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房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REIT，多个信托则简称REITs）是指接受委托人的委托，把资金投资于房地产领域的一种信托。简单点儿说，REITs就是募集资金，然后从事炒房、租房、房屋贷款等房地产领域的投资，赚取利润后分配给投资人。多个国家和地区规定REITs每年要将不低于利润的90%拿出来分红，整体的分红收益率较高。
REITs的优点如下：
（1）分红收益率高，能提供稳定的现金流收入；
（2）在二级市场交易，买卖方便，流动性好；
（3）在通胀时期，能够享受租金和房价上涨的收益；
（4）由专业团队管理，省时省力享受地产行业收益；
（5）享受税率优惠，美国等国家和地区对REITs的投资行为给予一定的税收优惠，比个人直接投资地产的税收低；
（6）信息披露制度较好，便于了解运行情况。
从历史数据看，不少地区的REITs收益和波动介于股票和债券之间，合理纳入投资组合可以降低组合的波动，提高整体收益。
房地产信托基金则是募集资金，专门投资于房地产信托，获取相应投资回报的基金。
根据富时的研究资料，富时全美REITs综合指数在2016年7月21日之前的40年中，取得了年均11.92%的复合收益率，其中3.72%来自于价格上涨，另外8.2%来源于分红及分红再投资。
2009—2018年，标普500房地产信托指数上涨146.71%，略小于标普500指数177.54%的涨幅，期间年度最大跌幅为5.64%，小于标普500指数6.24%的跌幅。富时全美REITs指数期间涨幅为175.07%，最大年度跌幅为4.96%，表现更为出色。期间房地产信托龙头西蒙地产（SPG）价格大涨351.9%，年度最大跌幅仅为5.5%，表现更为优异。
我国因税收、法规和商业地产回报率低等原因，REITs一直未能正式推出和上市。但是我国香港市场已经有多个房地产信托上市，比较知名的是越秀信托。
由于投资行业和管理水平的差异，不同的房地产信托收益率差异比较大。长期收益率较高的房地产信托通常具备资产整合能力，会借助行业周期在低点融资买入优质资产，为未来的盈利奠定基础，同时适度出售物业回笼资金。表3-8展示了几只REITs和相应指数的年度涨跌数据，可以更清晰地看出该类资产的涨跌差异。
表3-8 REITs指数与股票指数的年度涨跌对比 单位：%
数据来源：Wind。
从2009—2018年的数据看，恒生REITs指数年化收益率为12.65%，为同期恒生指数的两倍多，同时在股票指数年度下跌期间，跌幅明显偏小，体现了高分红指数的抗跌特征。同期标普500REITs的年度涨幅为9.45%，略低于标普500指数，跌幅也小于股票指数。
国内有推出多只投资境外REITs的基金，成立时间较早的房地产信托基金如表3-9所示。
表3-9 国内成立较早的REITs基金概要
数据来源：天天基金网。
其中投资美国REITs的基金中，广发美国房地产表现较好；在投资全球REITs的基金中，诺安全球不动产表现靠前。
广发美国房地产为QDII指数型基金，追踪MSCI美国REITs指数。截至2019年一季度末，该基金规模为1.07亿元，年度管理费和托管费为1.1%，处于偏低水平。受汇率因素影响，在2018年的年报中，该基金透露过去三年累计跑输业绩基准3.27%，过去一年跑输业绩基准1.31%。
诺安全球不动产为主动管理型QDII，截至2019年一季度末，该基金规模为0.77亿元，年度管理费和托管费为1.85%，处于偏高水平。相对于业绩基准富时全球REITs指数，该基金2018年的年报显示，过去三年累计跑输20.46%，过去一年跑输6.08%。
虽然上述两只基金业绩相对靠前，但是较高的管理费和汇率因素，成为拖累该类基金业绩的主要因素。从分红数据看，广发美国房地产2016—2018年每份分红0.328，提供了相对较好的现金流，更适合持有。此外，由于房地产回报与当地的经济发展密切相关，根据富时提供的研究数据，相对于其他国家，美国的REITs长期回报率占据鳌头。
2017年10月，南方基金公司推出了跟踪道琼斯美国精选REITs指数的基金——南方道琼斯美国精选（A类160140，C类160141，LOF），年度管理费和托管费率为1.05%，持有成本低，也是不错的选择。
由于房地产信托本身就是一个组合，借助基金投资房地产信托在分散风险的同时，也增加了持有成本。对于开通美、港股账户的投资者，可以直接选择优质的房地产信托龙头企业股票代替相应的基金。
下面简要介绍美股和港股的龙头房地产信托。
西蒙地产（SIMON PROPERTY，交易代码：SPG）是美国最大的综合性房地产公司，经营的地产包括区域购物中心、奥特莱斯购物中心、Mills购物中心、社区时尚生活中心及国际商业地产项目，追求“在最好的市场拥有最佳的商场”。西蒙地产于1993年12月在纽交所上市，上市后快速实施全国扩张，重点是对购物中心进行并购、持有或整合出售非核心资产，营业收入和净利润快速增长。研究显示，可出租面积增长贡献了营业收入增长的95%，并购贡献了可出租面积增长的70%以上。2009—2018年，该公司营业收入增长50.18%，净利润增长409.18%，公司的ROE从11.31%攀升至65.92%，每股价格则上涨351.90%。与此同时，2018年每股现金派息提高至7.9美元，并每季度稳定地派息，股息率接近5%。
领展房地产基金（交易代码：00823）是亚洲最大的房地产信托基金，于2005年11月在中国香港上市，主要经营香港和内地一线城市的购物中心、商场、写字楼和停车位。该企业通过装修提升扩展可出租面积，提高租金收入，变卖物业购置更为优质的资产等方式获取稳健发展，并利用闲余资金回购REITs份额，促进价格回升。2009—2018年，该公司营业收入增长112.07%，净利润增长841.04%，公司的ROE从17.24%攀升至30.15%，领展房地产基金价格增长836.25%。与此同时，2018年，每股现金派息提高至2.22港币，并每半年稳定地派息一次，股息率接近3%。