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招标投标是在市场经济条件下进行工程建设、货物买卖、财产出租、中介服务等经济活动的一种竞争形式和交易方式，是引入竞争机制订立合同（契约）的一种法律形式。招标投标是建设工程发包与承包活动实现的主要形式。建设工程发包与承包，是指通过约定由发包方委托承包方为其完成某项工程的全部或部分工作的交易方式。我国建设领域自1982年起开始改变工程建设任务由行政主管部门分配的做法，逐步确立了建设工程发包与承包制度，把工程设计与施工推入市场，由有关企业竞争承包。建设工程发包与承包制度对鼓励竞争、防止垄断、提高工程质量、控制工程造价和工期起到了良好的促进作用。
大多数建设工程发包与承包是通过招投标实现的。
我国招标投标制度是伴随着改革开放而逐步建立并完善的。1984年，国家计委、城乡建设环境保护部联合下发了《建设工程招标投标暂行规定》，我国由此开始推行招投标制度。1991年11月21日建设部、国家工商行政管理局联合下发《建筑市场管理规定》，明确提出加强发包管理和承包管理，其中，发包管理主要是指工程报建制度与招标制度。1992年12月30日，建设部颁发了《工程建设施工招标投标管理办法》。1994年12月16日，建设部、国家体改委再次发出《全面深化建筑市场体制改革的意见》，强调了建筑市场管理环境的治理。文中明确提出大力推行招标投标，强化市场竞争机制。此后，各地也纷纷制订了各自的实施细则，使我国的工程招投标制度趋于完善。1999年，我国工程招标投标制度面临重大转折。首先是《中华人民共和国合同法》的颁布，由于招标投标是合同订立过程中的两个阶段，因此，该法对招标投标制度产生了重要的影响。其次是2000年1月1日起施行的《中华人民共和国招标投标法》，这部法律基本上是针对建设工程发包活动而言的，其中大量采用了国际惯例或通用做法，带来了招标体制的巨大变革。随后的2000年5月1日，国家计委发布了《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；7月1日国家计委又发布了《工程建设项目自行招标试行办法》和《招标公告发布暂行办法》。2001年7月5日国家计委等7部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》，第一次明确了最低价中标的原则。2011年12月20日，国务院颁布了《中华人民共和国招标投标法实施条例》，对《招标投标法》进行了细化和完善。2017年12月27日，第十二届全国人民代表大会常务委员会对《中华人民共和国招标投标法》进行了修正。2018年3月19日，国务院对《中华人民共和国招标投标法实施条例》进行了修订。
建设工程发包与承包活动主要通过招标投标活动实现。
建设工程招标是指招标人通过发布招标公告或者发送投标邀请书，邀请有意提供某项工程建设服务的承包人就该标的做出报价，从中选择最符合自己条件的投标人订立合同的意思表示。但这种意思表示并不是合同法中的“要约”。在合同法的基本理论中，要约是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方提出订立合同的内容，希望和对方订立合同的意思表示。要约邀请，又称为“引诱要约”，是指一方当事人邀请对方向自己发出要约。由于招标只提出招标条件和要求，并不包括合同的全部内容，因此，从法律性质上看，建设工程招标不具有要约的性质，而是属于要约邀请。一般而言，招标人没有必须接受投标人投标的义务，因此，在建设工程承包活动中，招标人在招标文件中往往声明不确保报价最低者中标。但是，并不是说招标对招标人就没有法律约束力，一般而言，招标人不得擅自改变已发出的招标文件。如果招标人擅自改变已发出的招标文件，应赔偿由此而给投标人造成的损失。
招投标是订立合同的一种特殊方式。
建设工程投标是指投标人通过招标人的资格审查，取得建设工程投标资格后，对招标文件进行分析研究，进行适当的现场调查和勘察，获取建设工程业主和竞争对手一定的信息后，以招标文件为基础制作投标文件，并在规定的时间内送交招标人，作出以订立合同为目的的意思表示。建设工程投标的法律性质属于要约。投标是一次性的，同一投标人不能就同一招标进行两次以上的投标，各投标人之间的投标效力各自独立，不能相互代替，每一投标人对自己的投标报价负责。
简单来讲，建设工程招标是要约邀请，而投标是要约，中标通知书是承诺。也就是说，招标实际上是邀请投标人对其提出要约（即报价），属于要约邀请。投标则是一种要约，它符合要约的所有条件，如具有缔结合同的主观目的；一旦中标，投标人将受投标书的约束；投标书的内容具有足以使合同成立的主要条件等。招标人向中标人发出的中标通知书，则是招标人同意接受中标人的投标条件，即表示同意接受该投标人的要约，应属于承诺。
所谓原则，是指行为所依据的法则或标准。建设工程招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，在评标过程中还要遵循择优的原则选择承包单位。建设工程的招标投标应当遵循有关招标投标法律的规定。
