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1．房地产发展对国民经济影响日益明显。中国房地产发展呈现明显的周期波动，经历着周期性繁荣、衰退、萧条、复苏的过程，并呈现出转型期特点，该产业交替地经历着比宏观经济波动更加明显的周期性波动。房地产发展是国民经济运行的领先指标，引领经济发展或衰退。世界各国房地产行业的发展历程表明，在房地产发展繁荣期，虚拟资产快速膨胀往往伴随着投机盛行，而当房地产步入萧条低迷时，银行抵押资产贬值和坏账增加等问题，使国民经济运行受到冲击。研究房地产市场周期波动，充分发挥房地产业在国民经济中的重要作用，能够避免由于房地产市场剧烈波动而给宏观经济带来的冲击。
房地产业成为许多经济发达国家或地区经济繁荣的重要支撑，房地产投资作为固定资产投资的重要内容。近年来经济增长历程说明房地产投资对于经济增长的巨大作用，研究房地产投资以及固定资产投资变化和发展对中国社会经济的影响，成为促进房地产行业健康发展和经济稳定发展的重要内容（王飞，黄满盈，2005）。社会固定投资有赖于房地产业投资，房地产开发投资占全社会投资比重从2000年的15%增加至2010年的19.2%和2013年的19.8%，到2013年房地产全行业投资占全部投资的25.5%，同时个人住宅抵押贷款也在不断增长。
2．房地产前后和旁侧效应影响相关产业发展。国内外研究和实践表明，房地产业对于经济增长的带动作用主要体现在其强烈的产业关联和对经济发展的带动作用上。房地产产业链长，关联度强，直接和间接拉动上下游多个产业发展。从房地产业前向效应上看，金融、装饰、家电、办公等直接受到房地产业辐射；从向后效应上看，建筑、钢铁、建材、机械、化工等受到房地产业辐射；从旁侧效应上看，城市建设、环境保护、建筑科技等都受到房地产业波及。房地产市场运行状况不仅影响宏观经济稳定，而且关系国计民生和社会安定，对国民经济发展贡献明显，有的国家或地区将它列为支柱产业加以支持和发展。当然，也有学者对房地产业关联度高，辐射力强的说法提出不同看法，认为不应该将它定位于支柱产业。
房地产发展强烈的关联和广泛的带动效应还可以从表1-1中的数据看出。房地产行业发展的历史经验表明，由于房地产业所涉及的产业链长，对其他产业发展影响广泛，有资料研究表明，房地产业的总带动效应为1.42。
从房地产业发展的国际经验分析，美国房地产业对国民经济总体带动效应系数为1.33，日本在1970—1990年，房地产业对国民经济带动效应为1.56，同一时期，英国房地产业带动效应系数为1.83，房地产业带动效应明显。
从部分发达国家地产关联带动上来看，英、美、日、澳等国的房地产业关联带动效应分别为0.30、0.24、0.15和0.13，均为该国产业带动效应较高之一（见表1-1）。
表1-1 部分发达国家房地产业关联带动效应平均值
注：英国为1968—1990年数据、美国为1977—1990年数据、澳大利亚为1968—1989年数据。
资料来源：梁荣．中国地产业发展规模与国民经济总量关系研究[M]．北京：经济科学出版社，2005.
3．中国重视房地产业在经济增长中的重要作用，房地产发展在经济发展中扮演着重要角色，房地产已经成为左右经济增长的重要力量，其基础性、先导性和配套性特点决定了其在产业发展中具有重要作用。已有研究总体表明，由于房地产业链较长、涉及面较广，房地产业的总带动效应较高。中国比较注重依赖房地产业拉动经济增长，房地产业增加值在整个国民经济中所占的比重稳步增加。
在固定资产投资中，住宅投资占全社会固定资产投资的比重较大。房地产业增加值贡献率不断增加，高的年份其比重高达14.6%（见表1-2）。
表1-2 GDP增速、住宅投资比重以及房地产增长在其中的贡献
续表
注：房地产业增加值贡献率的测算方法参照《中国统计年鉴》，即房地产业贡献率=房地产业增加值增量/GDP增量。
房地产投资占GDP的比重不断提高并成为国民经济重要增长点。
在土地财政政策的驱使下，地方经济具有房地产化和过度市场化的倾向。从土地出让金收入来看，全国土地出让金在1998年占当年地方财政收入的比重为0.8%，而该比例在2004年达47.0%，加上相关的房地产税等收入，房地产业地方财政贡献率为51%。2003—2005年，北京市房地产开发投资占固定资产投资比重连续超过53%，深圳、上海、广州的该比例连续几年超过33%。杭州、南京、武汉、沈阳等城市房地产开发投资占其固定资产投资总额的比例在30%左右，经济活动总量近1/3围绕房地产业展开。全国多数城市都设立经营土地的专门机构即土地储备机构，负责土地收购、储备和出让等，其运作偏市场化，实现地方财政收入极大化，土地出让收入成为地方政府的第二财政收入，地方经济被人为推入房地产轨道，经济房地产化明显。
房地产业成为地方政府追求经济增长的重要产业。地方政府追求GDP增长而忽略其社会保障功能和房地产的公共产品属性，地方政府、开发商、消费者或投资者等利益主体从房地产获得利益。在追求GDP增长和各自利益的导向下，地方政府难以真正出台具有针对性的房地产调控政策，限制购房、征收房产税等政策措施因与开发商、投机者和地方政府利益有冲突而未能有效出台。房价构成中各级政府收费、税收等占有较大比重。
房地产业在国民经济中具有基础性、先导性的配套产业特征，因为其他产业的生产和再生产必须以厂房、办公楼等为载体提供物质基础，房地产发展是为相关产业提供配套服务而不是取代相关产业发展，它对国民经济社会发展具有引导和配套作用。自1998年实施住房制度改革以来，中国政府提出将住宅建设和房地产业作为新的经济增长点，以拉动国内消费需要，随后全面推进城镇住房制度改革。作为固定资产投资的重要组成部分，房地产投资对经济增长贡献巨大，房地产业成为国民经济投资增长的强力保障。自2003年以来，房地产投资、房地产价格与土地出让价格等上涨速度远远超过GDP增速、居民收入及消费增速。
中国房地产业经历了从经济增长点到支柱产业的快速发展过程。推进住房制度改革（以下简称房改）以来，房地产业对国民经济的带动效应日益显现，房地产业增加值不断提高。房地产业快速发展与目前阶段将它定位于重要支柱产业相关。房改以来居民住房需要不断释放，并且随着新一轮经济增长周期的启动，中国将房地产业发展作为国民经济发展的重要支柱产业之后，大量的投资流向该行业，房地产投资占固定资产投资的比重一直较高，该比例在经济增长面临困难的年份以及个别地区和城市甚至更高。正因为如此，必须明确将房地产行业的发展作为基础性、先导性的配套行业，它的发展不是目的，而是作为国民经济均衡发展的手段。
1．房地产业发展影响中央和地方财政收入。地方政府促进房地产业发展涉及地方政府财政收入这一核心经济利益。从全国范围来看，近年财政收入来源结构中“以地生财”占有重要比重，从表1-3可见，土地出让金收入占地方财政收入的比重从2002年的34.8%上升到2010年的66.5%，此后略有下降。2013年全国土地出让收入总金额达4.13万亿元，同比增长44.6%，创历史新高，刷新了2011年3.15万亿元的历史纪录，全国105个主要监测城市的地价总体水平持续上涨，住宅地价同比上涨9%。
