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一、解密园区发展的密码
最早的园区可追溯至18世纪，经过18世纪的第一次工业革命，人类社会焕发出极大的生产力，产品一下子丰富起来，欧洲的每个角落都鸣响着蒸汽机的吼声，整个社会的生产方式都发生了巨大的变化。生产的发展一方面创造出日益丰富的产品，另一方面也创造出新的社会需求。这就产生了新的产品、新的机器、新的工业部门、新的生产技术。工业革命开创了大机器工业，使工场手工业成为了遥远的过去，改变了农业社会的进程，建立了工厂制度。当时工业园是一个国的概念。英国最早完成了工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名称是后人创造的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中的地方。
经历过由“蒸汽时代”进入“电气时代”的第二次工业革命，科学技术的进步和工业生产的高涨，一些发达资本主义国家的工业总产值超过了农业总产值；第二次世界大战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境，形成了工业园区的概念，在日本称为“工业团地”，在中国香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在中国大陆称为“工业园区”。工业园是建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区，在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取更大的环境效益、经济效益和社会效益。
近年来，园区作为政府集中统一规划，集聚了大量人才、技术的产业载体，一直在我国经济社会发展中扮演着重要角色。在当前我国加快转变经济发展模式及培育新型产业的背景下，园区结合区域特点及自身优势，各类工业园区、科技园区、软件园区、电子产业园区、经济开发区、文化创意园区、自由贸易区、产业集聚区得到了长足发展，成为带动周边区域经济快速发展的新引擎。
国外的园区伴随着科技的发展而发展，园区的基本类型也以科技类园区的发展为主线，主要的类型有以下几种。
美国北卡罗来纳大学的鲁格和古尔德斯坦在1987年和1988年的两篇论文中，对科技园的概念做了如下规定：“科技园、技术园或研究园，是一种实业园（Business Park），园内主要企业的基本活动是研究或产品开发，而不是制造、销售总部或其他实业功能。园内从事研究与开发活动的主要是高水平的科学家和工程师。”
科技园是在大型高科技计划、创新计划及地区发展计划背景下，集科学研究、技术开发和科学知识普及于一体的区域。其主要活动是研究与开发，目的在于加强大学、研究机构与工业的合作和联系，使科研成果商品化，如美国斯坦福研究园、英国剑桥科技园和艾思顿科技园。
20世纪七八十年代以来，世界高科技竞争日益激烈，各国相继出台了大型高科技计划（美国国家科学基金会主持两个创新计划——“大学工业合作计划”和“小企业创新计划”）。在这些计划的激励下，地方政府根据自身资源条件、科技基础和经济基础，采取了各具特点的战略措施，其中包括兴办科技园，建立大学与工业合作研究中心等，而科技园这种形式最受重视。70年代后期，科技园开始在全世界推广。80年代中期达到高峰。
科技园通过校园土地出租等多种方式吸引企业进入并从事研究开发和中间试验，促进企业与大学、研究机构的结合和科技成果的转化。这些以大学为核心的科技园，处于大学、研究机构比较密集的地区，通过这些科研机构的科技支持，以达到减少入驻企业开发风险的目的。
企业孵化器是指专为企业技术创新优化环境，培育创新型、技术密集型小企业，使其风险降到最小的组织形式，在其中可以实现科技成果向商品转化。例如美国创业中心、加拿大创业中心、澳大利亚创业中心等。
20世纪70年代以来，欧美一些国家为了弥补科技园、科学城和高技术区的不足之处，进行了新探索和尝试——创办企业孵化器。企业孵化器规模小，一般由孵化场地、多种服务设施以及行政、经营管理人员构成。其多设在重要的大学或研究机构的附近，由高校、有关企业和政府给予资助，用于新开发的高技术进行试制、工艺设计和小批量生产，然后向企业部门转让商品化的技术和工艺流程。
企业孵化器的目的在于培养和扶植创新型、技术密集型的新建高技术公司，通过提供整套服务设施和管理咨询服务，使高技术小企业的失败率降到最低，并且培养一大批科技型企业家。
