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1．项目可行性分析的概念
所谓项目可行性分析，即所谓“可以或不可以行得通的方案分析”，基于常规资源条件通常是指在投资决策前，对与拟建项目有关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入、细致的调查分析，对各种可能拟订的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析与比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合分析建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和有效性，以及建设可能性和可行性，从而确定该项目是否应该投资、如何投资；是继续投资使之进入项目开发建设的下一阶段，还是就此终止不投资等，为项目的投资决策提供可靠的科学依据，为下一步工作的开展打好基础。
2．可行性分析的主要任务
由于完成一个项目可以有多种途径，有各种方案，即达到目标的载体形式在完成作为一次性任务的项目过程中可行性方案不是唯一的，需在多个可行性方案中选定最优或最佳方案和最佳时机，以为该项目的决策提供科学依据，因此应按照最佳方案符合“从全局出发，技术上先进，经济上合算，完成时间尽可能最短”的要求对项目投资方案进行分析和评价也就成为可行性分析的基本任务。具体来说，就是要按照国民经济长期规划、地区规划、行业规划的要求，对拟建项目进行投资方案规划、工程技术论证、社会与经济效果预测和组织机构分析，经过多方面的计算、分析、论证评价，为项目决策提供可靠的依据和建议。因此，项目可行性分析是保证建设项目以最少的投资耗费取得最佳经济效果的科学手段，也是实现建设项目在技术上先进、经济上合理和建设上可行的科学方法。
3．可行性分析在投资项目可行性分析中的地位和作用
（1）作为建设项目投资决策和编制可行性分析报告的依据。可行性分析是项目投资建设的首要环节，项目投资决策者主要根据可行性分析的评价结果，决定一个建设项目是否应该投资和如何投资。因此，它是项目投资的主要依据。
（2）作为筹集资金向银行申请贷款的依据。我国的建设银行、国家开发银行和投资银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，首先会对贷款项目进行全面、细致的分析评估，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款的能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。
（3）作为项目主管部门商谈合同、签订协议的依据。根据可行性分析报告，建设项目主管部门可同国内有关部门签订项目所需原材料、能源资源和基础设施等方面的协议和合同，以及同国外厂商就引进技术和设备正式签约。
（4）作为项目进行工程设计、设备订货、施工准备等基本建设前期工作的依据。可行性分析报告是编制设计文件、进行建设准备工作的主要根据。
（5）作为项目拟采用的新技术、新设备的研制和进行地形、地质及工业性试验工作的依据。项目拟采用的新技术、新设备必须是经过技术经济论证认为可行的，方能拟订研制计划。
（6）作为环保部门审查项目对环境影响的依据，以及作为向项目建设所在地政府与规划部门申请施工许可证的依据。
作为在项目意向确定之后（如立项后）对项目的进一步判断，可行性分析又可以分为对项目做初步估计的初步可行性分析与对项目做全面、详细的可行性分析两个具体阶段。初步可行性分析是介于机会分析和详细可行性分析之间的中间阶段，详细可行性分析则是一项需对一个项目的技术、经济、环境及社会影响等进行深入调查分析，费时、费力、费资金的工作，特别是大型的或比较复杂的项目更是如此。
1．项目初步可行性分析的概念
基于常规资源条件撰写的项目建议书经国家有关部门（如计划部门）或投资者审定同意后，对于投资规模较大、工艺技术较复杂的大中型骨干建设项目，仅靠机会分析还不能决定取舍，在开展全面分析工作之前，往往需要先进行初步可行性分析，以进一步判明建设项目的生命力。因初步可行性分析可将详细可行性分析的内容简化，做出粗略的论证估计，故其目的十分明显：一是分析项目是否有前途，从而决定是否应该继续深入调查分析；二是看项目中是否有关键性的技术或项目问题需要解决；三是必须做哪些职能分析或辅助分析（如实验室试验、中间试验、重大事件处理、深入市场分析等）。
2．项目初步可行性分析要解决的问题
（1）项目建设有无必要性？
（2）项目需要多长时间完成？
（3）需要多少人力、物力资源？
（4）需要多少资金且能否筹集到足够的资金？
（5）项目财务上是否有利可图？
（6）项目经济上是否合理？
3．项目初步可行性分析阶段的基本工作目标
（1）分析投资机会所得出的结论，并在占有详细资料的基础上做出初步投资估价。该阶段工作需要深入弄清项目的规模、原材料资源、工艺技术、厂址（位置坐落）、组织机构和建设进度等情况，进行经济效果评价，以判定是否有可能和必要进行详细可行性分析。
（2）确定对某些关键性问题进行专题辅助分析。例如，市场需求预测和竞争能力分析，原（材）料辅助材料和燃料动力等供应和价格预测分析，工厂中间试验、厂址选择、合理经济规模，以及主要设备选型等分析。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案做筛选，选择效益最佳方案，排除一些不利方案，缩小下一阶段的工作范围和工作量，尽量节省时间和费用。
（3）鉴定项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。根据初步可行性分析结果编制初步可行性分析报告，决定是否有必要继续进行分析，如通过所获资料的分析确定该项目设想不可行，则应立即停止工作。该阶段是项目的初选阶段，分析结果应做出是否投资的初步决定。
（4）初步可行性分析是介于机会分析和详细可行性分析之间的中间阶段，其分析内容和结构与可行性分析的内容和结构基本相同，主要区别在于所获资料的详尽程度不同，分析的深度不一样。两者对建设投资和生产成本的估算精度要求一般控制在±20%的范围。投资估算可采用0.6指数估算法、因子法、工程系数法和投资比例法等，分析所需时间为4～6个月，所需费用占投资总额的0.25%～l.25%。
4．项目初步可行性分析的主要内容
初步可行性分析的结构及分析的主要内容基本与详细可行性分析相同，所不同的是占有的资源细节有较大差异。具体而言，初步可行性分析涉及的主要内容有：① 市场和生产能力，进行市场需求分析预测，渠道与推销分析，初步的销售量和销售价格预测，依据市场销售量做出初步生产规划；② 物料投入分析，包括从建设到经营的所有物料的投入分析；③ 坐落地点及厂址的选择，包括坐落地点选择与厂址选择的部分；④ 项目设计，包括项目总体规划和工艺设备计划、土建工程规划等；⑤ 项目进度安排；⑥ 项目投资与成本估算，包括投资估算、成本估算、筹集资金的渠道及初步筹集方案。