促进该行业发展，地方政府不仅具有从中获取财政收益的目的，而且该行业发展符合官员的晋升偏好。
表1-3 房地产业增加值占国内生产总值和财政收入比重
续表
资料来源：《中国统计年鉴（2000—2013）》及统计公报资料；《中国土地年鉴（2000—2013）》及统计公报资料。
地方财政收入表现出对土地财政高度依赖的特征。通过出让土地为载体的房地产业建设，已经成为一些城市建设和经济发展以及财政增收的重要来源。2003—2012年全国住宅均价涨幅145%，但全国主要城市居住地价涨幅达332%，土地出让金占地方财政收入最高曾达66.5%。近十年来，土地出让金占地方财政收入的比重一直保持在40%~50%，个别地方高达70%~80%，2013年全国地方财政收入6.89万亿元，全国土地出让金高达4.13万亿元，占地方财政收入的59.8%。不仅地方对土地财政形成依赖，国家层面同样如此，国家税收对房地产税具有一定的依赖。中国税收增速高于经济增速，房地产业税收增速高于全国税收增速。2013年全国税收总额为11.99万亿元，同比增长8.3%，全国房地产行业税收额为1.54万亿元，同比增长26.5%，房地产的税收占全国税收的12.8%。
2．房地产发展对居民财富产生重要影响。房地产是经济增长的重要推动器，作为基础性行业引导或制约着其他上下游产业的发展。主要发达国家发展历程表明，作为一国财富重要组成部分的房地产，已经成为各类投资者重要的投资对象。房地产同时成为居民财富的主要组成部分，房地产价格影响居民财富效应，进而影响居民的消费水平和经济增长。
房地产财富效应上升之后，在预期收入增加和预期价格上涨的推动下，消费和投资进一步增长。
房产财富在家庭财富中占较大比重并发挥着财富效应。在中国资本市场从欠规范到成熟的发展过程中，一般居民参与资本市场的程度较低，大多数普通收入家庭比高收入家庭更重视房产财富；而同时在资本市场成熟的发达国家，低收入家庭占有更高比例的房地产资产（见表1-4）。从美国1998年高收入和低收入家庭拥有的房地产资产分布情况可见，全社会80%的人群中，其住宅资产所占比例为29.3%，对于大多数家庭而言，股票市场的财富效应比较弱，房地产的财富效应比较显著，成为最大宗资产；最高收入的0.5%的人群，其拥有的住宅资产比重高达10.2%。房地产价格变动引起家庭净财富变动要比股票价格变动所引起的变动明显。
表1-4 美国家庭房地产资产分布比重情况
资料来源：根据1998年美国消费者资产调查整理而成，转引自James H. Poterba（2000）。
自中国实行房改以来，房产在家庭资产中所占的份额不断提高，房地产投资使居民资产保值增值的渠道更加丰富。房价与房屋租金长期快速增长，居民房屋价值也随之大幅上升，大部分居民房产价值成为其最大宗资产。据有关机构的调查研究显示，中国城镇居民家庭财产总价值中的房产价值占比由十多年前的20%~30%提高到60%~70%。对于普通居民而言，房产增值主要是住房市场价格上涨。部分靠房地产投资而成的多房族的租金等收入高于其工资收入（中国行政管理学会课题组，2014）。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心通过对全国大约2.8万户家庭的调查统计结果显示，2013年有66.1%的家庭将资产投放于房地产；城市家庭75.5%的资产存于房地产形式。
研究表明，2004年以来住宅已经成为居民财产结构中最重要的资产（见图1-1）。随着全面深化改革的不断推进，居民投资理念日益成熟，收入水平不断提高，中国房地产业在居民生活和投资理财中将占有较大空间。
图1-1 2004年中国城镇居民家庭财产构成
资料来源：中国社会科学院金融研究所课题组（2005）。
居民财富对房地产业的依赖源于中国房价与房屋租金长时间的快速上涨，已经购房居民房屋价值因此得以大幅提升，绝大多数居民房产价值远远高出储蓄、理财等金融资产的价值。普通居民房产增值主要不是住房数量增加，而是住房市场价格上涨。部分房地产投资与投机人群，其房租与投资收入高于正常工资收入而成为房地产价格上涨受益的特殊利益主体，他们通过不同形式参与到多个利益主体的动态博弈过程中来。
3．房地产发展成为有关银行等利益主体的重要资产组合和收入来源。长期以来，银行资产结构中的房地产占有较大比重并形成一定的依赖，开发商和居民住房抵押贷款成为银行信贷投放最主要的行业或投向。中国银行2011年贷款抵押品中39%为房地产和其他相关不动产。据银监会数据显示，2013年底中国主要商业银行房地产贷款及以房地产为抵押品的相关贷款占贷款总额的38%。2013年，中国商业地产贷款余额为14.61万亿元，占金融机构贷款余额的20%。银行信托、委托贷款、基金等大约30%的资金投向房地产行业。开发商高利润带动其高速发展，房地产企业近年已成最盈利行业。2012年全国房地产开发企业营业利率为11.8%，从业人员人均利润为25.14万元，而规模以上工业销售收入利率为6.1%，人均利润仅有6万元，房地产是工业企业相应指标的2倍和4倍以上。开发商作为重要的利益参与主体，该行业兴衰直接与其利益挂钩，当然具有动用可能动用手段的能力来促进房地产行业的发展。
为获取更大利益，开发商不仅可能与地方政府合谋，甚至会以相对极端的方式倒逼政府出台有关政策，
甚至出于开发商集团利益而对政府主要领导人进行游说等。
麦肯锡债务研报表明，中国家庭、非金融机构和政府债务总额中，大约一半直接或间接与房地产相关。
1．房地产市场对于推进房地产行业健康发展具有深远影响。在中央和地方政府调控之下，许多城市的房价涨幅明显超过人均可支配收入的涨幅，主要城市房价仍然没有得到有效控制。以2013年为例，北京领涨全国，每平方米平均房价为3.15万元，同比涨幅为28.33%；上海每平方米平均房价为3.13万元，同比涨幅为15.63%；深圳每平方米平均房价为3.06万元，同比涨幅为24.73%；广州每平方米平均房价为1.83万元，同比涨幅为27.59%。厦门、南京、福州等二线城市住宅均价同比涨幅多在15%以上；大连、沈阳、唐山等二三线城市住宅房价上涨缓慢；温州、海口等少数二三线城市住宅市场不景气，但房价收入比例仍在较高水平。
地价高于房价即“面粉”贵于“面包”现象是转型期房价虚高的重要表现，说明房地产健康发展受到影响。房价走高与土地价格的走高密不可分。
开发商购置土地成本不断增长，这些成本转移到房价造成房价预期不断攀升。中青舆情监测室统计发现，在2013年房价涨幅最高的十大城市中，两城地价高过新建商品住宅价格。
房地产界“面粉”贵于“面包”是开发商看好未来市场并透支未来价格，这种现象不利于房地产行业的健康发展，蕴含着潜在的风险。
图1-2 2013年中国十大城市房价与土地出让金之间的比较
资料来源：庄庆鸿．去年房价最“火”十大城市两城地价高过房价[N]．中国青年报，2014-03-12.
