第一节
房地产市场价格决定及影响因素

自从市场化改革以来，我国的房地产市场经历了不同的发展阶段，也随着经济的发展不断走向成熟。房地产市场价格的决定及影响因素有很多，房地产既受到传统的供给因素的影响，同时由于其自身的特殊性又会受到其他因素的影响：

（1）房地产市场价格。房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素，因为在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定房地产开发企业是否盈利和盈利多少。一般而言，当价格低于某一特定水平，不会有房地产供给；高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随价格的上升而增加，随价格的降低而减少。

（2）土地价格和城市土地的数量。土地价格是房地产成本的重要组成部分，中国城市中目前土地费用占商品房总成本的30%左右。土地价格的提高将提高房地产的开发成本，对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升，从而有利于增加房地产供应；二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。

城市房地产的供给能力，在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数量。一般来说，一个国家经济发展水平越高，特别是农业生产力水平越高，则可提供给城市使用的土地就越多。换言之，城市土地的供给水平必须与经济发展，特别是农业发展水平相适应。改革开放以来，中国农业发展迅速，为城市土地的扩大创造了条件。

（3）资金供应量和利率。由于房地产的价值量大，开发建设需要投入大量资金，除自有资本金投入外，还需银行等金融机构开发贷款的支持。据统计，房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的金额约占总金额的60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。同时，房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响，若银行的贷款利率提高，会增加利息成本，在销售价格不变的情况下势必减少利润，影响开发商积极性，导致供给量减少，反之则相反。所以，银行的信贷政策是调节房地产供给的重要因素。

（4）税收政策。税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国目前各种相关税费占房地产价格的10%~15%。如果实行税收优惠政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终增加房地产的供给量。反之，若增加税费，则会直接增加房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给减少，降低开发商盈利水平，使开发商缩小其投资规模，甚至将资本转移到其他行业中去，从而导致房地产的供给量减少。

（5）建筑材料供应能力和建筑能力。建筑材料如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。改革开放以来，中国建材工业和建筑业有了长足的发展，技术水平、装备水平、管理水平及职工队伍素质都有很大的提高，建筑材料供应能力和建筑能力基本上已能满足房地产生产的需要，但近年来也出现建筑材料供应紧张的状况。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。

（6）房地产开发商对未来的预期。这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等，其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。

（7）经济活动与房价。房价和产出缺口可以衡量实际GDP和实际趋势GDP的百分比差额，能够暗示房价和经济周期的转折点。但有的国家实际房价水平的转折点慢于经济周期的转折点，因为实际房价通常只在经济周期的峰顶（谷底）变得消极（积极）。有的国家即使经济活动放缓，房价也在上升，但这也不意味经济活动与房价的联系减弱。如“9·11”事件之后，股市证券泡沫爆裂造成房价与经济活动的关系减弱被恐怖活动进一步强化，使得资金从股市转向了其他资本市场，倒使房市猛涨。因此，实际上可以说房价引导着实体经济甚至是宏观经济的发展。

经济活动中，通货紧缩、通货膨胀、货币冲击都有可能对房价产生重要影响。

理论上货币冲击最初的影响可能是对灵活资产价格产生影响，而灵活资产价格和顽固商品价格或是劳动力价格的结合可能会导致资产价格的“过度调整”。证券市场、银行市场、金融经济市场的资产价格和不动产价格紧密相连，两者相互作用、相互影响。如果这些市场正好一片欣欣向荣，房地产的价格也会受此影响。

（8）个人投资借贷与房价。房价的持久变化影响着家庭感知和终身财富，而家庭感知与终身财富又反过来影响着家庭的消费借款计划，因为大多数人想在生命周期中平稳消费，更希望自己的资产能够平稳增值。1995—2000年，大部分发达国家的统计数据显示，房产在家庭财产中占有相当大的比例。但从股市崩盘以后，以及2000年来房市暴涨来看，房产在全部家庭金融财产中的重要性进一步增强。人们的期望——租金或是资产升值，就是投资房地产动力的源泉。人们希望投资能够稳定升值带来收益。有的家庭可以直接购买投资，有的只能靠按揭或是借贷。而借贷能力与借贷资本家调控价格或是利息上涨也有一定的关系，这取决于当时经济的结构和抵押借贷市场的结构。这样，如果房屋所有者为了更多的投资，抬高房屋价格，房价便会上涨。