5．项目初步可行性分析的结果与作用
项目初步可行性分析的基本成果主要包括市场和工厂生产能力、原材料投入、地点和厂址、工艺技术和设备选择、土建工程、企业管理费、人力资源、项目实施及经济评价。
若已就投资的可能性进行了项目机会分析，那么项目的初步可行性分析阶段往往可以省去。如果关于部门或资源的机会分析包括足够的项目数据，则可继续进入项目可行性分析阶段或决定终止这一分析，那么有时也可越过初步可行性分析阶段。然而，如果项目的经济效果使人产生疑问，就要进行初步可行性分析来确定项目是否可行，除非初步可行性分析的某一方面已通过详尽的市场分析或对一些其他的功能分析进行了深入的调查。可以通过捷径来决定投资支出和生产成本中的次要组成部分，但不能决定其主要组成部分。必须把估计项目的主要投资支出和生产成本作为初步可行性分析的一部分，但并不一定只依靠确实的报价单作为估计根据，以往的项目数据可作为主要参考。
经过初步可行性分析，可以形成初步可行性分析报告。该报告虽然比详细可行性分析报告粗略，但是对项目已经有了全面的描述、分析和论证，所以初步可行性分析报告可以作为正式的文献供决策参考；也可以依据项目的初步可行性分析报告形成项目建议书，通过审查项目建议书决定项目的取舍，即通常所称的“立项”决策。
6．辅助（功能）分析
辅助（功能）分析包括项目的一个或几个方面，但并非所有方面，且只能作为初步可行性分析、项目可行性分析和大规模投资建议的前提或辅助。其分类如下：
（1）对要制造的产品进行的市场分析，包括市场的需求预测以及预期的市场渗透情况。
（2）原料和投入物资的分析，包括项目使用的基本原料和技术物资的当前和预测的可获得性，以及这些原材料和投入的目前和预测的未来价格趋势。
（3）实验室和中间工厂的试验，根据需要进行试验以决定具体原料是否合适。
（4）厂址分析，特别是对那些运输费用影响大的项目的厂址的选择十分重要。
（5）规模的经济性分析，一般作为技术选择分析的一个部分进行。如果牵扯几种技术和几种市场规模，则分开进行这些分析，但分析不扩大到复杂的技术问题中。这些分析的主要任务是在考虑各种选择的技术、投资费用、生产成本和价格之后，评价最具经济性的工厂规模。这种分析通常对几种规模的工厂生产能力进行分析，分析该项目的主要特性，并计算每种规模的结果。
（6）设备选择分析。若项目的设备涉及的部门多，来源分散，且成本各不相同，则应坚信此种分析。一般在投资或实施阶段进行设备订货，包括准备投标、招标并对其进行评价，以及订货和交货。如果涉及巨额投资，项目的构成和经济性在极大的程度上取决于设备的类型及其资本费用和经营成本，所选设备直接影响项目的经营效果。在这种情况下，如果得不到标准化的成本，那么设备选择分析就是必不可缺少的。
辅助分析的内容根据分析的性质和打算分析的项目各有不同，但由于其关系到项目的关键方面，因此其结论应为随后的项目编制阶段指明方向。在大多数情况下，投资前辅助分析如果在项目可行性分析之前或与项目可行性分析一起进行，其内容则构成项目可行性分析的一个必不可少的部分。
若一项基本投入可能是确定项目可行性的一个决定因素，而辅助分析有可能表明否定的结果，则应在初步可行性分析或项目可行性分析之前进行辅助分析。若在所要求的对一项具体功能的详细分析过于复杂，不能作为项目可行性分析的一部分进行，辅助分析则与初步可行性分析或项目可行性分析分头同时进行。若在进行项目可行性分析过程中发现，尽管作为决策过程一部分的初步评价可以早些开始，但比较稳妥的做法是对项目的某一方面进行更详尽的鉴别，则应在完成该项目可行性分析之后再进行辅助分析。
辅助分析的费用必须和项目可行性分析的费用联系起来考虑，因为这种分析的一个目的就是要在项目可行性分析阶段节省费用。
基于常规资源条件进行的机会分析、初步可行性分析、详细可行性分析、评估与决策是投资前时期的四个阶段。在常规资源条件下开展的实际工作中，前三个阶段依项目的规模和繁简程度可把前两个阶段省略或合而为一，但详细可行性分析是不可缺少的。通常改扩建项目只做初步和详细可行性分析，中小项目一般只进行详细可行性分析。
1．详细可行性分析
详细可行性分析也叫（或简称）可行性分析，是在项目决策前对项目有关的工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽、系统、全面的调查、研究和分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行的详细比较论证，并对项目建成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价的一种科学分析过程和方法。作为建设项目投资决策的基础，它是项目进行技术、经济、社会和财务方面评估和决策的依据，是项目具体实施（进行建设和生产）的科学依据。因此，这个阶段是进行详细、深入的技术经济分析的论证阶段。
2．详细可行性分析的主要目标
（1）深入分析有关产品方案、生产流程、资源供应、厂址选择、工艺技术、设备选型、工程实施进度计划、资金筹措计划，以及组织管理机构和定员等各种可能选择的技术方案，进行全面、深入的技术经济分析和比较选择工作，并推荐一个可行的投资建设方案。
（2）着重对投资总体建设方案进行企业财务效益、国民经济效益和社会效益的分析与评价，对投资方案进行多方案比较选择，确定一个能使项目投资费用和生产成本降到最低限度、以取得最佳经济效益和社会效益的建设方案。
（3）确定项目投资的最终可行性和选择依据的标准，对拟建投资项目提出结论性意见。可行性分析的结论，可以推荐一个认为最好的建设方案；也可以提出可供选择的几个方案，说明各个方案的利弊和可能采取的措施，或者也可以提出“不可行”的结论。按照可行性分析结论编制可行性分析报告，作为项目投资决策的基础和重要依据。
（4）可行性分析是决定项目性质的阶段（定性阶段），是项目决策分析的关键环节，该阶段为下一步的工程设计提供基础资料和设计依据。因此，在此阶段，要求建设投资和生产成本计算精度控制在±10%的范围内；分析工作所花费的时间为8～12个月；所需费用中，大项目占总投资的0.2%～1.0%，中小项目占总投资的1.0%～3.0%。
3．详细可行性分析的依据
对一个拟建项目进行详细可行性分析，必须在国家有关的规划、政策、法规的指导下完成，同时，还要有相应的各种技术资料。详细可行性分析工作的主要依据有：
（1）国家有关的发展规划、计划文件，包括对该行业的鼓励、特许、限制、禁止等有关规定。
（2）项目主管部门对项目建设要求请示的批复。
（3）项目建议书及其审批文件。
（4）项目承办单位委托进行详细可行性分析的合同或协议。
（5）企业的初步选址报告。
（6）拟建地区的环境现状资料，以及自然、社会、经济方面的有关资料。