在房价较高的十大城市中，南京等城市溢价明显。南京2013年土地出让单价为19271元/平方米，新建住宅均价13842元/平方米，前者是后者的139.2%。福州为16571元/平方米和15550元/平方米，比值是106.6%。其他城市土地出让金占房价比重大约30%，这十座城市2013年保障房建设落后，从人均值来看，平均每246人有一套新建的保障房。
2．房地产发展和调控触及某些利益主体根本利益。房地产调控涉及相关各方的根本利益，调控政策可能因为投资投机行为而抵销或难度加大。在房地产供给总量和保障房供应量有限的条件下，针对住房存在的必需品和需求刚性特点，使投资或投机该产品可能有利可图，包括开发商采用“囤地”“捂盘”等投机行为，坐等地价房价上涨；高房价吸引热钱纷纷流入；投资性消费者通过加大信贷杠杆购置房产坐等房价上涨，上述各种原因都推动了房价上涨。如果调控难以触及地方政府的根本利益即土地财政，则难以控制住房价。
中国仍旧形成不同的利益主体，
如何在相关利益主体之间找到为各方接受的折中调控方案是一个理论性和实践性都很强的问题。
在经济社会转型时期各种利益主体不断出现，并带着各自利益诉求。转型期公共政策是一个多元复合体，利益主体对公共政策的影响日益明显。中国经济社会正处于转型期，经济社会表现出了自身特征，房地产波动带有转轨经济的特点，如何避免利益主体操纵房地产市场这一问题，需要谨慎处理。针对近年部分地区房价飙升，政府为此推出了一系列调控政策，这些政策措施都突显中国房地产波动的转轨经济特征。在近年房地产调控政策执行中，中央和地方政府、金融机构、开发商、不同类型消费者、媒体和学术界人士在政策博弈过程中扮演着不同角色，利益主体之间的共识与冲突并存。在价值多元化社会，政府制定和出台包括公共经济政策在内的宏观调控政策，必须考虑利益团体博弈行为对公共经济政策的影响，努力实现各方利益平衡。
3．实现住有所居民生中国梦的重要领域。在经济社会转型过程中需要认真解决好民生问题，住有所居是改善民生的重要组成内容。过去十余年来飙升的房价事实成了影响居民生活的经济问题，同时也在一定程度上成为影响社会安全稳定的社会问题。中国正在推进人类历史上最大规模的城市化浪潮，如何顺利推进城镇化进程，合理控制征地规模，并处理好征地过程中相关方利益主体的关系，特别是如何为新进城镇的市民提供安全适用的居所或改善居住需求，成为中央和地方政府应该关注的重要问题，也考验着政府的执政能力。
中国地产普遍面临房价快速上涨、房地产企业利润高与居民收入差距过大制约了购房能力的矛盾：第一，开发实际利润率明显高于各行业平均水平。根据“万得研究报告”分析，2011年中国房地产业平均开发成本为3600元/平方米，2011年商品住宅平均价格5011元/平方米，开发商毛利率大约40%，实际利润率大约30%。根据2012年中国上市公司年报，最大房地产上市公司万科、保利、招商房地产营业净利润率与净资产收益率分别为15.2%、19.67%、14.48%和19.86%、16.91%、14.69%，大大高于其他上市公司利润率。在高利润背后存在复杂经济行为因素：一些开发商采用“囤地”“捂盘”等方式推动房价上涨；高房价吸引热钱流向房地产市场；通过信贷杠杆购买房产坐等房价上涨；限购限贷政策被规避。第二，房地产在一定程度上成为收入分配的一种手段，成为导致居民收入分配差距日益拉大的原因之一。投资投机导致房产资源进一步流向富人而拉大社会贫富差距。一些人通过合法、半合法和非法途径获得超额收入，成为高房价市场需求的主要拉动者。
近年来特别是房改以来，中国房地产市场发展取得了巨大成就，拉动了国民经济迅速增长，房地产投资占GDP比重逐年提高，房地产市场的快速发展明显改善了居民的家庭居住条件，与此相关的地方政府也从房地产发展中获得巨大的以土地出让金为主的预算外资金收入，对市政建设等基础设施完善起到推动作用。但处于转型期的房地产行业发展仍然遇到利益主体博弈等影响，行业周期波动加剧，影响宏观经济健康运行，特别是土地征用和出让的市场秩序尚未真正建立、城市房价过快上涨、房价收入比和空置率上升、房地产投资比重过大、投资型购房比例过高等问题。
1．土地征用和出让存在大量不规范之处，导致土地市场机制运行不畅通。第一，土地产权制度不健全，土地市场结构单一，由于中央与地方政府对土地产权界线模糊，中央政府土地所有权地位被弱化，地方政府代理和承担着城市土地开发义务，致使地方政府从自身利益最大化出发，尽量多的占用土地或者“以地生财”，造成城市土地粗放使用。土地资产成为地方政府拥有的最大资源，成为一些地方政府的第二财政。第二，土地一级市场特别是土地征用欠规范，土地出让形式单一。一些土地以市场化方式出让的比例过低，更多以划拨形式出让土地使用权，离市场化出让城市土地40%~50%的目标还任重道远。土地划拨使用与出让关系没有厘清，导致国家土地收益流失和粗放使用。第三，土地税费体系不合理。从结构上来看，地租内涵在土地收益体系中没有明确体现，存在以费代租和租税不分等现象；税赋不公平，税种交叉重复，土地税中城市房地产税与房产税、印花税与契税存在交叉重复，造成税赋不公平。从数量上来看，土地收益分配不合理，调控功能被弱化，税收流程难以对用地和占地者形成经济上的约束机制，造成资源闲置和用地效益低下。流转环节的成本过高，不仅阻碍土地市场正常发育，刺激土地隐形市场的活跃，而且会造成土地收益流失。
2．房地产市场上产品供求结构不对称所引起的矛盾突出。近年来，房地产市场商品房空置与需求过量并存，具体表现为供求出现结构性矛盾，潜在需求不能变成有效需求，具体表现如下：第一，区域性结构矛盾突出。经济发展较快的大中城市由于城市人口增加，对房地产的需求不断上升，但房地产区域发展不平衡所造成的这一基本情况并未很好地反映在地区土地供给政策上，在区域土地供给层面，“有保有压”并未得到良好的执行和体现。第二，房地产供求结构不平衡，主要体现为中小户型住房供应总量不足，其他高档或大户型住宅供给挤占了土地资源供给，这对于土地市场竞争和房地产价格合理回归不利。上述住房供给结构与多数居民收入结构不匹配，中低价位的住宅供应比例低，中小户型偏少致使中低收入家庭购房难，这种供需结构性矛盾较为突出。第三，房地产供求信息不对称影响市场秩序。一些开发商利用虚假广告和信息等欺骗消费者，加上有中介机构、媒体甚至所谓的“专家”误导，引发房地产纠纷和导致信任危机；由于房地产开发、建造和交易过程的复杂性，开发商具有信息优势，消费者无法获得相关信息，两者存在信息不对称，致使供需矛盾加深。后来相关主管部门要求开发商公开房地产成本，可以在很大程度上解决上述两者信息不对称的问题，有利于缓解房价上涨预期，对于整体调控有利，但这样的政策受到开发商和一些利益代言人的抵制而致使效果不如预期。
3．住房价格过快上涨与较高的空置率并存，对未来房地产市场健康发展带来一定的隐患。房价收入比过高是由于大多数居民收入低与房地产价格过高形成鲜明对比，因此全国房价收入比普遍较高，目前中国该指标远远高于联合国人居中心认为的房价收入比不应超过3∶1和世界银行认为的不应超过5∶1水平，中国实际的房价收入比实际在9~10倍，远高于统计水平，一线城市和二线热点城市房价收入比超过15倍，北京房价收入比超过20倍（中国行政管理学会课题组，2014）。
房价过快上涨与空置率存在一定关联性，空置率高在很大程度上说明房地产业内存在供应过剩，房价应该下跌，但现实情况是房价反而持续上涨，其中主要与以下因素相关：第一，相关利益主体的积极市场预期推动。消费者普遍持有“买涨不买跌”心理，开发商希望房价稳步上涨，地方政府出于财税收入考虑，当然希望房价持续坚挺。从有利于房价上涨推动力量上来看，即使在空置率高的条件下，房地产价格仍然可能继续走高。第二，与房屋成本具有一定联系。对开发商而言，其投入的土地成本、建安成本、各种税费和开发利润等，将在房价上得以体现，随着土地拍卖价格的持续上涨，开发商提高房价将成为其必然选择。即使出现一定的闲置新房，也预期未来将上涨而获得相应收益，如果一旦降低出售，可能出现利润减少甚至亏损，这并不是其最优选择。第三，其他相关利益主体包括银行等对资金回报和安全性要求也支撑着房价的坚挺走势。近年来，社会资金总体上存在流动性过剩局面，高的空置率并没有使开发商急于降价出手，而且从银行获取贷款相对容易，银行从其收益安全和回报角度，也相应地为开发商提供贷款（张林，2014）。
