第一节
选题背景和意义

一、选题背景

（一）房地产业发展直接影响国民经济运行

1．房地产发展对国民经济影响日益明显。中国房地产发展呈现明显的周期波动，经历着周期性繁荣、衰退、萧条、复苏的过程，并呈现出转型期特点，该产业交替地经历着比宏观经济波动更加明显的周期性波动。房地产发展是国民经济运行的领先指标，引领经济发展或衰退。世界各国房地产行业的发展历程表明，在房地产发展繁荣期，虚拟资产快速膨胀往往伴随着投机盛行，而当房地产步入萧条低迷时，银行抵押资产贬值和坏账增加等问题，使国民经济运行受到冲击。研究房地产市场周期波动，充分发挥房地产业在国民经济中的重要作用，能够避免由于房地产市场剧烈波动而给宏观经济带来的冲击。

房地产业成为许多经济发达国家或地区经济繁荣的重要支撑，房地产投资作为固定资产投资的重要内容。近年来经济增长历程说明房地产投资对于经济增长的巨大作用，研究房地产投资以及固定资产投资变化和发展对中国社会经济的影响，成为促进房地产行业健康发展和经济稳定发展的重要内容（王飞，黄满盈，2005）。社会固定投资有赖于房地产业投资，房地产开发投资占全社会投资比重从2000年的15%增加至2010年的19.2%和2013年的19.8%，到2013年房地产全行业投资占全部投资的25.5%，同时个人住宅抵押贷款也在不断增长。

2．房地产前后和旁侧效应影响相关产业发展。国内外研究和实践表明，房地产业对于经济增长的带动作用主要体现在其强烈的产业关联和对经济发展的带动作用上。房地产产业链长，关联度强，直接和间接拉动上下游多个产业发展。从房地产业前向效应上看，金融、装饰、家电、办公等直接受到房地产业辐射；从向后效应上看，建筑、钢铁、建材、机械、化工等受到房地产业辐射；从旁侧效应上看，城市建设、环境保护、建筑科技等都受到房地产业波及。房地产市场运行状况不仅影响宏观经济稳定，而且关系国计民生和社会安定，对国民经济发展贡献明显，有的国家或地区将它列为支柱产业加以支持和发展。当然，也有学者对房地产业关联度高，辐射力强的说法提出不同看法，认为不应该将它定位于支柱产业。

房地产发展强烈的关联和广泛的带动效应还可以从表1-1中的数据看出。房地产行业发展的历史经验表明，由于房地产业所涉及的产业链长，对其他产业发展影响广泛，有资料研究表明，房地产业的总带动效应为1.42。 从房地产业发展的国际经验分析，美国房地产业对国民经济总体带动效应系数为1.33，日本在1970—1990年，房地产业对国民经济带动效应为1.56，同一时期，英国房地产业带动效应系数为1.83，房地产业带动效应明显。 从部分发达国家地产关联带动上来看，英、美、日、澳等国的房地产业关联带动效应分别为0.30、0.24、0.15和0.13，均为该国产业带动效应较高之一（见表1-1）。

3．中国重视房地产业在经济增长中的重要作用，房地产发展在经济发展中扮演着重要角色，房地产已经成为左右经济增长的重要力量，其基础性、先导性和配套性特点决定了其在产业发展中具有重要作用。已有研究总体表明，由于房地产业链较长、涉及面较广，房地产业的总带动效应较高。中国比较注重依赖房地产业拉动经济增长，房地产业增加值在整个国民经济中所占的比重稳步增加。 在固定资产投资中，住宅投资占全社会固定资产投资的比重较大。房地产业增加值贡献率不断增加，高的年份其比重高达14.6%（见表1-2）。

房地产投资占GDP的比重不断提高并成为国民经济重要增长点。 在土地财政政策的驱使下，地方经济具有房地产化和过度市场化的倾向。从土地出让金收入来看，全国土地出让金在1998年占当年地方财政收入的比重为0.8%，而该比例在2004年达47.0%，加上相关的房地产税等收入，房地产业地方财政贡献率为51%。2003—2005年，北京市房地产开发投资占固定资产投资比重连续超过53%，深圳、上海、广州的该比例连续几年超过33%。杭州、南京、武汉、沈阳等城市房地产开发投资占其固定资产投资总额的比例在30%左右，经济活动总量近1/3围绕房地产业展开。全国多数城市都设立经营土地的专门机构即土地储备机构，负责土地收购、储备和出让等，其运作偏市场化，实现地方财政收入极大化，土地出让收入成为地方政府的第二财政收入，地方经济被人为推入房地产轨道，经济房地产化明显。

