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在农村房屋与宅基地的分管体制下，房地分离特征虽显著，但房屋交易由来已久。此时地随房走原则起作用，宅基地隐性流转。已有的文献对此多有关注，并作专门的实证调研 ［2］ ，较早的文献将其视作灰色土地市场的一部分 ［35］ 。农民通过房屋买卖、出租和抵押等形式进行的私下流转与灰色交易大量存在，流转占宅基地总数的10％甚至更多 ［68］ ，这成为一些学者呼吁宅基地市场化改革的现实动因。
由于对隐性流转存在违规违法现象的直接观测有一定难度，当前的研究多集中在可以通过调研获取的宅基地流转或退出意愿上。当前宅基地流转意愿的研究，主要在典型地区入户调查的基础上从个人特征、家庭特征、宅基地基本情况与流转认知等主要方面选择变量，并应用二元选择模型探讨农户流转意愿的影响因素 ［9 11］ 。关江华等 ［12］ 、张文方等 ［13］ 从微观福利和宅基地功能演变的视角去发现对宅基地流转具有积极效应的一些事实；周婧等 ［14］ 、李伯华等 ［15］ 讨论了不同程度兼业情境下农户宅基地流转决策因子的异质性；胡方芳等 ［16］ 基于“农户政策市场”三维特征视角，探讨欠发达地区农民宅基地流转意愿的影响因素。从微观主体的行为动机看，这些有关宅基地流转意愿的研究是有意义的。市场发展虽离不开微观主体的行为动机，但是，流转意愿并不直接等于市场供需，正如动机并不等于行为一样。也就是说，流转意愿的研究可以为市场发育提供一定的建议，但缺乏流转意愿与市场化之间的发展逻辑。
从自愿有偿角度看，宅基地退出也视作发生在农村集体经济组织与成员之间的流转行为，这方面的研究尤以成员的退出意愿为多，如孙雪峰等 ［17］ 考虑到退出决策受地区经济发展水平不同、文化风俗不同，以及农户对宅基地的依赖程度和思想观念等不同的影响；从地区经济发展差异出发，夏敏等 ［18］ 得到农户受教育程度与宅基地退出意愿呈显著正相关关系；从农户分化的视角，黄贻芳等 ［19］ 、孙艳梅等 ［20］ 发现政策认知度对各兼业水平农户的宅基地退出意愿均有影响，彭长生 ［21］ 、张松等 ［22］ 针对农户对宅基地产权认知状况分别得出宅基地继承权与抵押权、宅基地使用方式与交易方式显著影响农户退出意愿的结论，许恒周等 ［23］ 、杨雪锋等 ［24］ 更是以劳动力迁移的经典理论为基础，研究在推力和拉动的共同作用下供养系数、是否签订劳动合同等条件对第一代和新生代农民工宅基地有偿退出意愿的影响。
若是在用地指标稀缺情况下，宅基地退出的背后是地方政府为获取更多用地指标在推动。已有的文献回顾了从“宅基地换房”、“挂钩”项目到“地票”交易所的农村土地制度演进路径 ［25］ ，也有以较早出现宅基地换房试点的天津为例分析了农户换房意愿影响因素 ［26 27］ ，因子分析和结构方程模型的结果表明农户的行为态度、主观规范对行为意愿有显著正向影响。这种宅基地使用权的定向流转 ［28］ ，其实是利用“土地流转机制”和“小城镇投融资机制”的协同创新，来构建“共建共享”的城镇化成本分担机制 ［29］ 。
在宅基地流转与退出机制上，宅基地流转或退出是与农村劳动力转移相关联的 ［23 24 30］ 。这背后的宏观背景是农户分化 ［31 32］ 或农户非农化 ［33］ 、市民化能力 ［34］ 等社会现象对宅基地流转的影响。经济利益的驱动是宅基地流转或退出的微观机制，在产权管制下农户的宅基地利用存在降低租值消散的行为逻辑，如城郊农户的加盖、改建房屋，出租成廉价公寓和小作坊，甚至作为农家乐旅游接待之用，都是出于减少租值消散的目的 ［35］ 。农户产权预期即主观认知上认为宅基地持有期限越长，对农户宅基地流转行为有越显著的负向影响 ［32］ ；补偿金能够全部兑现的期望收益，会促进农户做出退出宅基地的行为；退出宅基地后房屋面积减少，农户宅基地的财产性收入功能消失等风险预期因素，会阻碍农户的宅基地退出行为 ［36］ 。当然，无论是农户的产权预期，还是期望收益和风险预期，都离不开其宅基地财产权利实施能力 ［37］ 。实施能力是理性的一部分，农民从“生存理性”到“经济理性”的转型过程中，宅基地流转取决于在政策和市场等外部环境变化的情况下，其宅基地的资产实现程度和社会保障替代程度之间的“理性”权衡 ［16］ 。综上所述，当前的研究关心的宅基地市场的发育问题主要集中在它能否市场化以及市场化的形式。但在研究假设上或多或少存在一个问题，即将农户的宅基地流转视作完全市场的理性行为。其实，这种理性是建立在宅基地不完全市场即法律政策限定在集体经济组织内部的有限市场基础上的。农村宅基地所有权归农村集体经济组织，使用权归该集体的成员家庭（即农户）。这种产权制度安排决定农村宅基地市场化的空间有限，流转通常限于集体经济组织内部，是一种不完全的市场。
通过上述综述梳理，微观主体农户对于宅基地使用权主要采用以下三种流转方式：租赁、集体内部农户之间转让以及退出（相当于转让给集体）。当前，有限市场的价格信号仍会在某种程度上引导农户参与宅基地制度改革的广度和深度。农户流转其宅基地使用权本身就是市场参与，有流转出有流转入。在这里，流转是包含转让、出租、抵押、退出等更广泛意义的概念。流转出、流转入代表供需行为，市场发展变化是供需双向驱动的结果。农户宅基地流转意愿，在本文主要是指转出意愿，可以反映潜在的供给驱动。文献综述发现，宅基地流转意愿是一种预期，是农户利用已获得的信息对未来流转作出合乎理性的预期。这符合理性预期的定义。
由于流转意愿与行为之间是动机（或意向）与行为之间的关系，而从动机到行为之间是有理性逻辑的，揭示动机与行为之间的逻辑路径无疑是非常复杂、困难的。若是将农户宅基地流转意愿假设为潜在的市场供需，可以简化探索动机与行为之间逻辑路径的复杂性和困难性。这样，农户宅基地流转意愿在一个集体经济组织内部就可以汇总成市场化发展潜力。当然这须符合一个假设前提：农户的理性与村组的理性一致，平均而言，无论是村组集体还是内部成员的理性预期是一致的。也就是说，不会出现奥尔森 ［38］ 所说的个体理性导致集体非理性的困境。