（9）利率汇率与房价。利率对房地产投资规模的影响主要体现在利率作为投资的机会成本对房地产总投资的影响。在投资收益不变的条件下，利率上升导致投资成本增大，使得投资收益低的投资者退出投资领域，而抑制了房地产投资需求。相反，利率下跌抑制了投资成本，刺激投资需求增长。

利率作为投资活动的杠杆，其变化会影响房地产投资结构的变化。其影响主要通过部门、地区、行业的预期收益率对比关系来体现。利率越高，越集中于期限短、收益高的项目。

利率与两个团体有关——高端投资者和低端投资者。高端投资者主要是持有自有资金，对利率变化不敏感；而低端投资者的资金来源主要是银行贷款，对利率的变化更加敏感。

汇率，也称为汇价，即买卖外汇的价格。一般而言，汇率变动导致短期资本存放行流动，当然，汇率诱因需要与其他投资诱因结合在一起，才能促使资金的流入。外资企业通常一方面投资房地产公司的股票债券等，对于这方面来说，由于证券市场已经脱离生产活动独立运行，因此，汇率对房地产市场的影响是间接的。另一方面来炒作房地产本身，房地产的短期投资者会利用一段时间的地产价格或是价格的变动来进行低买高卖的投机操作。在投资期间，如果市场汇率发生变化，投资的实际回报率会更高，加大对房地产的投资，也提高了房价；反之道理相同。

另外对房地产价格的影响因素还有很多，由于篇幅原因我们不一一列举，比如徐静和武乐杰（2009）总结了影响房地产价格的十个因素：①成本费用因素，包括土地、建筑物建造成本、其他费用。②房地产供求因素，包括住房需求量、房地产开发量等。③经济因素，包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。④人口因素，包括人口密度、家庭结构等。⑤社会因素，包括社会治安、城市化水平、消费心理等。⑥行政（政策）因素，包括土地与住房制度、房地产价格政策等。⑦区域因素，包括所处地段的市政基础设施、交通状况等。⑧个别因素，包括朝向、结构、材料、功能设计、施工质量等。⑨房地产投机因素，投机者在房地产市场中的投机活动。⑩自然因素，包括自然环境、地质、地形、地势及气候等。

（10）房地产价格的政策。近十年来，房地产市场日趋火热，居高难下的房地产价格也成了与人们生活息息相关的话题。虽说政府已出台许多稳定房价的政策，但是房价仍然坚挺，上升的趋势并没有被明显抑制。以下部分将从政策的角度出发对房地产价格的政策进行深入探讨。

①“新国八条”（2011年1月26日）。

为了进一步做好房地产市场的调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，国务院继2010年5月的“国10条”后，于2011年1月底出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（“新国八条”）对全国楼市进行引导，随后各地政府陆续出台各地执行细则，对楼市进一步进行调控。其中重点内容有：

第三条：“调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足五年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。”

这样一来，住房就不会被轻易地转手，房价增长趋势也可以相对地得到抑制。

第四条：“强化差别化住房信贷政策（银行政策）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。中国人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。”

加强对住房信贷的管理，提高第二套住房贷款的首付比例，降低了银行贷款的流出。提高贷款利率，一方面降低了人们追逐住房的热度，另一方面银行对信贷情况的监督检查也遏制了房地产泡沫的产生。

②“京十五条”（2011年2月16日）。

以“国八条”为指导，北京市于2011年2月16日出台了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（“京十五条”）的细则，对本市具体办法加以规定。其中：

（四）严格执行国家关于个人转让住房的个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

（五）实行差别化土地增值税预征率。房地产企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

（六）加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

北京作为中国的首都，也是国内房价靠前的城市。该项政策出台后，北京的房价猛涨趋势得到了较好的控制，在中国的各个城市中也起到了示范作用。

③“国五条”（2013年2月20日）。

（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。

（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

（11）金融房贷紧缩政策。这里的金融房贷紧缩政策主要是指信贷紧缩，即经营贷款的金融机构（银行）提高贷款标准，以高于市场利率水平的条件发放贷款，甚至不愿发放贷款，从而导致信贷增长下降。

根据国务院指示，银保监会也表示要做好差别化信贷政策。近年以来，央行连续加息和提高存款准备金率，导致银行信贷额度紧张，不少银行取消了此前贷款的利率优惠，并严格审查和执行开发贷款程序。目前北京的各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。此项政策旨在减少流动性，对住宅类房产市场有一定的影响，因其执行的贷款利率接近或到达目前商业项目的利率水平，所以对商业项目而言，因减少或抵消了之前的利率差异，反而出现了短期的利好现象。

