以史为鉴

2004年，我着手写作《非理性繁荣》的第2版，准备对内容做必要的更新，并将这本主要讲20世纪90年代股票市场繁荣的书，加入21世纪初房地产繁荣的内容。当时，我打算在书里对住房市场的长期情况做一个分析，所采用的分析方法与我在该书第1版里用来分析股票市场的方法类似。

让我大吃一惊的是，我问过的所有人都说，根本没有住房价格长期走势的任何数据——美国的没有，其他任何国家的都没有。这是一个非常发人深省的现象。如果说房地产繁荣是一件如此美妙的经济盛事，你能否想象，居然没有任何人关心类似的事情以前是否发生过，产生过什么样的后果。非常让人疑惑不解的一个事实是，似乎根本没有谁对30年来或之前发生过什么有一丁点儿的兴趣。这是人类行为方面的一个活生生的教训，也是人类本性反复无常的有力注解。很明显，没有人认真评估过房地产市场的真实价值，以及房地产市场过度投机可能产生的潜在杀伤力。

我还发现，在20世纪前后的不同时间段里，经济学家确实曾经先后建立过一些住房的价格指数，但都是些相对比较短期的价格指数。一直到最近的几十年间，都没有人能以实时的方式提供这些数据。因此，早期的价格指数只能算是一些历史数据的孤立碎片。

在这种情况下，我开发了自己的美国现有住房价格指数，时间跨度一直向前追溯到1890年。我所采用的方式是把各种已有的看起来质量最高的数据系列组合在一起。我只选择那些为提供标准的、没做过任何改变的房子的估值而设计的指数，以便价格指数能够真实反映投资者投资住房所能获得的收益，同时又不受随着时间推移出现新建房子越来越大、越来越好的正常趋势的影响。在着手这个工作的时候，我根本无法找到1934—1953年的任何数据，因此，我只能请我的研究助手们根据旧报纸上刊登的售房广告所标出的价格，自己列表填补这段空白。这段时期现在仍然是我的指数中最薄弱的环节，但对我来说，为填补这段空白，我已经尽了自己最大的努力。

在《非理性繁荣》第2版（2005年版）的图1–1中，我给出了1890—2004年真实（已按消费价格通胀率进行修正）的住房价格指数，同时还有建筑成本、美国人口数量以及长期利率等数据。同样的图表我也放到了本书里，也叫图1–1，但已经进行必要的更新，2004年以后的曲线用灰色而不是黑色表示。当时，在《非理性繁荣》第2版中我曾经这样说过——这个阶段的房价看上去相当反常，就像是“刚刚发射的火箭”。美国总体的住房价格在1997—2006年的高峰期间上涨了85%。住房的价格显然不可能随表中其他变量的变化而调整，因此看起来就像是火箭要掉到地上。

正像住房价格曲线上灰色部分很清楚地表示出来的那样，最新的数据表明房价出现了惨烈的暴跌。火箭已经开始下坠，见顶后的崩盘根本没有办法用其他变量出现任何重大改变来解释。

住房价格与建筑成本比值在2006年市场加速冲顶的时候出现急剧上扬，同时，住房价格与房租比值、住房价格与个人收入比值也同样急剧上扬。现在，这些数据下降了。住房价格与经济基本面的这种错位现象，很清楚地表明经济形势极不稳定；同时也说明，在价格进行大规模修正之前，问题不可能得到根本性的解决。这基本符合一般经济学规律的特性——尽管短期内也许会背离，但在长期条件下，规律最终总是要表现出其神圣的不可违背的一面。 oo9yZH0OLiARDjY0H/Og0IFFVXQCcJdx4nXL0fhJo/rgJmTYOmlnU0thtX+EZI/a