下载掌阅APP，畅读海量书库
立即打开
2015年我国城市化率为56.10%，而实际的人口城市化率（也就是按户籍人口计算的城市化率）仅为39.90%，它们之间相差16.2个百分点。如打破现行的政策与体制掣肘，每年我国城市化率可能提高1.5~2个百分点。根据迟福林（2015）预测，2020年我国人口城市化率可能达到50.00%，2020年我国人口城市化进程将带来大量的内需规模，这将成为未来我国经济增长的重要支撑。未来3~8年我国新型城市化将面临巨大挑战，同时城市化发展也拥有巨大发展潜力，在推动社会经济转型和发展中扮演重要的角色。
进入20世纪90年代，因大量生产廉价产品然后出口到世界各地，由此我国成为“世界工厂”，我国也因此形成了依赖出口的增长模式。不过，这一依赖出口的增长模式在2008年雷曼危机的冲击下突然崩溃。由于发达国家经济衰退，国外需求下降，导致我国出口下滑。为了应对出口下降，我国政府出台了扩大内需的政策，增长动力还得依赖于内需。由于居民收入和消费习惯等方面的因素，消费需求走势相对于经济增长而言是平稳的。基础建设、房地产、制造业这三大固定资产投资是投资需求增长的主要决定方面。制造业投资由于其行业调整周期的变化特点决定了难以明显改善，基础设施投资增长的空间也有限。在目前现有的情况下，扩大内需保持我国宏观经济平稳增长的重任自然就落在房地产身上。虽然2016年10月以后我国政府对国内一些大城市实施住房限购措施后房地产销售增长有所减速，但房地产仍然是我国宏观经济的支撑。
2015年我国城市化率达到了56.10%，已越过了城市化率50%这一重要临界点。根据国际城市化经验，城市化率达到50%临界点之后，城市化进程将由“量”的增加向“质”的提高转变，主要标志是经济增长动力因素发生了根本性的转变：增长动力由城市化初期的产业发展投资带动城市化发展，转变为城市化后期的“空间资源配置”推动增长阶段，城市化集聚效应、经济结构转型升级及知识技术部门发展等方面应将发挥重要的作用。目前我国新的经济增长方式和新的经济增长点没有形成，及我国城市化所处于的发展阶段，这些共同决定了目前房地产在我国宏观经济具有较为重要的作用。
我国经济发展的结构可分为如下两个阶段：农业经济社会向工业经济社会转型、工业经济社会向后工业化经济社会（也就是现代服务业
）转型。城市化的发展与这两大经济结构转型密切相关。城市化发展的初期和中期，推动城市化发展的产业为工业和低端服务业，此阶段的城市化发展正对应着农业经济社会向工业经济社会转型；城市化发展的中后期，处于消费模式高端并与人力资本积累相关的知识技术部门应有较大的发展，因此，推动城市化向高层次发展的产业为知识技术部门。
1. 农业经济社会向工业经济社会转型
农业经济社会向工业经济社会转型这一过程中存在如下的变化：一是劳动力由农业部门转移到工业部门；二是资本的深化不断增强；三是家庭由人口数量转向人口质量的提高。这是因为工业生产的资本有机构成高于农业部门，随着重工业化的发展，资本的深化不断增强；工业化生产需要的不仅仅是劳动力数量的增加，同时，劳动力质量还有待于不断提高，这就促进了人力资本积累不断增加，从而促进了资本的不断深化。
2. 工业经济社会向现代服务业社会转型
工业经济社会向现代服务经济社会转型这一过程中存在着如下的变化：一是劳动力由工业部门转移到现代服务业；二是人力资本不断深化；三是人力资本积累和技术创新是人力资本不断深化的基础。知识部门的发展是由人力资本和技术创新推动和支持的，这就出现了人力资本的不断深化，人力资本的深化是与人力资本积累和技术创新相一致的。没有人力资本的积累和技术创新的推动，人力资本的补偿难以实现，人力资本深化也将难以维持。
工业化发展是与城市化的高速发展阶段相联系，第三产业发展是与城市化的质量提高阶段相联系，尤其是第三产业中的现代服务业及知识经济部门的发展。这样，需求结构和产业结构变化与城市化的发展是一致的。如产业结构变化用工业产值占GDP之比指标表示，工业产值占GDP之比与我国城市化率之间存在着“倒U”型关系：农业生产占主导地位的城市化发展较低阶段，工业产值占GDP之比较小，随着城市化率增大，其值将会不断增大；当工业生产占主导产业的城市化发展阶段，工业产值占GDP之比将随着城市化率的增大而不断增大；城市化发展达到一定水平后，服务产业的发展将取代工业成为主导产业，工业产值占GDP之比将随着城市化率增大而不断减小。
