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根据中经网及1993—2008年《中国统计年鉴》整理得到的数据，对1992年至2008年房地产销售价格及销售面积变化直观趋势分别如图2-5和图2-6所示。
图2-5 1992—2008年全国房屋及住宅平均销售价格
图2-6 1992—2008年全国房屋及住宅销售面积
由图2-5和图2-6可以看出，1993—2008年，中国房地产市场无论是房屋整体还是住宅部分，其价格和成交量都呈单边上涨态势，已明显不具备古典周期波动的特征。同时，随着房地产市场化程度的提高及中国各项统计数据的完善，我们已有条件对这个时期的周期波动进行多指标的测度。下面本书用国际上比较流行的合成指数法（合成指数法比国内大多数学者采用的扩散指数法更加严谨、科学），对这个区间中国的房地产经济周期进行多指标测度。
从目前的研究成果看，多指标的选择有两种做法，一是仅包含房地产直接相关的指标；二是将与房地产间接相关的指标也包含在内，如房地产贷款、人均收入水平等。我们认为，后一种思路犯有逻辑上的错误，因为房地产周期仅仅是对房地产这个行业特征的描述，房地产贷款、人均收入水平等只能是解释房地产周期的因素，如果将这些因素也纳入合成指标的范围，那么合成结果将不再是单纯的房地产周期波动，如果不加限制地扩展下去，最后的结果只能是宏观经济周期波动了；另外，这种思路也容易导致“因”“果”不分的死循环，比如金融与房地产的因果关系至今仍是个很难有绝对结论的课题。因此，本书只将与房地产直接相关的指标纳入到合成范围之内。1993—2008年所有统计指标如表2-3所示（为考察增长率周期，实际使用指标为以下这些指标的环比增长率）：
表2-3 1993—2008年房地产业统计指标数据
续表
数据来源：中经网数据库及各年统计年鉴；由于2008年房地产业增加值指数尚未公布，表中数据是我们参考其他相关数据得到的预测值。
参考一般学者对宏观经济周期的研究方法，我们选择最具代表性的产值指标作为基础指标，即房地产业增加值（表2-3罗列数据为房地产增加值指数）。
首先对表2-3中各周期性指标计算环比增长率，然后用时差相关分析法确定各指标时间序列与基础指标时间序列的领先滞后关系。时差分析方法我们借鉴国际通用的方法，并参考吕光明（2008）
的介绍，其基本思想是一个周期性指标序列必然与基准周期波动指标存在相关关系，这种相关关系可用时差相关系数表示，而且相关系数必定在某个时点达到最大，如对于领先指标，时差相关系数最大的时点表现出一定的先行时差关系。设
x
t
={
x
1
，
x
2
，…，
x
n
}为基准周期波动指标序列，
y
t
={
y
1
，
y
2
，…，
y
n
}为待定周期性指标序列，
r
为时差相关系数，
l
为领先滞后的基数，则有：
本书设定同步指标的领先、滞后周期为1期，并设Y 0 ～Y 6 分别代表房地产产业增加值环比增长率、房屋销售面积环比增长率、住宅销售面积环比增长率、房地产开发建设本年完成投资环比增长率、房屋平均销售价格环比增长率、住宅平均销售价格环比增长率和全社会固定资产投资竣工房屋建筑面积环比增长率，则可得到以下结论：
表2-4 各指标与基础指标时间序列的领先滞后关系
最后，对选定的同步指标（Y 1 ，Y 3 ）与Y 0 进行合成，得到合成指数，用其描述中国的房地产周期波动。按照目前较为成熟的美国商务部的计算方法，合成指标数的编制方法大致经历了以下五个步骤：第一步，求指标的对称变化率并将其标准化；第二步，求各指标的标准化平均变化率；第三步，求初始合成指数；第四步，趋势调整；第五步，计算合成指数。另根据王东、陈诗骏等（2007）的研究，结合专家打分法的基本原理及笔者的经验判断，确定产值类指标Y 0 权重为40%，交易类指标Y 1 权重为30%，投资类指标Y 3 权重为30%，最终得到1993—2008年中国房地产经济周期合成指数波动图，如图2-7所示。
图2-7 1993—2008年房地产周期合成指数波动
考虑到1993年作为两个时段的过渡年份，其指标计算值前后不可比，为了更加清楚地反映1993年后的周期波动情况，将1993年数据略去后作出1994年至2008年的周期性波动图，如图2-8所示。
图2-8 1994—2008年房地产周期合成指数波动
根据图2-7及图2-8，对1993年至2008年中国房地产周期作如下划分：
第1次周期波动，1993年至1998年，历时6年，除起始时期1993年外，下降时期为3年，即1994年、1995年、1996年；上升时期为2年，即1997年和1998年（其中1998年为中国按揭贷款转折点，由图2-7及图2-8可见，该年周期上升幅度较大）。这一周期的特点是波峰较高，波谷相对较浅，波动较剧烈。
第2次周期波动，1999年至2003年，历时5年，其中下降时期为2年，即1999年和2002年；上升时期为3年，即2000年、2001年、2003年。这一周期的特点是波峰波谷均较低，波动较为缓和。
第3次周期波动，2004年至2005年，历时2年，其中下降时期1年，即2004年；上升时期1年即2005年。这一周期的特点是波幅较大，波动较第2次波动剧烈，时间大大缩短。
第4次周期波动，2006年至2007年，历时2年，其中下降时期1年，即2006年；上升时期1年即2007年。这一周期的特点与第3次周期波动相似。
总体来看，1993年以来中国房地产经济波动呈现出的主要特征是：波动更加频繁，周期长度由5～6年缩短为2年的超短周期，且波幅有扩大趋势；增长率周期占绝对主导，无古典周期波动。至笔者截稿的2009年8月，中国房地产业经过2008年的低迷后再度繁荣，也就意味着中国房地产业可能又将完成一个从2008年至2009年的2年短周期波动过程。
