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房地产市场参与主体具有理性人特征，房地产市场发展是一个长期互动过程，任何参与者都可能影响其他参与者的决策和行为，同时受到其他参与者的决策和行为的反作用。现行土地制度安排、为获取土地出让金等预算外收入和“为增长而竞争”的官员晋升惯例，使得相关主体出于自身利益而导致政策时滞性和政策外部性，房地产市场周期波动中出现的各种问题实质即地方政府、开发商以及相关利益主体在既定制度安排的利益博弈均衡，从制度和行为去分析转型期房地产波动现象，可以加强对问题本质的分析与判断。
本研究涉及的对象是转型期房地产周期划分，利益主体博弈行为扩大房地产周期波动幅度，利益主体的适应性预期影响博弈行为，这三者之间通过地方政府以经济增长和预算外收入为目标，据此获取锦标赛似的地方官员晋升，房地产周期波动受到博弈和预算影响。基于上述研究对象蕴含的渠道和机理，本研究拟采用经济定量研究和博弈行为分析相结合的思路，对转型时期房地产波动现象进行分析，对形成原因进行解释。本研究在分析转型期房地产周期波动时，主要采用以下研究方法：
1．以主成分等为代表的计量分析法。通过引入主成分分析法、谱分析法、格兰杰因果检验和脉冲响应函数等分析方法，研究房地产周期划分。房地产周期的波动需要从定量角度进行研究，本研究即采用主成分分析法与谱分析法等定量研究方法对转型时期房地产波动进行客观研究。通过格兰杰因果检验和脉冲响应图，研究房地产波动中的行为因果关系。通过预期与房价关系检测，说明预期对房价的影响并提出政策含义。
2．利益相关方的博弈行为分析。转型期房地产波动的利益相关方包括中央和地方政府、开发商、购房群体等，利益主体博弈行为分析是基于相关利益主体的经济利益、分析房地产波动的重要方法。本研究通过利益行为主体博弈分析，认为化解博弈困局的出路之一在于改变预期，向着有利于形成一致理性预期的方向发展。其中涉及静态和动态结合分析，而静态研究成为构造模型基础，用以分析某一时点引起房地产波动的相应因素。我们将随着内外影响因素变化而调整分析模型，引入房地产周期分析关键指标，将相关影响因素进行动态调整，以更加真实地反映房地产波动情况。
本研究以转型期特别是经过1998年住房改革之后，新一轮经济周期启动以来，以房地产市场持续繁荣，房价过快上涨为背景，通过选取代表性指标构建房地产波动周期，以主成分等分析计量方法，计量划分房地产波动周期，并分析周期波动的趋势与特征。在假定房地产波动背后的外生性消费和内生性消费以及房地产市场心理行为等因素背后，以博弈论等研究方法，研究影响和决定房地产互动博弈行为过程中的市场主体行为，以及地方政府与中央政府、开发商、消费者和银行等之间的博弈行为，特别是地方政府基于GDP增长为锦标的晋升比赛导致地方政府之间的土地收益竞争，寻找经济计量分析波动背后的行为波动原因。在验证土地收益与房地产周期波动具有显著正向关系的基础上，进一步研究地方政府之间为了追求土地出让金为代表的土地财政这一预算外收入，进而追求GDP增长而赢得晋升锦标。本研究因此提出需要积极引导博弈行为和预期角度，协调利益主体之间的博弈行为，健全和完善晋升考核机制，改革土地供应方式并加大房地产供应，满足房地产供求，以有效缓解转型期房地产波动对相关利益主体带来的负面影响。
通过以上经济计量的定量分析和博弈为代表的定性分析，相互印证房地产周期波动情况。通过实证和规范研究相结合的方法，提出应该从宏观需求管理和微观增加供给两方面同时着手，解决中国转型期与房地产供给相关的住房问题。从宏观需要管理方面，主要包括合理引导房地产需求，根据土地市场双轨制特征，将房地产市场和住房保障市场严格区分，在房地产发展问题上需要正确处理政府和市场关系，让市场的回归市场，政府的回归政府；从房地产供给方面来看，政府需要确保土地供应以提供相应的住宅产品，切实做到住有所居，解决困难群众的基本生存需求；在微观管理政策方面，积极引导经济预期，通过抑制投机需求，合理引导居民房地产需求，力求房地产波动扁平化。本课题研究路径如图1-3所示。
图1-3 研究思路与研究路径
