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本书的研究逻辑是房地产行业的波动性是比较明显的，从而对商业银行的整体信用风险水平产生重大影响；同时，房地产行业的波动性是周期性的，或者说是有规律可循的，研究房地产行业波动的周期性规律能在一定程度上防范商业银行的信用风险。通过笔者对中国59年来的房地产经济周期进行仔细研究后发现，中国的房地产经济的确存在波动性，这种波动性也有确有规律可循，但是由于中国没有经历过明显的经济衰退，真正的房地产市场起步时间较短，除了类似20世纪90年代海南房地产泡沫那种局部性的房地产市场崩盘之外，中国房地产行业尚未出现过大面积、整体衰退的时期。特别是进入20世纪90年代以后，古典周期已不占主导地位，周期性波动以增长周期和增长率周期为主，基本处于单边繁荣的阶段。如果从纯理论角度讲，增长率周期中同样可能存在较大的房地产金融信用风险，比如构成房地产成本的主要部分如地价和原材料价格涨幅远超过房地产价格涨幅时，虽然房价仍然在上涨，开发企业也可能因为亏损而出现违约，但这种比较特殊的情况仍然与我们研究房地产周期波动导致风险的初衷是背离的。那么，这是否意味着中国房地产行业将永远向上了呢？是否意味着中国商业银行可以不重视房地产经济周期了呢？答案当然是否定的，因为一个不成熟的房地产市场在外力刺激下的超常繁荣可能蕴藏着更大的危机。美国次贷危机已清楚地告诉我们，即使在市场经济和金融市场高度发达的美国，同样难以避免房地产经济周期给经济和金融带来的冲击。在同类研究房地产金融风险的文章中，大多大篇幅地罗列历史上著名的房地产经济、金融危机案例，本书的写作风格为以最重要的笔墨着力于最需要探索和分析的领域，不再对那些已被业内人士熟悉的案例作重复介绍，但为了本书的完整性，在此择其重要者作言简意赅的说明，同时作为引子对中国目前的房地产价格调整压力作一阐述。
20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，同意美元贬值，随后大量国际资本进入日本的房地产业，刺激了房价进一步上涨，1986年到1989年日本的房价涨了约两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价，一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的银行坏账高达6000亿美元。
图2-11 1983—1998年东京土地价格走势
中国香港地区的房地产热最早可以追溯到20世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司先后公开上市，来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区，1984—1997年，香港房价年平均增长超过20%，1996年香港竟出现必须花150万港元买一个房号的怪事。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年至2004年，香港楼价大幅下跌，平均下跌幅度超过60%，平均每位业主损失达267万港元，房地产开发贷款的违约率急剧上升。
鉴于本书结构的需要，美国次贷危机将在第六章重点讨论，不在此叙述。由此可见，要理性地看待中国目前的房地产行业单边繁荣，研究房地产经济周期对中国银行业的冲击，仍然要对房地产周期的波幅和波长有足够的估计，这些估计，亦将充分体现在本书以下章节对于各类房地产行业相关贷款的信用风险分析和压力测试当中。
国家统计局数据显示，2003—2008年的6年间，全国住宅销售均价由2197元／平方米上涨至4456元／平方米，北京市住宅销售均价由3576元／平方米上涨至11648元／平方米，分别上涨103%和226%。根据中国房地产信息网最新数据，以北京为例，2009年12月北京市普通商品房一类地段集中成交价34500元／平方米，同比上涨97%。这些直观的数据已经在频频提醒我们思考一个问题，中国存在房地产泡沫吗？中国的房地产泡沫严重吗？虽然中国历史上只有少数局部性泡沫出现（众所周知，泡沫程度非常严重），但关于房地产泡沫的研究却汗牛充栋，对于衡量房地产泡沫的各项指标如房价收入比、房价租金、空置率等均有很好的对比研究和计量分析，本书不再赘述。大多数研究结论、诸多重量级的经济学家及每个人对于房价的感受均告诉我们，中国在短期内迅速上涨的房地产价格已面临较大的调整压力。因此，即使无法从目前中国房地产业表现出的周期特征上发现其风险特征，我们也已清楚地看到了由于房价上涨带来的风险积聚问题。由于房地产金融对中国整个银行业影响巨大，且房价调整将直接带来房地产金融信用风险的增加，因此对价格调整压力下中国商业银行的信用风险防范问题的研究是非常有必要的，也是非常迫切的。