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现代物业服务行业的典型特征是劳动力密集与高科技发展并存、简单传统劳动与现代管理同在。不管当前人们如何看待这个行业，不管现今还存在多少有关法律的争议、制度的缺陷，这是一个与所有城市居民息息相关的、对人们的生活产生巨大影响的、广泛而又独特的服务行业。人们容易看到的是它所表现的最简单劳动的一面，但要满足人们的需求，实现物业服务对物业保值增值的承诺，恰恰需要的是加强物业设备设施管理，科学、规范的物业设备设施管理是一项具有科学的成本控制理论和手段，能不断为业主和物业使用人提供高品质的服务。
物业设备设施的管理是物业服务中的一项重要而长期的技术含量高的服务项目。随着社会的发展，住宅和各种楼宇的硬件建设档次不断提高，尤其是高层、高档次和高科技的三高建筑不断兴建，除了原有传统上的供电、供水、供气、供热（冷）、电梯、消防等设施外，各种现代的先进高科技的自控、网络及通信、视频设备等不断被小区或大厦使用，逐步进入物业服务的范畴，开创了一个庞大的复杂系统，而系统的有效集成工程越来越重要，管理工作日益复杂，难度不断提高，在物业服务中的位置越来越突出。
随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备设施的作用也越来越大。物业设备管理几乎涉及物业服务企业经营过程的各个环节，其重要作用主要体现在以下几个方面。
作为企业管理服务的重要部分，设备管理的好坏对物业服务企业在社会声誉方面乃至生存有着一定的意义。社区物业设备一直处于良好状态，即可使业主能安心舒适地生活和工作，物业服务企业得到认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，物业服务企业发展前景广阔。
设备管理对服务成本的影响，除了表现为数量和质量外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强设备维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。随着现代化设备在物业服务企业的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，所以要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。
如果设备的可靠性低，如管理不善导致在运行中发生意外而造成人身事故，不仅破坏物业服务企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济损失，给家庭带来不幸，严重影响和谐社区的建设。
传统的物业设备设施的管理是在房屋建成后，业主开始入住后才实施物业服务管理的一项工作，这是一种被动式的具有维持特点的服务管理。这其中存在一些问题，主要体现在以下几个方面。
有的开发商不重视物业设备设施的前期管理及缺少物业服务企业的前期介入，导致了物管工作的严重脱节。设备的前期管理是设备在整个使用寿命期管理中的重要部分，它包括设计、选型采购、安装调试和评价反馈四个环节。设备前期管理一旦失误，或仅从降低开发成本考虑，必将带来设备功能的缺陷，甚至花高价购进劣质产品，造成投资失误，不仅会造成较大经济损失，也为日后的使用和维护管理带来很大的困难，增大管理成本，加重业主负担甚至危及人的生命，给和谐社区建设造成很大困难。
物业服务行业设备管理队伍整体素质偏低，人才短缺，不适应住宅和楼宇科技高速发展对物业服务提出的更高要求。随着高层、高档次和高科技的三高建筑的不断兴建，要求设备管理队伍必须是一支能具备机械、电子、自动控制、网络、通信、排水等多门专业职业化的技术管理队伍，要求设备管理人员具有一定专业技术理论水平和维护保养管理的实际经验，特别需要一门多能的素质。但目前物业服务行业设备管理职业队伍尚未形成，除了少数物业服务企业外，大多数管理企业处在设备管理人员素质偏低、人才短缺的状况。
物业服务法律建设的滞后使物业设备的管理缺乏完善的专业管理法规。因为缺少相应完善的专业法规的硬性约束，物业设施的管理还没有引起足够的重视。很多设备从设计选型到安装就存在先天不足，而随着设备老化，设备的故障、运行安全、报废更新等问题越来越突出，很多问题虽早已暴露，然而因为缺少相应的法规约束，一拖再拖，甚至久而不决，最终酿成大祸的情况在国内屡见不鲜。因此，随着全国及各地方《物业管理条例》以及贯彻细则的出台，应尽快制定物业设备设施管理规程、技术标准及相应法规，以解决设备管理中的深层次问题。
物业设备设施维修工程可分为小修工程、中修工程、大修工程。
