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物业服务企业依照国家法律、法规和物业服务合同，采用先进科学的维修、养护技术和方法，对物业服务区域内的建筑物和环境卫生、安全保护、公共绿化、道路养护实施统一的专业化管理，为业主提供全方位、多层次、高效、优质、经济的服务，使物业发挥较大的使用价值和经济价值，进而获取较大的经济效益、环境效益和社会效益。
“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，可以根据区域空间进行相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一个物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可称为物业。
关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之主要包括以下要素：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施；建筑物的建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称为完整意义上的物业，物业应是房产和地产的统一。
世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于了解物业和物业服务的本质、掌握物业服务的运作规律、搞好物业服务有着十分积极的意义。
物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。
物业的自然属性主要指以下几个方面。
物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确权属的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。
物业的有限性，从根本上来讲是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。
物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发展，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件，在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同，形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观以及年代等方面都存在着某种不同之处。
物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心，即使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。
物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成，在正常情况下其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年，可供人们长期使用。所以，物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方式零星出售，边流通边消费；其价值可以一次收回，也可以在较长时期中多次收回。
物业的配套性是指物业以其各种配套设施满足人们各种需要的特性。没有配套设施的物业不能满足人们的各种需要；人们的各种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐全，其功能发挥就越充分。
物业的社会属性可以从两个方面来描述：作为一种商品，物业具有经济属性；从这一商品的生产关系和财产关系的调整及归属来看，物业具有法律属性，即物业权属问题。
首先，物业的经济属性表现为单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用价值和商品经济决定的，它具有几方面的实质性内容：物业的价值和使用价值是通过市场交易活动得以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土地使用权的出让与转让，都是体现物业商品性的具体方式；物业的开发建筑、经营管理都是商品经济活动，必须遵从价值规律这一最基本的经济运行规律；物业的分配与消费，即便是非营利性的，也无不充斥着商品的行为，奉行“商品—货币”的规则；参与物业开发建设、经营管理与消费的人与人之间的关系，本质上是一种商品经济的关系，从生产到消费都不是无偿的。
其次，物业的经济属性还表现为物业供应方面的短缺性。物业在供应上的短缺，一方面表现为土地资源供应的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应的相对短缺。
再次，物业的经济属性表现为它的保值、增值性。物业能够保值、增值，这已经为越来越多的人们所认识。应该看到，物业的增值是一种长期的趋势，而不是直线式的运动。从某一时期来看，物业的价格可能有升有降、上下波动；但从长期来看，无疑呈现出在波动中上扬、呈螺旋式上升的趋势。
最后，物业的经济属性表现为宏观政策上的调控性。由于物业的稀缺性，也因为物业是关系到国计民生、社会稳定的重大问题，更因为我国的物业是从福利性分配享有、行政性管理转换过来的，政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要。具体表现在：一是为了维护土地的社会主义公有性，合理保护、开发土地资源，实现城市经济、社会发展目标，科学、合理地规划、建设城市，并与城市的远景发展需要结合起来，政府通过各种政策、法令、法规，从宏观上来调控物业建设的数量、容积、布局、高度、类别等；二是物业建设是一个系统工程，涉及许多相关的法律、法规、政策，也涉及市容环境保护、绿化、治安管理等有关法规条例；三是作为物业本身，其管理也有一个法律和政策的约束、规范的过程。
物业的法律属性集中反映在物权的关系上。房地产物权，在我国是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权。
与购置其他商品不同的是，购入物业就意味着购入一宗不动产之所有权（物权），物业的所有权不仅是一项单项权利，而且是一个权利束，拥有多项权能，如租售、抵押，形成一个完整的、抽象的权利体系。在这一权利体系中，各种权利可以以不同形式组合，也可以相互分离，单独行使、享有。显然，房地产物权比其他商品财产权的结构更为复杂。
物业管理是社会经济发展到一定水平的必然产物。传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。由于工业革命的发展，大量农村人口涌入工业城市，引起了对城市房屋需求的增加，但对其缺乏管理导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当时，英国有一位名叫奥克维娅·希尔（Octavia Hill）的女士迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，从而招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。时至今日，英国的物业管理作为一个固定行业，整体水平是世界一流的。除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、秩序维护外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通信及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理的同时，成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。
