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土地产权是由一系列权利组成的权利束，包括物权和债权等多项权利 [5] 。其中土地所有权是自物权，地上权、永佃权、地役权、土地发展权、土地典权、广义的土地使用权是用益物权，土地抵押权是担保物权，土地租赁权和狭义的土地使用权是债权 [6] 。土地的交易过程并非实体交易，而是土地权利束的流动。权利的界定是交易的基本前提，在产权明晰的情况下，若交易费用为零，无论权利如何界定，都可以通过市场交易达到资源的最佳配置 [7] 。马克思的土地产权理论认为地租是土地所有权在经济上实现自己、增值自己的形式，任何投资土地却不支付地租的情况都意味着土地所有权的废除 [8] 。因此，集体土地市场价格的扭曲其实是对集体土地产权的损害，集体土地权利束的完整性将影响集体土地的市场价格。
土地发展权是关于土地用途变更、地上建筑改造或土地利用强度改变的权利。我国相关研究起源于20世纪90年代，土地发展权包括了土地用途从农用地转为建设用地、土地利用和再开发用途转变、土地利益强度提高等的权利 [9] 。就集体经营性建设用地来说，由于我国长期以来对集体土地的发展权歧视，集体经营性建设用地的土地发展权只有通过征收转为国有才能进入土地一级市场，无法像国有建设用地使用权一样直接入市交易 [10] 。虽然近年来国家推行多主体供地制度改革，探索租赁农村集体建设用地建设共有产权住房，但实践进展缓慢。
集体存量建设用地入市获利是其土地发展权的基本权利，从物权平等的角度出发，集体经营性建设用地使用权理应与国有建设用地使用权在权能实现等方面享有平等权利。集体土地价格作为土地权能实现的结果，其影响因素与土地产权的实现密切相关。
近代西方经济学将地租分为广义和狭义两种地租。在地租理论的演进过程中，主要有古典经济学 [11][12][13] 、马克思 [14][15][16] 以及新古典经济学 [17] 的地租理论。其中古典经济学地租理论的代表有理查德·坎蒂隆（RichardCantillon,1680—1734），英国古典政治经济学主要代表人物和创始人之一亚当·斯密（A. Smith,1723—1790），英国经济学家詹姆斯·安德森以及英国古典政治经济学的杰出代表大卫·李嘉图（David Ricardo,1772—1823）。新古典经济学地租理论的代表人物主要有威廉·阿隆索 （WilliamAlonso）、赫德（R.M.Huzd）等人。这里主要介绍阿隆索的地租理论。
阿隆索第一次引进了区位平衡的概念，同时将空间问题作为探讨的核心，“阿隆索地租模型”是新古典主义地租模型中最杰出的模型。
模型假设：该理论的两大前提假设是“理性人”假设和市场均衡假设，其他包括平原上只有一个单一核心的城市；经济活动都在一个完全均质的大平原上；土地质量没有区别并可以自由买卖等。
其基本理论包括以下三部分：家庭竞投地租模型、土地市场的区位平衡以及地价的空间分布规律。对于空间分布规律，阿隆索指出，经济活动可以获得的收益取决于其地租支付能力，而导致的结果就是，地租支付能力较强的将获得中心地的土地使用权，如常见的金融、商业服务等；反之，支付能力较弱的会获得外围地的土地使用权，如农业等。这样就出现了一个有规律的同心圆土地利用模式，即城市地价空间结构模型。当然，该模型是在理想的环境中形成的，在现实过程中会因其他因素的影响而产生变形。
根据地租理论模型，地租会随与市中心距离的增加而逐渐降低，这就要求在集体建设用地价格评估过程中注意分析区位以及考虑物质经济条件等。
地价是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，地价的高低取决于预期可以获取的收益的高低。地价理论是经济学中的一个重要的研究领域，且地价也是一个法律、政治、自然环境等的多面体。地价理论大致上分为两种：一种是总体地价理论，认为劳动、资本、土地和经营管理等是生产要素，并分析了土地与其他要素的替代关系，从而来确定地价；第二种是个体地价理论，从供需原理出发，建立关于地价的函数。由于我国的国有土地流转都是指使用权的转移，而对于集体土地而言，其价格为集体土地的所有权、使用权、经营权价格。
以地价理论为基础，分析当前农村集体建设用地流转价格，可以让我们找出价格的变化规律，这对于指导集体建设用地的合理配置有很大的帮助。
区位是人类活动与自然界各要素间的相互作用在空间上的反映，是自然、经济和交通地理区位在空间上相互作用过程的具体表现 [18] 。
阿尔申尔德·韦伯（A.Weber,1868—1958）的工业区位论通过对运输、劳力及集聚因素等的分析，阐述了企业的理想区位：