（7）主要工艺和装置的技术资料。对某些需要经过试验的问题，应由项目承办单位委托有关单位进行试验或测试，并将其结果作为可行性分析的依据。
（8）项目承办单位与有关方面取得的协议，如投资、原料供应、建设用地、运输等方面的初步协议。
（9）国家和地区关于工业建设的法令、法规，如“三废”排放标准、土地法规、劳动保护条例等。
（10）国家有关经济法规、规定，如中外合资企业法、税收、外资、贷款等规定，国家关于建设方面的标准、规范、定额资料、市场调查报告等。
4．详细可行性分析的基本原则与程序框架
（1）详细可行性分析的基本原则。
1）科学性原则，即要求按客观规律办事。这是可行性分析工作必须遵循的最基本的原则。遵循此原则需做到：运用科学的方法和认真的态度来收集、分析和鉴别原始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠。真实、可靠的数据资料是可行性分析的基础和出发点。要求每项技术与经济的决定要有科学的依据，是经过认真的分析、计算而得出的。
2）客观性原则，也就是要坚持从实际出发、实事求是的原则。建设项目的可行性分析是根据建设的要求与具体条件进行分析论证而得出可行或不可行的结论的。
承担可行性分析的单位要正确地认识各种建设条件。这些条件都是客观存在的，分析工作要求排除主观臆断，要从实际出发。
要实事求是地运用客观资料做出符合科学的决定和结论。可行性分析报告和结论必须是分析过程合乎逻辑的结果，而不应掺杂任何主观成分。
3）公正性原则，就是站在公正的立场上，不偏不倚。在建设项目的可行性分析工作中，应该把国家和人民的利益放在首位，综合考虑项目利益相关者的各方利益，决不为任何单位或个人而生偏私之心，不为任何利益或压力所动。实际上，只要能够坚持科学性与客观性原则，不是有意弄虚作假，就能够保证可行性分析工作的正确和公正，从而为项目的投资决策提供可靠的依据。
（2）详细可行性分析的一般工作流程与程序框架。按照我国现行的工程项目建设程序和国家颁布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，可行性分析的一般工作流程如下。
1）建设单位提出项目建议书和初步可行性分析报告。各部、省、自治区、直辖市或计划单列市和全国性工业公司及现有的企事业单位或投资业主，根据国家和地区经济发展的长远规划、经济建设的方针任务和技术经济政策，结合资源情况、建设布局等条件，在广泛调查分析、收集资料、踏勘建设地点、初步预测投资效果的基础上，提出需要进行可行性分析的项目建议书和初步可行性分析报告。跨地区、跨行业的建设项目及对国计民生有重大影响的大型项目，应由有关部门和地区联合提出项目建议书和初步可行性分析报告。
2）项目业主、承办单位委托有资格的工程咨询或设计单位进行可行性分析工作。各级计划部门汇总和平衡项目建议书。当项目建议书经国家或地区的计划部门、贷款单位或有关部门授权的工程咨询单位评估同意，并经审定批准后，该项目即可立项，分别纳入各级的前期工作计划和贷款计划。项目业主或承办单位就可委托经过资格审定的工程咨询公司（或设计单位）着手编制拟建项目的可行性分析报告。委托方式可由国家计划部门或主管部门直接给工程设计咨询公司下达计划任务；也可由各主管部门、国家专业投资公司、项目业主采用签订合同的方式委托给有资格的设计咨询单位承担可行性分析工作。在主管部门下达的委托任务或双方签订的合同中，应规定分析工作的依据、分析的范围和内容、前提条件、分析工作的质量和进度安排、费用支付办法及合同双方的责任、协作方式和关于违约处理的方法等。
3）设计单位或（有资质的）咨询单位进行可行性分析工作。设计或（有资质的）咨询单位与委托单位签订合同承担可行性分析任务以后，就可以开展工作了。通常有下面五个基本步骤，也可参考图2-1。
① 组织班子与制定计划。承担可行性分析的单位在承接任务后，需获得项目建议书和有关项目背景与指示的文件，摸清委托者的目标意见和要求，明确分析内容，之后方可组成可行性分析工作小组或项目组，确定项目负责人和专业负责人。项目组根据书面任务书，分析工作范围和要求，制定项目工作计划，安排具体实施进度。
② 调查分析与收集资料。项目组在摸清委托单位对项目建设的意图和要求后，首先应组织收集和查阅与项目有关的自然环境、经济与社会等基础资料和文件资料，并拟订调研提纲，组织人员赴现场进行实地踏勘与抽样调查，收集整理得到的设计基础资料。必要时，还须进行专题调查和分析。这一阶段主要通过实际调查和技术经济分析，进一步明确拟建项目的必要性和现实性。调查分析主要从市场调查和资源调查两方面着手。市场调查要查明和预测社会对产品需求量、产品的价格和竞争能力，以便确定项目产品方案和经济规模；资源调查包括原材料、能源、厂址、工艺技术、劳动力、建材、运输条件、外围基础设施、环境保护、组织管理和人员培训等自然、社会、经济的调查。为选定建设地点、生产工艺、技术方案、设备选型、组织机构和定员等提供确切的技术经济分析资料，通过论证分析，分析项目建设的必要性。
③ 方案设计和优化。根据项目建议书要求，结合市场和资源调查，在收集一定的基础资料和数据的基础上，建立几种可供选择的技术方案和建设方案，结合实际条件进行多次反复的方案论证比较，会同委托部门明确选择方案的重大原则问题和优化标准，从若干方案中选择或推荐最优或次优方案，分析论证项目在技术上的可行性，进一步确定产品方案、生产经济规模、工艺流程、设备选型、车间组成、组织机构和人员配备等总体建设方案，以备用作进一步的综合经济评价。在方案设计和优化过程中，对重大问题或有争论的问题，要会同委托单位共同讨论确定。
图2-1 基于常规资源条件可行性分析的工作步骤
④ 经济分析和评价。项目的调研与经济分析人员应根据调查资料和领导机关的有关规定，选定与该项目有关的经济评价基础数据和定额指标参数，列表并注明数据来源。
在前一阶段分析论证了项目建设的必要性和可能性，以及技术方案的可行性之后，应对所选择确定的最佳建设总体方案进行详细的财务预测、财务效益分析、国民经济评价和社会效益评价。从测算项目建设投资、生产成本和销售利润入手，进行项目营利性分析、费用效益分析和社会效益与影响分析，分析论证项目在经济上和社会上的营利性和合理性，进一步提出资金筹集建议，制定项目实施总进度计划。当项目的经济评价结论达不到国家规定的标准时，可对建设方案进行调整或重新设计。
⑤ 编写可行性分析报告。在对建设项目进行了认真的技术经济分析论证，证明了项目建设上的必要性、技术上的可行性和经济上与社会上的合理性与有益性后，即可编制详尽的可行性分析报告，推荐一个以上项目建设可行性方案和实施计划，提出结论性意见和重大措施建议，为决策部门的最终决策提供科学依据。或经过技术经济的分析论证，在报告中提出项目不可行的结论意见或项目改进的建议。
图2-2给出了从项目立项开始到编写可行性分析报告期间进行详细可行性分析的完整的程序框架。
图2-2 基于常规资源条件的详细可行性分析程序框架
5．详细可行性分析的基本方法
