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公共秩序管理是指在物业服务区域内，物业服务企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共治安管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面的内容。公共秩序管理的实施，一要以国家相关法规为准绳，二是要以物业服务合同的约定为依据，明确相关各方的责任和义务，不得超越职权范围，不得违规操作。
社会经济的快速发展必然带来人们消费观念的巨大转变，人们对居住的认识已经远不是满足于简单居住场所，而是更看重居住的人文环境、生活的文化品位和物业服务水平，因而在现代都市中，如何建设“城市家园”，如何为业主和物业使用人提供一个现代、安全、舒适、整洁的办公和居住环境，如何提高物业服务质量，如何满足业主的需要，便成为了人们关心的焦点。但是物业服务企业如果一味只注重提高物业服务水平，而忽视了诸如治安管理、车辆安全、消防等问题，一旦在“安全”工作上出了纰漏，一切的成绩都等于“零”。因此，物业公共秩序管理就成为了物业服务企业面临并亟待解决的重要课题。
物业公共秩序管理的主要任务是落实各项治安、消防制度，维护物业服务项目的秩序，及时发现和打击违法犯罪活动，保护物业服务项目设备设施及辖区内业主的财产安全。秩维部必须坚持执行“谁主管，谁负责”和“群防群治”的原则，履行以下职责。
（1）负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，维护物业服务项目范围内的治安秩序。
（2）严格治安管理，做好来访及加班登记、电视监控、全天24小时巡查、进出货物检查等治安防范工作。
（3）严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。
（4）积极配合公安部门打击物业服务项目内及周围发生的违法犯罪活动。
（5）负责对物业服务项目各业主进行治安、消防工作的宣传、指导和监督。
（6）抓好秩序维护队伍的业务培训。
物业公共秩序管理是指在物业服务区域内，物业服务企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等内容。物业公共秩序管理的实施，一要以国家相关法规为准绳，二要以物业服务合同的约定为依据，明确相关各方的责任和义务，不得超越职权范围，不得违规操作。其内容主要包括：出入管理，安防系统的使用、维护和管理，配合政府开展社区管理等工作。
物业项目的出入管理应根据国家法规和物业服务合同的约定，区分不同物业的类型和档次，制订相应方案，实现人员、物品、车辆等出入的有效管理。在出入管理中，秩序维护人员应熟悉国家有关法律法规和物业公共秩序管理规章制度，熟悉本岗位工作规程及相关安防设施设备的使用方法，合理控制出入管理环节，认真履行岗位职责，发现异常情况及时采取相应的防范措施。
物业服务安防系统是指物业服务区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。常用的安防系统有闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、煤气自动报警系统和巡更系统等。
为确保安防系统功能的正常发挥，秩序维护人员要熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合，正确使用，如利用监控系统和自动报警系统的相互配合，减少误报，提高管理效率。同时，安防系统应由专人维护与保养，定期检查、检测，发现问题及时处理。
为了共同做好社区管理，创建安全和谐社区，物业服务企业除做好各项物业服务工作外，还应协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理工作。
（1）物业服务企业在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外。
（2）物业服务辖区内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作。
（3）积极配合相关部门做好法律政策宣传教育。
（1）物业建筑内消防设施完好率100%。
（2）公共秩序管理质量投诉处理及时率100%。
（3）消防设备设施完好率100%。
（4）智能化安防系统完好率98%以上。
（5）物业使用人对公共秩序管理满意度达到92%。
（6）消防满意率达到95%以上。
（7）治安满意率达到91%以上。
（8）停车管理满意率达到90%以上。
（9）杜绝违章发生，违章发生处理率100%。
（10）杜绝火灾责任事故的发生。
（1）导入ISO9000质量管理体系使服务质量得到有效的保持。
（2）该项目管理与服务应用自动控制等现代化管理手段进行科学管理。
（3）建立完善的档案、报修、养护记录。
（4）结合该项目的情况与特点，制订每年各项公共秩序管理工作计划和消防设备维修养护计划。