企业孵化器向新建小企业提供廉价场地，包括办公、实验和生产用地；为客户公司提供后勤服务，包括文秘处理、办公设备、通信设施、图书馆、会议室、食堂等；帮助客户公司制定经营计划；帮助客户公司解决科研设备；帮助新建企业解决资金问题，包括帮助小企业打通商业银行和风险投资公司的关系，建立自己的“种子投资基金”，提供资金担保等；提供律师和会计等专业服务；提供培训服务；提供管理咨询服务；发现人才；促进和鼓励创办企业。由于它带有培育和试验的性质，因此一般称为技术孵化器。孵化器在小企业特别是高新技术小企业的形成和发展过程中，起了重要作用。这主要反映在它大大地提高了新办小企业的成功率。根据美国企业孵化器协会的统计，凡未经过孵化器孵化的小企业，50%在创办的头5年倒闭，而经过孵化器孵化的小企业，80%能生存下来并得到发展，成功率大大提高。在孵化器诞生前的20年中，美国每年平均新增0.9万家企业，在孵化器诞生后的5年中，每年平均新增7.4万家企业。
科学工业园是一种通过规划建设的有实体、有目的的区位环境，其目的在于吸引新工业投资，缓解工业对中心城市的压力和对环境的污染。科学工业园集科学性、文化性和艺术性为一体，是通过提供良好的基础设施、优美的环境和高质量的服务来吸引科研机构和高技术公司，以产出科研成果和高技术产品的工业生产基地。
第二次世界大战后，发达国家发展工业普遍采用工业园的空间组织形式。早期的工业园以低廉的厂房租赁价格吸引新公司进入园区。在工业园发展过程中，一方面，城市内部居住区与工业区的混杂造成了社会与环境问题；另一方面，现代交通工具的发展和道路功能的变化使工业园区的建设、转移成为可能；另外，现代化的大型装配生产线需要大面积的平坦土地，加上能源价格上涨，使工业园区在开发程度低、交通便利且租金成本低的市郊高速公路旁迅速发展起来。20世纪中期，在斯坦福大学旁建设的斯坦福工业园，以及波士顿128公路沿线出现的很多工业园有其特殊的性质，即与大学密切联系。这类工业园在向科学工业园发展，例如法国的格勒诺布尔科学工业园和韩国大德研究团地等。科学工业园和一般工业园相比，不仅具有工业区的优点——靠近交通线，而且毗邻研究性大学，着重发展大学与工业的关系。科学工业园建设是对大学和地方工业都有利的社区，这种大学是对周围工业的创造性活动很敏感的大学，这种工业是使用高精技术的、以科学为基础的工业。资料表明，在美国20世纪60年代，科学工业园与一般工业园基本上同步发展，到20世纪80年代以来，科学工业园显示了一般工业园难以比拟的优势，表现出强劲的发展势头。
通过优美的环境和高质量的服务来吸引科研机构和高技术公司，形成产业集聚效应，以形成科研成果和高技术产品的工业生产基地，带动区域经济发展。
高技术产业带是自发或半自发形成的高技术产业及科研机构的大规模集结地，是具有较广的地域和高技术研究、开发、生产、销售、服务的全部功能，集科研、服务、销售机构于一体的地带，它可能是一个较大规模的科技园区与其周围高技术企业、科研机构、大学组成的集合体，也可能是若干科学工业园共同组合的集合体。这类园区往往没有具体的边界或区域界限，一般是较广阔或狭长的地带，因此称为高技术产业带。
高技术产业地带是在长期的自发或半自发状态中形成的高技术产品研发与生产集中的地带。这种地带一般没有经过政府规划、组织和指导，最初是孵化器式的高技术生长点，然后与小企业合作，再形成一批中、大型高技术公司，加上金融、法律等服务配套设施，经过长时间的集聚和衍生，最终形成高技术产业地带。美国的硅谷、128公路地区，英国的M4号公路和加拿大的“北硅谷”都是高技术产业带。
政府只是通过科研合同和采购合同，对这些地区高技术产业的成长和壮大发挥着促进作用，因而主要是以高技术产业为核心，发挥高技术产业的集聚效应，通过高技术产业的扩散和渗透逐渐形成和发展起来的。
通过基础设施、研究与开发、风险资本和社会支持等资源条件，支撑以聚集效应为核心的高技术产业带，具有集聚和扩散的双重功能，它以自主创新的高技术成果，经产品化和市场化形成基本技术公司，然后逐渐衍生出大大小小的高技术公司，逐渐自发地发展成为高技术产业带。
科学城在建设初期呈现为科研机构和大学的聚集地，主要从事基础研究和应用研究，而后发展成为将科研、教学、生产、社会管理与服务结合为一体的新型城市。例如前苏联的新西伯利亚科学城、日本的筑波科学城。
“科学城”这一提法最早于1991年在研究城市问题时提出，在园区发展的基础上充分考虑城市属性——公共管理与生活配套，协调园区、城区的同步发展，有些国家甚至通过立法的形式推动科学城的发展。例如，俄罗斯在1995年形成科学城地位的法律草案，1997年11月7日叶利钦签署了有关“将科学城发展成科学和高技术的城市措施”的命令，接受了“科学城”和“城区规模科研生产综合体”两个概念，做出了相应的法律解释，决定在奥不宁斯克市进行试点。随后，科学城开始完善和发展起来。
通过科学城的建设，汇聚人才和科研生产资源，推动了城市化、工业化的转型升级。