4．房地产市场交易一级市场到二级市场都存在各种不够健全和完善的交易机制。开发商在房地产市场上具有信息优势地位，部分开发商并没有执行商品房预售、销售制度，虚假广告、虚假承诺等现象并未杜绝。房地产市场专业效应和信息不对称造成了消费者处于弱势地位，在房产销售领域表现得十分明显，商品房消费投诉一时成为相关投诉纠纷的热点和难点问题就是上述现象的有力证明。
中央政府在制定特别是地方政府在执行房地产调控政策时，房地产调控政策经常陷入左右为难的境地，即一方面希望控制过快上涨的房价，另一方面又担心因此影响地方土地财政和政府债务偿还，在政策制定中忌讳地价调控。地方政府表面上许诺根据中央政策增加土地供应，而实质上是根据尽可能获得多土地出让金进行“挤牙膏”式供地，甚至不惜有意控制供地计划。例如，在2013年“国五条”政策实施后，一些地方推选“下有对策”应付中央政策，甚至反向操作推高地价和房价（中国行政管理学会课题组，2014）。
通过对房地产波动的经济原因与行为原因进行分析，提出在制定房地产调控等公共政策和调控房地产时不仅需要考虑经济原因，而且需要参考利益主体博弈行为，以实现房地产业健康发展。在房地产业内，包括政府、开发商、银行、消费者、中介机构等利益主体，政府希望通过制定相应宏观调控政策使房地产业平稳运行；开发商希望通过制订相应的营销、服务计划，在市场竞争中取得有利地位；购房者希望准确及时预见房地产业发展变化，在此基础上进行正确投资或消费决策；银行在提供融资实现自身利润增长的同时，也帮助居民实现住房目标。了解房地产周期波动可以为政府宏观调控提供参考，为政府实施反周期政策提供依据。
房地产波动具有内在的经济原因。作为投资的重要组成部分，房地产投资与其他固定资产投资一样，受到经济周期影响并通过自身投资波动进一步强化经济周期波动。作为市场经济条件下的趋利主体，在房地产市场繁荣时期，开发商将倾向于积极主动地获取土地，进行房地产开发；消费者在满足其居住要求后，在其他投资渠道有限的条件下，存在对住宅进行投资以获利的动机；受到银行和地方政府以及开发商的共同利益捆绑，他们通过媒体等影响其他利益主体对未来的预期，进一步推动房价单向波动。
制定政策需要考虑市场中经济主体的活动规律，使市场参与者朝着有利于政策目标的方向行动，必须掌握房地产市场各方博弈策略及影响因素，运用政策引导不同主体行为。中央政府调控政策难以全部贯彻落实，一些地方官员不愿意严格执行遏制措施，而鼓励房地产市场繁荣不仅能够保证税收，还能提升当地经济增长，在当官员晋升以经济增长为重点的锦标赛背景下，官员晋升与此相关，这种激励措施鼓励地方和中央展开博弈。本研究拟从博弈论和信息经济学角度，分析中国房地产市场公平有序运行的条件和环境，对房地产市场中矛盾和利益冲突比较集中的政府、开发商和消费者等相关参与人的行为建立博弈模型并进行系统分析，通过分析宏观调控政策之下房地产市场中地方政府、开发商、消费者的博弈行为，为各利益主体的行为决策提供政策建议。
转型期房地产波动是经济内在波动与利益主体博弈行为互动的结果。本研究将运用数量分析和行为分析方法研究转型期房地产波动，对自房改以来到随后一届政府执政期间所处周期进行判断，分析房地产周期波动受到的经济因素与政策因素如何相互影响和互动。研究转型时期房地产周期波动与利益主体行为，分析房地产波动经济原因与利益主体博弈行为可以更加接近房地产周期的形态与特征，研究利益主体对房地产波动的影响对于减缓宏观经济波动具有一定的实践指导。房地产市场是个复杂系统，其供给、需求、价格形成具有博弈行为的活动，任何参与者不但影响其他参与者的决策，又受到其他参与者行为影响。房地产市场波动是开发商、地方政府以及其他利益主体在特定制度环境下利益主体博弈的结果，把握利益主体之间的合作和非合作博弈是实施调控政策的重要基础。
房地产发展受到供求规律支配，而中国房地产被作为带动经济增长的政策，拉动经济增长贡献被畸形突出，地方政府强调房地产链条所带来的财政功能，土地财政成为地方政府实现市政建设的重要财源。房地产的社会功能往往被忽略，住房社会保障功能总体缺失，保障房供给不足。如果将房地产让位于经济增长政策，由于商品房的投资性和消费性，加上货币供给政策等对房地产价格上涨形成预期，开发商可能利用房屋上涨预期囤积土地，购房消费者受到预期影响可能追逐购房而逼高房价。需要在土地供应政策、金融创新政策和税收政策等方面综合配套推进，切实增强政策的实践性和可操作性。化解上述难题的关键在于政府出台政策的严肃性和政府问责制，扩大土地供应而非一味限制需求，让“防止房价过快增长”调控目标成为现实，并使居民形成房价不会过快上涨的预期。
发达国家房地产业的发展历程表明，将房地产市场作为社会政策重要内容的国家的公共住房均得到妥善解决。上述国家并不把房地产投资视为拉动经济增长的重要来源，而是把确保居民基本居住权、生存权和发展权是政府考虑的主要目标。房地产拉动经济增长只有在社会政策构架内进行才能发挥其应有作用。历史经验表明，一些国家早前将房地产视为拉动经济增长的力量也曾出现类似的社会不和谐问题，之后将住房保障政策法定为社会政策组成内容，房地产对经济增长的拉动作用才变得不再重要。把保障住房仅视为对低收入群体救济的国家，该保障住房政策并不成功，那些保障住房往往成了贫民窟（郑永年，2010）。
预期对于房地产供给与需求具有重要影响，如何改变预期实现房地产健康发展对于中央和地方政府、开发商、居民等利益相关方都具有重要意义。在信息不完全的条件下，预期与房地产价格波动具有互动机制。为形成稳定预期应该从加大房地产市场供给来合理引导市场预期。
房地产价格由市场供求参与主体决定。从需求方来说，除了支付能力以外，无论是出于消费还是投资，消费者预期对房地产价格走势影响巨大。通过预期影响供求关系而对房地产价格形成加速上涨或者下跌作用，一方面，通过需求方来影响房地产需求；另一方面，通过供给方来影响住房供给。2003年以来房价上涨，宏观调控政策并没有完全达到预计效果，但经历多次重复博弈之后，相关利益方形成适应性一致预期，导致住宅价格向上攀升。研究预期和房价的关系对于利益主体投资或消费、防止房地产市场剧烈波动具有重要作用。
房地产调控需要密切关注和引导市场预期。在经济调控中正确的舆论引导显得非常重要。已有政策对于促进理性预期形成未能发挥其功效，特别是对于如何认识“防止房价过快增长”的解释存在很大分歧。如果超过一次以上政府既定的“防止房价过快增长”政策目标未落实时，居民将形成相反预期即房价仍然将保持较快速度增长，从而形成社会一致性预期。政府想要通过切实的宏观调控，实施扩大供给政策缓解住房集中需求，从需求方面缓解房价过快上涨压力，特别需要认真研究预期在其中的重要作用。
有关转型期的研究，主要涉及经济和社会体制如何顺利地向市场经济和现代社会转型的问题。自1993年起，中国学者开始对经济改革进行了一系列研究。1994年2月，樊纲就中国渐进式改革发表的新观点引起了强烈反响；1994年6月，由盛洪主编的《中国的过渡经济学》一书正式出版，集中关注中国转型经济学的内涵和规范等；1994年7月，由上海《文汇报》、上海三联书店、上海人民出版社共同邀请30余名中青年经济学家联合召开“中国过渡经济学”讨论会；1995年3月，北京大学中国经济研究中心成立，集中研究“过渡经济学”并对前沿理论进行探讨，由此开始了中国转型经济的研究（王艳萍，2011）。