公开原则是指招标投标的程序要有透明度，通过一定的形式向社会公开，它要求招标投标活动中信息公开，即招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告；开标活动公开，即开标的时间、地点应当在招标文件上载明；评标标准公开，即评标的标准应当在给所有投标人的招标文件中载明；定标结果公开，即中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。公开原则贯穿于整个招标投标程序中。
在评标阶段应遵循公平、公正、科学和择优原则。
公平原则，即招投标双方和投标者之间法律地位平等，招标人不能歧视任何一方投标人，应给所有投标人以平等竞争机会。招标人在工程招投标过程中不得有收受贿赂、收受回扣、索取其他好处等不正当竞争行为；投标单位在工程招投标过程中，不得以行贿手段承揽工程，不得以提供回扣手段承揽工程，不得以给予其他好处等不正当手段承揽工程等。
公正原则要求招标者对于所有投标者一视同仁，有关监督管理者对招投标双方要公正监督，不能偏护任何一方。例如，某招标方将招标文件的关键信息只向其中一个投标者提供，并对该投标人的资格审查按照低于其他投标人的资格审查标准和程序进行。这种行为违背了招投标活动的公正原则，妨碍了招投标活动的正常进行。
诚实信用是民事活动的基本原则，它要求招标投标的双方都要诚实守信，投标文件中所有各项都要真实，不得有欺骗、背信的行为。招标人不得搞内定承包人的虚假招标，也不能在招标中设圈套损害投标人的利益，投标人不能用虚假资质、虚假标书投标等行为。合同签订后，任何一方都要严格、认真地履行。
此外，招标投标还应遵循有关招标投标法律的规定。首先应当遵守《建筑法》。该法对招投标应当遵循的原则、工程的发包方式进行了规定，还规定招投标不得采取不正当手段，工程造价应通过法定程序产生，公开招标时发包单位应当依照法定程序和方式进行招标，开标应当在招标文件规定的时间和地点公开进行，招投标过程中政府及其所属部门不得滥用行政权力，招标单位不得指定建筑用料的生产商和供应商，投标建筑工程的单位应当持有资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程等。其次，还应当遵守招标投标法律，对于《建筑法》没有作出具体规定的，建筑工程的招标投标活动应当适用我国《招标投标法》及《招标投标法实施条例》的规定。
《招标投标法》是规范招投标活动的特别法。
招标投标法在法律适用上区分了强制适用和自愿适用，二者在招标程序和违法所承担的法律责任上有所区别。强制招标制度及其范围，是《招标投标法》的核心内容之一，也是最能体现立法目的的条款之一。强制招标，是指法律规定的某些类型的采购项目，达到一定的数额规模的，必须通过招标进行，否则采购单位要承担法律责任。
经国务院批准，国家发展和改革委员会发布的《必须招标的工程项目规定》于2018年6月1日起施行。根据该规定，符合下列条件的项目必须进行招标：
（1）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目
①使用预算资金200万元人民币以上，并且该资金占投资额10％以上的项目。
②使用国有企业、事业单位资金，并且该资金占控股或者主导地位的项目。
（2）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目
①使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款、援助资金的项目。
②使用外国政府及其机构贷款、援助资金的项目。
（3）不属于上述两种情形的大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目
①煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源基础设施项目。
②铁路、公路、管道、水运，以及公共航空和A1级通用机场等交通运输基础设施项目。
③电信枢纽、通信信息网络等通信基础设施项目。
④防洪、灌溉、排涝、引（供）水等水利基础设施项目。
⑤城市轨道交通等城建项目。
上述三种情形范围内的项目，其勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的，也必须招标：
①施工单项合同估算价在400万元人民币以上。
②重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在200万元人民币以上。
③勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。
此外，同一项目中可以合并进行的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，合同估算价合计达到前款规定标准的，必须招标。
建设工程的招标必须符合一定的条件，并按照国家有关规定取得批准后方能进行。
依法必须进行勘察设计招标的工程建设项目，在招标时应当具备下列条件：