进行详细可行性分析的方法有很多，如经济评价法、市场预测法、投资估算法和增量净效益法等。在此，重点介绍常用于投资总额估算的投资估算法和增量净效益法两种基本方法。
（1）投资估算法。投资费用一般包括固定资金及流动资金两大部分。固定资金中又分为土地费、建筑费、设备费、技术设计费及项目管理费等。投资估算是可行性分析中一个重要的基础性工作，投资估算的正确与否将直接影响项目的经济效果，因此，要求尽量准确。
投资估算根据其进程或精确程度可分为指数估算法、因子估算法和单位能力投资估算法。
1）指数估算法，即“0.6次方法则”，也叫指数法则。0.6是公式的平均指数。其公式为：
式中，x为投资结算数；y为同类老项目的实际投资数；C 2 为新项目的生产能力；C 1 为老项目的生产能力；CF为价格调整系数。
【例题2-1】新地开发区需建造一座日产200t的冷库，已知该地区原来建设一座150t冷库需投资300万元，价格调整系数为1.8，则新建冷库的投资额为：
当然，指数有时可根据实际情况进行变动，如扩大生产规模时，可增至0.9～1。
2）因子估算法。因子是指主要设备与其他设备的比值。
【例题2-2】东海船厂拟建造一艘船，已知船体为100万元，机器设备因子为0.6，各种仪表团子为0.2，船上各种机械因子为0.3，电气设备因子为0.08，油漆因子为0.07，其他因子为0.3，因子之和为1.55。则一艘船的投资额为：100×（1+1.55）=255（万元）。
3）单位能力投资估算法。单位能力投资估算是根据历史资料得到生产能力投资，然后与新建项目生产能力相乘，进行项目投资估算的。其关系式为：
式中，
为被估算项目投资额；K为单位生产能力投资额；Q为被估算项目的生产能力。
【例题2-3】根据资料冷库K可得到的单位投资费用为1.5万元/t，则可推算出200t冷库的投资费为300万元。
这种方法十分简便明了，但比较粗糙，而且由于各地区新建、改扩建项目各种投资费用都不同，因此，使用时要充分考虑各种因素。
（2）增量净效益法。将有项目时的效益（成本）与无项目时的效益（成本）进行比较，求得两者差额，即为增量效益（成本），这种方法称为有无对比法（或有无比较法）。
有无对比（比较）法比传统的前后比较法更能准确地反映项目的真实成本和效益。前后比较法不考虑不上项目时项目的变化趋势，仅评价当年的状况凝固化，将上项目以后的效益（成本）与当年的数据做静态的比较。因为和现在的情况相比较，无项目时费用和收益在计划期内是可能发生变化的，所以如果忽视这些可能性，就会人为地夸大或低估项目的效益。有无对比（比较）法则先对不上项目时企业的变动趋势做预测，将上项目以后的效益（成本）与其逐年做动态比较，因此得出的结论更科学、更合理。下面以实际案例来说明如何用有无对比法进行增量效益的计算。
【例题2-4】由于市场对A生产设备需求的增加，G公司决定在不停产条件下扩大A生产线规模，该扩建项目建设期为3年，项目生命期为10年，第4年开始投入使用，第4年至第10年的产量如表2-4所示。该公司目前A设备的年产量为10万件，如不扩大生产线的规模，通过挖掘内部潜力，在两年内每年可增加A设备产量1万件，然后每年保持12万件的水平。试用增量净效益法对该扩建项目进行分析。
表2-4 A生产线扩建项目增量效益计算表 单位：万件
可见，若采用前后比较法，将A产品现在的产量10万件作为静态的对比基数，则在扩建项目之前10年的产量为100万件，而实施项目后10年的产量为173万件，就会认为实施该项目产生了73万件产量的增量效益，而通过有无比较法分析我们可知该项目的生产增量应为56万件，即采取前后比较法后将使项目效益虚增17万件。
1．项目建议书与可行性分析报告的区别
我国项目建设前期工作中的项目建议书和可行性分析报告，通常在分析范围和内容结构上基本相同，但因二者所处工作阶段的作用和要求不同、分析的目的和工作条件不同，故在分析的重点、深度和估算精度等要求上也有所不同。
（1）分析的任务不同。机会分析阶段的项目建议书是为发现市场投资机会提出项目（立项准备）所做的分析和研究，初步可行性分析的任务也只是初步选择项目以决定是否需要进行下一步工作，所以主要论证项目的必要性和建设条件是否具备，是从大的方面考虑有无可能；而在（详细）可行性分析阶段的可行性分析则必须进行全面、深入的技术经济论证，做多方案比较，推荐最佳方案，或者否定该项目并提出充分理由，为最终的项目决策提供可靠的依据。
（2）基础资料和依据不同。在项目建议书阶段之后所做的初步可行性分析工作，由于缺乏详细的设计资料和论证材料作为分析工作的基础，因此其基本依据是国家的长远规划、行业及地区规划、产业政策、与拟建项目有关的自然资源条件和生产布局状况、项目主管部门的有关批文，以及初步的市场预测资料。而在可行性分析阶段，除了以批准的项目建议书和初步可行性分析作为依据外，还具有详细的设计资料和经过深入调查分析后掌握的比较翔实、确凿的数据与资料作为依据。
（3）内容的繁简和深浅程度不同。初步可行性分析阶段的工作不可能也不要求做得很细致，而只要求有一个大致的轮廓，因此其内容较为概略和简洁。例如，对项目的生产工艺技术方面的分析，在初步可行性分析时只做出初步设想方案和基本的规定，而在可行性分析阶段则要确定生产工艺流程和主要设备选型。在进行项目经济评价时，初步可行性分析一般只做静态的初步分析评价，而在可行性分析时须做详细的动态分析评价等。
（4）投资估算的精度要求不同。初步可行性分析的项目总投资一般根据国内外类似已建工程有关数据或单位生产能力进行测算或对比推算，与实际发生的投资额差距较大，借鉴国外的经验投资误差允许控制在±20%以内；而可行性分析阶段，必须对项目所需的各项投资费用，包括固定资产投资、流动资金、建设期贷款利息、投资方向调节税和物价因素影响的投资额等分别进行比较详细、切实的精确计算，并要求投资估算的误差不应超过±10%。
（5）上报的分析成果内容不同。机会分析和初步可行性分析阶段的分析成果应包括：初步可行性分析报告和项目建议书，并须附上市场初步调查报告、建设地点初选报告、初步勘察报告等文件；而（详细）可行性分析阶段的分析成果中除初步可行性分析报告外，还必须附上市场调查报告、厂址选择报告、地质勘察报告、资源（包括水资源）调查报告、环境影响评价报告和自然灾害预测资料等文件。
2．初步可行性分析与详细可行性分析的关系
作为投资项目前期工作的两个不同阶段，初步可行性分析与详细可行性分析工作间既有联系又有区别。从形式上看，除了所需时间、估算精度和所需费用占总投资的比重不同外，初步可行性分析作为机会分析和详细可行性分析之间的一个过渡阶段，其间最主要的区别还在于所获取资料的详细程度不同。如果在资料充分的情况下，可直接进行详细可行性分析，而无须进行初步可行性分析。从内容上看，初步可行性分析和详细可行性分析在对服务功能、分析重点、结构内容和层次深度的要求上确实存在一些具体的差异，详细的比较如表2-5所示。
表2-5 初步可行性分析与详细可行性分析内容深度比较
