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“城镇化”一词正式用于2000年的“十五”规划之中，这是中国首次在官方文件中使用“城镇化”。2012年底，中央经济工作会议提出“走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路”，“新型城镇化”一词为人们所关注。2013年，党的十八届三中全会提出“坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化”。由此可见，“新型城镇化”是对“城镇化”概念的进一步展开，这是一个发展中的概念，其本质内涵——农村人口转变为城镇人口。第二、三产业向城镇聚集，并没有发生根本性变化。差异主要体现在城镇化方向、侧重点、城镇化理念等方面。
所谓新型城镇化，是一切以农民的发展为核心，让广大农村居民真正成为城市人，真正享受到城镇居民的公共服务，是公正、平等、绿色、集约、实效的可持续的城镇化。2013年中央1号文件明确提出：“有序推进农业转移人口市民化，把推进人口城镇化特别是农民工在城镇落户作为城镇化的重要任务。”突出了人口的城镇化。推行新型的“以人为核心”的城镇化是针对长期以来高速城镇化带来的弊端而提出的，也是我们思想认识的进一步转变。
“以人为核心”的新型城镇化，在于强调城镇的本质是“人”，而非“城”或“物”；所谓“新”，在于强调人本、公正、持续与和谐。城镇因人而诞生，因人而发展，城镇化的出发点和最终目的都是为了人，为了让居民过上幸福的生活。从我国现阶段实际情况看，“以人为核心”的城镇化应主要体现以下特征：首先，人口的城镇化。主要指农民转变为市民，不仅是农村人口生活方式的转变和生活质量的提升，能够自由流动，进入城市，在住房、受教育以及社会保障等方面有和城市人一样的待遇，而且从心理上和身份上都能够得到肯定和承认。
其次，产业与城镇相结合的城镇化。即构建“以人为核心”的城镇化产业体系，实现城镇产业结构的优化组合。在自由流动式人口迁移的前提下，应当解决留在新建城镇的农村人口的就业问题，为此必须保证城镇有产业支撑。同时，产业和城镇的协同发展也有利于高质量的城镇化，吸引人才。产业发展要考虑产业的规模、布局类型、产业就业吸纳能力，最终达到“人的城镇化”而非“城的城镇化”。
再次，公共服务均等化的城镇化。即拥有最基本的基础设施、社会管理、社会保障体系，满足新型城镇化过程中进城人员需求，实现公共服务的均等化。
最后，多元生态的城镇化。即建设多元生态的新型城镇。城市建设规划的首要目的是为了人的健康，为了人的可持续发展。为此，新型城镇化功能应与其发展形式相适应，与人口、经济、资源和环境相协调，倡导集约、智能、绿色、低碳的发展方式，实现中华民族永续发展的城镇化。
总而言之，城镇化的核心是人，实质是农民转变为市民。未来的城镇化是整体的、协调的、系统的城镇化，公平正义的城镇化，人民幸福的城镇化。