小修工程亦称零星工程或养护工程，是指物业服务企业为确保各产权单位设备设施正常使用，而对设备设施使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程。这种工程用工少、费用少，综合平均费用占设备设施现时总造价的1%以下，并具有很强的服务性，要求经常持续地进行。小修工程的主要特点是项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫。经常地进行设备设施的养护工程，可以维护设备设施使用功能，既保证设备正常使用，又能使发生的损坏及时得到修复，不致扩大造成较大的损失，对于一些由于天气突变或隐蔽的物理化作用而导致的猝发性损坏，不必等到大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查设备设施完好状况．从日常养护入手，可以防止事故发生，延长大修周期，并为大、中修提供查勘施工的可靠材料。
小修工程范围主要包括以下维修内容。
（1）水卫、暖通等设备的故障排除及零部件的修换等。
（2）电气等设备的故障排除及零部件的修换等。
（3）设备设施检查发现的危险构件的临时加固、维修等。
（1）小修工程项目收集。
物业服务企业日常服务的设备设施小修养护工程项目，主要是通过工程管理人员的日常检查设备设施和产权单位相关部门随时报修这两个渠道来收集取得的。
①走访收集。工程部管理人员定期对辖区内设备设施进行走访，并在走访中查看设备运行情况，主动收集产权单位对设备维修的具体要求，发现尚未提出或忽略的设备设施险情及公用部位的损坏。
②产权单位相关部门随时报修收集。为方便产权单位的随时报修，物业服务企业设立总服务台，并配备专职服务人员，负责全天候接待记录报修电话及来访业务。
（2）编制小修工程计划。
通过走访检查和总服务台等方式收集到的小修工程服务后，应分清轻重缓急和人员要求，做出维修安排。对室内照明、电气线路、给水排污等部位发生的故障及设备设施险情等影响正常使用的维修，应及时安排组织人力抢修。对暂不影响正常使用的小修项目，均由工程部专业工程师统一收集，编制养护计划表，尽早逐一落实实施。
（3）落实小修工程任务。
工程部经理根据急修项目和小修养护计划，开列小修任务单。凭单领取材料，并根据小修任务单的工程地点、项目内容进行小修工程施工。对施工中发现的设备施险情可先行处理，然后再由开列小修养护单的管理人员变更或追加工程项目手续。
（4）监督检查小修养护工程。
在小修养护工程施工中，工程部专业工程师应每日到小修工程现场解决工程中出现的问题，监督检查当天小修工程的完成情况。
中修工程是指机电设备少量主体设备已损坏或不符合使用要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持设备设施原来的规模和结构的工程。这类工程工地比较集中，项目较小而工程量比较多，有周期性，适用于一般损坏设备设施，其一次维修费用是该设备设施同类新建造价的30%以下。
中修工程范围主要包括以下一些维修内容。
（1）楼宇的公用设备设施的局部更换、改善或改装工程。
（2）机电系统的一般损坏，对该系统的主要设备进行维修。
建筑物主要设备设施大部分已严重损坏，虽不需要全面拆除，但必须对它们进行拆换、改装、新装，以保证其基本完好或完好的工程。这类工程具有工程地点集中、项目齐全及整体性的特点。
大修工程范围一般包括以下维修内容。
（1）修复严重损坏的设备设施的维修工程。
（2）对整幢楼宇的设备设施系统进行管线更换、改善的工程。
设备设施的日常性维修养护管理是指物业服务企业对设备设施进行日常的常规性保养和日常巡视、检查、修理，属于小修范畴。
设备设施的日常维修保养管理的要求如下：
（1）以设备操作人员为主，对设备采取清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性保养措施。
（2）要求公司相关操作人员实行定机保养责任制，做好交接班前的了解、检查设备工作。在保证设备系统安全正常、各部位清洁润滑并运行正常的情况下，方可接受投入使用操作。
（3）要求公司相关设备操作员严格遵守设备操作规定和安全操作规程。操作设备时要求正确合理使用设备，及时排除故障，及时紧固松动的机器部件，以保证设备安全、正常运行。
（4）要求公司相关设备操作人员在停机前或下班前，对设备进行清扫、擦试、注油、整理、润滑和切断电源。
（5）要求专业维修技术人员日常巡视检查，帮助操作人员合理使用设备，制止违章操作，加强日常保养，对设备的运行情况进行检查。
