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进入13世纪以后，无论是法国还是英国都开始走上领地主权化（Territorialisierung）的道路，英法的领地主权化也是王权的集权以及民族国家形成的过程。但是在德意志，因为王位选举制导致无法消除在政治上的分裂，形成在帝国框架下的具有主权领土性质的邦国体制。具有主权性质的邦国依然是帝国的采邑，但是其采邑的性质已经开始发生变化，邦国不仅有了更加独立的自主权，而且还有着固定清晰的地域边界，更为重要的是各邦国内都有了自己的经济中心。促进主权邦国形成的一个重要因素是特辖区的设立，新设立的特辖区消除了原有公爵领地和伯爵领地的界限，特辖区的特许权削弱了公爵领地和伯爵领地原有的采邑性质，把公爵领地和伯爵领地的非封地（Allod）与帝国的采邑连接在一起，使之具有独立性。这种独立性通过弗里德里希二世于1220年颁布的《与教会诸侯联盟》和1232年的《有利于诸侯的法令》有了法律依据而合法化。邦国制确立的重要经济基础在于，德意志的地产结构和经济结构都发生很大的变化。
德意志经济结构和地产结构的变化始于12世纪开始向东部地区的垦殖运动。毋庸置疑，拓垦运动在很大程度上扩大了德意志帝国的区域，从德意志王国的老区沿易北河和萨勒河一线向低地和波罗的海沿岸延伸，从阿尔卑斯山的山脚一直到波罗的海岸边开垦了大片的林地、沼泽地，13世纪末，拓垦的德意志农民到达西里西亚。在北部地区，组织拓垦的贵族们以1234年建于于克河岸边的普伦茨劳为波莫瑞地区的中心，继续向外扩展。尤其是13世纪30年代德意志骑士团进入波莫瑞地区以后，在此为根据地建立起一个骑士团王国，与进入这个地区的西多派修道院一起，拓垦开发出一个广袤的农业地区。在不断扩大的区域内，人口增长的速度很快，从10世纪到13世纪这三百年间莱茵河到摩泽河之间地区的人口几乎增长了10倍，14世纪初，在拓殖的德语区内的人口约有1400万。尽管在1315—1317年的三年间，中欧地区因为严重的自然灾害导致发生了中世纪以来连续三年最为严重的饥荒，人口大幅减少，但饥荒过后人口又快速增长，从莱茵河到奥德河、多瑙河以及摩泽河之间人口密度也普遍增加。
拓殖扩大耕地面积，改变农作物的结构，同时也改变地产的结构。首先是地产模式的变化，尽管随着拓荒运动的规模越来越大，贵族的土地财产也相应增加，但无论是王室的还是诸侯的乃至教会和修道院的大地产的数量却在减少，与之相反的是中型地产以及小地产的数量在增加。改变原有地产规模的原因，一是土地租赁制的广泛实行；二是自12世纪之后德意志城市发展的速度和程度在整个西欧范围内处于领先地位，美国学者汤普逊认为，“在13、14和15世纪，德意志是欧洲‘最杰出的’市民国度”；三是因为城市与乡村之间的经济联系极为密切，由此改变了社会经济的形态。
中世纪早期形成的封建领地制度完全是一种自然经济的形态，调节生产和经济的是消费性的价值，在领地制的自然经济中，自给自足的消费是这个经济结构中的主体，消费主导着社会的生产活动、土地的耕种，页领地的财富也是一种消费性的财富。因此，领地制经济的经济活动较为单一，耕种的品种也较为单一，土地的收益有很大的局限性。城市的兴起和繁盛打破了自然经济的形态，城市对日常生活的需求、城市手工业对乡村原材料的需求，冲破了乡村自然经济这扇紧闭着的大门，交换的经济模式不可阻挡地渗入乡村，货币进入乡村的家政和生产中，致使乡村经济开始发生本质性的改变。在这个交换经济中交换的不仅仅是农产品，更重要的是土地。