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物业可分为四大类：居住物业、商用物业、工业物业和特种物业。本部分将以居住物业中的住宅小区物业项目和别墅物业项目、商用物业将以写字楼物业项目和商业场所物业项目为主要对象展开介绍。
住宅小区物业项目管理服务是通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务委托合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。国务院颁布并于2003年9月1日起实施的《物业管理条例》中重点规范了住宅小区的物业服务活动。
住宅小区最大的特点是居住功能单一，住宅小区相对封闭独立，居民集中居住。住宅小区内一切设施都是为小区居民居住便利而设计、构建的，小区内不包括社会物质生产等城市其他功能，这样便于管理与服务，从而提高居民的居住条件和生活水平。
住宅小区内建筑密度大，形成了住宅小区内人口密度高、人员结构复杂的特点。住宅小区居民以家庭形式为单位居住在小区内，人口结构以年龄划分，可以涵盖人口各个年龄阶段。从经济收入、文化程度、职业范围等方面来看住宅小区的人员结构，则包括各个社会领域。如此复杂、众多的人员相对封闭、集中、长期居住在一起，久而久之相互影响而形成独特的“社区文化”，即社区人文环境。
住房制度改革后，住宅小区的房屋基本上由住宅小区居民个人购买，产权归居民个人所有。居民个人对自己拥有产权的住房享有占有权、享用权、管理权、处置权（包括转让、出租、抵押、赠与、继承）等法律允许范围内的一切权利。一个住宅小区由众多具有居民个人产权的房屋组成，形成了住宅小区房屋产权多元化的局面，与之对立存在的是住宅小区共用设施的社会化。尽管住宅小区房屋产权归众多居民个人所有，而区分所有权的建筑物专有部分以外的共有部分及小区公共绿地、共用设施则属于业主共有，从而形成共用设施社会化的格局。
现代城镇住宅小区都是经过全面规划、合理布局、综合开发、配套建设而成的，是多专业、多人才共同努力的结果。许多大城市居住区内分布着众多高层住宅楼及大型购物中心、中小学校和其他众多的生活服务配套设施，有机地把住宅小区联系在一起，形成居住方便、舒适、安全、美观的住宅小区。
住宅小区是人们生活、居住的地方，是整个社会的一个组成部分，对住宅小区实施的管理和提供的服务必然受外界环境的影响，从而具有很强的社会性。住宅小区内居住的人员结构复杂，相互影响必然产生社会化现象。物业服务企业应争取住宅小区居民及社会各方面力量的支持与帮助。例如，住宅小区的治安状况与整个社会的治安状况紧密相关，社会治安状况的大环境必然对小区的小环境产生影响，所以，在小区的秩序维护治理工作中应加强与所在地公安部门的沟通。
住宅小区内部的各个组成部分形成一个整体，各专业部门如果仍然采用传统的房屋管理模式进行管理，则会各自为政，遇事互相推诿责任，其弊端显而易见。因此，对住宅小区内的保洁、绿化、秩序维护、进出小区的车辆、公共设施维修养护及业主的房屋装修等进行统一管理是现代住宅小区物业服务的主要特点之一，既可保证有效的成本控制，又能提高综合服务质量，使业主直接享受到物业服务的成果。
住宅小区物业服务的目的是为了满足小区内居民居住生活的需要，为居住在小区内的人们提供一个优美、安全、舒适、满意的居住环境。物业服务企业应该本着服务至上的宗旨强化服务意识，为居住在小区内的居民提供高质量的物业服务。同时，管理的服务性要求物业服务企业不仅要提供物业服务委托合同范畴内的基本服务，还要结合住宅小区的实际特点和业主的需求提供有针对性的个性化服务。
住宅小区物业服务所具有的复杂性首先是由于居民的结构复杂，对物业服务的内容和标准要求不一。其次，房屋产权具有多元化的特点，使得管理难度增大。再次，在住宅小区的物业服务和服务实施过程中经常涉及市政管理、水电气暖供应、公安、街道办事处等多个部门和单位，这时就需要协调关系，明确职责，在一定程度上增大了管理的复杂程度。
物业服务企业应根据建设部《住宅室内装饰装修管理办法》，制定住宅小区装修管理规定，严格装修期间的安全监管事项，防止出现破坏房屋结构、外观，改变房屋原有使用功能等严重违章现象。