在中国，十个买房九个贷款，当进入市场的资金得到有效控制过后，能够或是愿意首付更高比例买房的家庭只占少部分，这样一来，买房所能获取的利润就会有所下降，进而房产流动减少，房价也很难被炒作起来。

（12）征收房产税政策。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行主要作用是提高产权持有人的持有成本，均衡资产贫富差异、打击炒房客，对过高房价地区理论上有一定的房价抑制作用，但其中关联问题比较复杂。财政部宣布两地试点该政策之后，重庆与上海先后出台细则，并于2011年2月前开始实施。但是上海的房价却丝毫不受影响，迅猛上升。

对于房产税这一政策，很多城市都很快会落实下来，但是房地产作为中国经济的支柱产业，如果房产税这一政策在全国范围内都落实下来，无疑是向房地产行业泼了一盆冷水，房地产业的热度会大幅度下降。政府会审慎选择这样的做法，预计房产税政策只会在一些房价过于高的城市进行施行，最终的结果就是同线城市的房价保持在同一个水平。

（13）银行、房地产商和政府在房地产市场中的作用。在解析银行、房地产商、政府在房地产市场中的作用之前，先明确一下银行、房地产商、政府三者之间的关系。首先，它们三者都是站在房地产市场中供给这一端的，先由政府依法卖给房地产开发商一块土地，银行再给这块土地以贷款的形式注入一定的资金，房地产商中的开发商在此基础上在法律框架内对这块土地进行基础设施、房屋建设，建成后将房屋投入房地产市场，这时开发商和银行还会有一次联系，最后开发商会将剩余的住房抵押给银行来进行资金回笼。在整个交易过程中，政府则出台一系列政策对房地产价格进行有效的管理与调控。

①银行。从2008年美国次贷危机和后来的西班牙银行危机的发展历程可以看到，银行的贷款以及决策对房地产市场的稳定发展具有重要的作用。

银行与房地产市场也有千丝万缕的联系，银行信贷对调节房价起着关键性的作用，是既影响到开发商筹划同时也影响到消费者购房的一个因素。甚至银行如果信贷出现严重错误还会导致房地产行业的崩塌。银行信贷在稳定住房价格和遏制住房价格恶性抬高等方面起着积极作用。以下将要探讨银行在房地产市场中的作用机制以及如何利用银行促进房地产业的健康有序的发展。

在房地产的各个领域中都可以看见银行的影子。房地产开发商在建房之初，从土地的购买到住房的修建，其中很大一部分资金不是开发商自己投入的，而是以贷款的方式找银行垫付；修建完工之后，出售房产，有很多人是不会全额付款买房的，这时候又会有银行贷款的介入，开发商进行资金回笼，这时候就只剩下银行与个人之间的关系了。

中国房地产市场购买规律是“十房九贷”，即普通人群购买房产绝大部分是利用银行按揭贷款购买房子。笔者看来，金融调控政策收紧房地产市场可能会横盘于市，楼市调控并不是打压房地产市场，只是控制房价大幅上涨。全国房地产市场金融降杠杆全面实施，首套房贷利率平均上浮25%~30%；二套房首付款提高40%以上，房贷利率上调35%，而且审批要求非常严格。房贷收紧主要是抑制居民高杠杆购买房产，而居民杠杆率上升是投资房产。银行金融降杠杆及提高房贷利率，对刚需购房者无疑是雪上加霜。楼市调控政策主要是控制经济支付能力差的人群买房，此举对抑制刚需购房效果显著，对投资投机炒房作用不明显。

②房地产商。房地产商，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。

A. 房地产开发商。它所从事的是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时在城市建设中扮演不可或缺的角色。房地产开发的根本目的是为人类的生活与生产提供满意的活动空间。

房地产开发商是在依法取得的土地上，按照土地的使用性质和要求进行基础设施、房屋建设的公司，它主要的工作就是进行房地产开发。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条指出：“房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”通过对这一概念的解读，我们可以看出：首先，房地产开发是一个包括项目选择、勘察设计、招标施工、工程管理的动态过程；其次，它必须要在法律的框架内进行；最后，它的对象是基础设施建设和房屋建设，包括工业建筑、公共建筑、民用建筑。

作为城市建设中不可或缺的一部分，房地产开发商开发房地产商品的目的是在注重社会效益和环境效益的前提下，通过实施开发过程来获取直接的经济利益。从这个意义上来说，房地产开发公司与其他一般工业企业无差别，只是它生产出来的产品是一般工业企业从事物质生产的基础。