（5）不断完善各项管理制度，公众制度及规定要求公示、上墙。
（6）运用目标管理的方式，以加强信息管理、强化程序式服务为途径，以客户满意和提高服务质量为中心，全天候24小时管理服务，建立系统的运行机制。
公共秩序管理指标承诺表见表2-4。
表2-4 公共秩序管理指标承诺表
目前因市场经济的深入发展，我国人口流动率日益增高，社会层次的收入差距增大，该社会问题产生的治安问题已明显体现在物业项目中和物业服务行业里。入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生在各物业项目，给物业服务工作带来极大的压力和风险。
所谓治安管理主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，导致物业服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，物业服务为防范此类风险而实施的管理活动。物业治安管理包括以下工作要点。
每一个物业项目都是社会的组成单元，都面临社会治安问题。应该明确的是社会包括物业项目的治安是由公安机关负责的，物业服务企业的义务是协助公安机关维护物业项目的公共秩序。这一点作为物业服务企业和业主都应明确，物业服务企业仅仅是依法成立的公司法人主体，不享有超过法律规定的任何行政管理职权和行政处罚权。物业服务企业的工作人员，包括秩序维护人员都不具有超出普通公民的任何特权。因此，物业服务企业的治安防范义务是在一定限度内的、有限的义务。
物业服务企业在明确自身法律地位职责的基础上，应在自身一定限度内、有限地履行义务，协助公安机关维护物业项目的公共秩序，防范治安管理。针对不同管理服务区域的具体不同情况，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应的机构和人员，实施和执行制度规定。制度中应明确对物业项目往来人员的管理，制定关于定时安排人员巡逻和巡视，针对治安事件的处理程序等。
鉴于住宅物业项目业主和非业主使用人的不同需求和特点，对于人员的往来管理是有区别的。住宅物业项目可以采用业主和非业主使用人凭密码和智能卡进出，来访者采用登记或经业主和非业主使用人同意后进入。如果物业项目是以办公为主的商业区域，因为人员进出过于频繁，进出人员数量过大，逐一登记制度是不必要和难以落实的，多数都采用对从大厦和物业项目搬离物品进行登记，并凭当时在业主或合法的非业主使用人入住时预先所留的印鉴或签名确认。往来人员的登记和管理是由固定岗位的工作人员完成的，同时必须配备相应的其他人员进行定时的流动式巡逻和巡查工作，对已进入物业项目的人员的行为进行监督，及时发现和制止不法侵害的行为，第一时间进行报警，协助公安机关制止和防范违法犯罪行为、保护事发现场，以实现协助公安机关维护公共秩序的职责。物业服务企业应根据物业项目的不同情况与业主委员会协调共同组织一定数量的业主，结合自愿原则，建立业主防范体系，配合和促进物业服务企业的治安防范工作，既针对非法侵害行为，也可以监督和发现物业服务企业工作的漏洞，最终形成不同层次的防范体系。作为物业服务企业若严格依据经过业主大会确定的各项管理规定，履行了自己义务，协助公安机关维护社会公共秩序，物业服务企业不再承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。
在目前物业服务行业中，有一部分企业将协助公安部门维护物业项目公共秩序的工作委托给专门的保安公司，协商约定对外支付一定的保安服务费，由保安公司根据物业服务企业的具体要求提供一定数量的秩序维护人员，按合同约定提供物业服务企业要求的服务。该做法实际也是物业服务企业与其他主体分担法律风险的措施。但众多的保安公司往往在合同中要求排除因物业项目盗窃和抢劫事件造成损失的赔偿责任。而法律目前对保安公司的义务尚没有明确的规定，造成聘请专业保安公司分担法律风险变得极为有限。
根据物业服务企业制定的有关规定，确定治安管理的内容如下。
（1）物业项目开设的经营摊点，未经管理公司批准，没有经营许可证的，治安人员有权禁止其活动。
（2）在物业项目内的公共场所晾晒衣物，在公用楼梯间、通道、天台堆放杂物，饲养鸡、鸭等家畜，治安人员应予制止。
下列妨害公共安全和社会治安秩序的行为，都属于治安管理范围。
（1）使用音量过大或发出噪声的器材，影响他人正常的工作和休息。
（2）从楼上往下乱扔杂物。
（3）擅自撬开他人信箱，私自拆开他人邮件、电报信函等。
（4）非法携带、存放枪支弹药；非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制刀具。
（5）未经批准，私自安装、使用电网。
（6）非法侵入他人住宅，损毁他人财物。
（7）使用气枪，在物业项目内进行各种射击活动。
（8）制造、销售各种赌具或利用住宅聚赌。
（9）利用住宅窝藏各类犯罪分子和嫌疑人员。
（10）利用住宅作为据点，进行盗窃活动。
（11）制造、复制、出售、出租或传播淫书淫画、淫秽录像。
（12）利用住宅进行嫖娼活动。
