房地产业的周期性波动及房地产价格的调整是导致房地产业相关信用风险最主要的因素，本章结合中国房地产业的特点，运用严格的计量方法，对中国房地产周期的特点和房地产价格调整压力进行分析，为研究房地产价格调整给商业银行带来的信用风险奠定基础。

国外关于房地产周期比较经典的早期研究成果 国内学者大多已有总结和讨论，如谭刚（2000） 、刘红（2007） 、佟克克（2006） 等，本书在第一章文献综述部分也已作了详细介绍，在此不再赘述。但大多数学者对于美国房地产18年长周期的考证有不尽详细之处，他们认为美国房地产18年长周期的概念是Wenzlick的研究成果，但实际上美国学者Hoyt H.经过对芝加哥100年土地价值的研究，早在1933年就提出了18年长周期的概念 ，只是后来被Wenzlick引用并进行了大量后续研究而已。次贷危机爆发后，关于房地产周期的研究再次活跃，Ramom Adalid和Carsten Detken（2007）对20世纪70年代以来18个OECD国家42个资产价格繁荣期进行了考察，解释了广义货币为基础的流动性过剩对资产价格（房地产价格为其中重要的一项）的影响；Andrey D.Pavlov和Susan M.Wachter（2008）认为高杠杆抵押借款金融工具的运用放大了房地产周期；Andra C.Ghent和Michael T.Oxyang（2009）通过对美国36个城市房地产周期和经济周期间关系的分析，认为从某城市（区域）而不是全国层面上，房地产周期与宏观经济周期（重点考察与就业的关系）间并不存在必然的联系；Suparna Chakraborty（2009）建立了关于信贷市场摩擦的动态模型，试图寻找日本1980—2000年人均产出的剧烈波动与房地产市场的剧烈波动之间的内在联系，认为生产率的波动和土地税收对产出波动及土地在商业用途和住宅用途间的转换有重大影响，鉴于日本房地产信贷的特殊模式，在信贷约束外生给定的情况下，房地产市场受到的外部冲击会通过金融加速器对经济周期产生放大和延长效果等。总体来看，国外发达国家对房地产周期的研究早已超越了对周期的识别阶段，重点研究方向是与房地产周期相关的经济、金融与社会问题。

国内对房地产周期的研究主要始于20世纪90年代。何国钊、曹振良、李晟（1996）对1981—1994年中国房地产周期进行了实证分析，并对中国房地产周期与宏观经济周期的关系及房地产周期波动的原因进行了考察；中国社科院房地产周期波动研究课题组（2002）从消费主体、供给主体、资金来源等7个方面对中国房地产周期波动的原因进行了新的解释；张晓晶、孙涛（2006）对中国1978—2005年的房地产周期进行了简单划分，分析了周期的驱动因素，并重点分析了房地产周期与中国金融稳定的关系；国内其他学者的相关研究还有谭刚（2001）和王东（2007）等。从研究方法和结论上看，主要有以下局限性：一是大多没有罗列重要的基础数据和模型参数的解，无法对研究成果作进一步考证；二是基于单一指标的研究较多，即使使用了多指标研究方法但在指标的选择上存在较明显的缺陷；三是没有运用国际上比较先进的计量方法对周期进行测度；四是研究时间覆盖范围较短，大多数研究的起始时间在1990年以后，且数据收集严重不足；五是从研究的时效性上看，有分量的研究成果大多在2000年以前，无法对2000—2008年中国房地产业最为异常和繁荣的阶段作出解释。因此，虽然国内关于房地产周期的研究已有20年左右的历史，但鉴于中国房地产业发展的历史与特点，现有的研究还有许多需要改进和完善的地方，广泛收集数据，利用前沿的统计学方法，结合中国国情对中国房地产周期进行更加科学的划分具有重要的理论和实践意义。 DrOrU3suo0hHy4YRWcQQUMOpMC5HjdArIo+eWUGr2rjbQWfD4w11VKest13WtFIf