房地产业成为地方政府追求经济增长的重要产业。地方政府追求GDP增长而忽略其社会保障功能和房地产的公共产品属性，地方政府、开发商、消费者或投资者等利益主体从房地产获得利益。在追求GDP增长和各自利益的导向下，地方政府难以真正出台具有针对性的房地产调控政策，限制购房、征收房产税等政策措施因与开发商、投机者和地方政府利益有冲突而未能有效出台。房价构成中各级政府收费、税收等占有较大比重。

房地产业在国民经济中具有基础性、先导性的配套产业特征，因为其他产业的生产和再生产必须以厂房、办公楼等为载体提供物质基础，房地产发展是为相关产业提供配套服务而不是取代相关产业发展，它对国民经济社会发展具有引导和配套作用。自1998年实施住房制度改革以来，中国政府提出将住宅建设和房地产业作为新的经济增长点，以拉动国内消费需要，随后全面推进城镇住房制度改革。作为固定资产投资的重要组成部分，房地产投资对经济增长贡献巨大，房地产业成为国民经济投资增长的强力保障。自2003年以来，房地产投资、房地产价格与土地出让价格等上涨速度远远超过GDP增速、居民收入及消费增速。

中国房地产业经历了从经济增长点到支柱产业的快速发展过程。推进住房制度改革（以下简称房改）以来，房地产业对国民经济的带动效应日益显现，房地产业增加值不断提高。房地产业快速发展与目前阶段将它定位于重要支柱产业相关。房改以来居民住房需要不断释放，并且随着新一轮经济增长周期的启动，中国将房地产业发展作为国民经济发展的重要支柱产业之后，大量的投资流向该行业，房地产投资占固定资产投资的比重一直较高，该比例在经济增长面临困难的年份以及个别地区和城市甚至更高。正因为如此，必须明确将房地产行业的发展作为基础性、先导性的配套行业，它的发展不是目的，而是作为国民经济均衡发展的手段。

（二）房地产业发展影响利益主体的财政收入或经济收益

1．房地产业发展影响中央和地方财政收入。地方政府促进房地产业发展涉及地方政府财政收入这一核心经济利益。从全国范围来看，近年财政收入来源结构中“以地生财”占有重要比重，从表1-3可见，土地出让金收入占地方财政收入的比重从2002年的34.8%上升到2010年的66.5%，此后略有下降。2013年全国土地出让收入总金额达4.13万亿元，同比增长44.6%，创历史新高，刷新了2011年3.15万亿元的历史纪录，全国105个主要监测城市的地价总体水平持续上涨，住宅地价同比上涨9%。 促进该行业发展，地方政府不仅具有从中获取财政收益的目的，而且该行业发展符合官员的晋升偏好。

地方财政收入表现出对土地财政高度依赖的特征。通过出让土地为载体的房地产业建设，已经成为一些城市建设和经济发展以及财政增收的重要来源。2003—2012年全国住宅均价涨幅145%，但全国主要城市居住地价涨幅达332%，土地出让金占地方财政收入最高曾达66.5%。近十年来，土地出让金占地方财政收入的比重一直保持在40%~50%，个别地方高达70%~80%，2013年全国地方财政收入6.89万亿元，全国土地出让金高达4.13万亿元，占地方财政收入的59.8%。不仅地方对土地财政形成依赖，国家层面同样如此，国家税收对房地产税具有一定的依赖。中国税收增速高于经济增速，房地产业税收增速高于全国税收增速。2013年全国税收总额为11.99万亿元，同比增长8.3%，全国房地产行业税收额为1.54万亿元，同比增长26.5%，房地产的税收占全国税收的12.8%。

2．房地产发展对居民财富产生重要影响。房地产是经济增长的重要推动器，作为基础性行业引导或制约着其他上下游产业的发展。主要发达国家发展历程表明，作为一国财富重要组成部分的房地产，已经成为各类投资者重要的投资对象。房地产同时成为居民财富的主要组成部分，房地产价格影响居民财富效应，进而影响居民的消费水平和经济增长。 房地产财富效应上升之后，在预期收入增加和预期价格上涨的推动下，消费和投资进一步增长。

