第二节
研究主题与结构安排

对房地产市场崩盘引发金融危机的研究可以有不同的切入点，如资产价格与货币政策、房地产泡沫及其判断标准、房地产投资与汇率的关系、房地产周期与经济周期、房地产周期与金融稳定等。笔者认为，从行为金融学的角度来看，人们在繁荣期忽视风险、在萧条期放大风险的本性是很难改变的，法不责众的思想更加使中国商业银行的决策者不愿意放弃任何以冒险换取收益的机会，而产权不明晰导致的风险意识淡化会加剧这种现象的出现。因此，本书认为对房地产泡沫程度的判断常常意义不大，且由于社会科学的特点，量化过程十分困难。而在一个现实的房地产市场状况下，判断一个国家银行业的整体信用风险状况，判断在一定价格调整压力下，一个金融主体如商业银行的风险承担能力如何，常常是可行的且最为重要的。综上，本书的研究主题和意义可以概括如下：

首先，运用最新数据对房地产周期、房地产与国民经济的关系等影响房地产金融风险的基础性问题进行独立重新判断。

其次，探讨房地产相关信用风险的分析思路和计量方法。

再次，对房地产价格调整下中国房地产相关信用风险进行整体估算。

最后，探讨防范房地产相关信用风险的方法和措施。

同时，笔者发现，对于房地产相关的信用风险至今没有权威的定义和分类，大多数研究对房地产相关风险只是泛泛而谈，甚至对信用风险和市场风险都不加以区分；而重点研究信用风险的文章大多只涉及其中一部分，如开发贷款信用风险或者按揭贷款的信用风险问题，完全不能体现房地产相关信用风险多样性和复杂性的特点。笔者经过对国内外研究成果的总结，结合自身的工作实践，认为房地产相关的信用风险应分为5类，即开发贷款信用风险、个人住房贷款信用风险、土地开发贷款信用风险、抵押价值风险，以及因房地产行业对相关行业的影响而产生的信用风险在行业间的传导问题。本书将从这五个方面着手，全面论述房地产相关信用风险问题。全书共分为十章，具体结构安排如下：

第一章，对研究的意义进行阐述，对阅读的文献进行整理，对全书的结构安排、方法选择进行说明，对本书的主要内容和主要创新之处进行概述。

第二章，房地产业的周期性波动及房地产价格的调整是导致房地产业相关信用风险最主要的因素，本章结合中国房地产业的特点，运用严格的计量方法，对中国房地产周期的特点和房地产价格调整压力进行分析，为研究房地产价格调整给商业银行带来的信用风险奠定基础。

在第一至第二章研究成果的基础上，对房地产专门贷款（指直接与房地产行业相关的贷款，本书包括开发贷款、个人住房贷款和土地储备贷款）的信用风险状况进行估算，对相应贷款的信用风险防范措施进行研究。

第三章，房地产开发贷款为房地产相关信用风险中规模最大，信用风险程度最高的贷款之一。为科学估计基于价格调整压力下中国房地产开发贷款的整体信用风险状况，并克服各商业银行在压力测试方法、压力测试范围上无法统一，在压力测试结论上无法加总的矛盾，本章基于行业总量数据，利用基于现金流量的随机模拟方法，对中国银行业全部房地产开发贷款的整体信用风险进行压力测试，并揭示中国商业银行承担房地产下行周期冲击的能力。

第四章，对房地产相关的第二大类贷款个人住房贷款的信用风险问题进行详细讨论。由于房地产价格的调整对不同的购房者将造成不同的影响，不同贷款主体结构的商业银行也将面临不同的信用风险状况。本章在对中国商业银行目前的个人住房贷款现状进行充分调研的基础上，利用个人住房贷款信用风险分析的一般方法，提出了分析中国目前个人住房贷款信用风险的思路，对总体信用风险状况进行估计，对商业银行的承受能力进行评估。

第五章，除房地产开发贷款和个人住房贷款外，还有一类直接与房地产相关的贷款容易被忽视，即土地储备贷款。土地储备贷款是在土地招拍挂总体框架下，近几年得到迅速成长的贷款品种。由于该种贷款的借款主体常常比较模糊，还款来源常常受到政府的干扰，多数银行对该贷款的风险评价尚处于探索阶段。但是，由于该贷款品种的规模增长较快，且受房地产经济周期影响较为明显，加之中国地方政府土地财政问题和隐性债务问题已十分严重，逐渐成为商业银行房地产类贷款重点关注的领域之一。本章综合考虑法律风险、财政隐性债务风险等因素，对土地储备贷款的借款主体、还款来源和风险防范措施进行研究和探讨，在房地产价格压力下，对中国土地储备贷款的总体风险进行评估。

除第三至第五章关于房地产行业直接相关贷款的信用风险问题外，商业银行尚因房地产行业的周期性波动而面临第六章和第八章提到的风险问题。

第六章，由于房地产为目前中国商业银行贷款的主要抵押物，并且为各借款主体主要的资产存在形式之一，房地产价格的调整将引起商业银行抵押物价值的波动及借款主体净资产的变化，从而对商业银行的信用风险构成实质性影响。本章在充分调研的基础上，对抵押价值相关风险进行实证分析和测度。

第七章，国民经济中的各个行业是相互关系的，如果一个行业信用风险增加的原因是该行业陷入衰退，那么该行业的衰退必然引起紧密相关行业的不景气，并导致相关行业的信用风险增加。深入研究行业之间及行业与国民经济之间的信用风险传导问题，构成本书第七～第八章的主要内容。本章重点研究房地产业与国民经济及各部门（也称各行业）间的关系，为第八章的信用风险分析奠定基础。

第八章，本章在第七章对房地产业的地位及影响进行分析的基础上，按照房地产行业影响国民经济、国民经济与银行业资产质量密切相关这个逻辑，探讨房地产价格调整导致行业不景气的压力情景下，中国商业银行总体信用风险的变化情况。技术路线为以贷款违约率作为评估银行系统信用风险的指标，使用Logit模型将贷款违约率转化为综合指标，以综合指标作为因变量与宏观经济因素进行多元线性回归分析，通过假设情境法进行宏观压力测试，定量分析房地产行业波动导致宏观经济因素波动对中国银行体系贷款违约率的影响。

第九章，不同的融资类型、不同的行业特点有不同的信用风险防范措施，除第四至第八章提到的信用风险防范措施以外，本书认为，房地产为适宜进行限额管理的行业。该章综合运用MV模型法、因子模型法、经济资本评价法、基于承认现实的同业占比法，系统地提出了核定商业银行房地产行业贷款限额的思路和方法，并进行实证分析。

第十章，结束语，对本书的结论进行最简要的概括，对研究不足之处进行总结，并提出下一步研究的方向。

本书的整体技术路线如图1-2所示。

各章节间的逻辑路线如图1-3所示。