物业管理是一种与房地产综合开发这种现代化生产方式相配套的综合性管理，是与产权多元化格局相衔接的统一管理，是与社会经济发展相适应的社会化、专业化、经营型的管理。与没有服务、缺乏管理的、毫无头序的房屋经营和传统的房屋管理相比，这种集高度统一的管理全方位、多层次的服务和市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就显示了强大的生命力，其原因有以下四点。
第一，物业管理是一种社会化的管理模式，它摆脱了自营的分散管理方式，为多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时，也为政府各职能管理部门找到了一个总代管，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服旧体制下各自为政、多头管理、互相推诿的种种弊端，从而有利于提高城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
第二，物业管理是一种专业化的管理，它是由专门的管理公司通过合同或契约，按照产权人和使用人的意志与要求去实施的管理，从而摆正了主人和管理者的关系，将自营自管的无序管理和行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。在这样的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业服务企业，物业服务企业必须依靠自己良好的管理和服务才能进入和占领这一市场。这就从根本上促进了服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高，从而有利于提高城市管理的社会化、专业化程度，并向现代化的管理方式转换。
第三，物业管理是一种经营型的管理服务，它推行的是合理管理、有偿服务，并通过多种经营，使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。这不仅减少了政府的压力和负担，使得房屋维修和养护的资金有了来源，而且使得业主、使用人得到全方位、多层次、多项目的服务。
第四，物业管理是建管结合的纽带，它通过早期介入与后期跟进，突出了管理的重要性，从而理顺、摆正了建设与管理的关系，有利于发挥投资效益，使社会财富和业主的财产得到保值、增值。
从法规渊源来看，2007年3月颁布的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）属由全国人大及其常委会指定的法律；2003年9月1日起实施的《物业管理条例》是国务院制定的行政法规。根据法的等级效力，行政法规必须服从法律，包括立法的原则和条文；物业服务本身是一种主体平等的委托合同关系，而非上下级的行政管理关系。为避免字义上的歧义，2007年8月国务院对《物业管理条例》进行了修订，即将物业管理改称物业服务。根据建设部2007年第164号令《建设部关于修改〈物业服务企业资质管理办法〉的决定》的相关内容，“物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格、从事物业管理服务活动的企业”。
物业服务作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。物业服务既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分流行并获得了蓬勃的发展，被人们视作现代化城市的“朝阳”产业。
关于物业服务的定义，一种说法是广义、狭义论。广义的物业服务是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义的物业服务，其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。
另一种说法是根据英语的多种译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有人直接用“物业经营”一词来替代“物业服务”，以示与传统的房地产管理的区别，或与企业管理的区别。
现在一般的说法是，物业服务类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范围是向横发展、向后延伸、向周边拓展，如管理范围包括机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性的内容，而不包括房地产投资、开发、生产经营。
综上所述，物业服务是指物业服务经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。
1．物业服务的管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用的物业，即楼宇。
2．物业服务的服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人。
3．物业服务的属性是经营。物业服务被视为一种特殊的商品，物业服务所提供的是有偿的无形的商品——劳务与服务。
4．这种劳务、服务的投入能起到完善物业的使用效能，并使其保值、增值的作用。
5．物业服务是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营于一体。
6．物业服务的基本要求是统一管理和协调，既包括相对独立的物业（楼宇等）或小区物业的统一管理和协调，也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调。
7．优质的物业服务与社区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面的服务。
8．就法律属性而言，物业服务是具有中介性质的信托管理，通过一定的契约规定相关各方的权利和义务。
物业服务的主要工作内容包括：物业的承接查验，物业服务方案和制度的制定，客户管理服务，房屋建筑及附属设施设备的维修养护管理服务，安全管理服务，环境保洁与绿化美化管理，综合经营服务。
承接查验是指物业服务企业接管开发公司、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收。在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应当对物业的共享部位、共同设施设备进行查验，并登记造册；建设单位应向物业服务企业移交有关物业服务资料。物业服务企业对所有物业资料应妥善保管，在物业服务服务终止时，应将全部资料移交给业主委员会。在完成承接查验后，整个物业连同设备就应移交给物业服务企业。
制定物业服务方案和制度时，物业服务企业实施物业服务与服务的基本思路、主要措施和制度保障的完整描述。它综合反映物业服务企业的整体素质。制定物业服务方案和制度的原则如下。
1．建立物业服务企业的组织机构，确定人员编制。
2．在物业服务早期介入过程中对于物业的规划设计方案、施工质量、竣工验收等提出合理建议。根据委托合同制定物业服务方案。
3．制定各项物业服务制度。
4．制订物业再开发利用方案。
5．制订物业服务费用收支计划。
6．制订房屋租赁方案，提供房屋租赁服务。
客户（业主及非业主使用人）是物业服务服务的主体，怎样明确目标客户和目标服务，制定优质服务标准，构建优质客户服务体系，制定定期评估、审核、反馈系统，是物业服务客户服务管理的主要内容。其具体内容包括以下几点。
1．建立客户档案，确定客户服务标准。
2．提供客户入住服务。
3．有计划地与客户进行有效沟通。
4．接待客户日常来电、来信、来访，处理客户投诉。
5．拟写物业服务常用文书。
6．测算并收取物业服务费用。
7．对物业服务专项维修资金的使用进行管理。
8．在物业服务区域内组织和管理各种有益的文体娱乐活动。