虽然尚没有史料证明已经有土地的买卖，但是土地的流转已经很普遍，最常见的方式是土地的租赁。土地租赁打破土地仅在马尔克内部流转的传统。领主的自营地乃至教会或者修道院的耕地短期或者长期地租赁给农民，农民家庭承租的土地甚至还可以世袭承租。上巴伐利亚的鲍姆堡修道院（Kloster Baumburg）之前所有土地都是自己耕种，1245年以后全部租赁给农民。租赁形式分为两类，一类是把收获二分之一或者的三分之一作为地租，称之为分成租赁（Teilpacht）；一类是以固定的实物或者固定的货币作为地租，称之为固定租赁（Festpacht）。因为普遍实行三圃制的耕种方式，所以租期通常是3年或者是3年的倍数，即3—18年或者3—12年。自13世纪起，领主为了增加收益，还把一种原本是自愿的、不定期交纳的赋税“随意税”（Bede），改为强制征收的定期赋税。此外，为了从土地上尽可能多地获得租金收益，领主们还缩小出租份地的面积。12世纪末以后，莱茵河流域以及摩泽河流域地区原来的份地通常都被分割为两块或者四块，在莱茵兰和阿尔萨斯地区则是四分之一胡符地（Viertelhufe），在上法兰克和上巴伐利亚地区的胡符地（Solde）、在博登湖地区的胡符地（Schuppose）的地块面积也都大大减小到仅有1摩尔干多一点。进入14世纪之后，耕地地块的面积更有所缩小。根据1357年勃兰登堡地区的一本土地册记载，154个农民农庄（Baernhof或Bauerngut）中有24个农庄的耕地面积都是在20—40公顷之间，70块是在5—20公顷，6块地是在0.5—5公顷之间。
土地租赁制把早期领地制的各种权利，以及把对土地的统治权和对人的统治权，即：司法审判权、特辖权以及经济权等都合并为一个整体的权力。显然这更增强了领主的权势，是邦国领土化必备的政治条件；但另一方面，农民的自由度也相应更大了，这就动摇了采邑制的社会基础。相对于12世纪的“城市的空气使人自由”的政治谚语，13世纪有了“拓垦使人自由”（Rodung machtfrei）的政治谚语。农民的自由表现在两个方面，首先是领主与农民之间的依附关系的松弛，他们享有迁徙自由和居住自由，个人的权利地位也因此有所增强。13世纪出现“农民”（Bauernschaft）这样的概念，原有的三个等级的概念似乎已经不能诠释正在发生变化的社会结构，第三等级分为市民和农民这两个社会阶层。其次，由于农民可以自由租赁土地，同样也就摆脱了在耕种土地时的各种约束，例如徭役的束缚、农作物种植的约束以及播种和收获的约束。12世纪末，在帝国很多地区，徭役这种地租形态被小麦、燕麦等实物或者货币的地租形态取代。没有徭役束缚的土地承租人可以更加自由地支配自己的劳动，将其用在耕种和管理农作物上，提升土地的产量。
为了满足三圃制的耕种方式，农民通常把租赁的土地划分为三份的小块耕地，在1300年左右的韦特劳地区，农民的庄园通常都被分为三块，第一块约13约赫，第二块是15……约赫，第三块是11约赫，还有的比例是7∶6∶7，或者是20∶18∶14。耕地以麦类的粮食作物为主，休耕的土地或者用于种植以蔬菜和水果以及染料、亚麻、大麻等用于纺织手工业原材料为主的夏季作物，即所谓的特种经济作物（Sonderkultur），或者用于放养牛、猪、羊等牲畜和鸡鸭鹅等家禽的休耕地，由此促进畜牧业的发展。从12世纪起，在施瓦本、巴伐利亚、蒂罗尔和克恩滕以及阿尔萨斯和瑞士都有了大量以畜牧业为主的农庄，把不适于农耕的土地转为专门畜牧的草场地。根据位于巴伐利亚基姆湖以南一些领地的登记册的记载，1305年时该地区还主要是以燕麦和黑麦为地租的租金，但在几十年之后就仅以奶制品为地租的租金。从位于希尔德斯海姆的埃施尔德教会机构（Stift）地租构成中或许也可以看出种植种类的多样性，1324年一个承租土地的迈尔要向这个教会机构的租赁者缴纳所收获果实和牲畜的十分之一、地产收获的三分之一，此外还有12头猪、1马克的纯银、62只鸡、12只鹅和1200个鸡蛋。
