当发给《企业名称预先核准通知书》。
公司名称是企业品牌中的一部分，从开始起名的时候就要注意其合法性和效应性，一般要求简明、响亮、有寓意、有创意。
《中华人民共和国民法通则》规定，法人以它的主要办事机构所在地为住所。物业服务公司的主要办事机构所在地为物业服务公司的住所。物业服务公司设立条件中的住所用房可以是自有产权房或租赁用房。在租赁用房作为住所时，必须办理合法的租赁凭证，房屋租赁的期限一般必须在1年以上。有了确定的住所，就可以确定所属工商行政管辖的行政机关。
物业服务公司作为企业法人，经国家授权审批机关或主管部门审批和登记主管机关核准登记注册后，其代表企业法人行使职权的主要负责人是企业法人的法定代表人。全民和集体企业的主要负责人是经有关主管机关审查同意，当企业申请登记经核准后，主要负责人取得了法定代表人资格。
法定代表人必须符合下列条件。
（1）有完全民事行为能力。
（2）有所在地正式户口或临时户口。
（3）具有管理企业的能力和有关的专业知识。
（4）具有从事企业的生产经营管理能力。
（5）产生的程序符合国家法律和企业章程的规定。
（6）符合其他有关规定的条件。
物业服务公司选好法定代表人对企业的经营管理有着至关重要的作用，“千军易得，一将难求”就是说决策人物的重要性。物业服务公司法定代表人应在合法前提下，在企业章程规定的职责内行使职权履行义务，代表企业法人参加民事活动，对物业服务全面负责，并接受本公司全体成员监督，接受政府部门、主管物业服务的行政机关的监督。
公司法定的人员、住所和注册资本是公司设立的三要素，其中注册资本是公司从事经营活动、享受和承担债权债务的物质基础。一般来说，注册资本的大小直接决定公司的债务能力和经营能力。世界各国对公司的最低的资本额都有具体严格的规定。我国有关法律也对各类公司注册资本有规定。
企业法人登记管理有关规章对申请企业法人登记规定了各类公司的注册资金：生产性公司注册资金不得少于30万元人民币，咨询服务性公司的注册资金不得少于10万元人民币。物业服务公司，作为服务性企业，其注册资本不得少于10万元人民币。
《中华人民共和国公司法》对有限责任公司和股份有限公司的注册资本，分别做出最低限额规定。有限责任公司的注册资本，以生产经营为主的、以商业为主的公司为人民币50万元，以商业零售为主的公司为人民币30万元，技术开发、咨询、服务性公司为人民币10万元。股份有限公司注册资本最低限额为人民币1000万元人民币。
股东或发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。股东或发起人用非货币出资时，要对非资货币作价评估，评估时要核实财产，不得高估或低估作价。对于土地使用权的评估作价，要按照有关房地产法法规、行政规章的规定办理。还应当指出：股东以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外；同样，发起人以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过股份有限公司注册资本的20％。这些规定在组建物业服务股份有限公司时都必须遵守。
公司章程是明确企业宗旨、性质、资金状况、业务范围、经营规模、经营方向和组织形式、组织机构，以及利益分配原则、债权债务处理方式、内部管理制度等规范性的书面文件。其内容一般应包括以下几点。
（1）公司的宗旨；
（2）名称和住所；
（3）经济性质；
（4）注册资金数额以及来源；
（5）经营范围和经营方式；
（6）公司组织机构及职权；
（7）法定代表人产生程序及职权范围；
（8）财务管理制度和利润分配方式；
（9）其他劳动用工制度；
（10）章程修改程序；
（11）终止程序；
（12）其他事项。
联营企业章程还应载明：
（1）联营各方出资方式、数额和投资期限；
（2）联合各方成员的权利和义务；
（3）参加和退出的条件、程序；
（4）组织管理机构的产生、形式、职权及其决策程序；
（5）主要负责人任期。
有限责任公司的章程应载明下列事项：
（1）公司名称和住所；
（2）公司经营范围；
（3）公司注册资本；
（4）股东的姓名或名称；
（5）股东的权利和义务；
（6）股东的出资方式和出资额；
（7）股东转让出资的条件；
（8）公司的机构及产生办法、职权、议事规则；
（9）公司法定代表人；
（10）公司解散事由与清算办法；
（11）股东认为需要规定的其他事项。股东应当在公司章程上签名、盖章。
股份公司章程应当载明下列事项：
（1）公司名称和住所；
（2）公司经营范围；
（3）公司设立方式；
（4）公司股份总数每股金额和注册资本；
（5）发起人的姓名或者名称，认购的股份数；
（6）股东的权利和义务；
（7）董事会的组成、职权、任期和议事规则；
（8）公司法定代表人；
（9）监事会的组成、职权、任期和议事规则；
（10）公司利润分配办法；
（11）公司的解散事由与清算办法；