房产财富在家庭财富中占较大比重并发挥着财富效应。在中国资本市场从欠规范到成熟的发展过程中，一般居民参与资本市场的程度较低，大多数普通收入家庭比高收入家庭更重视房产财富；而同时在资本市场成熟的发达国家，低收入家庭占有更高比例的房地产资产（见表1-4）。从美国1998年高收入和低收入家庭拥有的房地产资产分布情况可见，全社会80%的人群中，其住宅资产所占比例为29.3%，对于大多数家庭而言，股票市场的财富效应比较弱，房地产的财富效应比较显著，成为最大宗资产；最高收入的0.5%的人群，其拥有的住宅资产比重高达10.2%。房地产价格变动引起家庭净财富变动要比股票价格变动所引起的变动明显。

自中国实行房改以来，房产在家庭资产中所占的份额不断提高，房地产投资使居民资产保值增值的渠道更加丰富。房价与房屋租金长期快速增长，居民房屋价值也随之大幅上升，大部分居民房产价值成为其最大宗资产。据有关机构的调查研究显示，中国城镇居民家庭财产总价值中的房产价值占比由十多年前的20%~30%提高到60%~70%。对于普通居民而言，房产增值主要是住房市场价格上涨。部分靠房地产投资而成的多房族的租金等收入高于其工资收入（中国行政管理学会课题组，2014）。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心通过对全国大约2.8万户家庭的调查统计结果显示，2013年有66.1%的家庭将资产投放于房地产；城市家庭75.5%的资产存于房地产形式。 研究表明，2004年以来住宅已经成为居民财产结构中最重要的资产（见图1-1）。随着全面深化改革的不断推进，居民投资理念日益成熟，收入水平不断提高，中国房地产业在居民生活和投资理财中将占有较大空间。

居民财富对房地产业的依赖源于中国房价与房屋租金长时间的快速上涨，已经购房居民房屋价值因此得以大幅提升，绝大多数居民房产价值远远高出储蓄、理财等金融资产的价值。普通居民房产增值主要不是住房数量增加，而是住房市场价格上涨。部分房地产投资与投机人群，其房租与投资收入高于正常工资收入而成为房地产价格上涨受益的特殊利益主体，他们通过不同形式参与到多个利益主体的动态博弈过程中来。

3．房地产发展成为有关银行等利益主体的重要资产组合和收入来源。长期以来，银行资产结构中的房地产占有较大比重并形成一定的依赖，开发商和居民住房抵押贷款成为银行信贷投放最主要的行业或投向。中国银行2011年贷款抵押品中39%为房地产和其他相关不动产。据银监会数据显示，2013年底中国主要商业银行房地产贷款及以房地产为抵押品的相关贷款占贷款总额的38%。2013年，中国商业地产贷款余额为14.61万亿元，占金融机构贷款余额的20%。银行信托、委托贷款、基金等大约30%的资金投向房地产行业。开发商高利润带动其高速发展，房地产企业近年已成最盈利行业。2012年全国房地产开发企业营业利率为11.8%，从业人员人均利润为25.14万元，而规模以上工业销售收入利率为6.1%，人均利润仅有6万元，房地产是工业企业相应指标的2倍和4倍以上。开发商作为重要的利益参与主体，该行业兴衰直接与其利益挂钩，当然具有动用可能动用手段的能力来促进房地产行业的发展。 为获取更大利益，开发商不仅可能与地方政府合谋，甚至会以相对极端的方式倒逼政府出台有关政策， 甚至出于开发商集团利益而对政府主要领导人进行游说等。 麦肯锡债务研报表明，中国家庭、非金融机构和政府债务总额中，大约一半直接或间接与房地产相关。

（三）房地产市场健康发展对房地产市场以及经济社会发展具有深远影响

1．房地产市场对于推进房地产行业健康发展具有深远影响。在中央和地方政府调控之下，许多城市的房价涨幅明显超过人均可支配收入的涨幅，主要城市房价仍然没有得到有效控制。以2013年为例，北京领涨全国，每平方米平均房价为3.15万元，同比涨幅为28.33%；上海每平方米平均房价为3.13万元，同比涨幅为15.63%；深圳每平方米平均房价为3.06万元，同比涨幅为24.73%；广州每平方米平均房价为1.83万元，同比涨幅为27.59%。厦门、南京、福州等二线城市住宅均价同比涨幅多在15%以上；大连、沈阳、唐山等二三线城市住宅房价上涨缓慢；温州、海口等少数二三线城市住宅市场不景气，但房价收入比例仍在较高水平。