（13）在车辆、行人通行的地方施工；对沟井坎穴不设覆盖物、标志，或故意损毁、移动覆盖物或标志。
（14）故意损坏邮筒、公用电话等公共设施；故意损坏路灯、消防栓、公用天线、电梯等配套设备；故意损坏园林绿地、停车场、娱乐场等公共地方。
（1）遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。
（2）遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场保护工作，以便公安机关进行侦查破案。
（3）管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离管辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。
（4）辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。
（5）管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并围护好现场，做好辖区客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。
违反治安管理的行为很多，根据长期同违反治安管理行为作斗争的实际情况，《物业管理条例》按照行为的违法内容，将违反治安管理行为归纳为以下八大类。
（1）扰乱公共秩序行为。
（2）妨害公共安全行为。
（3）侵犯他人人身权利行为。
（4）侵犯公私财物行为。
（5）妨害社会管理秩序行为。
（6）违反消防管理行为。
（7）违反交通管理行为。
（8）违反户口或居民身份证管理行为。
（1）情节轻重和对社会危害大小不同。犯罪情节重于违反治安管理行为，社会危害性大于违反治安管理行为。
（2）触犯的法律不同。犯罪触犯《刑法》，违反治安管理行为触犯《物业管理条例》。
（3）应当受到的处罚不同。犯罪应受刑法处罚，违反治安管理行为应受治安管理处罚。
秩序维护队伍的各班班组长每天应依据检查标准对本班各岗位的当班人员进行检查，检查内容包括仪表礼节、服务态度、工作纪律、工作质量、工作记录、交接班、岗位形象和安全隐患等，对存在的问题应及时指出并进行相应处理。
秩序维护主管及项目领导每周应根据检查标准进行全面检查，除日检内容之外，其内容还包括各类安防设施设备的检查、业主意见收集反馈、班组长检查记录和安全隐患分析等，并填写周检记录表。
月检工作是指由指定人员对各项目的秩序维护工作进行全面检查，重点检查现场管理效果及过程管理记录，确保安防工作的有效性。
督查工作是指由指定的督查队员不定期对秩序维护工作进行突击检查，确保安防工作严格按标准执行，并对违规人员进行教育和处罚。
随着住宅商品化、市场化以及住房制度改革的推行，出现了房地产建设投资和营销渠道的多元化，一个住宅区域、一幢大楼物业产权多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的复杂状况。而一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性，以及消防公共秩序管理，都要求有一个统一的物业服务企业来实行消防公共秩序管理。其次，随着城市现代化进程的加快，城市建筑物向高空和地下不断延伸，建筑物的使用功能日趋多样化和复杂化，消防设施设备越来越多，功能也越来越复杂化、智能化，客观上要求消防管理具有专业性和技术性。
消防事故和隐患其实也是物业项目公共设施管理服务的风险之一，但由于消防设施自身的特殊性，同时消防往往影响广大业主重大生命财产安全，将此项风险单独列明有利于物业服务风险的防范和广大业主公共安全利益的保护。消防设施的日常维护和养护以及确保火灾发生时，消防设施能够发挥正常功效满足消防部门处理消防事故的要求。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业服务企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和单位主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。物业消防管理包括以下工作要点。
物业项目的消防问题是关系到广大业主和非业主使用人生命、财产安全的关键问题，同时也是具有一定专业性的管理事项。物业服务企业首先在接手物业项目物业服务时，尤其是针对新建物业项目，应查验是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证。在物业项目未取得消防验收合格证之前，物业服务企业可以提前进入，但业主不能办理入住手续。即使是开发商要求入住，物业服务企业也应坚持不办理入住手续。如果在此情况下，为业主办理了入住手续，发生消防事故造成人身和财产损失，物业服务企业将负有不可推卸的责任。
物业服务企业在进行物业管理过程中，对物业项目的消防设施和器械要进行日常的维护和养护。消防设施的维修和养护事项委托给专业的消防公司；对消防设施需要中修、大修等以及根据消防部门检查的整改意见，应依法律规定的程序，经业主大会同意，从维修基金中开支。对损坏公共消防设施和器械的行为应及时制止，造成重大损坏或后果严重的，物业服务企业应向消防主管部门报告，由消防主管部门依法处理。