① 关于运费成本，韦伯认为，如果其他要素不起作用，企业自己会选择在离原料（ M 1 、 M 2 ）和成品（ C ）总运费最小的地方（图2-2）。同时，他提出了原料指数的概念，即原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量。当原料指数大于1时，工业企业选择靠近原料地较好；当原料指数小于1时，工业企业选择靠近市场较好；当原材料系数等于1的工业，即运进的物质与运出的产品重量相等，工厂可选择在原材料产地和消费区之间任何一点。
图2-2 运费影响
② 关于劳工成本，韦伯提出了劳动系数的概念。当劳动系数较大时，厂址的选择应偏向于劳动成本较低点，反之亦然。同时，韦伯还用临界等费用线对劳动成本和运输费用的均衡进行了分析。下图中， P 为运费最小点，围绕 P 的封闭连线即等费用曲线，假设在 L 1 , L 1 处布局工厂，因 L 1 在临界等费用线的内侧，工厂区位选择最终将移到 L 1 处（图2-3）。
图2-3 劳动费用最低区位
③ 关于集聚因素，韦伯认为，集聚（或分散）将带来工业区位的第二次变形。其中，集聚因素可分为一般集聚（生产集聚）和特殊集聚（社会集聚）因素。它们主要是通过工厂企业规模的扩大、企业间的协作、交通便利等方面而对工业企业的经济效益产生正面影响。如下图所示，填充部分两个工厂都在临界等费用线内侧，且又可以享受集聚效益，是最有可能发生集聚的区域（图2-4）。反之，也存在不利于工业集中到一定区位的因素，即分散因素。
图2-4 集聚作用
土地作为人类一切活动的场所和载体，在空间上表现出的利用类型不同。探索各地理要素在土地上的分布特征及变化特点，可以揭开用地的空间变化规律和数量特征，并根据空间差异，评估出用地价格。首先，区位影响并决定着集体建设用地的价格。从区位理论来看，区位不同，导致在不同的区位上获得的经济效益相差很大。其次，区位促使土地使用者在选用地块时，选择与之相适应的地段。因此，以区位论作指导，根据各种条件下各要素对不同区位地块产生的影响，就能较准确地评估出集体建设用地流转价格。
供求理论认为，供给和需求共同决定了价格，它是市场运行的基础理论，也是分析土地价格变动的核心理论。土地具有的自然特性和经济特性，使得土地的供求关系具有自身的特殊性。从实践看，土地供不应求是绝对的、普遍的，而供过于求是暂时的、个别的。例如当经济社会处于稳定状态时，建设用地的供求也遵循着土地供求的一般规律，尤其是在商业区、住宅区等。一般情况下，如果地价上升，相应的供给就会增加，同时需求也会在一定程度上减少，反之亦然（图2-5）。土地市场供求理论分析方法是研究土地市场价格时最常用的方法之一，也是研究其他问题的基础。
图2-5 土地供需平衡
由于我国集体土地的特殊性，长期以来，集体建设用地不能直接进入市场进行流转，而随着部分城市开展的“三旧改造”以及“三块地”改革等相关试点，集体建设用地入市也将提上日程，而供求理论也将成为指导集体建设用地价格的重要依据。在发展永恒的预期下，土地自然供给的无弹性特征，决定了从长远来看土地是供不应求的，土地供需平衡将很难实现，这就说明需要政府调控机制的调节。所以，集体建设用地流转必须遵循土地市场供需平衡条件，合理调节流转的数量和结构，实现土地的最优化配置。
制度经济学家戴维斯（Lawrence E.Davis）和诺斯（Douglass C. North）在研究了美国经济发展的历程之后，认为制度变迁需求的来源是对旧制度的潜在利润进行内涵挖掘，他们认为外部性、交易费用、规模经济等因素导致潜在利润无法内化，而新制度的发明可能允许获取这些潜在收益。制度决定着经济发展的模式，因此制度变迁的研究逐渐在制度经济学的领域里流行起来 [19] ，拉坦（V.WRuttan）对比了制度变迁和技术变迁的相似之处，认为专业知识的进步会降低制度变迁的供给成本 [20] 。
国内学者对于制度变迁概念有着独特的解读。制度变迁可以划分为“自下而上”的诱致性变迁和“自上而下”的强制性变迁两种类型 [21] 。诱致性制度变迁是个体自发行为，强调的主观能动性，往往是在制度存在缺陷时，通过创新来突破当前制度的不均衡而获得新的获利机会。这种制度变迁，往往尝试超越法律的规定或者采用试点的方式逐步推进，政府难以承认或者持保留态度。强制性制度变迁的主体是国家或政府，通过具有低费用和规模经济特点的制度供给，以法令或政策的形式强制推进的制度变迁。从制度变迁的供求关系来看，制度供给不足往往归因于五个方面：制度管理者的有限理性、刚性意识形态、集团利益冲突和博弈、等级体系的官僚政治、社会知识的局限。在制度需求方面，要素市场的相对价格、技术进步和市场体量是最主要的影响因素 [22] 。我国的土地市场化经历了三个步骤的制度变迁：严格禁止阶段、有限管理阶段和规范阶段，有学者认为现阶段土地收益的巨大增值以及监管的空白导致了隐形市场存在，外部收益无法内部化，给宅基地有形市场的建立带来制度变迁动力 [23] 。针对中国的政府治理结构，将地方政府纳入制度变迁分析框架，中国向市场经济过渡的现实路径可能既不是从权力中心做起，也难以从微观经济利益主体做起，而是从中间（经济利益相对独立化的地方政府）做起，这也是宅基地市场化改革的参考方向 [24] 。