地价高于房价即“面粉”贵于“面包”现象是转型期房价虚高的重要表现，说明房地产健康发展受到影响。房价走高与土地价格的走高密不可分。 开发商购置土地成本不断增长，这些成本转移到房价造成房价预期不断攀升。中青舆情监测室统计发现，在2013年房价涨幅最高的十大城市中，两城地价高过新建商品住宅价格。 房地产界“面粉”贵于“面包”是开发商看好未来市场并透支未来价格，这种现象不利于房地产行业的健康发展，蕴含着潜在的风险。

在房价较高的十大城市中，南京等城市溢价明显。南京2013年土地出让单价为19271元/平方米，新建住宅均价13842元/平方米，前者是后者的139.2%。福州为16571元/平方米和15550元/平方米，比值是106.6%。其他城市土地出让金占房价比重大约30%，这十座城市2013年保障房建设落后，从人均值来看，平均每246人有一套新建的保障房。

2．房地产发展和调控触及某些利益主体根本利益。房地产调控涉及相关各方的根本利益，调控政策可能因为投资投机行为而抵销或难度加大。在房地产供给总量和保障房供应量有限的条件下，针对住房存在的必需品和需求刚性特点，使投资或投机该产品可能有利可图，包括开发商采用“囤地”“捂盘”等投机行为，坐等地价房价上涨；高房价吸引热钱纷纷流入；投资性消费者通过加大信贷杠杆购置房产坐等房价上涨，上述各种原因都推动了房价上涨。如果调控难以触及地方政府的根本利益即土地财政，则难以控制住房价。 中国仍旧形成不同的利益主体， 如何在相关利益主体之间找到为各方接受的折中调控方案是一个理论性和实践性都很强的问题。

在经济社会转型时期各种利益主体不断出现，并带着各自利益诉求。转型期公共政策是一个多元复合体，利益主体对公共政策的影响日益明显。中国经济社会正处于转型期，经济社会表现出了自身特征，房地产波动带有转轨经济的特点，如何避免利益主体操纵房地产市场这一问题，需要谨慎处理。针对近年部分地区房价飙升，政府为此推出了一系列调控政策，这些政策措施都突显中国房地产波动的转轨经济特征。在近年房地产调控政策执行中，中央和地方政府、金融机构、开发商、不同类型消费者、媒体和学术界人士在政策博弈过程中扮演着不同角色，利益主体之间的共识与冲突并存。在价值多元化社会，政府制定和出台包括公共经济政策在内的宏观调控政策，必须考虑利益团体博弈行为对公共经济政策的影响，努力实现各方利益平衡。

3．实现住有所居民生中国梦的重要领域。在经济社会转型过程中需要认真解决好民生问题，住有所居是改善民生的重要组成内容。过去十余年来飙升的房价事实成了影响居民生活的经济问题，同时也在一定程度上成为影响社会安全稳定的社会问题。中国正在推进人类历史上最大规模的城市化浪潮，如何顺利推进城镇化进程，合理控制征地规模，并处理好征地过程中相关方利益主体的关系，特别是如何为新进城镇的市民提供安全适用的居所或改善居住需求，成为中央和地方政府应该关注的重要问题，也考验着政府的执政能力。

中国地产普遍面临房价快速上涨、房地产企业利润高与居民收入差距过大制约了购房能力的矛盾：第一，开发实际利润率明显高于各行业平均水平。根据“万得研究报告”分析，2011年中国房地产业平均开发成本为3600元/平方米，2011年商品住宅平均价格5011元/平方米，开发商毛利率大约40%，实际利润率大约30%。根据2012年中国上市公司年报，最大房地产上市公司万科、保利、招商房地产营业净利润率与净资产收益率分别为15.2%、19.67%、14.48%和19.86%、16.91%、14.69%，大大高于其他上市公司利润率。在高利润背后存在复杂经济行为因素：一些开发商采用“囤地”“捂盘”等方式推动房价上涨；高房价吸引热钱流向房地产市场；通过信贷杠杆购买房产坐等房价上涨；限购限贷政策被规避。第二，房地产在一定程度上成为收入分配的一种手段，成为导致居民收入分配差距日益拉大的原因之一。投资投机导致房产资源进一步流向富人而拉大社会贫富差距。一些人通过合法、半合法和非法途径获得超额收入，成为高房价市场需求的主要拉动者。