对设备设施维修工程中的大修、中修和更新改造工程，物业服务企业工程部应在每年末机电设备普查的基础上，提出下一年度的设备设施大修、中修或更新改造计划。此计划中应包括具体的维修更新改造方案和费用的预算及其来源与落实等。
设备设施运行管理的目的在于提高设备的运行效率，保证运行质量，最终提高整座楼宇的运作效益。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限；关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等能源供应状况，关系到能否为客户提供一个高质量的安全、舒适而又方便的使用环境。
（1）对于变配电设备、安保电视监控、中央空调、电梯等集中设备间，物业服务企业将配备专职运行操作人员，专人定岗值班，操作人员必须具备从业岗位证书，经过培训并熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格后方可上岗。
（2）对于水泵、水箱、配电柜、消防报警系统、公共照明系统等主要设备，公司将安排维修人员进行定期巡视、检查，并做好相应记录。
（3）工程部经理应根据设备运行管理的有关制度，定期或不定期检查操作人员岗位职责履行情况、设备运行情况、各项记录情况，发现问题及时纠正，并组织力量进行整改。
（1）设备维护保养分为日常维护保养、定期维护保养和年检维护保养。
（2）工程部经理负责根据设备具体技术情况制订各阶段维护保养计划，维修人员按照计划实施日常维护保养，发现设备设施故障或损坏，及时向经理领导汇报，经理领导并组织人员维修。
（3）部分设备需外委专业公司维护保养，公司工程技术人员要对外委维护保养进行跟踪监督检查，并在维保结束后，由工程部对设备进行检测，验收合格后方可接收。
（1）设立总服务台，并配置专线电话，全天接待客户、巡检员、操作人员等的报修，对报修内容进行记录、整理、分类后迅速向维修班下派《任务单》。
（2）建立零维修服务承诺，维修人员在接单后，保证5分钟内到达现场，进入办公室维修须戴鞋套，水电零修或急修不超过24小时，暂时不能解决的维修问题，要采取临时措施，保证客户正常使用并尽快与有关部门协调联系。
设备设施日常管理维护计划详见表2-3。
建筑设备自动化系统通常包括暖通空调、给排水、供配电、照明、电梯、消防、安全防范等子系统。建筑设备自动化系统的基本功能包括以下几项内容。
第一，自动监视并控制各种机电设备的启停，显示或打印当前的运转状态。如冷水机组正在运行，冷却水泵出现故障，备用泵已经自动投入等。
第二，自动检测、显示、打印各种设备的运行参数及其变化趋势或历史数据。如温度、湿度、压差、流量、电压、电流、用电量等，当参数超过正常范围时，自动实现越限报警。
第三，根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节以使各种设备始终运行于最佳状态。如空调设备可根据气候变化、室内人员多少自动调节，自动优化到既节约能源又感觉舒适的最佳状态。
第四，检测并及时处理各种意外、突发事件。如检测到停电、煤气泄漏等偶然事件时，可按预先编制的程序迅速进行处理，避免事态扩大。
第五，实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制。例如，火灾发生时，不仅仅是消防系统立即自动启动、投入工作，而且整个大楼内所有有关系统都将自动转换方式、协同工作：电梯系统自动停止使用普通电梯并将其降至底层，自动启动消防电梯；照明系统自动接通事故照明、避难诱导灯；有线广播系统自动转入紧急广播、指挥安全疏散；等等。整个建筑设备自动化系统将自动实现一体化的协调运转，以使火灾损失减到最小。
表2-3 设备设施日常管理维护计划
第六，能源管理。自动进行对水、电、燃气等的计量与收费，实现能源管理自动化。自动提供最佳能源控制方案，如白天使用燃气，夜晚使用电能，以错开用电高峰，达到合理、经济地使用能源。自动检测、控制设备用电量以实现节能，如下班后及节假日室内无人时，自动关闭空调及照明等。
第七，设备设施管理。包括设备档案管理（设备配置及参数档案）、设备运行报表和设备维修管理等。
设备设施运行管理的目的在于确保设备设施安全、正常运行；及早发现设备隐患并有效排除；同时注重节约能源。楼宇在建成之后，在漫长的使用过程中实现运行节能不仅可能而且十分必要：能源支出往往达到总设备设施管理支出的50%左右，其中电费支出又占能源总支出的70%。实际运行中，电力负荷、空调负荷等都是变化的，如何根据变化情况进行调整，提高设备运行效率以实现运行节能是运行管理中至关重要的课题。