相关代表性学者观点包括：邵晓光（1998）认为，中国正向市场经济体制转型，现行经济体制具有“转型发展特征”，具体表现在财产关系多元化，这是最基本的特征；决策趋向分散化；动力机制偏好世俗化，基于经济利益推动的市场化力量作用在转型过程中的作用在增强；调节机制二重化，市场和计划的影子在经济社会生活中仍然比较常见；约束制衡机制的交替化，表现在计划为主的约束机制逐步消失和市场化的约束机制逐步形成，但某些领域存在交替和反复；对外开放体系的扩大化。谷书堂（2004）提出自从20世纪90年代初选择市场经济体制并引进西方经济理论以后，需要结合马克思主义政治经济学为指导，研究中国经济学向何处去，创建转型期中国经济学，形成一套完整独特的理论体系，指引中国改革开放和经济社会成功转型。张建君（2008）认为，中国经济转型模式应该突出改革、转轨和转型各自不同内涵，相应地，应该以改革经济学、转轨经济学和转型经济学理论为指导，中国转型经济存在经济转轨过程、社会转型过程和社会制度创新过程三个转型层次，最为核心的是前两个转型问题，这是中国转型期应该重点围绕并关注的问题。
在经济社会转型期，各种利益主体和诉求不断出现，需要按照经济转型规律认真对待。洪远朋等（2004）提出在向市场经济转轨过程中，由于经济体制改革、所有制结构变化、经济发展战略转变、利益观变化等原因，从而引起经济利益关系格局变化，出现经济利益主体多元化、经济利益来源多样化、经济利益表达公开化、经济利益差距扩大化等不同的转型社会特征，需要坚持统筹兼顾，协调好改革进程中的各种利益关系。陆学艺（2010）认为，自中国改革开放以来，社会结构发生着深刻变化，农业劳动者阶层、产业工人和商业服务员工阶层快速扩大、私营企业主阶层逐渐成长，国家与社会管理者阶层处于优势地位，特别是中产阶层正在崛起，利益主体和社会阶层结构的变化对于经济社会转型影响深远，利益诉求也各不相同。为分析不同利益主体收入行为对分配带来的影响，岳希明等（2013）将垄断行业高收入分解为合理和不合理部分，经研究发现垄断行业与竞争行业之间收入差距的50%以上是不合理的，这种不合理源于行政垄断。由于收入统计不反映垄断行业的高福利水平，因此对垄断行业高收入中的不合理部分还要严惩。
转型期的地方政府行为是研究经济社会转型的重要变量，对于整体转型顺利与否具有重要影响。张卫国等（2011）认为，地方政府投资行为、地区性行政垄断及经济增长这三者在现阶段地区性行政垄断对地区经济增长中具有倒U型影响，地区性行政垄断对地方政府投资具有正U型影响，地方政府投资及地区性行政垄断都促进了地方经济增长且存在明显替代效应。长期而言，地区性行政垄断不利于全国整体市场规模经济效应的发挥，获取政治租金损害了经济效率。靳涛和陈栋（2014）提出产业结构失衡在某种程度上与政府主导经济发展模式有关，一是地方政府财政支出直接干预地方经济而产生的直接效应；二是地方政府通过对国有经济的影响进一步影响产业结构调整而带来的间接效果。这种效果在不同地区的表现存在地域差异，因此调整政策应该因地制宜。
上述研究突出中国土地所有制条件下，地产特殊性与一般性以及如何与经济转型匹配。Rose等（2004）使用期权的方法研究大量应用于亚洲房屋预售制度条件下的定价和分配收益问题，作者提出预售机制能够打破市场垄断势力，减少新进开发商的风险和破产成本。如果期房购买者可以持有看涨期权，则当房价上涨时履行合同，当房价下跌时可以抛出合同。如果类似假定成立，开发商采用使自己预期收益最大化策略，消费者等利益主体便可以回避相关风险。
关于中央和地方政府在土地收益方面的博弈情况，相关学者进行了较多分析。毕继业等（2003）认为由于中央政府在土地收益分配上的行动落后于地方政府，且两者之间存在明显信息不对称性，因此两者之间的博弈关系为不完全信息动态博弈，中央政府占优选择为事先确定合理的土地收益分配方式和比例，并加大对地方政府行为的约束；地方政府占优选择为配合中央政府，采取讨价还价方式扩大收益分配比例。贾生华和张娟锋（2006）在分析了灰色土地市场机制的演进过程后认为，转型期的国有企业和村集体组织成为灰色土地市场中的主体，非法占用集体土地成为灰色土地市场中的主要违法行为，这与土地市场存在产权模糊、利益分配不均以及城市土地资源配置的双轨制等因素相关。王俊（2006）通过非合作博弈支付矩阵分析认为，地方政府与开发商之间的博弈主要围绕土地出让价格及其基础设施建设成本分担展开，在多数情况下，地方政府与开发商之间具有合作或合谋倾向，特别是基于土地国有制条件下的土地产权模糊不清，土地市场具有地域性和一定程度的垄断性，交易程序和交易信息不对称、不透明，政府与开发商的合谋将损害消费者利益。
曾继平和黄剑青（2005）运用寻租理论以地方政府及相关职能部门和开发商为分析对象，他们在土地一级和二级市场上都存在不同的寻租活动，需要加强对土地出让环节的监督，减少寻租活动降低其负面影响，需要改变土地资源所有权实质归于地方政府而集体土地所有权虚置的情况，避免地方政府直接支配土地资产，加快土地市场发育。王文革（2005）通过对土地所有者与使用者之间的博弈提出，城市土地配置实质上是土地所有者与使用者之间相互设租和寻租的行为，这一行为往往导致国有资产流失。为减少上述国有资产流失和改变土地利益不合理的分配现状，需要切实落实国家土地所有权权益和相关利益主体的权利。杨波（2006）认为城市房地产问题症结在于政府管理错位、越位和缺位，原因包括理论误导、价值观扭曲、体制不健全及制度缺陷等，要解决上述问题必须纠正上述原因，改变由于中央与地方政府在土地收益分配上的先后顺序和信息公开透明，同时加大对地方政府的约束，完善房地产管理体制机制。
土地征用是集体用地变性为建设用地唯一合法的形式，其中所衍生出的土地出让收入和对土地财政等利益的追逐，导致房价及供求失衡，这些是房地产波动研究涉及的主要问题，学界对此已有相关研究。丰雷等（2002）通过实证研究提出土地投机是房地产泡沫形成的直接原因，政府干预失灵、权力寻租和制度执行不力推动了房地产泡沫的形成。袁志刚和樊潇彦（2003）通过构建房地产局部均衡模型，分析不同利益主体最优选择，揭示家庭和开发商对价格的预期，形成房地产市场理性泡沫的机制。平新乔和陈敏彦（2004）运用35个大城市面板数据，通过地方政府对地价的控制、信贷与经济适用房优惠政策等多个变量对房地产业投资、销售价、销售量和土地购置者的经验分析，认为开发商是通过土地截留的方式从地方政府获取低廉地价并赚取高利润；经验结果表明政府支持的银行信贷对房地产投资、房价及销量具有正向推动作用。
魏雅华（2004）通过对系列数据分析，认为房地产市场高房价与高空置并存，并引出上述“双高”现象背后的主要原因。高炳华和俞小江（2006）认为房产价格持续快速上涨主要与GDP增长、居民收入增加和地价成本高相关，通过营造竞争机制和控制地产成本可以完善房产价格合理形成机制。严金海（2006）采用四象限模型、格兰杰因果检验以及误差修正模型等方法，从理论分析、实证检测和政策效果回应等方面来对房价与地价关系、市场结构与政府供地方式的转变之间存在的联系进行研究。与协议出让方式相比，土地“招拍挂”方式出让能够促进土地市场买方竞争和降低房地产增量市场垄断，通过市场竞争方式让土地价格得以合理确定，降低了地价对房价的影响。
高燕和王海滋（2007）通过分析提出，改革和政策调整、经济快速增长、市场预期变化、地价上涨和成本推动、开发商合谋、游资和外资介入等均为房价上涨的外在因素；内在因素是既有的房地产制度体系，包括土地制度、房地产交易制度、城镇化政策、社会保障制度、监管制度等方面，针对性解决这些内生制度问题，并完善配套政策，才可能将房地产价格降到合理水平。
