下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
1.需求因素。需求拉动是房地产价格上涨的一个重要因素，主要来自人口增长和就业率增加。
2.房地产投机。房地产投机是指买卖房地产是为了获得增值，而不是为了使用的行为，是国家目前出台政策重点遏制的。
3.利率水平。利率升高时，居民的储蓄收入会增加，大家就相对更愿意将存款放在银行。如果利率一直降，有时甚至降到负利率（利率低于通货膨胀率）的水平上，大家就不愿意在银行存款，而愿意在手头持有现金或者把钱拿去投资。
4.价格上涨预期。社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。
5.政策因素。各类支持经济发展的方针政策，尤其是税务制度改革方面的信息等也会引起房地产价格的波动。
温馨提示
国家金融政策会通过银行信贷政策、银行利率以及货币政策等几个方面对房产的价格产生影响，投资者也应给予密切关注。
第254天房产有多少种？
江湖白话
房产种类繁多，江湖人可根据自己个人的具体情况和用途，来选择购置不同类型的房产。
理论指导
房地产，顾名思义，包括房产和地产，概括起来，就是指土地及土地上的建筑物，是一个实体概念。由于房和地是不能分开的，因此统称为房地产。
第一类：国有房产，即归国家所有的房产。具体又分三个细类，直管产、自管产和军产。直管产又分中央级公产、市级公产、区（县）级公产和拨用产。
第二类：集体所有房产，指城市集体所有制单位投资建造、购买的房产。
第三类：私有房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业投资建造、购买的房产。
第四类：联营企业房产，指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。
第五类：股份制企业房产，指股份制企业投资建造、购买的房产。
第六类：港、澳、台胞房产。具体又分为合资产、合作产和独资产。
第七类：涉外房产等。
温馨提示
另外，根据不同的分类标准，房地产还有着多种不同的分类，比如按照用途不同，可以分为商业用房产（写字楼、商铺等）普通住宅以及商住两用房等。
第255天选择怎样的房型投资
江湖白话
投资房产不仅可为生活所用，更是有保值、增值功能，但是投资房产要考虑首要的问题，就是选择什么样的房子进行购买。
理论指导
根据这两点，投资者就可以选择适合自己的房产进行投资了。主要来说，房产投资可分为以下几种类型：
土地投资。土地投资就是对尚未开发的原始土地资源的投资。对土地的投资应重点考虑法规、计划、区域、经济等因素对该地区土地价值的影响。
住宅房产投资。住宅房产的投资相对资金额小、风险不大、回报稳定，也是目前一般民众主要采用的投资方式。
商业房产投资。商业房产投资在房地产投资中所占比重最大，其投资回报率也最高，往往是房地产投资的重要目标。
综合商住楼、办公楼房产投资。投资者需要全面考察交通、通信和金融服务的便利程度。其他相关因素包括消防安全系统、通信网络配置情况、停靠车位设计容量、娱乐、休闲、健身房配置等情况。
工业房产投资。工业房产的技术性较强，同时有其自身不同于其它房产类型的特殊性。由于工业用房适用性差，技术性强，工业房产对投资者的吸引力小于商业房产。
温馨提示
投资者首先要估计自己现有的经济能力，其次要意识到这是出于投资目的。投资者必须明确了投资策略和前景，才能对症下药。
第256天选择合适的楼盘
江湖白话
江湖人进行楼盘投资时，还要进行楼盘选择，具有投资价值的楼盘，将会带来巨大的收益。
理论指导
投资方式的选择很大程度上受到资金实力和流动性以及风险偏好的影响，而投资楼盘的选择又受到很多因素的制约。
首先，位置。投资房产必须精心选择位置，如果购得前景好、地段好的房产，实际上已为投资成功打下了坚实的基础。
其次，周边环境。周边的商业配套设施、物业自身配套设施，是人们选择楼盘时考虑的一个重要因素。完善、成熟的配套可反映一个楼盘的“生命力”，能坚定人们的潜在购买信心，是未来升值的不可或缺的重要条件。
第三，使用价值保值。房子的使用价值是房产价值的基础，房产投资一个抵御风险的方法就是，投资使用价值相对较高的房屋。
温馨提示
进行投资行为的买房，投资者关注的是收益与风险，通常情况下投资收益越高，投资的风险越大，要找到风险最小化和收益最大化的平衡点，合理投资。
第257天购买房产别嫌烦
江湖白话
要了解房地产买卖的程序，首先应该明白房地产转让的知识，因为房地产买卖是房地产转让最基本的形式。
理论指导
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
房地产转让主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人组织、使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移六种方式。
其中，商品房现售是指房地产开发企业将其依法开发并已竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房价款的行为。
第一步，房地产开发企业办理商品房初始登记取得房屋所有权证；
第二步，房地产开发企业与房地产中介服务机构签订委托销售合同，或设立售楼部自行销售；
第三步，房地产开发企业或其委托的房地产中介服务机构发布售房信息；