续表
续表
续表
1．地块概况
（1）位置。附地图表示地块位置（略）。该地块位于建设路63号，临近开元路附近，北靠海科工业区。行政属道北区花苑路街道所辖范围。该地块现为新华机械厂的单位用地。与著名学府——FD大学仅一街之隔，与MB公园也相距不远。
（2）大小及形状。该地块占地面积约57.5亩，即363 35.25m 2 ，地块被规划中的道路（华新路，宽30m）分割成东、西互相对立的小地块，同时地块南侧有部分土地为FD大学所有，地块形状较不规整。
（3）现状及相邻关系。现状：该地块所在地为新华机械厂的单位用地。该单位为大型国有企业，目前尚在生产经营中。厂区的绿化环境较好。工业属性为机械制造业，没有严重的工业污染。相邻关系：该地块南侧与建设路直接相邻，直接面对FD大学校门，景观较好，是未来设置小区入口比较理想的位置，东面目前主要是棚户区。与海狮区交界的昌江河在上一年已经过河道疏浚，但水质仍较差。北面紧靠规划中路宽30m的华新路，目前是华新矿山机械厂及天成实业公司的厂房，西面是新华机械厂等的工业厂房。
2．区域环境
（1）区域环境现状。该地块属道北区花苑路街道区域，紧邻海科工业区和海狮区两区的交界处。区域在20世纪五六十年代即被定位为机械工业区，至今仍云集了大批国有机械工厂。其南面为该市著名学府——FD大学，书香氛围浓郁。其周边自20世纪70年代末以来随着大批居民的迁入，已建设成为以海华新村为代表的中小型居民新村。物业形态以早期多层旧式居民公房为主，地块周边商业配套较匮乏。另外，与海狮区交界的昌江河虽经过河道整治，但水质及河域环境仍较差。
1）环境特征：典型工业区，生活配套设施匮乏，绿化及区域整洁度一般。
2）人文特征：以工薪阶层为主流，经济状况中等；高度集中的教育基地提升了区域的文化氛围。
（2）区域配套状况。
1）商业网点：商业网点主要集中在花苑街附近，距离地块约600m，地块周围商业网点不多，以零星小店为主，有一些便利店和超市。
2）交通设施：海狮高架路和地铁工程目前正在施工，两年内道路通车，三年内轨道交通投入使用，与站点距离步行约10分钟。行经的公交线路有49路、81路、142路……
该区域内原公交状况较好，随着地铁工程建设，填补了区域内立体交通的空白，使该地块周边的道路交通状况更趋优越。
3）学校：FD大学、区实验中学、市第三小学、区第一小学。
4）医院：道北区中心医院、铁路职工医院。
5）文化娱乐设施：MB公园、索山开放公园、开元体育馆、海科电影院、通达饭店。
6）金融设施：中国工商银行、中国建设银行、通海证券、中国农业银行。
（3）区域环境展望。
1）新时代绿地。距离该地块约1 000m的大型环境项目新时代绿地将于2000年年初全面启动，总投资为5亿元，至当年年底将基本建成。该绿地为生态景观型城市公共绿地和高品位。自然风景园，通过地形整治，叠山理水，在西、北分别形成8～18m峰峦起伏的“山岭”，山地东南分别为湖面、湿地、沼泽和河道等，水域面积为6.7万m 2 。
随着该绿地的建设，地块周边将具备市区楼盘所缺乏的环境与生态优势。
2）海狮高架及地铁工程。整个工程由海狮路高架道路工程和地铁工程两部分组成，是集地面交通、高架交通、高架轨道交通于一体的综合工程。其中，地铁从海科区开始，向北延伸到道北区的华茂大厦，全长11km，在离该地块500m处的华新路、海科路口交会处将设一站。高架工程南起道南区，北至道北区的幸福路与科达路交口处，全长近8.24km，设计时速60km，其中将在海狮路设上下匝道一对，整个工程将在2002年贯通，2003年轨道交通建成通车，届时周边交通拥挤的状况将得到有效改善。
3）规划展望。随着该区域旧城改造步伐加快和城市工业布局的调整，再加上原有的FD大学及新时代绿地、高架道路、轨道交通系统的建设，政府规划中也已将该区域房地产开发确定为以面向白领阶层的中档偏上的楼盘，因此该区域有望在近几年内发展成为区内较有影响的生活居住区。
3．市场分析
（1）区域市场综述。
1）市场现状分析。由于历史上该区是比较有名的“贫民窟”，新中国成立之后又是一个以机械制造为主的工业区。因此，该区在人们习惯印象中为较差的区域。加之商业发展与市政建设速度缓慢，导致该区住宅市场的发展明显滞后于全市住宅市场发展的脚步，与滨海市其他各区相比，该区住宅市场现状呈现以下特征。
① 供求比例失调。住宅市场自1998年开始复苏，市场供应量有了明显的回升，回升速度之快使得1999年便出现了市场供过于求的现象，当年全市供求比例为1∶0.74。至2000年在全市有效需求增加、市场供应量受控的前提下，全市供求比例趋于合理，达1∶0.98，而这一现象在该区却截然相反。
1999年该区商品房批准预售面积为51万m 2 ，已登记预售面积为85万m 2 ，两者之比为1∶1.67；2000年该区商品房批准预售面积为42万m 2 ，已登记预售面积为72万m 2 ，两者之比为1∶1.71。很明显，该区住宅市场的供应量相当短缺，无法满足区内市场需求。需要指出的是，上述的供求比失衡很大一部分反映在结构比例上，一方面市场还有大量存量房空置；另一方面真正适应市场需求，特别是中档物业的供给量远远不足。由此导致的结果便是，区内客源大量外流，他们选择邻近的区域置业，汇缘楼盘中该区客源与海科区客源数量持平的现象就是最有力的证明。
② 楼盘价格普遍较低。滨海市房地产价格呈现出西高东低、南高北低的分布状况，这一现象在该区更突出。以海狮路高架为例，地处花苑路附近的楼盘价格大约为4 000元/m 2 ，而地处南端的开元路周边的楼盘价格基本上在5 000元/m 2 上下，造成这样的格局，一方面是传统的历史原因，另一方面北部经济相对南部地区发展迟缓、市政建设滞后，更使得两地区域面貌形成了较大的落差。从成交价格来看，2000年该区预售成交主力单价为3 000～4 000元/m 2 ·套，主力面积为90～100m 2 /套。主力总价为30万～40万元/套，明显低于其他区域。
③ 开发理念相对落后。与滨海市其他各区相比，该区住宅市场的开发整体上显得较为平淡，这一方面表现在区内各楼盘在产品设计上少有经典之作；另一方面多开发商对楼盘的策划包装也未加以足够的重视。因此，在明星楼盘不断涌现的今天，很少可以看到该区楼盘的身影。
2）市场走势分析。展望该区住宅市场未来走势，应该说是可以谨慎乐观。通过对其住宅市场的分析方面，我们了解到该区住宅市场存在的现状，同时，也得到以下启示：
① 区内住宅需求量远未得到满足的市场现状，我们有足够的理由相信，在该区开发中档偏上的住宅是有雄厚的客源基础的。
② 区内楼盘价格普遍较低，这意味着其有一定的上升空间。
③ 区内开发理念的相对落后，先进的开发意识和企划水准将大有市场可为。
以上启示，说明在该区开发住宅具有较多的市场机会点，但关键取决于区内整体环境的提高和能否提供高品质的楼盘这两个条件。对于前者，回答是肯定的，昌江河的改造，地铁和高架道路的通车，新时代绿地的开工，区域环境的整体改善指日可待。因而，我们相信随着高品质优秀楼盘不断涌入，道北区住宅市场必将走出平淡，成为新的开发热点区域。
