3.1 甲方抵触与应付问题

1.甲方抵触与应付问题举例

尽管装配式建筑是由房地产企业（即甲方）最早发动的，早在20世纪九十年代末，万科就提出了在“工厂里造房子”“像造汽车那样造房子”“住宅产业化”等概念，并开始尝试。一些地方政府五六年后才开始推动，2013年国务院发布的《绿色建筑行动方案》中，最早提出了推广装配式建筑的政策要求。但除万科等少数企业外，大多数房地产企业和甲方对装配式建筑是被动接受的，是由于与拿地捆绑的相关要求不得已而为之，普遍存在抵触与应付现象。下面举几个例子：

例1 拿地时有装配式要求，但甲方通过找政府相关部门领导“沟通”，说明各种原因和困难，把装配式要求放到后期开发楼栋中。然而后期项目楼栋装配式要求也未落地实施。主管部门或由于监管和验收环节的缺位而不知情；或面对既成事实睁一只眼闭一只眼；也有少数被处罚的。

例2 上海某项目，政策要求最低预制率40%，甲方不顾装配式设计的合理性，要求设计院常规设计后拆分达到预制率指标即可，由于没有按照装配式规律进行合理设计和拆分，造成预制构件种类繁多，10万平方米的项目，构件种类与规格多达一千多种，模具数量很多，增加了生产制作和施工安装的难度，影响了进度，更增加了很多成本。

例3 由于甲方对装配式建筑认识不够，前期按照传统现浇设计，然后直接找预制构件工厂进行拆分设计和预制构件设计，建筑结构与装配式割裂的二次设计导致生产制作和施工安装出现很多问题，成本也大幅增加，根本没有发挥装配式建筑的任何优势。

2.甲方抵触应付的原因

（1）不了解不懂不习惯

我国现浇混凝土建筑发展已非常成熟，可以说其优势已发挥到极致，与之相关的技术、利益、观念、体制等都极为适应。甲方对现浇混凝土建筑可谓轻车熟路、根深蒂固，对传统建造方式具有很强的路径依赖和思维惯性，不愿接受新事物、新技术、新理念。特别是传统生产方式在向工业化转型、由“工地”向“工厂”转型过程中，许多甲方缺乏工业化思维、设计组织、生产施工的协同和管理能力。

（2）成熟技术体系不多，甲方可选择性较少

目前我国装配式项目多采用装配式混凝土结构体系，其中住宅项目又以装配整体式剪力墙结构为主，与柱梁结构等国外应用较多的装配式结构体系相比适宜性较差、也不十分成熟。其他装配式结构体系由于受到抗震、防火、节能等技术要求的限制，在外围护体系、工艺工法、连接节点等方面还需要进一步探索和研究。目前阶段可供甲方选择的成熟装配式混凝土建筑技术体系较少。

（3）建造成本高

目前装配式混凝土建筑的建造成本比传统方式成本平均高150～650元/m ² 不等，以某公租房项目为例（北京市、18层、建筑面积5086m ² 、装配率50%），成本增量为478 元/m ² （表3-1），政策、标准、结构体系、设计、制作、施工、税收等各个环节对装配式建筑的成本都有不同程度的影响，详见本书第11章。

（4）开发建设周期增加

我国目前装配式住宅项目应用最多的是装配整体式混凝土剪力墙结构，由于技术体系、产业链配套、管理能力和监管体制等因素的制约，装配式建筑在缩短工期上的优势并没有发挥出来。

设计周期延长：装配式混凝土建筑由于增加了拆分设计、连接节点设计、预制构件设计、评审论证等，再加上组织不力、协同不够，装配式建筑施工图设计周期较传统现浇施工图设计周期平均增加超过30天。

施工周期延长：由于受到设计水平、施工技术、预制构件生产能力、运输能力等多方面因素的制约，装配式混凝土结构与传统现浇结构相比，主体结构施工工期均有所延长，参见表3-2。

装配式混凝土建筑总工期的优势只有采用全装修时才能体现出来，在交付毛坯房时并不具备优势。

（5）项目建设管理体制不利于装配式建筑发展

装配式建筑的设计、生产、施工、监理等环节都相应产生移位，主体责任范围发生变化，与现行的管理体制机制不相适应，一些装配式建筑发展水平相对落后的地区，还普遍存在没有装配式建筑施工图审查、验收等监管制度，或审查、验收人员对装配式建筑缺乏了解等问题，已成为我国装配式建筑发展的瓶颈。多年来形成的总包-层级分包施工模式，用于装配式建筑施工难于做到整体把控，国外较多采用的工程总承包模式（EPC）更适合装配式建筑的工程管理，但目前在我国尚处于起步阶段，缺少成熟经验。

例如，目前我国很多具备总承包资质的企业不具备专业化管理能力，尤其是预制构件等部品部件的深化设计、生产、安装能力。少数具备能力的企业又无承包项目的资格。很多专业化公司还要挂靠有资质的企业，模糊了责任，也增加了管理成本。同时，传统建筑企业的运行管理模式根深蒂固，企业各自为战、以包代管、层层分包的管理模式严重束缚了装配式建筑的发展。