①按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已履行审批手续，并取得批准。
②勘察设计所需资金已经落实。
③所必需的勘察设计基础资料已经收集完成。
④法律法规规定的其他条件。
依法必须招标的工程建设项目，应当具备下列条件才能进行施工招标：
①招标人已经依法成立。
②初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准。
③招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准。
④有相应资金或资金来源已经落实。
⑤有招标所需的设计图纸及技术资料。
建设单位在进行招标工作之前，须向招标投标管理机构提出招标申请，其主要内容有：招标工程具备的条件；建设单位具备的资质；拟采用的招标方式；对投标企业的资质要求或拟选择的投标企业；经招标投标办事机构审查批准后，进行招标登记，领取有关招投标用表。
招标人应当具有与招标项目规模和复杂程度相适应的技术、经济等方面的专业人员。
建设单位招标应当具备下列条件：
①是法人、依法成立的其他组织。
②有与招标工程相适应的经济、技术管理人员。
③有组织编制招标文件的能力。
④有审查投标单位资质的能力。
⑤有组织开标、评标、定标的能力。
不具备上述②—⑤项条件的，须委托具有相应资质的咨询、监理等单位代理招标。
招标投标方式是采购的基本方式，决定着招标投标的竞争程度，也是防止不正当交易、幕后操作的重要手段。总体来看，目前许多国家和有关国际组织的有关采购法律、规则都规定了公开招标、邀请招标、议标等3种招标投标方式，我国的《招标投标法》只规定了公开招标和邀请招标两种形式。
公开招标又称为竞争性招标，即由招标人在报刊、电子网络或其他媒体上刊登招标公告，吸引众多不特定的法人或其他经济组织参加投标竞争，招标人从中择优选择中标单位的招标方式。按照竞争程度，公开招标可分为国际竞争性招标和国内竞争性招标。国际竞争性招标即在世界范围内进行招标，国内外合格的投标商均可以投标，要求制作完整的英文标书；国内竞争性招标在国内进行招标，可用本国语言编写标书，只在国内的媒体上登出公告，公开出售标书，公开开标。
公开招标针对不特定多数人，邀请招标针对特定少数人。
邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，即由招标单位选择一定数目的法人或其他经济组织，向其发出投标邀请书，邀请他们参加招标竞争。一般以选择3～10个单位参加较为适宜，当然要视具体的招标项目的规模大小而定。由于被邀请参加的投标竞争者有限，不仅可以节约招标费用，而且提高了每个投标者的中标机会。
由于信息公开不充分，采用邀请招标方式必须符合法律法规的明确规定。
国有资金占控股或者主导地位的依法必须进行招标的项目，应当公开招标。但有下列情形之一的，可以邀请招标：
①技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制，只有少量潜在投标人可供选择。
②采用公开招标方式的费用占项目合同金额的比例过大。对于该情形，如果属于按照国家有关规定需要履行项目审批、核准手续的依法必须进行招标的项目，由项目审批、核准部门在审批、核准项目时作出认定；其他项目由招标人申请有关行政监督部门作出认定。
公开招标和邀请招标的区别主要有以下几个方面：
①信息发布方式不同。公开招标是面向社会发布公告，邀请招标是向某一特定条件范围中的承包人发送投标邀请书。
②承包人选择范围不同。公开招标是面向全社会甚至全世界的，邀请招标所针对的对象是事先已了解的承包人，投标人的数目有限，其竞争性是不完全、不充分的，招标人的选择范围相对较小，有可能选择不到在技术或报价上更有竞争力的承包商或供应商。
③公开程度不同。公开招标中，所有的活动都必须严格按照预先指定并为大家所知的程序及标准公开进行，其作弊的可能性大大减小。邀请招标的公开程度较低，相应会存在一些弊端。
④时间和费用不同。由于公开招标程序复杂、投标人的数量较多、所花费的时间和费用都相对较多。而邀请招标只在有限的投标人中进行，其花费的时间和费用也必然有所减少。
⑤中标概率不同。公开招标的投标人数量多，竞争激烈，中标概率自然低一些，而邀请招标则投标人数量不多，相对而言竞争不激烈，中标概率要大一些。
议标也称谈判招标或限制性招标，即通过谈判来确定中标者，通常在某些不宜公开招标或者邀请招标的特殊工程，如涉及国家秘密、专业性比较强的工程的招标时采用。主要有以下几种方式：一是直接邀请议标方式。选择中标单位不通过公开或邀请招标，而由招标人或其代理人直接邀请其进行单独协商，达成协议后签订采购合同。如果与一家协商不成，可以邀请另一家，直到协议达成为止。二是比价议标方式。比价是兼有邀请招标和协商特点的一种招标方式，一般使用于规模不大、内容简单的工程和货物采购。三是方案竞赛议标方式。它是选择工程规划设计任务的常用方式。通常组织公开竞赛，也可邀请经预先选择的规划设计机构参加竞赛。经建设行政主管部门同意，招标单位可以直接向承包人发出招标通知，由双方直接洽谈招标条件和要求，即通常所称的议标。
三种招标方式各有优缺点，在符合法律规定的情况下可以选择适用。