粮食作物、特种经济作物的生长以及畜牧业的发展都在很大程度上取决于气候和地质条件，必须符合所在地区的自然条件。中小型的地产和能够自由租赁土地、追求土地产值最大效益的农民可以根据自然条件选择经营土地的方式和种类。1300年前后，在莱茵河、摩泽河流域地区以及阴冷的艾菲尔高原山区，除了粮食作物之外，还种植苹果、梨、樱桃等品种的果树、核桃等坚果树以及葡萄，或者统称为酿酒作物（Brennkultur）。经济作物和酿酒作物的扩大是城市经济发展的前提条件，同时反过来又极大地影响着农业生产，农民在很大程度上是根据城市的需求种植农作物。在一些河谷和低地地区利于粮食作物的生长，而在莱茵河、摩泽河、内卡河以及阿尔萨斯地区，休耕地都用于夏季作物和品类众多的特种作物，例如染料、麻类、水果、蔬菜和葡萄树等等。农业作物种类的增加极大地提升了土地的收益和土地的价值，尤其是葡萄园和森林的价值提升幅度更大，在莱茵河与摩泽河之间种植葡萄园的土地价值平均增长7倍，有的地方甚至高达16—20倍。土地价值的提升带动地租以及农产品价值的提高，有历史学家估计，在12世纪下半叶和13世纪上半叶这一百年期间，德意志地租的价格至少上涨50%左右。1324年，一胡符地相当于20马克以及8舍非尔（Scheffel）黑麦，8舍非尔大麦，2福德的（Fuder）泥炭。
农业专门种植区域的形成也使地区手工业的分布初现端倪。织麻布业是奥格斯堡和乌尔姆最重要的手工业，纽伦堡是织呢绒业的中心，马斯河流域是有色金属和玻璃制造业的中心，那些覆盖森林的地区则是铁器制造业的主要产地，莱茵河流域地区是酿造业的所在地。在专业的农业、手工业地区的基础上以城市间结成的城市同盟为核心形成区域性的经济。德意志区域性经济可以按照其地理位置划分为三个区域，即：以美因茨、科隆、美因河岸边的法兰克福、沃尔姆斯、斯特拉斯堡和巴塞尔等城市环绕的莱茵河流域经济区域；以地处北海和波罗的海沿岸的不莱梅、汉堡、吕贝克、但泽等城市为核心的沿海经济区域；以沿多瑙河流域的乌尔姆、奥格斯堡、慕尼黑、累根斯堡、帕骚、维也纳等城市在德意志南部地区环绕的经济区域。与西欧其他王国和地区比较而言，在这三个区域内中世纪城市的贸易功能似乎更为突出，正如美国学者汤普逊所说的：“城市间的商业联系是德意志城市的突出特点。”在城市间的贸易中，农产品和畜牧业产品占据相当的比例，如粮食、盐、葡萄酒、奶制品、用于纺织业的麻类、染料等等。然而，已经初具形态的邦国政治体制为城市间的贸易造成很大的障碍，尤其是“大空位”时期的无政府状态更增强了这种态势。邦国的领地边界逐渐划定，邦国越来越封闭，各邦国的邦君以及各领地的贵族都在流经所属自己管辖范围内的所有河流航道上设立关卡，收取通关税。12世纪末，莱茵河上的关卡约有19处，13世纪末增加到44处，14世纪末更是多达64处。驻节地位于莱茵河岸边的科隆、特里尔和美因茨的教会选侯们，都是把关税作为其收入的一个重要来源。13世纪末14世纪初，威悉河上有30多处关卡，易北河上有35处。有些河段的关卡密度也很大，莱茵河从巴塞尔至鹿特丹区间，大约每10公里就有一处关卡，易北河沿岸从布拉格到汉堡区间每14公里有一处关卡，多瑙河沿岸从乌尔姆到帕骚区间每15公里一处关卡。关卡的增加提高了运输的成本，14世纪中叶，从宾根到科布伦茨期间直线约50公里的运输成本中，仅关税一项就上升了53%—67%。