对上述研究思路和路径简要说明如下：结合中国经济向市场化和社会向现代化的转型时期，经济由高增长向中速增长的新常态，社会已经形成不同利益阶层，其价值取向呈现多元化特点；土地有集体所有和国家所有，表现出不同的属性，土地市场具有“双轨制”运行特征，在此特定条件下，对房地产发展定位存有不同看法；通过以主成分等研究方法为主的实证研究，划分出房地产周期波动情况；通过以博弈论为主的规范研究方法，说明利益主体行为之间和内部如何博弈互动；通过分析在分税制实现中央财政占全国财政比重和财政收入占国内生产总值比重这“两个比重”上升之后，地方政府如何围绕土地低价征用高价出让而出现的土地财政以实现更多地预算外收入，以促进当地市政建设和地方经济增长，从而使地方行政官员夺得锦标，赢得晋升。在这样的循环利益链条下，相关利益主体共同推动房地产周期波动，特别是地方政府和开发商等对房地产的波动幅度和方向产生了显著影响。在此基础上，提出规范需求和扩大供给两个方面的相关政策，特别是要注意引导利益主体的预期，用以协助利益主体之间的博弈行为，促进房地产市场健康发展。
本研究除了使用周期、博弈、预期等经济学常用概念以外，还涉及一些具有中国特色的概念和制度规范，需要在此进行必要说明，这些概念主要包括房地产市场、土地公有（集体土地和国有土地）、土地征用和土地出让以及由此引出的土地市场“双轨制”等，在此对这些具有中国特色的概念范畴进行简要说明。
1．房地产市场。由于地产和房地产密不可分，在一般情况下并没有对地产和房地产进行严格区分。在学术研究中的房地产比地产涵盖的范畴大，通常房地产是房产和地产的合称，地产是房地产的重要组织部分和物质载体，主要包括狭义的与土地环节相关的活动成果，房地产是土地或房屋或土地和房屋的组合。房地产市场与房地产业具有紧密的联系，
房地产是以各类房产为主的固定资产的开发、经营、投资、买卖等。地产泛指行业，土地成本还包括前期相关投入费用，特别是土地开发费用。土地开发是前期包括通电、路、暖、气、给水、排水、通信和平整场地（“七通一平”）等基础设施完善的过程；土地购置投资是开发商通过各种方式（“招拍挂”、出让、划拨等）取得土地使用权支付的费用。房地产包括住宅、商业用房和工业用房等不同类型。
房地产市场一般包括地产市场和房产市场以及为此服务的相关细分行业。政府出让土地是一级市场，土地使用者转让土地则属于二级市场。这是涉及国有土地使用权的出让和收益分配等与地方政府预算外收入密切相关的问题，即使是新的预算法也要求将所有财税收入纳入“全口径”预算管理。房地产业则以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，具有先导性、基础性、关联性和风险性的特点。
地产是房地产的载体和基础，地产可以在一定程度上离开房产而单独存在，它的参与主体包括地方政府、开发商或被征地农民等，相对有限、产生利益巨大、各方均很重视，它构成整个房地产博弈市场的基础，整个房地产市场关系结构如表1-5所示。实践运行中，不同的土地市场相关利益主体获得的利益存在差异。
表1-5 中国土地市场“双轨制”运行条件下的房地产市场构成
由房地产和地产衍生出的另外一对价格范畴也顺便提及，即地价和房价，目前学界对于地价提高是否推高房价，对地价和房价变化关系存在不完全一致的观点，包括地价推动房价、需求拉动房价等主要说法（况伟大，2005；梁云芳、高铁梅，2006；卢新海、王玥，2006；王岳龙、武鹏，2009），但国内外一系列实证研究认为，地价变化对房价变化具有显著的解释力，土地价格对地产供给数量和价格有显著影响；家庭收入和建筑成本是影响房价最重要的因素，后者也是本研究认同的观点，即地价对房价影响直接而深远。
2．土地公有（集体土地和国有土地）。中国实行包括土地公有为代表的社会主义公有制，土地所有制形式包括国家所有和集体所有两种形式。集体土地是指农民集体所有的土地，集体土地是我国土地所有制的一种形式。农村和城市郊区的土地属于集体所有，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
全民所有土地即国家所有土地，包括城市市区土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；国家依法征用的土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
3．土地征用与土地出让。土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据规定程序和批准权限许可，依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。中国法律规定，为了公共利益目的，国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的土地等，这是集体用地变为国有土地，进行国有土地建设和开发的唯一合法渠道。