无功负荷的补偿，通过电容器组的投切，应将功率因数控制在0.9以上；变压器投入并联运行的台数应根据实际负荷大小进行调整，并使运行中的变压器的负载系数保持在0.5～0.7之间，以提高变压器的运行效率。
应根据实际冷负荷的变化，确定冷水机组及相应循环水泵、冷却塔风机的投入台数，提高制冷系统的运行效率。并且针对不同的季节，修改温、湿度设定值，以减少能量消耗；合理调整新风比例，以充分利用新风冷量或减少新风处理能耗。
高效节能灯具的使用，灯具开启的声控、光控等。
建筑设备自动化系统能够对包括暖通空调、供配电、给排水、电梯等在内的各种机电设备的运行状态进行自动监视，自动检测并记录、显示实时运行数据，使之一目了然；通过与办公自动化系统的联网，可对各种运行数据的变化趋势进行分析，及时了解设备是否处于正常运行状态，如果运行参数超出正常范围，会自动实现越限报警；设备出现故障，会自动进行故障报警，并且自动投入备用设备。因而无须投入多少人力即可确保设备的安全与正常运行，并及早发现设备老化或其他隐患。不仅如此，还能自动进行节能管理，如冷水机组及相应设备运行台数的控制、焓值控制、照明系统的节能控制、无功补偿电容器的自动投切等，从而使设备自动运行于最优状态。与人工巡检相比，设备的楼宇设施管理大大提高了管理效率，节约了人力。
设备设施维修、保养是物业设备设施正常运行的保证，不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，从而确保设备能达到原有的设计性能与服务年限。设备维修工作可分为定期维修和紧急维修两类，定期维修、保养搞得越好，紧急维修就会相应减少。
（1）定期维修保养管理。
定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要，但必须制订一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。在现代楼宇里，可以借助办公自动化系统编制一套预防性维修管理程序来执行。根据上次检修时间就可以自动安排出各类设备的定期检修时间表，打印出具体检修项目及要求。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档，建立设备维修档案备查。
由于物业设备设施系统比较复杂，系统设计及零部件皆为公司专利，系统发生故障必须由供货商维修，因而再选型时就要考虑供货商在本地区的维修能力。例如，本地区是否设有维修点，维修点是否有足够的零件与配件，系统的设计是否能支持在故障时把整个感应器或子站换掉以维持正常运行等。在制订维修保养合同时必须注意下述问题。
①应明确规定彼此的责任范围。
②应含有制约保养承包单位零件价目表，可将此价目表作为合同附件之一。
③应包含制约保养承包单位的条款，如逾期不做定期保养需罚款多少，重大故障或隐患若干时间内不能排除罚款多少、甚至解除合同等。签订维修保养合同之后，还需对保养承包单位的工作进行监察，如每次到场保养时间、每次故障报修的日期/时间及故障排除的日期时间等，以便据此对表现不好的承包单位进行必要的追究。
（2）紧急维修管理。
为确保紧急维修工作能够按期顺利完成，应通过对紧急维修的管理达到下述要求。
①对简单的急修工作应能于最短时间内完成。
②对较大的急修工作应能有效跟进，直到完成为止。
③对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析，以便掌握设备存在的隐患。
④对紧急维修消耗的材料进行有效控制。
为达到上述目标，现代物业服务都采用《维修工作单》的工作方式。维修工作单的内容包括以下部分。
①发单人填写部分：发单人姓名、发单日期/时间及问题简述。
②收单人填写部分：收单人姓名、收单日期、时间、问题分类、问题处理办法及结果、材料消耗、完成时间、维修人签名、验收人签名等。
《维修工作单》的格式务求简洁、易懂，注意可操作性。在现代楼宇里，《维修工作单》的传递可借助通信系统里的电子邮件来进行，十分快捷；还可通过办公自动化系统监察工作单的执行情况，如果工作单发出后，时间太久未完成会报警，工作单的分类、统计、分析、归档储存都由办公自动化系统来完成，与人工操作相比，大大提高了效率。
基于楼宇营运上的需要并避免楼宇设备老化，应适当地对楼宇内的设备设施进行增建、更新和改造。比如，原设计功能与实际使用有矛盾、设备与设施未达到设计水准、因经营需要而改变原有用途、设施能耗不符合节能要求、设备老化等，都可能要求扩容、更新与改造。在提交增建、更新或改造工程方案时，应注意阐明如下问题。
（1）说明设备现存问题。
（2）现存问题可能导致的最坏后果。
（3）建议的解决方案。
（4）经济性分析，说明需投资的金额与资金回收时间。通常，应将投资回收时间控制在5年以内。