关税造成的成本上升影响城市的收益，自弗里德里希二世以后连续发生的王位之争、国王与贵族和选侯们之间的争斗常常以牺牲城市的利益为代价，这就迫使那些利益相关的德意志城市结成同盟，加强自卫的能力，实现互利。1226年，美因茨、沃尔姆斯、施派尔、施特拉斯堡、巴塞尔等城市结成莱茵城市同盟，虽然这些城市因为皇帝与教皇的争斗各自加入相互对立的阵营，仅存在十余年就于1239年解体，但却为城市提供了一种以互卫和互利为目的结成同盟的模式。在此之后相继出现一些利益相关的城市同盟，尽管这些城市同盟的规模并不很大，有的甚至只是两个城市的联合。1254年，莱茵地区的城市再次结成同盟，参加的成员城市不仅局限在莱茵河中游地区，而且还沿莱茵河的支流摩泽河和美因河等向外延伸，特里尔、班贝格等城市也都相继加入其中，成员城市发展到70个。同盟条约的第一条就明确说明：“我们曾一直征收的那些不公正的陆路和水路通行税，我们将不再征收这些税款。”
1285年，斯特拉斯堡、巴塞尔和弗莱堡结成同盟，以保护城市已有的自由和自治的权利。1331年11月20日，奥格斯堡、乌尔姆、罗伊特林根以及海尔布隆等22座城市也组成城市同盟，符腾堡、厄廷根和霍恩贝格的伯爵们也都于1340年加入该城市同盟。1376年，上施瓦本地区的14座帝国城市是这个城市同盟的成员，故被称为施瓦本城市同盟（Schwbische Stdtebund）。然而，皇帝卡尔四世并无意承认这个城市同盟，并因此于1377年5月引发了城市雇佣兵与支持皇帝的伯爵之间的武力冲突。大获全胜的城市同盟在此后有进一步的发展，除了以总部所在的奥格斯堡为中心之外，施瓦本同盟还有围绕康斯坦茨和在阿尔卑斯山的两个中心区域。为了抑制城市同盟影响的不断扩大，拿骚家族的伯爵们与卡岑埃尔恩博根伯爵领地的伯爵威廉二世（Wilhelm II.，1331—1385）以及贵族和骑士等于1379年10月17日结成一个贵族同盟，因该同盟成员的家族族徽都是狮子，故命名为“狮子同盟”（Lwenbund）。为了共同抵抗狮子同盟对城市的攻击，莱茵城市同盟与施瓦本城市同盟联合起来，于1381年6月17日宣布成立“南德意志城市同盟”（Süddeutscher Stdtebund）。在此后的几年内，“南德意志城市同盟”不断扩大，伯尔尼、苏黎世、索洛图恩和楚格等城市于1385年2月加入其中，该同盟发展为“康斯坦茨同盟”（Konstanzer Bund），囊括了50座帝国城市。
13世纪中叶以后相继结成的城市同盟增强了德意志地区的区域性。在同一历史时期，法国和英国先后有了以巴黎和伦敦为统一市场的经济中心，而在德意志则因为城市同盟的出现形成多个经济中心。这些经济中心各自为政，建立了较为广泛的海外贸易往来，首屈一指的是汉萨同盟（Hanse）。
“汉萨”的原意是“群体”，在北海和波罗的海沿岸从事贸易活动的德意志商人们因航海和防范强盗的需要，又因有着相同的目的地而结伴同行，组成的商人行会，称之为“商人汉萨”（Kaufmannshanse）。早在11世纪，科隆以及莱茵河沿岸的商人就与英国有贸易往来，在迄今为止发现的史料中最早提到“汉萨”的是1157年伦敦市的一则档案材料。1175年，英国国王亨利二世给予科隆商人特许权，允许他们在伦敦侨居，免除他们的各种捐税，因为科隆的商人曾慷慨地为狮心理查德王捐赠赎金。科隆的商人们在泰晤士河岸边修筑行会商栈（Guildhalle），成为此后商人汉萨在伦敦建立的商业事务所（Kontor）的根据地。1238、1260年，亨利三世国王两次重申这个特许权，并将特许权的范围扩大到所有在伦敦的德意志商人，他们为英国人运去粮食和布匹。