第四步，买受人通过中介、媒体等渠道了解该楼盘并产生购买意向；
第五步，买受人查询该楼盘的权益和物质实体等基本情况；
第六步，买受人与开发商签订商品房销售合同；
第七步，办理交易过户、登记领证及房屋交接手续。
温馨提示
购房者在入市前一定要对房屋的价格进行分析比较，同时还需要注意房屋产权是否明晰、双方交易税费如何负担、房款如何支付等问题。
第258天买房如何付款？
江湖白话
以往买房没钱不行，而如今买房已经不同于以往的只能一次性付款了，各种金融机构的介入，使贷款买房成为一件很普遍的事情。
理论指导
筹措资金买房是投资房产之前的一个重要步骤。总的来说，买房可以采用下面几种付款方式：
1、一次性付款
一次性付款是最传统付款方式，现在一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
优点：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠；
缺点：一次性付款需要筹集大笔资金，对经济能力有限的购房者压力较大。
2、分期付款
分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款，是比较吸引人的付款方式。
优点：可以缓解一次性付款的经济压力；
缺点：分期付款随着付款期限的延长，利率会增高，房款额比一次性付款的房款额高出不少。
3、按揭付款
按揭付款也称购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，再由购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，鉴于它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，是促进房地产市场活跃的最有效手段。
优点：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，现在能住上20年以后才买得起的房子。
缺点：手续比较烦琐、限制较多。
除以上三种方式外，实践中还有以租代售、以租还贷等形式。
温馨提示
不管是哪种方式，我们在购房的时候都要充分考虑个人和家庭的实际情况，充分理解各种付款方式的利弊，从而选择合适的付款方式。
第259天房产的“分期付款。”
江湖白话
买房的人越来越多，选择贷款买房的人也越来越多。怎样申贷还贷更经济、更合理，如何选择贷款年限、贷款金额以及还贷方式就显得尤为重要。
理论指导
如果您决定采用分期付款或按揭付款的方式来购房和投资时，如何选择合理的房贷，是接下来需要仔细考虑的一环。
在选择合理的贷款之前首先要对自己的购房能力进行一次综合的评估：要看自己是否有不低于所购房价30%的首期付款，几乎所有的房产商都有这个硬性要求；要评估自己每月偿还住房贷款所能承受的能力。
然后根据自己的能力选择适合自己的房贷。
目前的贷款品种主要有“个人住房公积金贷款”、“个人住房商业性贷款”、“个人住房装修贷款”三大类。
贷款年限越长，每月供款就越少，所要还的贷款利息也就越多。一般的贷款年限都在20年以下，银行很少批出长达30年的供楼贷款。
选择等额本息还款还是等额本金还款要根据预计还款时间而定，因为其中的利息是不一样的。而对于一笔金额相同的贷款缩短贷款年限或选择合适的还款方式都可以达到减少利息的目的。
温馨提示
选择了适合自己的贷款方式以后，还要根据自身情况灵活地选择还款方式。银行推行的还贷方式主要有两种：等额本息还款和等额本金还款。投资者可以根据自身的情况选择。
第260天您写好购房合同了吗？
江湖白话
投资买房和其他投资工具不同，陷阱众多，常常会出现纠纷，要合理地规避纠纷，就要严谨地对待投资的每一步。
理论指导
签订购房合同是所有购房环节中最重要的一环，投资者务必重视。签约的具体过程如下：
签合同前要着重看一下房子的“五证”，这“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称叫“五证”。
谈妥价格后，购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金。认购书主要内容包括：认购物业、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）。
签完认购书后，售方应给投资者发放《签约须知》，内容包括：签约地点、投资者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明。
完成以上环节，就该签订正式的购房合同了。
在签订购房合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规范文本，不要使用房地产开发商单方制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。正式的《商品房买卖合同》由开发商提供，是在当地房管部门登记过的格式合同。
温馨提示
如果投资者对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
第261天繁杂的交易“税费。”
江湖白话
买房要交各种税，江湖人一定要了解，防止多交、重复交。
理论指导
房地产税是房地产交易中必须缴纳的税费，投资者在进行房地产投资之前一定要了解一定的房地产税知识。