由于住宅小区规模较大，每日进出人员较多、成分复杂，加之当今社会治安形势严峻，物业服务企业必须保持高度的警惕性，采取“人防”、“技防”、“物防”等多种手段切实做好治安防范工作。
物业服务企业应注意收集、整理、汇总住宅小区工程建设资料，小区业主档案资料和内部资料的管理收集，特别是要注意加强相关私人信息资料的保密工作，使得住宅小区的各项管理井然有序，做到档案管理的规范化、制度化、标准化。
（1）别墅的群体性。
别墅的突出特征之一是群体建筑，一般是几十栋、上百栋，统一设计，统一施工，构成群体，形成规模，自成体系。
（2）占地多，面积大。
（3）楼层少，每户占用土地面积大，一般是一两层，最多不超过三层的小楼，建筑面积大。
在建筑档次和设备设施配套上，别墅除与写字楼物业项目、高级公寓物业项目相同之外，还具有以下主要特性。
（1）框架式结构，2～3层，防震性能好，安全系数大，保证业主使用房屋安全可靠。
（2）主要建筑用材料，特别是装饰材料主要是进口。
（3）配套设施齐备，从衣、食、住、行到吃、喝、玩、乐，从设计到施工，均为业主居住安全，生活舒适、方便进行了全面安排和考虑。
（4）环境优美，由于别墅占用面积大，每户都是独门独院、空闲面积多，为绿化环境提供了条件，一般有山（或营造人工假山），有水，丛林簇拥，片片绿地，乃至鸟语花香。
能够购买别墅的是极少数人，而绝非一般工薪阶层或普通老百姓。一般来说，居住主体文化层次和社会经济地位较高，对居住条件和居住环境比较讲究。
正是由于客户层次高，所以对物业服务和服务的档次要求也相应高。物业服务必须从高标准、严要求出发，特别是消防秩序维护、环境绿化和多种项目服务方面等都要有可靠的保证，要实行封闭式管理。
别墅物业项目容积率低，单套面积大、公摊较大；同时，物业管理内容齐全，且要求标准高，因此分摊到每户的物业服务费标准高。
（1）有利于加强别墅的管理，保证住户的人身、财产安全，生活方便舒适，物业保值增值。
（2）有利于物业服务企业自身的发展。
（3）有利于为物业服务企业创造一定的经济效益。
物业服务的原则是全心全意为业主服务，一切从有利于业主的角度出发，搞好各项管理和服务工作。
根据上述别墅的特征与特性以及管理服务的指导思想和原则，别墅物业项目应重点做好以下几个方面的管理与服务工作。
物业服务应特别突出加强消防与秩序维护管理工作，要实行封闭式24小时全面巡逻、全面监控；对进出的人员进行监视，外来人员一律实行登记制度，对来访客户要电话征得住户同意后方可放行。要采取一切有效措施，确保住区业主的人身、财产安全。
一般居住在别墅群里的业主绝不仅仅是解决居住的问题，而是讲求享受，除了要求有一个安全的居住条件外，还要求有一个清静、优美的生活环境。物业服务应特别注意搞好环境绿化工作，为业主创造出一个花园式的居住环境，使栋栋别墅掩映于绿荫丛中，鸟语花香，胜似人间仙境。
为方便业主，物业服务企业要在保证设备设施安全正常运行、卫生保洁达到标准要求、礼貌服务符合规定标准的前提下搞好多种服务。
写字楼物业项目是我国目前高档物业的组成部分之一，其主要功能就是为业主提供现代化的办公场所，或者说是各种政府办公机构和企事业单位办理行政事务及从事商业经营活动的楼宇。写字楼物业项目大多坐落于城市中心或交通干道附近的繁华金融区、商务区域，其建筑规模大、设施设备先进、环境优美、通信便捷、专业化程度高。写字楼物业项目在经营上或业主自用、或部分自用部分出租、或全部出租，此类物业项目需要高水平、专业化的物业服务企业进行管理服务。由于其用途的特殊性，写字楼物业项目具有如下特点。
现代化的写字楼物业项目建筑规模越来越大，少则几万平米，多则十几万甚至几十万平米。在写字楼物业项目里往往有数百家国内外的机构进驻，容纳上千人在其中办公，使用密度较大。
写字楼物业项目的使用一般都集中在早9点至晚6点这段时间。在这期间人来人往，而在下班后则人去楼空。
租住写字楼物业项目的用户一般都会选择较长的租期，短则一年，长则几年甚至几十年。由于租期较长，用户与物业服务企业彼此都比较熟悉，便于合作。
