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随着经济周期的波动，近年全球房价都在上涨。我国为了熨平经济周期，出台了很多调控和鼓励政策。调控并不是要放弃市场主导的房地产价格，而是抑制房价过快上涨以及大幅波动。另外，金融周期、货币周期和信贷周期在经济周期中起着不同的影响和作用。
根据古典二分法和货币中性理论，长期来看，房价的上涨是无法避免的，但是短期来看房价还受到经济周期的影响（短期、中周期、长期、超长期、综合期）。著名的经济周期理论有基钦周期、朱格拉周期、库兹涅茨周期、康德拉季耶夫周期等。1936年，伟大的经济学家熊彼特以他的“创新理论”为基础，对各种周期理论进行了综合分析后提出了新的周期理论，即熊彼特周期。熊彼特认为，每一个长周期包括6个中周期，每一个中周期包括3个短周期。短周期约为40个月，中周期约为9~10年，长周期为48~60年。他以重大的创新为标志，划分了如下周期：
（1）基钦周期（短周期）。基钦周期又称“短波理论”。1923年英国的约瑟夫·基钦观察到厂商生产过多时，就会形成存货，就会减少生产，由此总结得出短周期长度大概在40个月，他在《经济因素中的周期与倾向》中把这种2~4年的短期调整称之为“存货”周期。
（2）.朱格拉周期（中周期）。1862年法国医生、经济学家克里门特·朱格拉在《论法国、英国和美国的商业危机以及发生周期》一书中首次提出市场经济存在着9~10年的周期波动。这种中等长度的经济周期被后人一般称为“朱格拉周期”，也称“朱格拉”中周期。
（3）库兹涅茨周期。库兹涅茨周期亦称库兹涅茨循环，由美国经济学家库兹涅茨·西蒙提出而得名。库兹涅茨通过对19世纪到第二次世界大战以前的美国经济发展的研究，发现许多生产部门尤其是基础工业部门的经济增长率，约15~22年呈现有规则的波动，其原因是人口（特别是移民）的波动。
（4）康德拉季耶夫周期。俄国经济学家康德拉季耶夫于1925年提出资本主义经济中存在着50~60年一个的周期，故称“康德拉季耶夫”周期，也称长周期。
福利首先是同人的生活幸福相联系的概念。在英语里，“福利”是wel-fare，它是由well和fare两个词合成的，意思是“好的生活”。我们应该将地产业看作社会福利体系的一个重要组成部分，而非过分强调其“支柱产业”的地位。
房价上涨一方面可以给拥有住房的家庭带来财富效应，增加其家庭福利；另一方面，又会给没有住房的家庭增加购房负担，带来预算约束效应，造成家庭福利损失。因此，房价上涨对居民总福利的影响，关键是看财富效应和预算约束效应孰大孰小。实证研究表明，1999—2006年我国房价上涨造成的城镇居民户均福利净损失为216元/年，占同期城镇居民年均可支配收入的2.24%，即房价上涨带来的约束效应大于福利效应，对社会福利影响弊大于利。
房地产业是国民经济的支柱产业，住房问题既是经济问题，也是社会问题，同时是社会福利问题。对房地产市场出现的问题，要充分认识其危害。住房价格上涨，将直接影响城镇居民改善住房条件，加重中低收入家庭的生活负担，不利于经济结构的调整，也增加了金融市场的潜在风险。
党的十九大进一步强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”2017年12月中央经济工作会议提到“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”。
2004—2014年，可以看作是我国政府摸着石头过河的10年，从需求端调控无力，转而尝试供给端调控，即2015年提出的“供给侧改革”。图1-4-1为2005年7月至2017年7月每轮调控后的房价变化趋势。
图1-4-1 2005年7月至2017年7月每轮调控后的房价变化趋势
数据来源：国家统计局资料。
与市场上排号摇号、开盘售罄的现象相比，很多地区的商品房空置面积确实逐年上升（见图1-4-2），侧面反映了高房价与购买力的矛盾逐年增加。
图1-4-2 地区商品房空置面积
数据来源：国家统计局资料。
图1-4-3为我国房屋（住宅）平均销售价格。
图1-4-3 我国房屋（住宅）平均销售价格
数据来源：国家统计局资料。
根据世界银行发布的研究报告，一国住宅产业在人均GDP 300美元时开始起步；至1 300美元时，进入稳定的快速增长期，至1 500美元时达到增速的峰值，一直到8 000美元时才进入平稳期。世界各国经济发展的历史表明，当人均GDP超过1 000美元时，进入消费升级阶段，对大宗商品如房屋、汽车和品牌产品的消费需求加速，并推动自身经济的高速增长。我国自2001年人均GDP超过1 000美元后，开始带动一系列的大宗商品的消费。2003年，我国人均GDP为1 270美元，住房消费开始进入快速增长期，2005年我国人均GDP已超过1 500美元，住房消费增速超过20%。自2001年我国房地产消费市场的兴旺拉开了我国进入消费升级周期的序幕。另一国际经验表明，当人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起步；在600~800美元时，住宅业就会进入高速发展期；到1 300美元时，进入稳定的快速增长期；到8 000美元左右，就进入住宅业平稳发展期。人均GDP超过13 000美元时，住宅业就会开始衰退。
图1-4-4为1990—2016年我国人均GDP的变化情况。
图1-4-4 1990—2016年我国人均GDP的变化情况
由图1-4-4的数据可知，我国人均GDP在2017年已经达到59 660元，即9 421美元左右（1美元=6.332 5元），我国已经达到了世界银行划分的稳定期，但是若考虑到6%的增速，人均GDP将很快超过13 000美元，届时房价将考验政府的调控能力与手段。