中国房地产发展研究需要突出中国转型期的特殊性。在开发商与消费者的博弈中，开发商掌握大量实质性信息处于代理人地位，而消费者处于委托人的信息劣势地位。李炜等（2001）基于上述信息不对称现状提出，如何畅通信息获取渠道，提高信息获取的真实性、及时性和透明度以改变消费者等的弱势地位政策。杨建荣和孙斌艺（2004）就开发商、消费者和政府三方博弈体系建立供求层面的不完全信息动态博弈模型，提出开发商基于乐观预期而供给过度，消费者基于消费预期不足而出现的结构性矛盾，造成了房地产市场结构性失衡，以及如何切实改变既定政策决定房地产市场未来走向。张良桥（2005）通过演化博弈论模型研究房地产市场诚信机制形成过程、条件和相关影响因素，并提出了通过动态角度，系统规范房地产信用市场，以解决房地产市场信息不对称问题。李林（2006）认为，房地产市场上出现的逆向选择、道德风险、市场效率低下、金融风险积累等都与该市场上的信息不对称有关，政府必须在市场信息披露渠道、机制和时效上发挥应有作用。
肖继文和张巍（2006）通过建立委托—代理最优激励机制解决开发商与购房者信息不对称问题，弱化因信息不对称导致的逆向选择和道德风险，为开发商和消费者之间建立良好的信息沟通桥梁，规范开发商信息发布渠道，建立市场信誉，促使住宅市场健康发展；通过建立有效率的交易市场，形成一套公平竞争、充分信息和以信誉为保证的运作机制来选择优秀开发商，以有效的市场机制对其进行激励和约束。郭凌峰（2006）认为，房地产市场投机是市场失衡的重要表现，中国房地产市场已经背离了市场经济运行规律，房价收入比失调，商品房空置率高已经成为事实，特别是房屋新增供给增幅快于同期销售增幅，供求矛盾的责任主要是房价超出普通居民的支付能力。葛扬和贾春梅（2011）从地方政府行为视角出发，分析廉租房供给不足的根源在于中国特殊的财政集权体制和政治激励机制对地方政府行为施加的约束与限制因素，决定了地方政府廉租房的供给偏好是不增加供给，即使供给效率较低，出路在于改变地方政府廉租房供给行为环境和模式。
有关房地产周期和经济周期方面的研究。第一，早期房地产周期常常与建筑周期联系。Grebler和Burns（1982）通过从1950—1978年美国房地产周期波动，提出4个GNP特征明显的经济周期和与此相关的6个房地产周期，GNP波动领先于房地产周期到达高峰。Kaiser（1997）通过20世纪初以来经济周期波动与景气指数建立预测和实证研究模型，提出经济周期由过多的建筑投资以及通货膨胀导致，早先的证据表明一个周期持续50~60年。有关房地产周期发生频率方面。Hoyt（2000）研究了美国芝加哥100余年来的土地价值、租金、房地产市场交易活动、铁路公路交通、人口密度等方面，认为芝加哥房地产市场存在大约18年的周期。
第二，已有的研究认为经济周期与房地产周期关系最为密切，同时受到多种因素影响。Grenadier（1995）认为房地产成本变化、需求变动、建筑和产品供给时滞将影响房地产周期，房地产供应商基于上述综合因素择机进行开发建设从而影响经济周期的波动。Quigey（1999）根据宏观经济条件和理性预期因素变化认为，经济基本面不能很好地解释短期中房地产价格的变化，影响房地产周期因素中预期因素解释能力最强，其次才是基本经济因素，如果将两者综合可以较好地调节市场的波动。
第三，已有不少研究认为，房地产业周期还存在于商业周期。Wheaton（1999）认为不同类型的房地产存在动态波动与调整，该动态调整与房地产供求弹性、滞后供给和房地产的耐久性有关系，并认为全美商业房地产市场具有很强的周期特征。
第四，房地产周期受到国际因素影响。由于20世纪70年代以来宏观经济出现滞胀，国际因素等被纳入房地产波动分析范畴。Hendershott（1996）认为资本跨国流动、金融放松管制、不当的财政政策和土地投机等造成房地产周期波动并可能导致泡沫破灭。Pyhrr等（1999）以国家较长的时间序列资料为基础和以宏观经济周期为背景，基于房地产的微观决策背景，着重于投资量和投资组合的周期性影响，将研究房地产周期侧重于国家或区域范围的周期研究。Beechey等（2000）将研究重点集中在股票和外汇市场，之前的研究默认资产价格的形成是基于有效市场假说理论上的，研究认为有效市场假说并不能很好地解释资本市场上的重要的行为和特征。
梁桂（1996）认为周期波动现象体现为空置率和租金率的升降和房地产商品存量周期变化；通过房地产销售量增长率可以分析房地产周期特征和传导机制，表明通货膨胀和房地产周期之间的差异和联动；提出房地产周期存在于房地产连续循环周期内，在宏观经济周期不同的阶段和环节表现出了不同特点。刘洪玉（1999）分析了房地产的自然周期和投资周期，房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。曲波等（2003）对中国房地产周期的研究做了回顾，并对房地产周期指标的选择进行了阐述。孟晓苏（2005）在对比了国外的房地产周期研究之后认为，中国房地产周期完整的波动周期大约是7年。许宪春等（2015）根据统计国民经济核算理论和方法对房地产开发投资、房地产生产、房地产消费进行界定，将这三个领域定义为房地产经济。从这三个彼此密切联系的领域里系统而完整地研究了房地产经济对我国国民经济增长的作用，探索了房地产经济的合理增长对国民经济持续健康发展的重要意义。房地产经济增长速度过高或过低都将影响国民经济稳定，为保障国民经济健康稳定增长，应该将房地产增长控制在合理水平。
有关影响房地产周期波动的因素研究。第一，房地产周期具有领先性，其波动情况由于受到经济、人口、通货膨胀等方面的影响而反映为空置率的变化等。Stevenson（2004）分析了20世纪80年代英国住宅交易量和宏观经济波动关系，金融自由化、人口结构变动和量价关系，提出住宅波动主要和交易量之间呈正相关，房地产波动冲击宏观经济，房地产周期外在特征表现为空置率。
第二，从资本市场角度来分析房地产周期波动。Scott（1990）对资产价格周期分析认为，信用约束导致总变量发生持续波动，各类投资收益对房地产周期波动具有影响，房地产投资信托基金和农地价格并不总是反映其基本价值。Bjorklund和Soderberg（1999）认为市场投机影响价格波动，通常房地产供给缺乏弹性，投机行为直接影响房地产周期波动，房地产周期中的上升阶段发生显著价格上涨现象可以部分由投机性泡沫来解释。
第三，从经济结构、体制变迁、金融支持和政策因素变动影响房地产周期。Meese和Wallace（2003）研究巴黎1986—1992年的住房市场数据，提出政策因素、宏观经济变化、房地产结构调整和预期引起市场变化等内外冲击影响房地产周期波动。Malpezzi和Wachter（2005）指出房地产周期与金融危机两个经济现象高度相关，来自不同国家和地区的数据研究表明在房价与银行贷款之间存在显著动态影响。
房地产周期成因方面，主要强调投资和政府行为。罗乐和张欣莉（2006）选取商品房开发投资等房地产经济波动指标确定房地产经济综合指标体系，并运用聚类分析的方法分析房地产波动，为分析中国房地产周期波动提供了方法和手段。刘洪玉和沈悦（2004）通过虚拟变量就中国主要城市房地产价格和经济基本面进行分析，提出1998年之后经济基本面对住宅价格解释能力有所下降，各城市住宅价格的增长已经无法很好地用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释。王金明和高铁梅（2004）提出状态空间可变参数模型，认为在影响房屋需求的诸多因素中，收入弹性最大，其次是价格、利率弹性；在影响供给的因素中，价格和利率弹性都较大；此外还发现货币政策的实施在房地产市场是有效的。