（6）装配式建筑部品部件配套能力不足

预制构件等部品部件工厂发展不均衡，有些地区存在部品部件供应能力不足的问题；灌浆料、座浆料、套筒等装配式专用材料大都需要外地采购。甲方在装配式建筑部品部件和专有材料选择方面受到一些限制。

（7）标准化、模数化和个性化方面依然存在矛盾

甲方在标准化（户型标准化、立面标准化）和个性化上难以取舍，一方面想通过标准化降低成本，另一方面想通过个性化提升产品竞争力，这种矛盾给决策和设计增加了难度。

（8）集成设计能力较差

目前阶段许多设计单位在装配式建筑的一体化设计、集成设计、设计协同方面能力较差，很多装配式项目仍采用装配式设计与常规设计分离的设计方式。设计能力差增加了甲方设计组织和管理的难度。

（9）固有的产业利益链难以打破

装配式建筑作为新的工业化生产模式，必然要打破原有的利益链，并形成新的、适应装配式建筑的利益分配机制。传统的建筑生产方式早已形成了固有的利益链，甲方想完全打破还面临许多问题。

（10）社会对于装配式建筑缺乏共识

社会对装配式建筑认知较低，缺乏广泛共识，装配式建筑的结构安全性等依然受到质疑。同时，目前装配式建筑房屋的成本及售价与传统建筑相比，也不具备优势。消费者对装配式建筑房屋的接受度不高，甲方推进装配式建筑的阻力较大。

根据优采大数据平台，对已建设装配式建筑项目影响因素统计如图3-1所示。

（11）装配式建筑存在“脆弱点”

我国现阶段的工人技术水平与产业化的要求还不匹配，产业化技术工人的短缺也导致装配式建筑优势难以发挥，特别是装配式建筑存在一些“脆弱点”，如结构灌浆套筒连接节点（图3-2），一旦出现灌浆不饱满等质量问题，将导致结构安全隐患。这些“脆弱点”不是技术上不可靠，而是需要更加有效的管理。有些甲方对装配式建筑的“脆弱点”或心有余悸，或不知道如何应对。

（12）装配式建筑的宽容度低

装配式建筑预制构件由于在工厂生产，如果预埋件、预埋物、预留孔洞等一旦遗漏或错位，在施工安装现场就很难补救，处理不当会造成质量安全隐患及构件报废（图3-3），直接影响装配式项目的质量、成本和工期，给甲方造成损失。

（13）对“补课”意义认识不足

装配式建筑包括结构、外围护、设备与管线、内装四大系统，缺一不可。此外规范还提出了宜管线分离、宜同层排水（图3-4和图3-5），这些要求在国外都是最低标准。而我国传统的开发项目主要还是以建筑结构为主的“毛坯房”交付，所以，这些要求属于我国建筑行业提升建筑标准，予以“补课”的内容，一些甲方对此认识不足。

总之，因政策、标准、阶段、传统等因素使很多甲方对装配式建筑无法适应，特别是一些地方政府提出的刚性强制性要求，令甲方反感，更导致抵触和应付情绪。

3.解决思路

当前，我国正以前所未有的力度推广装配式建筑（图3-6），许多城市在土地“招拍挂”阶段增加了装配式建筑的要求，迫使甲方不得不做。笔者认为，甲方与其抵触应付，不如做好做精，以积极的心态去迎接和面对新的建筑生产方式，从强制性命令的被动执行者转变为市场行为的主导者和推动者。

（1）甲方要深入研究和掌握装配式建筑的规律。

对装配式建筑的项目管理，甲方要本着“上游比下游重要”的原则，即甲方从项目决策和产品方案阶段开始，就要按照装配式建筑的规律，决定选择适宜的实施模式，选择有经验的设计单位、预制构件工厂和施工单位。甲方要在决策、设计阶段投入更多的精力，这一阶段的投入是装配式建筑项目能否成功的关键，这也对甲方提出了更高的要求，甲方应在装配式建筑中有所作为，发挥主导作用。

（2）要充分发挥和实现装配式建筑的优势。

甲方要努力把装配式建筑的优势发挥出来，在设计环节就要求按照装配式建筑规律设计，在结构体系选择、方案设计、初步设计、施工图设计、预制构件设计、模具设计、装修设计等环节按照装配式建筑的特性统筹把控，不能采取先按照现浇设计再拆分设计的方式。而对确实无法实现装配式优势的项目，如项目规模小、构件产能小或无产能等因素制约，甲方应积极与政府沟通，争取获得合理可行的政策支持或调整。

（3）要不断提高住宅等建筑产品的标准。

前文提出了我国建筑行业需要“补课”，其根本原因在于我国的建筑标准与发达国家相比过低，还大量存在毛坯房的交付情况，性价比比较低。而装配式建筑为甲方提高建筑产品标准和性价比提供了巨大空间，如夹芯保温（三明治）装饰一体板、大跨度大空间、预应力预制构件、全装修、天棚吊顶、地面架空、集成卫生间、集成厨房、集成收纳、智能家居等部品和技术的使用（图3-7～图3-11），都将大大提升建筑的标准和产品的性价比。