高技术产品出口加工区是在出口加工区的基础上，提供优良的投资环境和研究环境，以吸引外资、引进先进技术和智力为主，将国外的先进技术转化为本国技术，带动传统产业向高技术产业转化的基地，其高技术产品主要用于出口。例如新加坡肯特岗科学工业园和英国苏格兰硅谷等。
高技术产品出口加工区的前身是出口加工区，出口加工区（export processing zone）是国家划定或开辟的专门制造、加工、装配出口商品的特殊工业区。出口加工区一般选在经济相对发达、交通运输和对外贸易方便、劳动力资源充足、城市发展基础较好的地区，多设于沿海港口或国家边境附近。世界上第一个出口加工区为1956年建于爱尔兰的香农国际机场。中国台湾高雄在20世纪60年代建立出口加工区。以后，一些国家也效法设置。中国大陆在20世纪80年代实行改革开放政策后，沿海一些城市开始兴建出口加工区。后来，随着科技的发展，出口加工区升级至高技术产品出口加工区。
引进外资、先进技术和高端人力资源，采用吸收、转化，带动产业升级，增加出口。
技术城是将产、学、研、住结合在一起的以原有地方城市为母城，充分利用母城的各种有利条件，按全新设想建设的，环境优美的、与母城形成整体城市生活圈的新兴城市。例如日本熊本技术城、法国里尔技术城、意大利瓦兰扎诺技术城和中国上海的漕河泾等。技术城不单纯以追求高技术公司和研究机构的集中为目的，而是追求在未来社会中高技术机构与根植于高技术中的文化和谐发展。
技术城以研究、生产和服务活动为主，目的在于振兴地方经济。
以上几种形式存在一定的包容、递进关系，也逐步向综合性园区发展。
若占据孵化器建筑的机构主要从事研究开发活动，则该孵化器为科技园。如图1.1所示。
图1.1 孵化器与科技园的关系
孵化器是最基础的一级，是科学园的组成部分，如英国几乎所有的科学园都包含有孵化器；科学园也是科学工业园区、高技术产业带、科学城、技术城的组成部分。如硅谷包容了斯坦福研究园、剑桥高技术区包含了剑桥科学园。孵化器与科技城的关系如图1.2所示。
图1.2 孵化器与科技城的关系
世界园区的发展历程如图1.3所示。
图1.3 世界园区的发展历程
世界园区的发展，经历了一个从20世纪50年代自发形成到目前蓬勃发展的过程。纵览世界园区的发展历史，大概可以分为3个发展阶段：
（1）第一阶段（1951—1980年）：园区的缓慢发展时期。这一阶段以美国“硅谷”和英国剑桥科学园为代表，是世界园区的起步、初创阶段。它们是由于高等学校为促进科技成果转化，科研单位、生产企业对于高科技产业前景的看好，在产业开发上积极创新，自发或半自发地通过科研合同和采购合同形成的。它一般没有政府的组织和指导，在空间上一般没有具体的区域边界，沿交通线和地形呈比较狭长的带状蔓延。
（2）第二阶段（1980—1990年）：园区的快速发展时期。这一阶段的主要特征有：园区发展速度较快，10年间新增科学园500多个，使世界科学园总数达到641个；一些发展中国家和地区开始创办科学园区，使科学园区分布扩大到34个国家和地区，当然主要仍分布在发达国家。园区以高技术产业发展为目标，由政府规划和创建，如中国台湾的新竹科学工业园、美国路易斯安那州的“硅沼”、俄勒冈州的“硅森林”等。这类高科技园区大多是在地理条件优越、科研机构和企业比较集中的地区，通过政府实施某些特殊政策建立起来的。在空间上，它们具有明确的区域边界，一般成为新的城市或城市郊区建设的新城区。科学园在各国和地区的经济发展和产业升级中发挥了极为重要的带动作用。
（3）第三阶段（1990年至今）：园区的稳定发展时期。20世纪90年代以来，科学园在发展中国家和地区蓬勃兴起和发展，如中国内地在20世纪80年代后期创办科学园的基础上继续兴办，建立了53个国家级科学园、几百个地方高新技术产业开发区，而且涌现出像北京中关村、上海张江高科、厦门高新区、深圳高新区等一些有相当知名度的科学园。
国外的园区发展呈现多元化态势，根据园区建设发展的轨迹，发展趋势以高技术产业为核心，高科技园区大多是地区的创新之举，技术、投资和企业等带有明显的地区特色。在高科技园区的建设中，各国都大开门户，或者吸引国外高新技术研究机构和企业人员，或者到外国科技园区去建立研究发展机构和高新技术企业，特别是在高科技园规划和建设中采取合资、合作的趋势也在增加，成为高科技园区新的发展模式。例如，欧洲联盟的一些跨国合作高新技术产业区、我国和新加坡合作建设的苏州工业园区等，其不仅要在一定的地域开发高新技术产业，而且更重要的是它是一个专门从事高新技术产业开发的法人单位。以高技术成果或管理经验、高技术发展的资源要素作为国际合作的资本或条件，通过国际合资、合作建立高科技园区来开发高新技术产业，在广泛的空间范围内进行生产要素的重组，可以更加有效地取长补短，发挥各合作方的优势。同时园区从有形向虚拟化发展，IBM也提出虚拟园区的概念，虚拟园区的出现，呈现了没有围墙、没有边界、没有地域限制的园区特征，也是互联网思维在园区领域的应用实践。