姜春海（2005）根据一般均衡模型构建房地产投机泡沫并进行测算，判断房地产泡沫严重与否并提供解释房地产泡沫的成因。梁云芳和高铁梅（2006）根据MTV模型，分析住宅价格增长率波动因素，提出资金价格、市场需求、心理预期以及金融约束是影响房地产发展的主要因素，需求明显强于供给对住宅价格的影响。高东胜（2011）提出政府面临控房价与保增长的两难选择，其中住房保障制度不完善以及分税制改革导致地方政府行为偏离。武康平和胡谍（2010）建立两种约束SVAR模型，通过实证得出房价短期高涨的最主要原因是政府实施宽松的货币政策，房价过快上涨挤出居民消费，影响非房地产市场投资。蔡真和汪利娜（2011）通过构建银行信贷内生条件下的房价与信贷模型，以房价与信贷数量和信贷价格关系检测研究提出，在中国金融体制条件下，提高贷款利率和准备金率等数量性政策并没有抑制房价过快上涨。
博弈行为影响房地产发展研究方面。开发商之间的博弈方面，Grenadier（1995）针对房地产开发的时机建立了一个均衡博弈模型，解释了为什么在需求下降时还会出现房地产市场的繁荣。Dewey（1997）指出在房地产开发过程中开发商处于博弈中心，在追求公共和私人利益时面临不同决策条件。在资金市场中开发商追求利润最大化，将房地产看作投资项目，而在消费市场中开发商要考虑怎样向消费者提供服务。关于开发商与消费者之间的博弈研究。Mejia（1999）评估了在商业抵押贷款市场的信贷供给效应和贷款人的预期，以及有关这种效应和预期影响到他们贷款等，指出消费者根据开发商定价对房屋进行估价，运用讨价还价模型研究开发商如何制定最优要价及如何实行保留价策略，同时还考察了房地产开发中的预售交易逆向选择问题。
现有的国内文献对中国房地产业利益主体的研究通常包括中央政府、地方政府、购房者、开发商、商业银行等。左峰（2007）讨论了中央与地方政府博弈的积极效应和消极效应，认为利益和非利益主体卷入这场利益博弈，是因为各利益主体都以自身利益最大化为目标，选择利己行为和策略应对市场，这种博弈行为结果通过房价涨跌的形式表现出来。高波（2008）描述了开发商在制定销售价格时一般采用垄断、跟随策略、价格歧视、合谋、掠夺性竞价、拍卖竞价等定价方式，提出开发商可能采取其他独特的价格策略，包括增值诱导定价、外部效应内部化、人为制造短缺来扩大剩余需求，并提出政府需要采取应对措施规制开发商定价行为。张永岳和李然（2012）以宏观调控制度的基础与边界分析为基础，提出中国房地产业宏观调控制度基础、作用对象以及发挥作用的机制，认为房地产市场限制运行机制、均衡过程和控制变量。房地产业宏观调控目标与模式设计需要注重各方面利益，注意商品房和保障房双重体系建设。
地方政府行为研究，马小刚（2008）从经济学角度来解释土地“招拍挂”制度对市场绩效影响，分类统计2003—2005年中国城市土地有偿出让市场数据，分析土地出让市场中的实践与理论并不相符的原因在于地方政府干预“招拍挂”制度。伍德业和刘红（2008）认为地方政府土地出让定价鼓励开发商囤地，造成市场进入壁垒，扭曲地产价格形成机制，提出地方政府应担负起对土地市场的监管职责。高凌江（2008）运用多元回归对中国35个大中城市进行了数据分析，得出地方财政支出与房地产价值高度呈正相关，提出对房产税进行改革，减少流通环节的税负和税种，将房地产税作为地方政府的主体税种和主要公共支出的来源。
关于房地产市场中开发商行为的研究，杨峰（2009）指出开发商的囤地行为不单纯因为房地产市场过热引起的冲动和非理性行为，而是来源于开发商对未来房地产市场和土地增值的乐观预期，而这其中很大一部分来自国有地产企业，政府应依靠制度引导并强制房地产企业谨慎拿地，理性扩张，以实现房地产行业的持续健康发展。
关于政府、开发商和消费者三方的博弈研究，杨建荣和孙斌艺（2004）在供给和需求层面上建立不完全信息动态博弈模型，指出房地产市场失衡的原因在于开发商的乐观预期供给和消费者预期消费不足，房地产市场走向的决定性因素在于政府政策。黄武军等（2011）建立政府、开发商和消费者三方指派博弈模型，提出改革补偿金制度设想，政府不应直接参与房地产市场交易而应该引导市场，发挥市场主导作用。
关于地方政府与开发商之间的博弈，刘雷（2008）探讨土地市场、政府与开发商在土地使用权方面通过协议、招标、拍卖三种方式的出让过程中的博弈行为，提出合理利用城市土地资源，减少城市土地囤积与闲置建议。关于地方政府之间的博弈，吴旬（2004）运用供求分析法和公共选择理论分析土地市场，总结出地方政府之间采取价格战进行招商引资，导致整体社会福利的降低，提出改变对地方政府官员不合理的激励机制，引导其致力于软硬件环境的建设。
学者对预期和房价波动的关系从静态理性预期、外推预期到适应性预期，这在房地产价格形成中有所反应。张金明（2000）认为预期因素直接影响房地产市场发展，探讨了预期因素影响房地产市场供需，分析房地产市场预期特征并提出相关政策取向。开发商和消费者预期不同可能导致不同结果，何元斌（2006）根据拍卖理论构建出房地产利益集团博弈模型，认为空置率上升与房地产价格持续上涨都主要源于开发商与投资者乐观供给和消费者需求预期不足。刘洪玉和沈悦（2004）认为房地产价格由租金、利率及未来价格变化三个因素共同决定，人们对房地产价格的期望总是建立在当前价格的基础之上，房价影响预期，预期影响需求，需求影响房价。郑思齐和王寅啸（2007）通过建立包括预期在内的住房需求模型，认为居民对房价上涨预期将成倍放大为住宅实际需求。高苛和刘长滨（2008）研究预期对中长期政策的不同影响，即短期政策失效，但长期中预期不影响政策。梁以德等（2007）建立蛛网模型分析市场价格波动，认为房价波动会随着异质后向预期假设以及其他内生因素的不同而产生本质性变化。
新的研究方法和工具将逐步引入房地产周期分析。Corcoran（1987）借鉴使用光谱分析以及转折点分析等分析工具，构建了房地产的波动循环时间序列模型，推动了房地产的波动研究和普及。Green（1997）通过格兰杰因果检验关系，将计量方法大量引入房地产波动、投资波动和GDP变化等互为密切关联的主体关系。Clayton（1996）利用时间序列自回归模型分析宏观经济周期变化和房地产周期之间的互动关系，认为宏观经济周期与房地产价格密切关联。Capozza等（2002）在研究中使用向量自回归模型和多项式分布滞后模型研究房地产波动情况。
关于房地产周期研究者大都采用各种指标综合运用分析房地产周期。何国钊等（1996）使用实有房屋建筑面积、城镇住宅竣工面积、实有住宅面积、城镇住宅投资、商品房价格、城镇新建住宅面积、房产买卖成交面积等指标构建周期分析模型，利用景气循环法对各项指标进行分析，利用指标合成扩散数据计量房地产周期波动情况。王勉和唐啸峰（2000）使用从1987—1998年房地产投资和国内生产总值变化的移动平均值，计量说明房地产投资和国民经济增长呈正相关特点。谭刚（2001）针对房地产周期与宏观周期关系，将指标范围扩大到宏观经济活动领域，构造间接、表层和内生三类指标，共同组成了房地产景气指数体系，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等指标对国内房地产周期进行研究。丁烈云（2003）利用房地产业增加值、住宅投资、房屋施工和竣工面积、土地开发和商品房销售面积、居民可支配收入等指标，使用扩散指数描述房地产周期波动。
许宪春等（2015）运用统计和国民经济核算理论和方法对房地产经济的范围和内涵进行科学界定，以此为基础上从房地产开发投资、房地产生产和房地产消费三大领域系统完整地定量分析房地产经济在中国国民经济增长过程中发挥的重要作用。具体地，对房地产开发投资领域，依据投资统计中的房地产开发投资与全社会固定资产投资的关系以及全社会固定资产投资与支出法国内生产总值核算中的固定资本形成的总额关系，定量测算了房地产开发投资对国民经济增长的贡献；对房地产生产领域，定量测算了房地产业对国民经济增长的贡献，利用投入产出模型定量测算房地产开发投资拉动建筑业、工业、交通运输业、批发和零售业等相关行业对国民经济增长的贡献；对房地产消费领域定量测算了房租支出、住房维修管理费、水电煤气费用和自有住房服务虚拟支出等居住支出对国民经济增长的贡献。