中国征用集体土地的补偿范围和标准包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补助费。其中，土地补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数（6<补偿倍数<10）。安置补助费的计算标准包括：（1）（被征用地块需安置人数×补偿倍数）>15时总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15；（2）（被征用地块需安置人数×补偿倍数）<15时总安置费=该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数；（3）地上附属物和青苗补助费补偿的计算标准=省、自治区、直辖市规定（一般按市场价格进行补偿）。
土地出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让包括协议、招标、拍卖等市场化方式进行，其中供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地要求以上述市场化方式出让，其他土地出让可以采用市场化程度较低的协议形式出让。在实践过程中，土地征用和土地出让之间具有巨大的收益差别，这源于土地征用是以较低的行政化方式取得集体土地，而在土地出让时是以比较市场化的方式进行交易。其中所产生的巨大利益差别一方面引起被征地农民的利益损失，另一方面也是由于成本推动房价上涨的因素，地方政府在其中获得了丰厚的土地出让金这一预算外收入的同时，还能获得由此带来的与房地产相关的税费收入。
根据以上研究方法、研究路径和重要概念范畴，针对转型期中国房地产波动和利益主体行为为主题，课题拟针对波动内在原因与外在原因之间的关系进行研究，主要内容如下：
第一章，导论。基于房价持续过快上涨的现象和问题出发，本部分主要介绍课题研究背景、研究意义、文献综述以及研究思路、研究内容、可能的创新点和未来研究展望。本部分交代了土地产权属性和土地市场“双轨制”等具有中国特点的相关概念简要内涵。
第二章，转型期经济社会特征与房地产发展。中国从计划经济转向市场经济，转型的明确目标是建立社会主义市场经济体制，社会转型表现为民主和法治的引入和规范，社会形态逐步从封闭性社会向开放性社会、传统社会向现代社会变迁。转型过程发生新旧体制转换和更替，传统与现代、计划和市场两种体制并存、交织和碰撞，人们的行为方式、生活方式、价值体系都可能发生变化，近年来中国房地产集中体现了转型期经济社会矛盾，正确认识和处理转型期经济社会问题是国家顺利转型的内在要求。
第三章，房地产周期波动的实证研究。通过获取经济周期划分的代表性指标，就房地产周期波动通过主成分和谱分析等方法，主要从定量角度来实证分析中国自1998年实施住房制度改革以来所经历的典型房地产周期，并初步分析房地产周期波动的内外动因，引出博弈行为分析。
第四章，地方政府主导的房地产市场博弈行为。本章主要对直接利益主体的主要战略博弈和均衡及背后的原因进行讨论。通过博弈论的分析方法，分别就中央和地方政府行为、开发商和消费者等直接利益主体之间和彼此的行为进行博弈分析，评估其利益行为对于房地产波动方向和幅度形成的影响。
第五章，土地出让行为与房地产周期波动关系的检测。房地产周期波动受到客观经济周期和利益主体博弈的共同影响，其中预期对于房地产的供给和需求都具有重要作用，房地产价格的波动除了直接受到收入等最重要的价格因素左右以外，对未来房地产价格的预期和在多次预期结果基础上形成的理性预期通常由外因变成影响房地产未来走势的内因。本章将集中讨论房地产波动过程中理性预期的作用，通过解读相关政策让居民形成理性预期，保持政策的连续性和严肃性，正确引导市场预期形成，从而防止房地产波动出现大起大落。
第六章，地方政府间土地收益竞争互动效应。本部分将重点探讨晋升锦标赛机制下的地方政府之间如何为土地出让展开策略互动及其后续影响。地方政府之间其实存在基于GDP增长为晋升锦标的竞赛，土地出让金为代表的土地财政可以为地方政府带来较多的GDP增长。这种不同地区之间的地方政府为经济增长而展开的竞争，直接影响房地产的供给和房地产波动。应该规范地方政府的土地出让行为，完善土地财政制度，将地方政府间土地财政竞争纳入全口径财政预算框架条件下，充分发挥土地财政竞争机制对地方政府的激励和约束作用。
第七章，加强房地产市场供求管理，引导预期和博弈行为。转型期加强对房地产的供求管理，引导利益主体博弈和合理预期，需要从国情出发，围绕土地公有权，抓住土地供求对房地产影响这一主线，保障公民居住权，兼顾各方利益，特别是兼顾房地产发展与经济增长、增加土地供应、保持合理地价与稳定地方财政收入、保障房建设与商品房发展等关系。从经济利益角度来调节相关利益主体行为，引导合理预期，形成房地产市场良性发展的局面。