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本书参考《土地利用现状分类（GB/T 21010—2007）》、《城市用地分类与规划建设用地标准（GB/T 50137—2011）》、《村镇规划标准（GB/T 50188—2007）》、《土地基本术语（GB/T 19231—2003）》、《乡（镇）土地利用总体规划编制规程（TD/T1025—2010）》等，从地域范围、空间范围和土地使用性质角度对农村建设用地进行界定，即农村建设用地指村、乡、镇、街道地域范围内用于村镇建设发展的建设用地，涉及地上、地下可供村镇建设开发的立体空间。
（1）农村建设用地再开发的对象涵盖农村、建制镇、集镇及城中村中各类建设用地，包括企事业单位非农业用地、公共服务及设施用地、农村宅基地，以及城中村中利用粗放、经济效益差等的土地。即通过再开发对村镇建设过程中的各类用地类型、结构及空间布局等进行功能性置换升级，对农村建设用地中低效利用的，破产企业闲置的建设用地，需要调整的不符合规划的其他建设用地，通过旧城旧村，老工业区和老企业改造等途径，重点挖掘存量土地，在已有土地中腾出新的用地空间用来进行村镇建设，以缓解城镇化进程中建设用地供不应求的局面。
（2）农村建设用地再开发的方式包括在政策许可的范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展方向的前提下，推动集体建设用地的流转入市，并以实现土地集约利用为目标，对农村居民点进行统一布局、集中建设，明确划分村庄增长边界，通过整合旧村居，做到“建新拆旧”，实现“一户一宅”；对有条件和适合改造的低效产业用地，在满足基础设施、公共配套设施等公益性用地前提下，将低效产业用地通过政府主导再开发、市场主体实施再开发、综合整治提升改造等多种方式进行再开发利用，促进产业转型升级和企业提质增效。
（3）土地权属问题上，农村建设用地存在国有土地、集体土地两种所有权，农村集体建设用地包括农村居住用地、农村公共服务及设施用地、村办及乡（镇）办企业用地等。农村建设用地中集体建设用地所有者的形式有三种，即村农民集体、乡（镇）农民集体和村内两个以上的各农民集体。对于再开发后的权属变更，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。因此，除法律规定的这两种情况以外对再开发土地使用的单位或个人应当进行土地权属变更。原为国有土地使用权的不变。
（4）经过再开发后，原为集体建设用地的土地一部分可以复垦为高质量的耕地，一部分可以成为高标准的新农村住宅或符合规划的产业用地，本书不考虑复垦为高质量耕地的部分。原为国有建设用地的土地变为集约度更高的国有建设用地，其利用方向可以为住宅、商服、工业等。
根据近年来国家及各省、市出台的集体土地流转相关政策法规，集体土地流转是指在集体土地所有权不变且符合规划和用途管制的前提下，集体土地使用权发生转移、再转移的行为，包括出让、承包、租赁、转让、转租、抵押等。
集体经营性建设用地，是指属于农民集体所有的具有生产经营性质的可用于盈利的建设用地，是农村集体建设用地三大类中的一种。农村集体经营性建设用地的现状为乡镇企业用地及集体经济组织为解决就业安置、发展集体经济而用于二、三产业的用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业、商业所使用的农村集体建设用地。
集体经营性建设用地价格是指土地使用者为获得一定年限集体建设用地使用权所支付的经济成本，按照土地流转方式不同可以分为土地出让价格、土地租赁价格和土地入股价格，按土地用途不同可分为商服用途价格和工业用途价格等。在实际发生的流转中，以出让和租赁为主要流转形式，故本书讨论的集体经营性建设用地价格主要指集体经营性建设用地的出让价格和租赁价格。
关于宅基地，学术界从不同角度对其进行了定义。刘卫柏等（2012）从居民财产属性角度，认为宅基地是集体经济组织内符合规定的成员，按照法律规定标准享受使用用于建造居住房屋的农村土地，是农民从村集体分配取得的财产，是为农民建造方便创造的用益物权 [1] 。杨亚楠（2008）从土地利用角度，认为宅基地是农村集体组织成员使用集体土地建住房及其他有关附属物（包括厕所、牲畜栏圈、沼气池等） [2] 。于长江（2010）还认为，宅基地对于农民具有重要的文化和情感价值，“宅+地”这个组合实体成为农民“家”的物质形态，是农民安身立命的保障。
综合上述学者的阐述，宅基地是农户占有和利用本集体所有的、用来建造农村住宅的土地，通常包括住房、辅助用房与房前屋后庭院用地。宅基地是农村住宅的载体，也是农户的基本生存空间，具有社会保障性质和福利性质，农村居民的家庭生活、社交活动、财富储备都依赖宅基地。根据功能的不同，宅基地的概念包含了以下三个部分：第一，居住场所，是宅基地最基本的功能；第二，边角地，满足农民自给型的小规模生产；第三，仓储用地，用于存放生产资料的附属设施。
对于“宅基地流转”或“宅基地市场”的概念，当前法律上没有确定的说法。在我国，集体建设用地是不允许随意流转的，《土地管理法》规定我国农民集体所有的土地，其使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。目前，我国的宅基地管理形成了“一户一宅，福利分配，无偿回收，限制流转，禁止抵押，严禁开发”的制度。中共十八届三中全会提出，改革完善农村宅基地制度，建立农村产权流转交易市场，推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道，力图建立我国的宅基地市场。
宅基地流转的途径主要有两条。一条是由国家征收为国有建设用地，补办土地出让或租赁手续，然后进行土地使用权转移的合法流转。另一条是根据“地随房走”的原则，宅基地上的房屋及其构筑物相关权利发生流转时，宅基地使用权的流转，使用权的流转一方面主要是地方政府进行了“宅基地置换”等政策设计的流转，也包含了宅基地入股和抵押，主要是指标流转；另一方面是农户与相关主体直接进行出租、买卖等住宅实体交易的流转，这其中包括与集体组织外的“隐形流转”，尤其是城市近郊的宅基地，市场流转需求量非常大，其趋势不可阻挡 [3] 。有学者将此两条途径的流转模式分别界定为所有权转移的“转权让利”模式和仅使用权转移的“保权让利”模式 [4] 。近年来，随着中央政策对于集体建设用地流转的逐渐明朗，某些地区对宅基地抵押也进行了试点。
图2-1 宅基地流转的主要形式
十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，在“加快完善现代市场体系”部分，明确提出了建立城乡统一的建设用地市场，即在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。