房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时，向产权承受人（即购房人）征收的一种税赋。
营业税是指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按比率计征的一种税赋。
房产税是指以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税赋。
营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，以其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。
印花税是指对在经济活动中或经济交往中书面订立的合同或领受的房地产凭证征收的一种税赋。
个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或通过相关其他活动取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。
纳税保证金是指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的个人所得税纳税保证金。
房地产交易手续费是指由政府的房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续时所收取的费用。
房屋权属登记费是指县级以上地方人民政府中行使房产行政管理职能的部门，依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘费用。
温馨提示
购买房产时，一定要按量交税，防止因出现逃税而造成的各种不便。
第262天买房也有风险吗？
江湖白话
购买房产也不是简单的事情，虽然前景看好，但受国家和地区的社会经济环境因素影响较大，也不可避免地存在着风险。
理论指导
购买房产的风险主要包括变现风险、房地产价值贬值、社会风险、灾害风险和法律风险等，投资者进行购买时，要考虑到这些风险的存在。
首先，变现风险。由于房地产的不动产性，投资于房地产中的资金流动性较差，变现性也相对较差。
其次，价值贬值风险。其一是建筑物必然会发生物质损耗乃至报废的问题，使用效用降低和价值贬值是不可避免的。此外也可能出现“无形损耗”即功能过时的问题。
第三，社会风险。房地产投资受到房地产市场的景气水平影响很大，同社会经济发展密切关联。
第四，灾害风险。房地产投资者还可能面临自然灾害带来的损失，地震、洪水、火灾等自然灾害都可能使房地产投资失败。
第五，法律的复杂性。房地产交易涉及的法律关系最为复杂，需要签署的合同或契约也最多。
温馨提示
房地产还有需用资金量大、投资回收期长等众多不确定因素，也会使得购买房产的风险加大。
第263天我国房产肿么了？
江湖白话
中国的房地产市场是一个充满金钱和诱惑的市场，老百姓在买房时，要利用自己的火眼金睛辨别出真正的好房，等待时机出击，不要盲从，被炒房团忽悠了。
理论指导
我国房地产现状比较复杂：
首先，土地成本高导致房价刚性很强。
土地作为最基本的生产要素，其出让收入、房地产税收已经成为区域经济发展的最主要的资金来源。一轮又一轮的“圈地运动”，一个又一个“地王”的产生，无不催升着房价。
我国市场的高房价并不仅是因为开发商为了获取高利润所致，显然也与房价中税费比重过高直接相关。
第二，房地产供应的结构性失衡。
中低价房是未来住宅消费的主导，这是我国国情所决定的。然而政府为了绩效和城市形象，开发商为了短期效益最大化，把大量的人力财力投入到高档商品房建造上，这就造成了高档房闲置无人问津，而中低档的经济适用房得不到有效地供给。
第三，通货膨胀的预期使人们投资房产保值增值。在外部通货膨胀愈炒愈烈的情况下，人们将资金投入楼市。这样又增加了一部分有效需求，房价直推而上。
第四，国内外投资、投机和炒作行为的结果。从国际上看，我国现在楼市是利率和税收最低的，加上人民币的短期升值以及大陆对房地产投机的通行无阻，海内外“热钱”纷纷进入我国投机房地产，严重扰乱了房地产的秩序。
温馨提示
所以关注房地产市场的同时，也要多多关注总体产业的发展动态，这对于投资非常重要。
第264天买房需要知道的
江湖白话
虽然房产投资存在风险和误区，然而它作为一项既能保值增值，又能满足需要的手段，仍是国人热衷的投资品种。所以，讲求攻略，成为房产投资的一项大事。
理论指导
投资者进行投资时，要非常注意以下几种情况，避免只看到巨额的利润，而走入了投资的误区之中：
经济上有种现象叫做“羊群效应”。有一些人看到别人投资房产赚钱，也就盲目跟进；也有人为没能抓住前一波房产行情而后悔，最近看到有人入市，也就将钱投了进来。
其实投资房产是要考虑很多因素的，如：房产市场状况、房产类别、所在地区、贷款问题、抵押财产、税收问题、与代理打交道以及房屋维修等。只有在自己具备足够的心理准备及相对较为全面的房产投资知识时，才能进行房产投资。
房产投资是大宗投资行为，投资时必须慎重行事，量力而行。
在投资房产时，我们通常都没有把固定资产折旧计入考虑之中。
我们经常可以听到已经购买了房子的人在说，去年买了一套房，今年升值了多少多少。实际上，投资房产与投资股票一样，只要房子没出手，升得再多也不算赚。
温馨提示
投资者只有理性判断，灵活运用那些久经市场考验的投资准则，在适当的时候出击，才会有可观的未来收益。
殿堂骨灰级