城市化发展中期，城市化发展需要大量的基础设施建设和房地产建筑等，第二产业增加值占GDP中比重将会不断增大。由于第二产业资本有机构成较高，第二产业增加值占GDP中比重增大，投资率将会不断增大，消费率将会不断下降。城市化发展中后期，第二产业的发展基本上成熟并趋于稳定，消费结构将会由工业品消费转向以教育、体育、保健和科研等服务型消费。此城市化发展阶段，第三产业发展相对较快，第三产业资本有机构成较低，城市化发展所需的固定资产投资将会出现不断减少的趋势，投资率就会不断下降，同时消费率相对上升。这样，投资率与城市化率之间存在着“倒U”型非线性关系。
陈昌兵（2010）构建的我国省（市）和世界各国面板数据模型实证分析投资率与城市化率之间的非线性关系可知，城市化率的投资率的一次系数为正值，城市化率的二次系数为负值，投资率与城市化率之间存在非线性关系。由陈昌兵（2010）可知，由我国省（市）面板数据模型得到投资率扭转的城市化率大约为59.93%；由城市化率的多重“S”形曲线，陈昌兵（2013）估计得到大约2017年以后我国投资率将随着城市化率增大减小。
由上述分析可知，目前我国房地产及投资在我国宏观经济发展中具有其合理性，但随着城市化的发展，这种依靠房地产和投资的发展模式是不可持续的。
我国经济结构二次转型升级：一是农业转型升级工业；二是工业转型升级现代服务业。工业生产具有同质性，在一定的生产范围内，具有规模报酬递增；而现代服务业是异质的，不具有同质性，难以复制，这就决定了二次经济转型中存在着不确定性，从而很有可能出现经济结构转型的锁定。
工业化与城市化之间的断裂导致二次转型的锁定从而出现增长停滞。当一个国家（或地区）进入城市化发展中后期，此阶段已经失去了集中配置资源的基础。差异化性需求、服务业比重上升、技术创新异质性等方面均要求市场化的分散决策，经济增长的核心动力则转向为知识创新和人力资本累积的大幅度提升。依靠资本积累推动工业化的规模效率是我国传统发展模式，如纯粹依赖初级劳动力要素驱动和外生技术进步，这种传统的增长方式很可能诱发后发国家工业化发展路径的锁定。如在工业化过程中缺失有远见的内生动力（即人力资本积累和技术创新）的培育，把规模扩张和初级要素驱动运用于城市化发展的中后期，就会出现效率改进路径受阻等问题。在工业化过程中，如我们缺失自主学习、人力资本积累和技术创新，那么，我国经济结构转型升级有可能被锁定。
我国经济正站在经济结构转型升级的十字路口，2017年我国在经济增长的“质量”与“速度”之间面临更为迫切的取舍。我国经济转型的基本特征为，增长由快变量向慢变量切换：传统经济动能是快变量，如出口和投资；新经济的新动能是慢变量，如现代服务业发展及消费升级等。目前我国经济正处于转型升级期，新的增长点并没有形成，如现代服务业和知识部门在宏观经济中没有发挥主导性作用，与此同时，原有的产业难以继续支撑着经济增长，维持我国宏观经济平稳增长的任务就落在了房地产身上。
现有的文献主要从如下两个方面分析研究房地产对宏观经济的影响：一是从需求方面。从投资、消费和出口等三个方面的需求分析研究对宏观经济的影响，有关房地产的需求则为房地产开发投资。二是从供给方面，也就是房地产业增加值。就现有的研究房地产对宏观经济影响的文献来看，它们仅从一方面，或从需求方面，如梁云芳、高铁梅和贺书平（2006），吴嵩（2010），清华大学中国与世界经济研究中心（2017）；或从供给面，如皮舜、武康平（2004），谭刚（2001），分析研究房地产对宏观经济的影响。
实际上，房地产从需求和供给两个方面对宏观经济产生影响，为此，我们将房地产从需求和供给这两方面利用投入—产出表统一起来分析研究房地产对宏观经济的影响。我们首先将房地产开发投资转换为房地产建筑业，而房地产建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。在投入—产出表中，房地产建筑业和房地产业属于不同的产业，通过对投入—产出表的运算就能测算出房地产建筑业和房地产业对宏观经济的影响。
房地产包括房地产业和房地产建筑业。由我国投入—产出表可知，房地产业是第三产业，房地产建筑业是第二产业。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、维修和服务等多种经济活动为一体的综合性服务产业，尤其对建筑建材、家具、家电等行业产生较大影响。房地产建筑业对石油加工及炼焦、金属冶炼及压延加工业、机械工业、非金属矿物制品业、化学工业等行业拉动系数较高。