（2）区域市场分析。根据目前该区住宅市场状况，各楼盘的分布位置，大致可以分为四个商品房住宅区域，其中三个是传统区域，一个是新兴区域。选择周边与本地块最接近的区域进行了分析，它们分别为：
1）铁路以南地区。这一区域是该区的黄金地段，无论是地理位置还是交通状况在该区都是最好的，一过昌江河即进入市中心区。而火车站所在的区域更成为拉动经济的增长点。因此，无论现在和未来，这里的房地产定位都是中高档的物业。目前，这一区域的楼盘数量较少，价格一般都在5 000元/m 2 左右，其中昌江河沿岸的百灵家园楼盘更创下了该区商品房销售价格之最，销售均价达7 000元/m 2 以上。
2）内环线两侧地区。此区域集中了该区内大量的小规模楼盘，楼盘的价格基本上都在4 000元/m 2 左右，无论内环线以内还是内环线以外附近楼盘，价格相差都不大。例如，MB公园附近的楼盘价格基本在4 000元/m 2 上下，这是因为从内环线到铁路北侧一大片地区基本上都是危棚简屋，周围环境较差，而内环线到MB公园一大块区域则绝大多数是新建居民新村，FD大学也在其中，商业街的建设和发展使该区域成为以文化、教育、休闲为特色的住宅区，优越的环境弥补了地段不足。该区域被认为是目前该区居住环境最好的地区，因此形成了内环线外楼盘与环线内楼盘价格趋同的状况。
3）海华新村周边地区。这一区域是目前该区楼盘供应量较集中的区域。由于该区域离市中心较远，地处该区边缘，开发的商品房住宅多为中低档次物业，因而楼盘价格也相对较低，一般在3 000元/m 2 左右，凭借海华新村内的成熟配套，该区域受到广大工薪层的青睐。因此，成交量也比较大。值得一提的是，受高架道路和地铁工程的带动，海华新村地区的部分楼盘价格已开始上扬，2000年10月开盘的海新花苑楼盘开盘价已达到3 400～4 100元/m 2 。
4）本案所在区域。这一区域是该区未来楼盘开发最为密集的区域。根据市政府规划，华新路以南的工厂将逐步搬迁，发展成新型居住区，这为该区域的住宅开发提供了丰富的土地储备，但目前该区域的住宅开发仍处于起步阶段，楼盘开发主要以新时代绿地为中心向外辐射。
早在上一年，就有许多业内人士推测，随着新时代绿地规划的确定，2000年该区将形成新的开发热点，但事实并未如此，与全市公共绿地点的房地产开发热和销售热相比，2000年新时代绿地周围的开发迟迟不见大动作，显得冷冷清清，绿地周边仅有少量早期开发的楼盘，主要包括运盛苑、保利苑和花苑公寓，售价除了花苑公寓稍高（4 200～4 600元/m 2 ）外，其余都是3 500～3 700元/m 2 。
新开发的中、大型楼盘，分别是绿地西南侧的今日家园、明馨苑和阳光城，这三个楼盘的规划建筑面积总计近60万m 2 。目前，明馨苑已于1月开始内部预订，7月正式开盘，其他两个楼盘预计也将于2000年年中后进入内部预订或预售阶段。据悉，明馨苑开盘均价定为4 500元/m 2 ，今日家园略低为4 350元/m 2 ，阳光城则预计也不会低于今日家园。
从目前这些楼盘的定价策略来看，开发商对该区域抱以极为乐观的态度，因而都充分挖掘了该区域的地段价值的定值空间。对于本案而言，这些楼盘的出现，一方面对该地块未来开发形成了巨大的市场竞争，构成不利因素；另一方面为该地块所在区域的地段价值提升打下了基础，创造了有利条件。
① 明馨苑。该楼盘位于绿地西侧，北向面对绿地，西临华西路，小区规划建造7幢11层和3幢18层小高层，总建筑面积逾8万m 2 ，交房时间约在2002年第二季度。该楼盘已于春节前开始接受内部预订，平均单价为4 500元左右，顶层200m 2 的复式房型报价最高为5 900元/m 2 ，是区域内最高单价。该楼盘以86～111m 2 /套的二房和116～150m 2 /套的三房为主，总价为35万～70万元/套。户型设计上采用了错层房型，因而在房型上具有一定优势，该楼盘不足之处在于地块紧临运输要道华西路，比较嘈杂。
② 今日家园。该楼盘位于华新路以南，昌江路以东，越胜路以西，开元路以北，北与新时代绿地相接壤，景观条件较好，小区规划以多层住宅为主，部分为小高层住宅，总建筑面积超过30万m 2 ，是目前海科区环线外规模最大的楼盘之一，目前仍处于桩基工程阶段，预计将在2002年第二季度交房。该楼盘平均预订单价为4 350元/m 2 左右，预计两房总价在40万元/套左右，三房总价为50万～60万元/套。在房型上，该楼盘同样采用区域内流行的错层房型，错层方式较为简洁，为三步台阶的东西向小错。
③ 阳光城。该楼盘位于越胜路以北、昌江路以西的位置，规划将建造30万m 2 的商品房项目。该楼盘已于2000年12月正式开工。据了解，小区将建成多层、小高层和高层多种物业形态相结合的综合小区，并且整个小区将由一条长达1km的长廊贯穿小区，围成一个环，并可通达每幢楼房。另外，在沿越胜路一线则建造一排以小房型为主的单身公寓，既可作为自然的挡音墙，又可以作为服务公寓进行租赁。整个小区将用三年多时间建造完成，一期规模达18万m 2 ，预计2001年5月推出。该楼盘作为距离本案地块位置最接近的楼盘，其市场反应将对地块未来开发具有最重要的参考性。
这些楼盘是该地块最主要的竞争对手。
（3）市场定价。目前，区域内可供参考的楼盘数量较少，所有楼盘中除明馨苑外，今日家园、阳光城等主要的大型楼盘都未在市场上正式露面，但从已知信息来看，区域市场的启动具有较高的起点，单价普遍超过4 300元/m 2 。拿该地块与这些楼盘相比，应该说是互有长短，一方面由于本案距离区域内新时代绿地这一重大的环境卖点相对位置较远，“绿地效应”所产生的地段升值空间，对该地块作用不大；另一方面，理想的地理位置、良好的地块环境现状及优越的东、南向的景观也形成该地块在区域内独特的开发优势。因而，就该地块综合条件来讲，价格定位应略低于上述楼盘，但考虑到该地块开发时区域市场整体价格水平较高，以4 300/m 2 左右的主力单价定位为宜，总价控制在45万元/套左右。如果该地块开发在品质上或在营销上有突出表现的话，则价格还将有一定的上升空间。
4．效益测算
（1）面积。该地块总占地面积××××m 2 （产权证面积），大约合××亩，规划中30m路幅的华新路自南向北穿过地块，把地块分成东、西两块；花苑路将拓宽至80m，地块红线退让50m；原厂区内有一条铁路，用来运输大型机械，该铁路目前还不能拆除，以上面积约为30 000m 2 （45亩），故实际可以使用的面积约为160 000m 2 。
（2）技术经济指标，包括规划总用地、拓宽 + 绿化（红线后退50m）、辟路（30m）、铁路占用地、居住区用地（其中，住宅用地、道路用地、绿化用地）、总建筑面积（其中，住宅建筑面积、公建面积）、平均每户建筑面积、住宅平均层数、建筑占地、容积率、绿化率。
（3）成本预测（见表2-6）。
表2-6 成本预测