（四）近年来房地产发展过程中出现了一些值得关注的新现象和新问题

近年来特别是房改以来，中国房地产市场发展取得了巨大成就，拉动了国民经济迅速增长，房地产投资占GDP比重逐年提高，房地产市场的快速发展明显改善了居民的家庭居住条件，与此相关的地方政府也从房地产发展中获得巨大的以土地出让金为主的预算外资金收入，对市政建设等基础设施完善起到推动作用。但处于转型期的房地产行业发展仍然遇到利益主体博弈等影响，行业周期波动加剧，影响宏观经济健康运行，特别是土地征用和出让的市场秩序尚未真正建立、城市房价过快上涨、房价收入比和空置率上升、房地产投资比重过大、投资型购房比例过高等问题。

1．土地征用和出让存在大量不规范之处，导致土地市场机制运行不畅通。第一，土地产权制度不健全，土地市场结构单一，由于中央与地方政府对土地产权界线模糊，中央政府土地所有权地位被弱化，地方政府代理和承担着城市土地开发义务，致使地方政府从自身利益最大化出发，尽量多的占用土地或者“以地生财”，造成城市土地粗放使用。土地资产成为地方政府拥有的最大资源，成为一些地方政府的第二财政。第二，土地一级市场特别是土地征用欠规范，土地出让形式单一。一些土地以市场化方式出让的比例过低，更多以划拨形式出让土地使用权，离市场化出让城市土地40%~50%的目标还任重道远。土地划拨使用与出让关系没有厘清，导致国家土地收益流失和粗放使用。第三，土地税费体系不合理。从结构上来看，地租内涵在土地收益体系中没有明确体现，存在以费代租和租税不分等现象；税赋不公平，税种交叉重复，土地税中城市房地产税与房产税、印花税与契税存在交叉重复，造成税赋不公平。从数量上来看，土地收益分配不合理，调控功能被弱化，税收流程难以对用地和占地者形成经济上的约束机制，造成资源闲置和用地效益低下。流转环节的成本过高，不仅阻碍土地市场正常发育，刺激土地隐形市场的活跃，而且会造成土地收益流失。

2．房地产市场上产品供求结构不对称所引起的矛盾突出。近年来，房地产市场商品房空置与需求过量并存，具体表现为供求出现结构性矛盾，潜在需求不能变成有效需求，具体表现如下：第一，区域性结构矛盾突出。经济发展较快的大中城市由于城市人口增加，对房地产的需求不断上升，但房地产区域发展不平衡所造成的这一基本情况并未很好地反映在地区土地供给政策上，在区域土地供给层面，“有保有压”并未得到良好的执行和体现。第二，房地产供求结构不平衡，主要体现为中小户型住房供应总量不足，其他高档或大户型住宅供给挤占了土地资源供给，这对于土地市场竞争和房地产价格合理回归不利。上述住房供给结构与多数居民收入结构不匹配，中低价位的住宅供应比例低，中小户型偏少致使中低收入家庭购房难，这种供需结构性矛盾较为突出。第三，房地产供求信息不对称影响市场秩序。一些开发商利用虚假广告和信息等欺骗消费者，加上有中介机构、媒体甚至所谓的“专家”误导，引发房地产纠纷和导致信任危机；由于房地产开发、建造和交易过程的复杂性，开发商具有信息优势，消费者无法获得相关信息，两者存在信息不对称，致使供需矛盾加深。后来相关主管部门要求开发商公开房地产成本，可以在很大程度上解决上述两者信息不对称的问题，有利于缓解房价上涨预期，对于整体调控有利，但这样的政策受到开发商和一些利益代言人的抵制而致使效果不如预期。

3．住房价格过快上涨与较高的空置率并存，对未来房地产市场健康发展带来一定的隐患。房价收入比过高是由于大多数居民收入低与房地产价格过高形成鲜明对比，因此全国房价收入比普遍较高，目前中国该指标远远高于联合国人居中心认为的房价收入比不应超过3∶1和世界银行认为的不应超过5∶1水平，中国实际的房价收入比实际在9~10倍，远高于统计水平，一线城市和二线热点城市房价收入比超过15倍，北京房价收入比超过20倍（中国行政管理学会课题组，2014）。