由1997年、2002年、2007年和2012年这四年的我国投入—产出表，我们可得到我国房地产业和房地产建筑业拉动力系数（见表1）。1997年、2002年、2007年和2012年我国房地产建筑业拉动力系数分别为1.1621、1.2012、1.1883和1.1532；房地产业拉动力系数分别为0.6289、0.6569、0.5068和0.5498。2012年房地产建筑业拉动力系数为1.1532，房地产建筑业增加1单位需求会对国民经济各行业总需求增加1.1532单位。
表1 我国房地产业和房地产建筑业拉动力系数
注：表中数据由我国投入—产出表计算得到。
由表1可知，房地产业拉动力系数由1997年的0.63增大到2002年的0.66，而后减小到2007年的0.51，2012年稍有增大到0.55。房地产建筑业拉动力系数变化与房地产业拉动力系数较为一致。房地产建筑业拉动力系数由1997年的1.16增大到2002年的1.20，而后不断减小到2007年的1.19，2012年又不断减小到1.15。由此可知，2002年左右房地产业和房地产建筑业在我国宏观经济中起着最大的作用，这与房地产在我国宏观经济地位是一致的。
房地产开发投资分为三部分：税费、建安成本和土地购置，它们之间比例大致分别为15%、65%和20%。其中，房地产开发投资转移到房地产建筑业的部分主要是建安成本，大约占房地产开发投资65%的建安成本转移为房地产建筑业。土地购置并不计算在固定资本形成中，对GDP的贡献为0。利用表1中的我国房地产业和房地产建筑业拉动力系数，我们可测算出房地产对我国宏观经济影响的测算（见表2）
。
表2 房地产对我国宏观经济影响的测算（%）
说明：由我国投入—产出表可得到1997年、2002年、2007年和2012年房地产业和房地产建筑业拉动力系数，我们采用线性插入法得到其他年份的房地产业和房地产建筑业拉动力系数。
由表2可知，房地产业对GDP的贡献率在1990—2016年仅增加4.39个百分点，变化并不大；房地产建筑业对GDP的贡献率由1990年的1.79%上升到2016年的20.12%，在这26年房地产建筑业对GDP的贡献率增加了18.34个百分点。城市化率由1990年的26.41%增加到2016年的57.35%，26年我国城市化率增加了30.94%。房地产对GDP的贡献率由1990年的7.36%上升到2016年的30.09%，随着城市化率的不断增大，房地产对GDP的贡献率不断增大。房地产建筑业对GDP的拉动随着城市化率增大而不断提高，2010年达到了4.06%，2011—2015年房地产调控，房地产建筑业对GDP的拉动不断下降，导致2015年房地产建筑业对GDP的拉动仅为0.21%，当年的GDP增长率仅为6.9%。2016年受我国宏观政策的影响，我国房地产建筑业对GDP的拉动上升到2.01%，如2016年房地产建筑业对GDP的拉动仅仅为2015年水平，2016年我国GDP增长率可能为5.5%左右。
为了更好地分析2016年房地产对我国宏观经济的影响，我们采用了上述方法测算季度数据，得到房地产业、房地产建筑业对GDP的贡献率，及房地产业和房地产建筑业对GDP的拉力的大小（见表3）。
表3 季度数据测算的房地产对我国宏观经济的影响 （%）
续表
注：我们将年度的房地产业和房地产建筑业拉动力系数作为该年的第4季度房地产业和房地产建筑业拉动力系数，一年其他3个季度缺少的数据，如同年度补缺数据线性插入法，我们可得到一年其他3个季度的房地产业和房地产建筑业拉动力系数。表中的拉动是以季度同比值计算得到的。
由表3可知，2016年第一季度GDP中，与房地产相关的产出占总的GDP之比达到了21.49%（也就是表3中的房地产对GDP贡献率），高于2015年第一季度的20.63%，其中，2016年第一季度房地产业对GDP贡献率为6.22%，房地产建筑业对GDP贡献率为15.27%；2015年第一季度房地产业对GDP贡献率为5.22%，房地产建筑业对GDP贡献率为15.41%。2016年第一季度房地产对GDP拉动为2.05%，房地产业对GDP拉动为1.16%，房地产建筑业对GDP拉动为0.89%。