开发商的财务目标也有所不同。有的公司为了尽快回收资金，减少风险，加快资金周转而直接将开发出来的产品出售；也有的公司从保值、增值的角度出发，将开发出的产品出租，保持一段时间的稳定收益，再根据市场前景决定是继续出租还是出售；有些资金雄厚的公司也会与商务经营公司合股经营。

虽说从市场供给的角度出发，开发商为房地产市场注入了新的产品，但是无论从何种角度看，盈利始终都是房地产企业的首要目的。

B. 投资公司。我国进入社会主义市场经济以后，国家宏观调控能力有所增强，但微观操作能力却有所下降，投资主体朝多元化发展，涌现出相当数量的投资公司。作为投资主体，投资公司也和其他公司企业一样以获取经济利益为直接目的。在房地产市场中，商业投资银行也就扮演着投资者这一角色，当然不只有银行，也包括一些从事商务经营活动的公司。它们不是通过出售房地产产品直接迅速获取收益，而是长期通过稳定经营获得利润，或者直接购买房产从事商业活动。商业银行在这其中可以说是一个很典型的例子。

C. 承包商。承包商是指有一定生产能力、技术装备、流动资金，具有承包工程建设任务的营业资格，在建筑市场中能够按照业主的要求提供不同形态的建筑产品，并获得工程价款的建筑业企业。按照进行生产的主要形式的不同，分为勘察、设计单位，建筑安装企业，混凝土预制构件、非标准件制作等生产厂家，商品混凝土供应站，建筑机械租赁单位，以及专门提供劳务的企业等；按照承包方式不同，分为施工总承包企业、专业承包企业、劳务分包企业。

许多房地产开发商是没有自己的建筑队伍的，进而有了承包商这一角色，市场上许多建筑公司都具有承包商这一职能。参与开发建设的首要目的都是获取直接经济利益，同时还伴随着一些其他不同的目的。

当然，承包商在开发项目的建设过程中也起着非常重要的作用。当它仅作为建筑商时，其收益与建造成本以及工期有关。有些公司为了增大利润甚至粗制滥造以降低成本、缩短工期。有些明智的公司会选择扩展自己的业务范围，购买土地使用权、资金筹措、组织营销等，甚至在建筑行业不景气时还会摇身一变成为投资者来开发房产。

③政府。政府也是涉足房地产各个领域的一个重要角色。政府及政府机构在房地产市场的运行过程中，既是房地产市场规则的制定者，同时也担负着对房地产市场监督管理的职能。

开发商从购买土地使用权时就开始不断地与政府的土地管理、城市规划、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可证、土地使用权、规划许可证、开工许可证、房地产产权证书等。作为公众利益的代表人，政府也对房地产市场其他参与者的行为产生着影响。

房地产市场常常被政府用来作为一个“经济调节器”，房地产行业是中国市场经济的支柱产业，与房地产有关的收入是中央和地方政府财政收入的一个重要来源。所以房地产开发商和投资者都必须认真考虑政府的有关政策和对开发的态度，来评估该政策对自己所开发或投资项目的影响。

近20年来，政府在房地产市场中也耗费了大量的精力，密切关注房地产的发展，并且为此颁布了一系列法律法规，比如《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国土地管理法》等。不仅如此，各级地方人民政府也颁布了一系列有关住房开发、经营、税收、管理的具体规定。这些也促进了房地产市场中的各个参与者对政府政策的理解，也为房地产商预测未来的市场需求，确定投资方向提供了重要依据。

总体看来，政府对房地产市场的调控目的主要也就是在现有的人力、物力、财力等条件约束下，最大限度地改善城镇居民的生活条件、生活环境及生活质量，对稀缺资源进行有效的分配，最大限度地提高社会福利。具体调控方法如下：

A. 调节市场中房地产需求与供给的矛盾，在需求与供给的总量上进行宏观调控。

B. 调整房地产开发的投资结构，统筹布局，确保城市风貌。

C. 筹集建设资金，开发市政基础设施和城市各种配套设施，提高居民的生活质量。

D. 协调房地产开发的社会效益、环境效益、经济效益。

E. 对住房价格进行有效的管理与调控。 QJEP9BVAR39duxZ7jx0Rf+uyjs0euYsY/p/BqXBZ5fjwU1LUPu+nBmDT7yF7UMnt