房价过快上涨与空置率存在一定关联性，空置率高在很大程度上说明房地产业内存在供应过剩，房价应该下跌，但现实情况是房价反而持续上涨，其中主要与以下因素相关：第一，相关利益主体的积极市场预期推动。消费者普遍持有“买涨不买跌”心理，开发商希望房价稳步上涨，地方政府出于财税收入考虑，当然希望房价持续坚挺。从有利于房价上涨推动力量上来看，即使在空置率高的条件下，房地产价格仍然可能继续走高。第二，与房屋成本具有一定联系。对开发商而言，其投入的土地成本、建安成本、各种税费和开发利润等，将在房价上得以体现，随着土地拍卖价格的持续上涨，开发商提高房价将成为其必然选择。即使出现一定的闲置新房，也预期未来将上涨而获得相应收益，如果一旦降低出售，可能出现利润减少甚至亏损，这并不是其最优选择。第三，其他相关利益主体包括银行等对资金回报和安全性要求也支撑着房价的坚挺走势。近年来，社会资金总体上存在流动性过剩局面，高的空置率并没有使开发商急于降价出手，而且从银行获取贷款相对容易，银行从其收益安全和回报角度，也相应地为开发商提供贷款（张林，2014）。

4．房地产市场交易一级市场到二级市场都存在各种不够健全和完善的交易机制。开发商在房地产市场上具有信息优势地位，部分开发商并没有执行商品房预售、销售制度，虚假广告、虚假承诺等现象并未杜绝。房地产市场专业效应和信息不对称造成了消费者处于弱势地位，在房产销售领域表现得十分明显，商品房消费投诉一时成为相关投诉纠纷的热点和难点问题就是上述现象的有力证明。

中央政府在制定特别是地方政府在执行房地产调控政策时，房地产调控政策经常陷入左右为难的境地，即一方面希望控制过快上涨的房价，另一方面又担心因此影响地方土地财政和政府债务偿还，在政策制定中忌讳地价调控。地方政府表面上许诺根据中央政策增加土地供应，而实质上是根据尽可能获得多土地出让金进行“挤牙膏”式供地，甚至不惜有意控制供地计划。例如，在2013年“国五条”政策实施后，一些地方推选“下有对策”应付中央政策，甚至反向操作推高地价和房价（中国行政管理学会课题组，2014）。

二、选题意义

（一）对于寻找转型期房地产波动的经济原因和行为原因有一定的指导意义

通过对房地产波动的经济原因与行为原因进行分析，提出在制定房地产调控等公共政策和调控房地产时不仅需要考虑经济原因，而且需要参考利益主体博弈行为，以实现房地产业健康发展。在房地产业内，包括政府、开发商、银行、消费者、中介机构等利益主体，政府希望通过制定相应宏观调控政策使房地产业平稳运行；开发商希望通过制订相应的营销、服务计划，在市场竞争中取得有利地位；购房者希望准确及时预见房地产业发展变化，在此基础上进行正确投资或消费决策；银行在提供融资实现自身利润增长的同时，也帮助居民实现住房目标。了解房地产周期波动可以为政府宏观调控提供参考，为政府实施反周期政策提供依据。

房地产波动具有内在的经济原因。作为投资的重要组成部分，房地产投资与其他固定资产投资一样，受到经济周期影响并通过自身投资波动进一步强化经济周期波动。作为市场经济条件下的趋利主体，在房地产市场繁荣时期，开发商将倾向于积极主动地获取土地，进行房地产开发；消费者在满足其居住要求后，在其他投资渠道有限的条件下，存在对住宅进行投资以获利的动机；受到银行和地方政府以及开发商的共同利益捆绑，他们通过媒体等影响其他利益主体对未来的预期，进一步推动房价单向波动。

制定政策需要考虑市场中经济主体的活动规律，使市场参与者朝着有利于政策目标的方向行动，必须掌握房地产市场各方博弈策略及影响因素，运用政策引导不同主体行为。中央政府调控政策难以全部贯彻落实，一些地方官员不愿意严格执行遏制措施，而鼓励房地产市场繁荣不仅能够保证税收，还能提升当地经济增长，在当官员晋升以经济增长为重点的锦标赛背景下，官员晋升与此相关，这种激励措施鼓励地方和中央展开博弈。本研究拟从博弈论和信息经济学角度，分析中国房地产市场公平有序运行的条件和环境，对房地产市场中矛盾和利益冲突比较集中的政府、开发商和消费者等相关参与人的行为建立博弈模型并进行系统分析，通过分析宏观调控政策之下房地产市场中地方政府、开发商、消费者的博弈行为，为各利益主体的行为决策提供政策建议。