1159年，被毁的吕贝克城市复建，次年吕贝克获得“索斯特城市法”（Soester Stadtrecht），吕贝克商人将其贸易活动开展到哥得兰岛。1163年，萨克森的公爵狮子海因里希给予吕贝克和哥得兰岛的维斯比两座城市相同的特许权，以促进两地之间的贸易往来。维斯比是波罗的海地区与俄罗斯进行贸易往来的一个重要中转站，德意志商人以维斯比为中转站，将其贸易活动一直延伸到诺夫哥罗德。德意志商人把佛兰德的布匹、盐啤酒贩卖到斯拉夫人地区，返程时带回来斯拉夫人居住地区的毛皮、皮革、蜂蜡和琥珀。在维斯比的德意志商人于1192年在诺夫哥罗德建立自己的商栈——彼得商栈（Peterhof）。为了获得对诺夫哥罗德贸易的垄断，德意志的商人在瑞典的哥得兰岛组建了一个具有航海性质的商人行会，称之为“汉萨”（hanse）。哥得兰岛是扼制西欧通向俄罗斯航线的要地，德意志的商人一直对此岛有所企图，德意志的封建主也支持他们占据此岛。1161年，哥得兰岛上的德意志商人与斯堪的纳维亚商人之间发生争端，狮子海因里希出面进行调停，他给予斯堪的纳维亚商人在萨克森公爵领地内经商的特许权，但同时也附加一个条件，要求他们必须途经吕贝克；吕贝克的商人则可以在哥得兰进行商业贸易活动，允许他们在岛上成立德意志商人行会。汉萨这一商人行会组织形式得到狮子海因里希的认可和支持，这是此后汉萨城市同盟最早的组织胚胎。1176年，吕贝克商人获得了英国国王的特许权，免除他们受《船难法》的约束。此后，吕贝克的商人还获得免交通行税以及可以在英国所有集市进行贸易活动的特许权。1226年，德意志帝国的皇帝弗里德里希二世把吕贝克提升为帝国直辖市，给予其更多的贸易特许权，吕贝克的商人也完成从行商到坐商的转变过程，在海外设立数个商业事务所，从事固定性的贸易活动。13世纪中叶以后，在维斯玛海湾至梅梅尔河的波罗的海沿岸，从吕贝克经维斯马（1147年）、罗斯托克（1171年）、施特拉尔松德（1234年）、格赖夫斯瓦尔德（1248年）、斯德丁（1243年）、但泽（1224年）、柯尼斯堡（1255年）、梅梅尔（1250年）、里加（1150年）、雷瓦尔（1237年）到诺夫哥罗德，这12座城市都是以德意志商人为主体的贸易城市，都有重要的港口，也都获得实施吕贝克城市法的特许权。
狮子海因里希在政治上失势之后，德意志商人在哥得兰的贸易一度受挫，13世纪的东进运动再次为德意志商人在此地的贸易活动打开方便之门。东部地区农业经济的繁兴、商业贸易的活跃和扩大、东部殖民地区城市数量的急剧增加，为德意志商人向东部地区进军创造良好的条件，与此同时，位于东北欧的波罗的海和北海贸易区也逐步形成。东北欧是莱茵河、摩泽河、斯海尔德河、索姆河流入北海冲击而成的肥沃平原，这里河流纵横交错，沿海港口林立，可以通向四面八方，是沟通地中海贸易区与波罗的海贸易区之间的枢纽。布鲁日是北欧最大的商埠，这里不仅有来自波罗的海沿岸的产品、不莱梅的啤酒，还有来自英国的羊毛、法国皮卡第的布匹、洛瑟尔的葡萄酒和食盐、巴巴利或西班牙的马皮和羊皮。这里停靠着来自威尼斯和热那亚的满载东方货物的大商船。这些都表现出波罗的海和北海贸易区从事国际贸易的主要特征。13世纪，布鲁日逐渐取代香槟集市的地位，成为北欧和地中海间贸易的枢纽。