（4）项目进度。工程分15万m 2 、15万m 2 和11.08万m 2 三期建设，施工工期安排4.5年。
① 一期，2001年12月—2003年12月，2002年6月预售。
② 二期，2003年6月—2005年6月，2004年1月预售。
③ 三期，2004年6月—2006年6月，2005年1月预售。
整个工程从2001年12月开始，到2006年6月全部竣工。
（5）销售计划。按照多层结构封顶，高层完成结构2/3以上（至少7层）后才能销售的规定，该项目2002年6月开盘，到2007年6月完成整个项目的销售。销售期共60个月（5年），每月销售面积6 730m 2 （62套）。具体实施如表2-7所示。
表2-7 销售计划与资金占用时间表
（6）投资分析。项目总投资163 462万元，资金占用时间表如表2-7所示。最高资金占用额为55 670万元，占用时间为3个月；平均占用资金额为31 703万元，占用时间为5.25年。
（7）投资利润率。① 项目总销售面积为403 800m 2 （销售平均售价为4 300元/m 2 ）；② 总销售收入为173 634万元（总投资为163 462万元）；③ 总销售利润为10 172万元（已扣除利息和税金）；④ 实际投资利润率为（10 172÷31 703）×100%=32.08%；⑤ 年平均利润率为32.08%÷5.25=6.11%。
5．项目优劣势分析
（1）优势分析。根据该地块自身条件与周边环境状况及市场的现状走势，该地块未来项目的开发优势在于：
l）市场方面。① 该区的商品住宅市场一直以来未得到有效发展，现有楼盘整体水平较低，无法满足顾客需求，因此区域内已经积累了大量有效客源。② 该区域没有知名楼盘，优秀楼盘的加盟将成为市场新宠。
2）环境方面。① 按照市政府规划，该区华新路以南的工厂逐步搬迁，将改造成为中档居住区，区域性质的改变，将提升区域价值。② 地块区域内高架、地铁工程已经开工建设，新时代绿地5月即将启动，生态环境优势已经确立，区域环境面貌、交通现状得到全面的改善。③ 地块南侧的FD大学，东侧的昌江河形成区域内特有的景观优势。④ 地块内部原厂区内栽有大量成年大树，为该地块开发前期环境的营造带来优越的先天条件。⑤ 地块距离高架路约500m，属于“闹中取静”，能充分享受高架与地铁带来的交通优势，而且不受其噪声污染、空气污染等负面影响。⑥ 地块周边的地区将为项目开发带来丰富的外区客源。⑦ 作为地铁沿线物业，该地块的未来开发也将吸引大量地铁沿线路经区域的居民，以及在沿线商务区内工作的人士。
（2）劣势分析。
1）市场方面。① 区域内几个大型楼盘将在2000年年中涌现，市场供应量急速上升，有效需求将被逐步消化，该项目的预售最早也要在2002年6月，区域内销售竞争激烈。② 交通环境的改善，地域距离感将逐步减小，高架沿线以及原先比较偏远地区的低价（土地价）同质楼盘将分流该项目的部分客源。③ 传统地段观念，对吸引外区客源有一定的负面影响。
2）环境方面。① 地块周边，尤其是西侧、北侧为机械制造业工厂区域，在短期内仍将存在，较区域内其他楼盘，尤其新时代绿地周边楼盘，不具备生态环境优势，无法利用“绿地效应”去挖掘地段升值潜力，因而对该项目的开发、产品价值的提升形成不利因素，只有依靠提高楼盘的质量来克服。② 地块所在区域作为新兴居住区，生活配套设施需要该项目在开发过程中加以配备完善。③ 地块被规划道路分割成东、西两块，破坏了地块的完整性，增加了总体设计的难度；地块沿华新路的南侧是比较好的，适合作为项目的主入口。④ 地块内有原重型机器厂使用的铁路，破坏地块完整性，在购地后须向铁路局专题打报告申请拆除。
3）效益方面。该项目的总投资为163 462万元，年投资利润率偏低（6.11%），周期为6～7年，资金量大而投资回收期长，存在一定的市场风险。这就要求事先计划细致，使成本严格控制在计划范围内。
6．总结
通过对环境方面和市场方面的调查、分析，该地块拥有众多的有利条件。大量市政基础设施和配套设施的建设，将使区域面貌有望在近几年内得以全面改观，使该区域成为整个地区最具生活条件的新兴居住区。而区域环境的改善，也使得该区域传统中心区的地位得到加强，成为市场的热点。对该地块而言，正是区域市场的形成和良性发展，构成了本地块未来开发的核心优势，该项目可以开发。
但是，房地产市场的复苏启动和区域地段价值的提升使得土地价格上扬、成本增加，加之大量新楼盘上市，市场价格不可能在短时间内快速提高，因而项目的利润上升空间有限。而且其他优势开发商介入竞争，使该项目只有在产品设计、包装、销售等方面做得更好才能与之相抗衡。
【案例点评】对于投资规模较大、工艺技术较复杂、处于不同层次和规模的大中型骨干建设项目，仅靠机会研究不能决定取舍时，在项目前期开展全面研究工作之前，往往需要先进行初步可行性分析，来进一步判明建设项目的生命力——分析项目是否有前途，以决定是否应继续深入调查研究；看项目中是否有关键性技术或项目问题需解决；须做哪些职能研究或辅助研究（如实验室试验、中间试验、重大事件处理、深入市场研究等）。进而通过初步可行性分析解决项目建设有无必要性，需要多长时间和多少人力物力资源完成，需要多少资金且能否筹集到足够的资金，项目财务上有无利益可图、经济上是否合理等问题。
初步可行性分析作为介于机会分析和详细可行性分析之间的中间阶段，其主要研究的内容和基本结构与详细可行性分析相同，只是详尽程度有异。所关注的重点：一是市场和生产能力。为此要进行市场需求分析预测，渠道与推销分析，初步的销售量和销售价格预测，并依据市场销售量做出初步的生产规划。二是物料投入分析，包括从建设到经营的所有物料的投入分析。三是项目坐落地点及厂址的选择。四是项目总体规划和工艺设备计划、土建工程规划等的项目设计。五是项目进度安排。六是项目的投资与成本估算，包括投资估算、成本估算、筹集资金的渠道及初步筹集方案。要达到的目的是分析投资机会研究的结论，做出初步投资估价，鉴定项目选择的依据和标准，确定项目的初步可行性。
一般而言，房地产项目由于涉及的内容丰富、范围较为广泛，有集房屋的自然属性、社会属性及其间内部密切联系于一体的特点，在进行初步可行性分析时，除要考察分析房地产项目具有的一般房地产项目的共性特点外，还应就新开发拟建项目具有的固定性与投资的风险性，产品生产的单一性和开发建设的差异性，使用的耐久性与开发周期长、投资大和保值性与增值性明显，价格受区域环境变化的影响大，涉及的法律法规较多，其发展与多个行业密切相关，且社会经济效益明显等特殊性因素进行初步分析，以便为后续做出项目是否初步可行的判断打好基础。