（12）公司的通知和公告办法；
（13）股东大会认为需要规定的其他事项。
企业法人登记管理有关规章规定，申请成立全民、集体、联营、私营、三资等企业，必须有与生产经营规模和业务相适应的从业人员，其中专职人员不得少于8人。物业服务公司一般应具有8名以上的专业技术管理人员，其中中级职称以上的须达3人以上。
根据《公司法》设立物业服务有限责任公司，应当由2人以上50人以下的股东共同出资；设立股份有限公司，除国有企业改建为股份有限公司的外，应当有5个以上的发起人，且其中须有过半数的发起人在中国境内有住所。国家授权投资的机构或部门可以单独设立国有独资的有限责任公司。外国投资者包括外国的企业和其他经济组织或个人，可以独资设立外资性质的物业服务有限责任公司。
三资物业服务企业在向工商行政管理机关申请登记之前，如前所述，首先要向工商行政部门申请名称登记，然后进行审查批准，即经过对外经济贸易主管部门审查批准。对外经贸行政主管部门主要审查外资企业、中外合资企业、中外合作企业的经营目的、范围、资金和章程，合资企业合营各方签订的合营协议、合同、章程，合作企业中外合作者签订的协议、合同、章程等文件。审查机关一般在3个月内做出批准或不批准的决定。
当三资物业服务企业接到对外经济贸易主管部门的批准书之后30日内，向工商行政管理机关申请营业登记。营业登记主要看是否具备了开业的条件：是否有符合规定的名称，是否有审批机关批准的合同章程，是否有固定的经营场所、必要的设施，是否有规定的从业人员，是否有符合国家规定的注册资金，经营范围是否符合国家法律、法规和政策规定，是否有健全的财会制度等。
营业登记的主要事项有：名称、住所、经营范围、投资总额、注册资本、企业类别、董事长、副董事长、总经理、副总经理、经营期限、分支机构等。在登记时应向工商行政管理部门提交下列文件、证件：
（1）由董事长、副董事长签署的外商投资企业登记申请书；
（2）合同章程以及审批机关的批准文件和批准证书；
（3）项目建议书、可行性研究报告及其批准文件；
（4）投资者合法的开业证明；
（5）投资者的资信证明；
（6）董事会名单以及董事会成员、总经理、副总经理的委派（任职）文件和上述中方人员的身份证明；
（7）其他有关文件证件。
当三资物业服务取得营业执照后，将取得进入资质登记和资质备案阶段。
内资全民所有制、集体所有制、联营、私营、股份制、股份合作制等物业服务企业，当具备前文所述的设立条件时，这些条件概括起来包括：名称、组织机构和章程；固定的经营场所和必要的设施；符合规定的并与其经营规模相适应的资金数额和从业人员；能够独立承担民事责任；符合规定的经营范围时，即可进行营业登记。登记的主要事项有：名称、地址、负责人、经营范围、经营方式、经济性质、隶属关系、资金数额等。
当登记核准取得营业执照后，进入资质登记和资质备案阶段。
应当指出的是，原区县房管行政部门组建的物业服务集团公司，一般领导着由原房管所转制成立的物业服务公司，当前要根据政、企、事分开的原则，实行企业化管理，与原房屋行政管理部门从经济、人员、产业上分开。
物业服务企业资质登记分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。社区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业服务企业的条件如下。
（1）注册资本为人民币500万元以上。
（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
（3）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％。
①多层住宅200万平米。
②高层住宅100万平米。
③独立式住宅（别墅）15万平米。
④办公楼、工业厂房及其他物业50万平米。
（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案，有优良的经营管理业绩。
（1）注册资本为人民币300万元以上。
（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
（3）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
（4）管理两类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算技术的百分比之和不低于100％。
（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
（1）注册资本为人民币50万元以上。
（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
（3）物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