德意志在向东部殖民时期城市的迅速兴起，为德意志商人扩大了商业活动的区域，莱茵河沿岸城市的商业的重要性更为突出，尤其是在东北欧与地中海地区进行的中介贸易。亚亨位于艾瑟尔河从莱茵河分出的支点上，沿艾瑟尔河向北是聚特芬，从12世纪末期起它就是周边地区的商贸中心。乌得勒支位于莱茵河北部最东的支流费希特河畔，费希特河是中世纪连接莱茵河下游和北海海湾的重要航道，是运送沿海的鱼类、食盐和内陆葡萄酒和谷物的通道，从科隆运往英国和北方的葡萄酒和谷物业都是通过这个航道到达乌特勒支，在这里集散。
位于北海沿岸的佛兰德是北欧所有陆路、河流和海上商业的集中点，横向和纵向的两条贸易大道在佛兰德相交。1134年的一场大海啸打通了连接布鲁日和北海的茨文河。被看作是连接北海和欧洲内陆桥梁的布鲁日与英国多佛尔之间的海峡间距最小，其最窄距离仅有33公里，但其海峡的水深非常适合航行。沿茨文河逆流而上进入法国，沿罗纳河和索恩河可到达香槟集市，又以香槟集市为起点与流经法国的莱茵河中游的支流摩泽河相通。因此，科隆的商人很早就出现在布鲁日，布鲁日的商人也活跃在德意志多个城市里。1173年，德意志皇帝弗里德里希一世给予佛兰德的商人特许权，允许他们在亚亨和杜伊斯堡城开办集市以及可以在莱茵河上自由航行的权利。1178年，科隆大主教菲利普准许佛兰德的根特市的商人享有在科隆市进行贸易的权利，并且享有可以沿莱茵河向下游自由航行的权利。1209年，奥托四世皇帝把科隆大主教的这个特许权给予佛兰德的所有商人。与此同时，汉堡、吕贝克等德意志城市的商人们也先后来此。1200年前后，在布鲁日有了最初的交易集市，贸易的货物是来自英国的羊毛、法国的葡萄酒和佛兰德的布匹等，也成就了汉堡和布吕克商人之间的合作。1210年，两个城市的商人达成一致，在从事贸易活动时服从共同的法律规则，互助互利，减少竞争。1226年和1232年，弗里德里希二世分别给予吕贝克和汉堡特许权，享有城市自治的权利，相同的自由城市地位更利于两个城市间商人的互通互利。1241年，吕贝克和汉堡市结成城市同盟，签订保护相互利益、共同抵御匪盗的协议。这一协议不仅仅是两个城市的结盟，更为重要的是通过这个协议也把波罗的海和北海两个区域的商业贸易活动联系在一起。1252年，吕贝克、汉堡共同与布鲁日订立协议。1253年，佛兰德的女伯爵玛格丽特二世（Margarete II.，1202—1280）承诺给予德意志商人低关税以及其他优惠的特许权，允许他们在当地建立商业事务所。1259年，罗斯托克和维斯马也先后加入吕贝克和汉堡的城市同盟，成为商业事务所的成员城市。
13世纪中叶，商人汉萨还仅仅是指在布鲁日、伦敦、维斯比和诺夫哥罗德的德意志商人行会。随着北海和波罗的海与英国和诺夫哥罗德贸易的扩大，进入英国东部海岸地区的德意志商人们效仿在伦敦的汉萨组建多个商人汉萨。1267年，英国的商人汉萨在伦敦原有行会商栈的基础上建立了商业事务所，即“施塔勒商栈”（Stalhof），主要从事纺织品贸易。1280年，玛格丽特二世去世，她的儿子吉多一世（Guido I.，1226—1305）继承佛兰德伯爵的头衔，他与布鲁日市民之间因利益纠纷产生矛盾，德意志以及法国和西班牙的商人因此受到牵连，位于布鲁日的商业事务所也不得不暂时迁至阿尔登堡，两年后才又迁回。为了稳固在北海和波罗的海地区已取得的商业垄断地位，这两个地区的德意志商人们以吕贝克和汉堡两个城市为核心于1282年联合起来。同年，在英国的所有德意志商人打破行业和城市的界限，以科隆商人为首联合在一起，统称为“德意志汉萨”（deutsche Hanse），并且加入吕贝克和汉堡的城市同盟，在欧洲北部的商人汉萨发展成为城市汉萨（Stdtehanse）。