写字楼物业项目内都配有先进的设施设备，以满足现代商务高效、舒适、安全等方面的要求。根据设备设施的使用功能可将其分为8大系统。
（1）供电系统。
（2）空调系统。
（3）给排水系统。
（4）楼宇自控系统。
（5）通信网络系统。
（6）电梯系统。
（7）消防系统。
（8）电视广播系统。
写字楼物业项目多处在城市中心的繁华地段，与公共设施和商业设施毗邻，有多种便利的交通方式（轨道交通、四通八达的公共交通）供来往人员选择，并设有足够的停车位以供使用。
写字楼物业项目是用户用来进行商务活动的场所，写字楼物业项目的日常管理服务始终要围绕着用户的商务活动来付诸实施。要给用户提供一个舒适、整洁、安静、方便、安全的办公场所。
与其他物业相比，写字楼物业项目的服务特点主要有以下几项内容。
写字楼物业项目购进的设备设施都非常先进，尤其是智能写字楼物业项目，自动化程度很高。在写字楼物业项目办公的用户对电脑、打印机、传真机、通信设备等各种办公设备的使用率极高。因此，办公类物业对电力的依赖非常大，必须保证不间断的供电，保证供电系统的正常运行。写字楼物业项目一般都设有变电站所或配电站为写字楼物业项目供电。管理上一般都设有操作室，实行24小时值班监控；同时按规定进行检查维护，发现问题及时检修，对不安全隐患及时解决，以保证安全供电及写字楼物业项目各种设备设施正常运行。写字楼物业项目一般都是高层建筑，电梯是最重要的交通工具，电梯配备数量很多，使用率高，要制定严格的运行保养制度，进行科学合理养护，提高电梯的安全性，确保电梯运行无阻。除此之外，还有通信系统、电视广播系统、自动化监控系统等设备都需要按规定进行检查维护，确保这些设施设备的正常运行。
作为公共场所写字楼物业项目内的安全工作非常重要。
（1）安全秩序和消防安全要求较高。写字楼物业项目多为高层或超高层建筑，人员密度相对较大，写字楼物业项目内一旦发生火灾，后果难以设想。因此，写字楼物业项目消防管理的基本目的就是预防火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，物业服务工作除了要保障消防设备设施的完好和消防渠道的畅通之外，还要消除消防隐患，加强写字楼物业项目内的装修管理、加强员工及用户的防火宣传教育工作，消防工作要做到常备不懈。
（2）人身和财产安全。写字楼物业项目内人员流动较大，楼内隐蔽死角较多。因此，必须加强楼内各区域的定期及不定期巡逻检查，并要完善楼内的安全监控措施，使人工监控和自动化监控有机结合。建立健全秩序维护制度并严格执行。另外，对建筑物容易造成人员伤害的部位做出醒目的标志，以达到警示作用。
（3）要时刻准备着应付突发事件。由于写字楼物业项目内的设备系统、建筑结构和楼内人员的复杂性，物业服务企业要时刻保持警惕，随时准备应付各种突发事件。要建立完善的突发事件应急预案，如火灾预案、水管爆裂预案、公共卫生应急预案、刑事案件应急预案等，并进行定期或不定期的演习，做到常备不懈，防患于未然。
现代写字楼物业项目规模大、功能多、设备先进，而且进驻的用户多为高端用户，对写字楼物业项目管理服务要求自然很高，这无疑对物业服务人员提出了更高的要求。因此，物业服务人员不仅要具有物业服务专业知识，还要具备较高的综合素质。为了给用户提供优质的服务，物业服务企业要对员工进行严格的礼仪训练，如仪容仪表训练、形体训练、语言训练等。通过不断的培训和在实际工作中的锻炼，培养出一支高素质的物业服务队伍，以满足办公类物业服务的需要。
商业物业项目是指具备一定规模的营业面积，汇聚各类商品，进行零售经营或批发经营的交易场所。商业物业项目里所进行的是买卖方式的商业行为，包括各类商场、购物中心、超级市场、购物广场、Shopping Mall以及各种专业性市场等，是一种以出租房产（摊位）供各类商家零售商品或提供服务而获得营业收入的物业。
由于生活水平的不断提高，人们的购物习惯也在发生质的变化，希望在舒适、高雅的气氛中无拘无束地购物，享受购物的乐趣。为此，商业物业项目在设计方面务求新颖、别致，突出商业物业项目的个性化（即地区特色），有些商业物业项目为给顾客留下深刻的印象，在进出口处设有鲜明的标志，有些商业物业项目还配置有喷泉、瀑布、阳光走廊等。