（4）有委托的物业管理项目。
（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案。
资质管理是房地产行政主管部门依法对物业服务企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业服务企业是否遵守法规、规章是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业服务企业的管理和服务水平。物业服务企业在申请核定资质等级时，若出现违反《物业管理条例》规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。
物业服务企业可分为全民、集体、私营、联营、三资等企业。
（1）全民物业服务企业即国有物业服务企业，资产属于全民所有，国家依照所有权和经营权分离的原则授予企业经营管理权。
（2）集体所有制物业服务企业资产属于劳动群众集体所有。
（3）私营物业服务企业资产属于私人所有。
（4）联营指企业之间或企业、事业单位之间联营，或组成新的经营实体，取得法人资格；或共同经营，不具备法人条件，按合同约定各自独立经营，并承担相应的权利和义务。
（5）三资物业服务企业是指依照中国有关法律在中国境内设置的全部资本由外国投资者投资的企业；外国公司、企业和其他经济组织或个人经中国政府批准在中国境内，同中国的公司企业或其他经济组织共同举办合资经营企业，或举办中外合作经营企业。
可分为有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。
（1）物业服务有限责任公司是由2个以上50个以下股东共同出资，并以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。
（2）物业服务股份有限公司是一般由5个以上发起人成立，全部资本为等额股份，每个股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司是以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。股份有限公司，其注册资本必须在1000万元人民币以上。目前，商业、贸易、工业、房地产等行业中有一批股份有限公司。随着物业服务市场的发展，集团化的物业服务股份有限公司将逐步出现。
（3）股份合作型物业服务企业，其原则是自愿组合、自愿合作、自愿参股、民主管理、自负盈亏、按劳分配、入股分红。这种企业股东一般就是职工，股东订立合作经营章程，按其股份或劳动享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。
分为代理租赁服务型、委托管理服务型两种。
可分为两种：一种是具有企业法人资格的物业服务的专营公司或子公司；另一种是以其他经营项目为主（如房地产开发、商业、贸易等）而兼营物业服务的不具备企业法人资格的物业服务部。
房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业服务企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门（不属于企业），承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属于上下级关系。这类物业服务企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程的不断推进，除了管理上级建设单位开发的项目以外，也通过市场获取物业管理项目。
独立的物业服务企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业服务企业。
物业服务集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总经理负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。
内资全民所有制、集体所有制、联营、私营、股份制、股份合作制等物业服务企业，当具备前文所述的设立条件时，这些条件概括起来包括：名称、组织机构和章程；固定的经营场所和必要的设施；符合规定的并与其经营规模相适应的资金数额和从业人员；能够独立承担民事责任；符合规定的经营范围等。满足以上条件时，即可进行营业登记。登记的主要事项有：名称、地址、负责人、经营范围、经营方式、经济性质、隶属关系、资金数额等。
当登记核准取得营业执照后，进入资质登记和资质备案阶段。
应当指出的是，原区县房管行政部门组建的物业服务集团公司，一般领导着由原房管所转制成立的物业服务公司，当前要根据政、企、事分开的原则，实行企业化管理，与原房屋行政管理部门从经济、人员、产业上分开。