我国的农村集体建设用地流转现象发轫于隐形市场，此后才有政府管制下的征收、出让、租赁、置换、退出等政策的设计，而“地票”制度、“双置换”、“三旧改造”、“三块地改革”等制度更加完善了流转的补偿制度。现阶段，国家正在推进建设城乡统一的建设用地市场，力图丰富集体建设用地流转市场体系。综上所述，可以清晰地发现我国的农村土地制度存在着路径依赖，运用制度变迁理论深入研究不同制度下的农村建设用地市场状况，可以为未来政策走向提供更加合理的理论参考。
能够决定和影响社会结构、行为主体功能及行为的本质变量是制度，因此农村建设用地再开发实质也是制度变迁的过程。运用新制度经济学的交易费用理论、产权理论、制度变迁理论的基本观点，对农村建设用地再开发所涉及的集体土地所有权、农民的利益及权利、现行征地制度进行研究可以得出：从整体上看，农村建设用地再开发就是围绕权利及权利规定进行的新的制度安排，是以权力和利益的重新分配为起点，以制度改革为主线展开的一系列变迁。
利益相关者理论是分析政策制定和实施过程中要考虑的各利益方的利益关系及其博弈过程的经典理论。利益相关者理论是在研究企业管理的基础上发展起来的，利益相关者定义为与组织保持一定利益交互影响的社会实体。利益相关者（Stakeholder）的概念是由美国斯坦福研究所（Stanford Research Institute,SRI）于1963年提出的。首次运用利益相关者这一概念的当属Rhenman（1964），他将单边利益相关者，扩展为双边关系，强调企业和利益相关者两者之间的互相影响，认为利益相关者是指那些为了实现自身目的而依存于企业，且企业为了自身的持续发展也依托其存在的个人或者群体，如投资者、员工等。
1984年，弗里曼出版了《战略管理：利益相关者管理的分析方法》一书，利益相关者模型，明确提出了利益相关者管理理论。利益相关者管理理论是指企业的经营管理者为综合平衡各个利益相关者的利益要求而进行的管理活动。与传统的股东至上主义相比较，该理论认为任何一个公司的发展都离不开各利益相关者的投入或参与，企业追求的是利益相关者的整体利益，而不仅仅是某些主体的利益。这些利益相关者包括企业的股东、债权人、雇员、消费者、供应商等交易伙伴，也包括政府部门、本地居民、本地社区、媒体、环保主义等的压力集团，甚至包括自然环境、人类后代等受到企业经营活动直接或间接影响的客体。这一企业管理思想从理论上阐述了企业绩效评价和管理的中心，为其后的绩效评价理论奠定了基础。
农村建设用地再开发涉及政府、村集体、开发商、原土地权利人等多个利益体，能否平衡各方利益已成为再开发项目事实成败的关键。在本书中，该理论为开展农村建设用地再开发决策支持技术、城乡统一的建设用地市场利益分配等研究提供科学依据。
根据决策空间的不同，经典的多准则决策（Multiple Criteria Decision Making—MCDM）可以划分为两个重要的领域：决策空间是离散的（备选方案的个数是有限的）称为多属性决策（Multiple Attribute Decision Making—MADM），决策空间是连续的（备选方案的个数是无限的）称为多目标决策（Multiple Objective Decision Making—MODM）。一般认为前者是研究已知方案的评价选择问题，后者是研究未知方案的规划设计问题。
经典的多属性决策问题可以描述为：给定一组可能的备选方案，对于每个方案，都需要从若干个属性（每个属性有不同的评价标准）去对其进行综合评价。决策的目的就是要从这一组备选方案中找到一个使决策者感到最满意的方案，或者对这一组方案进行综合评价排序，且排序结果能够反映决策者的意图。多属性决策是现代决策科学的一个重要组成部分，它的理论和方法广泛应用于社会、经济、管理和军事等诸多领域，如投资决策、项目评估、工厂选址、投标招标、人员考评、经济效益综合排序等。
设在一个多属性决策问题中，备选方案集合为 G= { g 1 , g 2 ,…, g m }，考虑的评价属性集合为 U= { u 1 , u 2 ,…, u n }，则初始多属性决策问题的决策矩阵为
其中， x ij 表示第 i 个方案的第 j 个属性的初始决策指标值，其值可以是确定值，也可以是模糊值，既可以是定量的也可以是定性的。
多属性决策问题主要包括三个部分：建立属性评价体系、确定属性权重及运用具体评价方法对备选方案进行综合评价。
农村建设用地再开发过程中，一个项目往往面临多种开发方案的选择，应用多属性决策理论，可以从市场促进角度，设计评价指标体系，对多个再开发备案方案进行评价和比选，以期实现再开发项目综合效益的最大化。
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