该案例是对国内独资经营房地产开发项目所做的初步可行性分析。报告中围绕项目基础性因素地块的特点，案例做了多方面的初步考察分析。其中研究人员把研究的重点放在了考察房地产项目自身区别于同类项目在地块上的差异上，以便对拟建项目的投资机会进行确认，具体则通过区域环境分析和市场与项目的优劣势分析做了辨别，认识到该拟建项目因所在地块构成区域市场及其良性发展具有未来开发价值的核心优势，从而得出该项目可以开发的初步结论。至于对该房地产项目兼有的集生产、经营和服务三位一体的三重性质——房地产业不仅经营土地与建筑产品，同时还从事土地的开发和房屋建设，是介于工业（第二产业）和服务业（第三产业）之间的、以第三产业为主的独立产业部门——的投资与开发所需涉及的其他详细内容，该初步可行性分析报告未做进一步说明，留待具体开发投资时的详细可行性分析去解决，这也恰是该类开发性与具体投资性项目可行性分析在初步分析与详细分析之间的区别所在。
1．概况
（1）动议的提出。199×年11月至199×年12月，M国W市商会代表、M国Z公司总裁K先生先后与中方就发展进出口贸易问题进行了多次会谈。建议中方N市玉顺商贸实业公司和M国Z公司合资合作在M国W市开办一家具有法人资格的能够代表中方N市生产水平的技术、贸易公司，利用M国Z公司已有的销售渠道，使中方N市的商品直接进入M国市场。与此同时，在中方N市成立一个相应的办事处，从事货源组织、产品质量检查、督促按期交货、委托运输等全部履约工作。
（2）意义。合资合作在M国开办贸易公司，可利用M方经营多年的销售渠道，能够减少贸易中的环节，降低成本，克服因文化差异带来的心理障碍，客观上可使中方N市的商品在M国市场上占据一席之地，是发展中国家对外贸易的捷径。
（3）目标和内容。① 公司成立后199×年的出口贸易额可达15万美元，逐年增加，从第3年开始年贸易额不低于45万美元。M方对完成上述数额的贸易负责提供订货合同，主要出口品种为××等。② 在M国W市开办公司的同时，在中方N市相应成立一个办事处，负责完成货源组织、产品质量检验、督促按期交货、委托运输等全部履约工作。③ 合作合资公司成立后，可考虑在M国其他地区建立分支机构。
（4）合资双方基本情况。① 中方N市玉顺商贸实业公司基本情况（略）。② M方W市基本情况。该公司是一个实力雄厚的商业团体，在M国信誉良好，由拥有一定资产限额以上的各分公司组成，活动范围遍及世界，每年成交额数亿美元（具体情况略）。
2．市场与货源分析
（1）M国是世界最大的商品市场，并且预计在未来较长时期内增加工业产品、消费产品原料进口的趋势不会改变，中方有可能成为向M国出口部分商品和原料的基地。
（2）N市商品进入M国市场的有利条件较多：① 中方N市工业发达，尤其以××等产品而著名。② 中方N市是中国著名古城，有一定知名度。③ 中方N市位于沿海地区和长江流域两大经济发达地带交汇处，五种运输方式俱全；还是长江中下游主要经济、文化、科技、信息中心；拥有30多所高校、79个研究院（所）、9个工业门类、1 896个工矿企业。
3．投资总额与资金筹措
（1）投资总额及双方比例。本着以最小投入获得最大收益的原则，暂定第一期投资总额为300万美元，其中中方N市出资55%，M方出资45%。
（2）资金筹措。中方N市出资需采取一家牵头、多家入股的方式。
（3）资金的运用（略）。
4．经济效益分析
（1）商品成本=年经销额−经营费用−利润
商品成本的收回全部作为中方N市的创汇收入。以第三年为例：年经销额为2 000万美元的商品成本为45万美元。
（2）利润=年经销额−费用−成本
纯利润=利润−税金−企业留利
纯利润收入即合资供分配的收入（略）。
5．经营组织及雇员
（1）管理机构。公司实行董事会领导下的总经理负责制。董事会由5人组成，其中中方3人，M方2人。董事长由中方担任，副董事长由M方担任。经理部门的高级管理人员由董事会聘用。其余人员由经理部聘用。
（2）雇员。所有雇员工资标准，原则上由董事会确定（见附表，略）。
6．组织实施计划
（1）立即成立由双方派人参加的筹备小组，负责在国内的申请、报批直到成立前的全部筹办工作，并办理在M国的场地租用、登记注册及公司成立前的所有筹办工作，包括确定公司名称和地址、起草公司合同、章程等。
（2）进度要求。① 可行性报告在199×年12月初经双方讨论确认，着手进行详细可行性研究工作。② 详细可行性分析报告一经确认、审批后，即开始在两地的选址工作。③ 公司的合同、章程在199×年6月中旬讨论完毕。④ 199×年12月底，中方N市派工作小组赴M国实地考察。⑤ 199×年5月，中方邀请M国来中方N市正式签订合同章程。⑥ 199×年12月之前，争取在两国获有关方面批准。⑦ 199×年2月，合资公司在M国W市正式成立，中方N市派出代表团赴M国出席仪式。⑧ 199×年12月，中方N市成立办事处。
以上进度要求，双方均全力争取达到，若遇到特别情况应经双方商议变更。
【案例点评】该案例是对中外合资合作在境（海）外W市开办技术贸易公司项目做的初步可行性研究，属于国际直接投资项目可行性分析的范畴。因报告内容涉及中国企业以合资合作方式走出国门的诸多内容——特别是涉及中外合资合作经营过程中的对境外直接投资问题，虽然报告仅为初步可行性分析，但该案例还是有一定的代表性，对于了解此类项目的前期管理，尤其是可行性分析工作的全貌仍有一定的参考价值。
一般而言，作为合资合作项目和对境外进行的国际直接投资项目的可行性分析，通常可以采取在专家指导下企业自行编制的方式，或委托专业的咨询公司编制两种方式之一来实现。但无论哪种方式，都必须首先坚持投资价值最大化和科学性的原则。为此，需要投资者同时考虑收益和风险两个因素，尽可能减少风险使投资最大化，要运用由定性和定量分析相结合的一整套科学决策程序和决策方法来保证各种分析数据的合理、可靠，以避免投资出现重大损失和项目经济效益的实现。此外，报告中应使研究的结论尽量简单、明确，对于推荐方案的生产、技术指标和特点的总结，对项目各阶段的预测和指导以及应提醒注意的问题都应该明确指出，避免因隐瞒而造成不必要的损失。重点在三个方面进行分析，在市场研究中解决好市场需求状况的预测、对消费者和产品的分析及对竞争对手的预测问题，在生产研究中搞好对生产所需资源、项目选址和生产技术等方面的考察分析，在财务与经济研究中突出考察可能发生的投资费用和生产成本，对投资项目的成本和效益进行估算——包括投资、收入、成本与其他财务费用估算，并在此基础上实施经济分析与评价——包括项目的财务效益分析评价、投资公司的整体分析评价及对母国和东道国的社会效益分析与评价。需要指出的是，因国际投资涉及不同的国家，在财务和经济效益的分析研究中应特别注意对母国和东道国在涉及投资领域的行政、税收和外汇政策方面的区别以及政治和法律风险等内容的考察分析。
作为中外合资合作项目的可行性分析，通常分为项目建议书和可行性分析报告两阶段进行。该案例作为初步可行性分析报告，在一定程度上要肩负项目建议书——发现市场机会、确认项目立项的作用，故报告未就拟建项目的详细情况做出说明，而是留待详细可行性分析时去解决。但报告按要求依然回答了初步可行性分析所应该涉及的中外双方合资者概况、合资经营的目的、合资经营的范围和规模、项目的市场与资源情况、投资方式和资金筹措、经营组织与经济效益等主要内容，只是省略了一些作为合资合作的附件材料，如意向书、外商投资者资信情况、初步市场调查和市场预测报告等。