空间大、设备多、商铺众多、人车流量大、人员复杂、商品繁多是商业物业项目的显著特征。在我国一些大中城市的商业物业项目中，不仅水、电、卫生设备一应俱全，而且还设有高层电梯（亦称升降式电梯）、自动扶梯（亦称滚动式电梯）、货梯及大型中央空调等现代化设备，大厦更以典雅别致的造型、高标准的建筑质量、优质的装饰材料和设备相互衬托，更加上琳琅满目的商品，吸引来成千上万的顾客。
作为从事商业物业项目管理工作的物业服务企业，平时要做好对消防设备设施进行日常维护和保养工作，同时要制订并完善紧急情况下的应急措施，通过各项管理制度的切实执行，保证商业物业项目内消防通道的通畅，一旦出现紧急情况便能够立即将顾客疏散。另外，还要加强易燃易爆商品的管理，清场后的商品管理又成为商业物业项目安全管理服务中的一大课题。
商业物业项目的选址和规模应满足不同层次的要求，要依据城市人口的数量、密集程度、顾客的多少布局。在大城市定居和流动的人口越多、越密集，居民的消费水平越高，所需要的商业、服务业设施也就越多、越齐全，对档次的要求也就越高。因此，高档商品店、高级餐馆等要选在人口密集、人流量大的繁华地段，还可以集中在一起简称商业街、食品街或商业类物业等。
随着流通现代化、商业现代化水平的不断提高，商业物业项目与人民群众生产生活的关系日益密切，人们要求商业物业项目建设合理化的呼声也越来越高，即物业项目的布局、规模、功能、档次等诸多方面都要更加合理，更加适应经济发展的要求。
（1）重点做好公共场所的秩序维护服务，预防和制止可能发生的意外事故，引导、疏散集中的人群，遇紧急情况时，注意用广播等各种设备安抚群众，避免出现慌乱而使事态进一步扩大。
（2）对物业内部的防火、防盗工作要时刻警惕，思想上不能有丝毫松懈和麻痹。正因为是公共场所，随时都可能发生意外事故。
（3）制订详细可行的火灾、盗窃、混乱等情况的应急处理方案，并把专业技能、快速反应、应急方案的演练等作为物业服务人员（尤其是秩序维护人员）日常训练的重点，以增强突发事件的处理能力。
（4）组织成立义务消防队和义务安全队，以保证物业正常的经营活动。恪守自己的职责，防止超越自身的管理范围。经营者不违反管理规定，管理人员不得干涉经营者的正常经营活动。
商业物业项目设备设施的正常运行是开展正常经营活动所必需的保证，当今一些豪华型商业楼宇的设备、设施配置齐全、先进，有的已属于智能建筑。电梯的故障将会给顾客购物带来极大的不便，供电系统的故障会给商业物业项目带来巨大的混乱，同时造成不安全因素。空调系统的故障将会使顾客失去一个舒适的购物、休闲环境等。因此，要保障自动扶梯、垂直客货运电梯、空调、照明、消防、监控等设备设施的正常运转，保证供电系统不出突然性的停电故障，还要根据摊位易主以及装修频繁等特点做好装修管理工作。同时，保证物业项目的能源正常供应。重点防止停电事故的发生和做好一旦停电时的应急处理工作。对于电梯等使用频繁和对安全性要求高的设备，要重点检查维护确保安全运行。作为公共场所，人流量大且相对集中，一旦出现停电或电梯事故等，难免会引起骚乱，若不能及时处理，后果不堪设想。
商业物业项目相对办公大楼的气派、雅致，更追逐热闹、休闲。往往在大空间、大间隔式的层面里更显得商品琳琅满目，外墙上、商场内的广告往往铺天盖地，有的还在广场建造了喷水池，室内摆设花卉，设置小瀑布或高大的人工绿树等，经营者为创立品牌做足了文章；商业物业项目人员复杂、流动量大、人员素质参差不齐，加上废弃的商品包装杂物会使得物业项目内环境卫生变差。因此，物业服务企业应有专人负责商业物业项目内的流动保洁，及时清除垃圾，保持场所内的清洁。
由于商业物业项目来往人员多、车流量大，为了给前来休闲、购物的顾客提供一个便利的环境条件，在管理过程中要有专人负责来往车辆的输导工作，以保证顾客的出行方便。现代大型商业物业项目停车是否便利，将会直接影响物业项目的经济效益。保持各种标识的完整性，为前来消费的顾客提供一个明确的休闲、消费导向，使顾客感到极大的便利。因此，作为物业服务企业，应该经常对各种标识进行巡视检查，如有损坏应及时更新，如有变化应及时更换。