（二）对于认识转型期房地产波动特性和把握调控方向具有一定的实践意义

转型期房地产波动是经济内在波动与利益主体博弈行为互动的结果。本研究将运用数量分析和行为分析方法研究转型期房地产波动，对自房改以来到随后一届政府执政期间所处周期进行判断，分析房地产周期波动受到的经济因素与政策因素如何相互影响和互动。研究转型时期房地产周期波动与利益主体行为，分析房地产波动经济原因与利益主体博弈行为可以更加接近房地产周期的形态与特征，研究利益主体对房地产波动的影响对于减缓宏观经济波动具有一定的实践指导。房地产市场是个复杂系统，其供给、需求、价格形成具有博弈行为的活动，任何参与者不但影响其他参与者的决策，又受到其他参与者行为影响。房地产市场波动是开发商、地方政府以及其他利益主体在特定制度环境下利益主体博弈的结果，把握利益主体之间的合作和非合作博弈是实施调控政策的重要基础。

房地产发展受到供求规律支配，而中国房地产被作为带动经济增长的政策，拉动经济增长贡献被畸形突出，地方政府强调房地产链条所带来的财政功能，土地财政成为地方政府实现市政建设的重要财源。房地产的社会功能往往被忽略，住房社会保障功能总体缺失，保障房供给不足。如果将房地产让位于经济增长政策，由于商品房的投资性和消费性，加上货币供给政策等对房地产价格上涨形成预期，开发商可能利用房屋上涨预期囤积土地，购房消费者受到预期影响可能追逐购房而逼高房价。需要在土地供应政策、金融创新政策和税收政策等方面综合配套推进，切实增强政策的实践性和可操作性。化解上述难题的关键在于政府出台政策的严肃性和政府问责制，扩大土地供应而非一味限制需求，让“防止房价过快增长”调控目标成为现实，并使居民形成房价不会过快上涨的预期。

发达国家房地产业的发展历程表明，将房地产市场作为社会政策重要内容的国家的公共住房均得到妥善解决。上述国家并不把房地产投资视为拉动经济增长的重要来源，而是把确保居民基本居住权、生存权和发展权是政府考虑的主要目标。房地产拉动经济增长只有在社会政策构架内进行才能发挥其应有作用。历史经验表明，一些国家早前将房地产视为拉动经济增长的力量也曾出现类似的社会不和谐问题，之后将住房保障政策法定为社会政策组成内容，房地产对经济增长的拉动作用才变得不再重要。把保障住房仅视为对低收入群体救济的国家，该保障住房政策并不成功，那些保障住房往往成了贫民窟（郑永年，2010）。

（三）对于改变消费者在内的相关利益主体预期具有一定的借鉴意义

预期对于房地产供给与需求具有重要影响，如何改变预期实现房地产健康发展对于中央和地方政府、开发商、居民等利益相关方都具有重要意义。在信息不完全的条件下，预期与房地产价格波动具有互动机制。为形成稳定预期应该从加大房地产市场供给来合理引导市场预期。

房地产价格由市场供求参与主体决定。从需求方来说，除了支付能力以外，无论是出于消费还是投资，消费者预期对房地产价格走势影响巨大。通过预期影响供求关系而对房地产价格形成加速上涨或者下跌作用，一方面，通过需求方来影响房地产需求；另一方面，通过供给方来影响住房供给。2003年以来房价上涨，宏观调控政策并没有完全达到预计效果，但经历多次重复博弈之后，相关利益方形成适应性一致预期，导致住宅价格向上攀升。研究预期和房价的关系对于利益主体投资或消费、防止房地产市场剧烈波动具有重要作用。

房地产调控需要密切关注和引导市场预期。在经济调控中正确的舆论引导显得非常重要。已有政策对于促进理性预期形成未能发挥其功效，特别是对于如何认识“防止房价过快增长”的解释存在很大分歧。如果超过一次以上政府既定的“防止房价过快增长”政策目标未落实时，居民将形成相反预期即房价仍然将保持较快速度增长，从而形成社会一致性预期。政府想要通过切实的宏观调控，实施扩大供给政策缓解住房集中需求，从需求方面缓解房价过快上涨压力，特别需要认真研究预期在其中的重要作用。 uPl5UeESf4+s5T6r/pzdFCuBBjTMy2XVcE4O74O7Lwnz8Ys71rTr0v8mqpU8EYoz