“防消结合、预防为主”是我们消防工作一贯的工作方针，就是要消灭每一个消防隐患、每一起初期火灾，只有把它消灭在萌芽状态，才能使物业项目远离火灾，并将其造成的损失降到最低限度，这些都得依靠物业服务人员全面细致的巡查制度与周密实用的防灾救灾应急方案来保障了。在物业项目发生消防事故时，物业服务企业应在第一时间报警，并协助消防部门进行事故处理；确保消防设施、器械完好和功能正常；相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用。
消防及安全工作是物业服务中的一项重要工作，它直接关系到用户的生命财产安全。消防工作的目的是为了预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为用户提供安全环境，保障其生命及财产安全。消防工作在指导思想上是要把预防火灾放在首位，从人力、物力、技术等多方面充分做好灭火准备，在建设制度上要力求完善，强调落实，以便一旦发生火灾，能迅速扑灭。实施消防安全三级检查制度的主要内容如下。
（1）每个职工每天对本岗位、本地段消防安全情况进行一次检查，排除本身能够排除的火情隐患，本身不能解决的要及时上报，否则发生事故要由本部门负责人或本岗位当班人员负责。
（2）秩维部负责指导、监督、检查。消防助理负责对物业的消防设备、设施及消防安全情况进行日常检查，并将检查情况记录下来。施工现场的防火安全也由消防助理每天进行检查。
（3）秩维部主管每周将检查情况向管理处主任汇报。
（1）管理处主任每周组织秩维部等部门对管辖地段、设备物资（特别是易燃易爆物品）进行一次检查。
（2）检查各部门对消防安全工作的执行落实情况，处理及整改火情隐患，向职工进行安全教育，及时进行表扬或批评。
（3）每月向公司消防责任人汇报一次管理处消防安全情况。
（1）每月由公司总经理或授权他人对各部门进行重点检查或抽查，尤其是每年元旦、春节、“五一”、“十一”前要组织进行防火安全大检查，公司消防责任人（总经理）每年进行不少于一次的全面检查。
（2）检查各管理处贯彻执行消防安全制度情况，重点检查要害部位消防公共秩序管理及执行情况，好的表扬奖励，差的批评处罚。
（3）消防安全检查要认真填写消防日检查登记表，消防安全周检、月检、季检、年检记录，并将记录统一由消防中心存档。
物业服务区域内交通管理服务与车辆停放服务是物业公共秩序管理的又一项基本内容，也是体现管理服务水平的重要环节。
为做好区域内的车辆管理，提供安全有序的车辆停放管理服务，物业服务企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员安排，包括小区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员和车辆收费管理人员等。
对物业服务区域内出入及停放的车辆，宜采用出入卡证管理。卡证根据停车场的性质采用不同的方式。一般对居住在物业区域内的业主或物业使用人，其车辆多以办理年卡或月卡的方式管理，出入时只需出示年卡或月卡即可。外来的车辆或暂时停放的车辆应采用发临时卡的方式进行管理，即每次进入时发给一张临时卡，上面记录进入的时间、道口、车牌号、值班人等，此卡在车辆出去时收回。是否收费，应根据相关法规、物业类型、停车场性质和物业服务合同约定进行相应处理。
车辆进入管理区域后，管理人员应引导车辆停放。有固定车位而任意停放，或不按规定任意停放，或在消防通道停车等现象出现时，管理人员应及时劝阻。同时，车辆进入停车位停放时，管理人员应及时检查车辆，观察车辆是否有损坏，车窗是否已关闭，是否有贵重物品遗留车内等，必要时做好记录并通知车主，避免出现法律纠纷。
车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，避免发生法律纠纷。完善的交通标识及提示既可以确保管理区域车辆交通的有序，又可以减少安全事故的发生。而车辆停放票据、卡、证及收费牌上的相关免责提示等则可以提醒车主做好相应的安全防范措施，减少安全事件的发生，并且避免发生安全事件时引发法律纠纷。
车主首次申请办理停车年卡或月卡时应提交本人身份证、驾驶证、车辆行驶证原件与复印件，并签订停车位使用协议，建立双方车辆停放服务关系。协议上应对车辆是有偿停放还是无偿停放、是保管关系还仅仅是车位租用关系、停放过程中的安全责任等法律责任问题予以明确，避免在车辆出现刮损或丢失时引起法律纠纷。
车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。部分车主为了方便，经常会将车辆停放于消防通道，或部分物业公司为了提高车辆停放收入，擅自将部分消防通道划为停车位，这样往往会导致消防通道的堵塞，严重影响消防疏散及抢救。因此，车辆停放管理应特别注意对消防疏散通道的管理，确保车辆停放符合消防管理的要求，绝对不能堵塞消防通道。