房地产周期计算方法上，已有研究常涉及以下方法，如何国钊等（1996）、谭刚（2001）使用了扩散指数法；王诚庆等（2002）、中国人民银行武汉分行金融研究处课题组（2006）使用了合成指数法；谢经荣等（2002）判别和预测房地产泡沫的指标和方法；朱骏和张红（2006）使用了人工神经网络方法；顾建发（2007）、张红和谢娜（2008）使用了主成分分析法和谱分析法；张红等（2007）使用了自回归分布滞后模型和协整检验。
许多学者对如何调控房地产市场，促进其健康发展提出了政策建议。易宪容（2009）指出社会主义公有制性质确保住有所居的调控政策应该以住房政策的公共性为理论基础，使房价回归理性，以消费市场为主导，从实现住房市场化出发，重视住房的消费性，加大对中低价位普通住宅的建设。刘旦（2010）从利益相关者角度来考察政府宏观调控政策的着力点是否精准，通过分析政府内部博弈、开发商与购房者之间博弈得出宏观调控效果不大的内在原因，提出长远对策来真正解决房地产市场的问题，改变过于倚重房地产的经济结构，深化财税体制改革等。韩蓓和蒋东生（2011）从政策动态一致性角度来分析调控政策动态不一致的原因并提出房地产调控政策的有效路径，主要是协调中央与地方政府关系，围绕居民实际需求，政策需要具有严肃性和灵活性的特征。韩芳和陈彤（2011）通过量化2004—2010年房地产调控政策调控目标、手段、对象和调控环节，揭示房地产市场存在宏观调控目标多元化、行政手段与经济手段并重、地产立法不全、土地制度不合理等问题，提出对公房和私房市场实施不同调控方案。
刘爱明和刘冬荣（2008）在税收征管理论基础上评述房地产税收调控政策的合理性和局限性，提出加强对投资和投机性需求的税收征管，政府部门之间如土地、税收、金融部门应该统筹综合调控，适当疏导和分流住宅需求。刘会洪（2011）通过对发达国家房产税的情况分析，提出信贷扩张是形成房地产泡沫的主要原因，抑制房价需要通过房产税及信贷政策、住房保障等发挥综合效用。曹荣庆（2011）提出房地产市场中的利益主体消费者、开发商和政府之间无法找到均衡点，政府对低收入群体住房保障不力，建议区分房地产市场的两种属性，构建具有良性互动关系的两个体系。许经勇和马原（2005）通过土地供给政策、银行资金投放等角度，分析政府宏观调控房地产市场的机制与影响，提出从制度安排开始，建立健全房地产调控长效机制，避免房地产价格剧烈波动。
1．已有研究评析。不同于西方国家房地产业已有百余年发展历史，中国房地产市场发展时间短，受到相对频繁的宏观经济调控等因素的影响，房地产周期表现出过渡期特征。近年来，国内外文献研究房地产周期主要基于以下几个方面：
第一，将主要研究放在房地产周期以及国民经济发展特别是经济增长方面，字里行间隐约将房地产作为拉动经济增长的动力，并于1998年启动房改之后，将住宅需求作为拉动经济增长，刺激内需的权宜之计。将宏观周期理论运用于房地产领域，分析房地产波动成因，分析房地产周期波动传导。住宅兼具消费品和投资品特征，房地产投资和消费决策需要考虑房地产属性。
第二，房地产周期与宏观周期之间的关系。许多学者通过各种分析模型探讨了房地产业和经济周期波动的关系，多角度和多层次地判断房地产波动。根据对房地产周期的研究，分析房地产市场上的投机行为和房地产泡沫现象，在此基础上政府可以采取反周期操作和平衡利益主体行为政策。通过比较房地产周期波动，展望房地产业周期波动扁平化的政策建议。
第三，土地市场成为房地产周期波动的重要分析对象。类似的问题分析涉及土地市场征用、出让问题及房地产开发，相关文献的研究主要集中在房地产现状、房地产泡沫和房价宏观研究等方面，也有研究对其中的逆向选择和道德风险进行微观分析，集中在征地补偿、征地安置、征地程序、规范政府职能和健全法规等方面。学术界对寻租现象的讨论集中在权力人员腐败问题方面。也有一些文献利用寻租理论对市场经济中政府角度进行探讨，部分文献单纯地研究了利益集团对房地产市场的影响。
国内外学者对房地产周期进行研究，研究方法具有多样性，不同的研究混合使用，这也说明研究清楚房地产真实波动的复杂性，本研究认为在以下几个方面还有值得深入研究的必要：
第一，未能很好地体现转型期中国土地集体或国有属性，土地市场双轨制运行以及由此带来的土地非市场化对相关利益主体经济行为的影响。这是分析中国转型期房地产周期波动或者房地产周期波动的重要前提。
第二，针对中国房地产波动由于缺乏经济计量与行为分析的结合，结论具有一定的局限性。事实上，房地产波动过程既有经济分析的内在因素起着作用，也有相关利益主体在其中相互博弈对波动方向和幅度起着推波助澜作用。只有将波动的经济和行为等心理预期、博弈等因素结合分析，才能比较准确地找到中国房地产波动的原因和调控政策建议。
第三，相关研究未将预期等影响利益主体行为的因素结合研究。事实上，作为理性人的利益主体行为，在重复博弈过程中，预期因素成为其战略决策的重要变量，它对于下一步行为策略将起到重要作用。房地产周期波动过程中的预期因素，对于其波动幅度和方向都可能产生一定的影响。已有研究从单个问题出发有所涉及，为从整体和更加全面的角度分析房地产波动问题，有必要尝试将预期因素予以更加充分和全面的考虑。
2．研究目标。本研究选用房地产的供给和需求、土地供给、金融发展等指标，选用房地产投资增长率、商品房竣工面积增长率、销售额增长率、商品房销售价格指数、土地出让收入、土地出让面积等代表性指标，采用主成分分析法和谱密度分析法对上述指标数据进行整理计算，结合博弈行为分析，将经济计量分析和博弈行为分析进行对照，针对利益主体行为提出房地产调控的建议。
针对转型期经济社会的特点，本研究将以经济周期波动研究理论为基础，结合博弈论等研究方法，通过定量与定性、实证与规范相结合，主要研究以下几个问题：
第一，转型期经济社会特征。转型期的经济社会具有过渡性，在向市场经济和现代社会转型过渡中，经济社会表现出不同的过渡特征，综合住房制度改革，中国城镇化过程加速推进条件，土地集体所有和国有的不同产权属性，特别是集体土地必须经过土地征用这一严格规定，必须实施的征地过程中各方利益主体出发点不同，需要认真研究这些转型期可能影响房地产周期波动的因素和相应情况。
第二，转型时期房地产市场周期的实证研究。通过研究1998年房改以来特别是2003年房地产出现明显上涨以来，到随后一届政府执政期间为限，以主成分分析法等方法进行计量回归，研究划分房地产市场周期波动情况，分析波动的经济和利益主体行为的原因。这一时间段是中国房地产开启较快上涨的时间段，正值新一届政府完整执政时限，不仅相关数据具有完整性，而且在同一政府执政期间，在以人为本、科学发展的执政理念指导下，与房地产相关政策的调整变化脉络清晰，利益主体行为表现得比较集中，我们未将主要数据延伸到2012年之后的新一届政府执政期间，但有些分析涉及2012年之后。主要目的是通过上述完整的时间段，以上述数据分析和博弈等研究方法，展示本研究主题，当然此后的时期，上述方法仍然具有参考价值。
第三，房地产市场主体博弈行为和适应性预期。通过对中央政府（中央政府相关职能部门）、地方政府、开发商、银行、消费者等利益主体的博弈行为进行分析，特别是地方政府出于经济增长和预算外收入等方面的考虑，研究其对房地产波动幅度带来的影响。在博弈过程中，适应性预期在博弈中具有重要作用，本研究将对此进行实证研究和说明。未来房地产调控政策应该考虑相关利益主体博弈行为，从房地产供求等方面积极引导各方利益主体形成一致性预期。
第四，探讨转型期房地产波动、利益主体博弈与适应性预期之间的联系渠道与内在机理。房地产周期波动客观存在，背后由地方政府主导的多方利益博弈对房地产波动起到加大波动幅度的作用，而政策执行不到位的适应性预期又强化了由地方政府占据优势的博弈行为。相应的政策含义指出调控政策预期的重要性，调控政策的连续性、严肃性使利益主体博弈行为明确，需要将博弈行为引向中央调控政策预期目标，而不能被地方政府、开发商等利益主体所左右。