房屋建筑及设施设备构成物业的主要价值，房屋建筑及设施设备的维修养护管理也是物业服务最为重要的内容之一，其管理水平的高低直接影响客户的使用及物业的保值与升值，还会影响到物业服务企业的形象和信誉。其主要内容包括以下几点。
1．向客户（业主及非业主使用人）说明房屋建筑及附属设施设备的功能和使用注意事项，进行房屋及附属设施设备的安全管理。
2．制订房屋及其附属设施设备的维修养护计划。
3．对房屋及其附属设施设备进行日常养护和维修。
4．对客户室内装修进行监督管理。
5．对特种设备的委托养护、维修进行管理。
6．编制房屋维修和设施设备维修、更新预算方案。
安全管理服务涉及客户的生命、财产安全，是物业服务最为重要的工作之一。其主要内容包括以下几点。
1．制定物业服务区域内安全防范设施设备的设置方案，正确设置消防器材。
2．提供物业服务区域内的安全保卫工作。
3．进行消防安全管理。
4．对物业服务区域内的车辆进行管理。
5．预防和及时处理物业服务区域内的各类突发事件。
在物业服务区域内，整齐、清洁、优美的环境会给人带来舒适感，清洁优美的环境是物业服务区域文明程度的象征。其主要内容包括以下几点。
1．对物业服务区域内的环境污染进行防治。
2．对物业服务区域内的房屋共享部位、共享设施和公共场地提供卫生保洁服务。
3．对物业服务区域内的环境进行绿化、美化服务。
综合经营服务是多种经营性质的有偿服务，通过开展多种便民经营服务项目，为业主和非业主使用人提供特约服务。
多种经营便民服务是以业主的需求为出发点，物业服务企业应与业主委员会共同协商，在不影响物业服务主业的前提下，在场地、人员、资金许可的情况下，经过认真调查和预测，择机开发和引进服务项目，最大限度地满足客户需求，并提高业主的经济效益。
特约服务的设置也是以最大限度地满足业主需求为出发点，即接收业主委托，为业主提供特殊的服务，涉及项目有房屋代管、家电维修、代聘保姆、钟点服务、票务服务等。总之，只要是业主或非也主使用人需求的，物业服务企业就应创造条件，满足他们的需求。
物业服务是一种有别于以往房产管理的一种新型的管理模式，其管理具有社会化、专业化、企业化、经营型的特点。
物业服务的社会化是指物业服务将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、秩序维护、绿化等。每位业主只需面对物业服务企业一家就能将所有关于房屋和居住（工作）环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个“总代理”。业主只需根据物业服务部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益的统一和综合改善。
物业服务是由专业的管理企业——物业服务企业实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业服务企业的范畴之内，物业服务企业可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐趋专业化，物业服务企业也可以将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业秩序维护服务工作可以向保安公司雇聘人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。
物业服务单位是企业单位，不是事业单位，也不具备政府行为职能。物业服务企业作为一个独立的法人，应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。因此，物业服务企业必须依照物业服务市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业服务市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。当然，物业服务企业在运作过程中还要处理好与有关部门，如街道、居委会、公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，以“物业”为中心，相互协调。这样就能使物业服务企业从管理上、经营上和服务上下工夫，为业主创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。
物业服务企业的服务性质是有偿的，即推行有偿服务，合理收费。物业服务的经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目的。物业服务企业可以通过多种经营，使物业的管理走上“以业养业、自我发展”的道路，从而使物业服务有了造血功能，既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。
物业服务是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合管理；是与随着住房制度改革的推进而形成的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建设社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业服务一出现，就越来越显示出其强大的生命力。
物业服务的类型也就是物业服务的模式、方式。依据开发商、业主和物业服务部门的关系，一般划分为以下两大类。
这是典型的，也是基本的管理方式。开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过“物业服务合同”委托专业化的物业服务企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的管理行为。
如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主承担业主自治管理的职能。
这种方式按照自用或出租又可分为以下两种。
业主将自有自用的物业委托物业服务企业管理，这是典型的委托管理方式。
业主将自有的物业出租，委托物业服务企业经营管理，有两种委托方式：一种是出租权属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业服务企业只承担收租和管理；另一种是把经租权也委托给物业服务企业，由物业服务企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。
代理经租型的物业服务费用的收缴也有两种方式：一种是物业服务费包含在租金里，由业主支付，一般只包括基本费用；另一种是不包含在租金里，由承租人或使用人向物业服务企业支付。不管是哪一种方式，都应该在合同和租约中明确规定。
开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业服务企业管理，而是由自己单位内部设立的物业服务部门来管理。其与委托管理型的基本区别表现为以下两点。
第一，表现在物业所有权和经营管理权的关系上。自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分离。
第二，表现在法人地位上。自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个各自独立的法人。
自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为以下两种。
这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等。这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业服务部门来管理自己的物业。
开发商、业主和物业服务企业合而为一，来经营管理自己的出租物业，实质上是一个拥有自己产业的物业服务企业。
自主经营型的物业服务区域一般规模都不大。如果本单位所属的物业服务部门成为独立的法人单位，这个物业服务企业与原单位（开发商、业主）就应该订立委托管理服务合同。自主经营型也就向委托管理型转换了。