2016年第二季度GDP中，与房地产相关的产出占总的GDP之比达到了36.28%，高于2015年第二季度的35.77%。其中，2016年第二季度房地产业对GDP贡献率为13.94%，房地产建筑业对GDP贡献率为22.34%；2015年第二季度房地产业对GDP贡献率为13.16%，房地产建筑业对GDP贡献率为22.461%。2016年第二季度房地产对GDP拉动为2.89%，房地产业对GDP拉动为1.62%，房地产建筑业对GDP拉动为1.27%。
2016年第三季度GDP中，与房地产相关的产出占总的GDP之比达到了31.96%，高于2015年第三季度的31.59%。其中，2016年第三季度房地产业对GDP贡献率为11.45%，房地产建筑业对GDP贡献率为20.51%；2015年第三季度房地产业对GDP贡献率为10.58%，房地产建筑业对GDP贡献率为21.01%。2016年第三季度房地产对GDP拉动为2.52%，房地产业对GDP拉动为1.51%，房地产建筑业对GDP拉动为1.02%。
2016年第四季度GDP中，与房地产相关的产出占总的GDP之比达到了31.59%，高于2015年第四季度的30.35%。其中，2016年第四季度房地产业对GDP贡献率为13.26%，房地产建筑业对GDP贡献率为18.32%；2015年第四季度房地产业对GDP贡献率为11.98%，房地产建筑业对GDP贡献率为18.38%。2016年第四季度房地产对GDP拉动为3.43%，房地产业对GDP拉动为1.63%，房地产建筑业对GDP拉动为1.81%。
由上述2016年四个季度房地产对GDP贡献率等相关数值，与2015年四个季度房地产对GDP贡献率等相关数值比较，2016年四个季度房地产对GDP贡献率高于2015年四个季度房地产对GDP贡献率，这与上文的年度数据分析结果是一致的。
由上述房地产对我国宏观经济影响的测算分析可知，房地产目前已经成为左右我国宏观经济的因素。随着2011年我国房地产的调控政策的落实和深入，其调控政策产生的作用显现。2013—2015年我国房地产业增加值增长率分别为7.20%、2.00%和3.80%，2013—2015年房地产开发投资增长率不断下降，其值分别为19.43%、9.90%和2.80%。2013—2015年房地产业对GDP的拉动分别为1.25%、0.49%和0.76%，房地产建筑业对GDP的拉动分别为3.37%、1.98%和0.21%，房地产对GDP的拉动分别为4.62%、2.47%和0.97%，这样，2013—2015年我国GDP增长率分别为7.69%、7.27%和6.90%（见表4）。
表4 房地产业、房地产开发投资及增长率
注：本表中的数据来自Wind。表中的房地产开放投资和房地产业均以当期价计，它们的增长率为实际同比。
2016年我国房地产呈现出上半年在经济下行压力和库存水平高企的背景下，房地产政策相对宽松，降息降税、降准、降首付频繁上演。在去降库存系列政策的刺激下，部分热点城市出现楼市过热现象。从第四季度开始，房地产政策逐步收紧，出台了一系列新政控制房价、地价过快上涨。这样，2016年房地产呈现出前松后紧的政策走势。此外，全面二孩政策2016年1月1日起正式实施，个人家庭对改善型住房的需求增加。这些政策的变化反映在房地产对GDP增长率的影响上，2016年我国房地产业增加值增长率为6.88%，房地产开发投资增长率为8.6%，房地产对GDP贡献率为30.09%，房地产业对GDP贡献率为9.96%，房地产建筑业对GDP贡献率为20.12%。2016年房地产对GDP拉动为2.76%，房地产业对GDP拉动为0.75%，房地产建筑业对GDP拉动为2.01%。2016年季度的房地产建筑业对GDP的拉动更能反映2016年房地产调控政策，2016年第一、二、三和四季度的房地产建筑业对GDP的拉动分别为0.89%、1.27%、1.02%和1.81%。
城市化发展过程中需要房地产发展，与房地产发展相关的投资为房地产投资和基础设施投资。由上述的房地产对GDP贡献率和拉动测算可知，我国宏观经济增长过分依赖于房地产，这可从我国投资结构变化上反映出来。由表5可知，在1996—2016年房地产投资占总的投资比重在24.00%左右波动，其最大值为2002年的26.81%。由于受房地产调控政策的影响，2014—2015年其值有所减少，2016年受我国宏观政策的影响，房地产投资占总投资比重达到了25.34%。1996—1998年，我国基础设施建设投资占总的投资比重随着城市化率不断增大而增大，1998年达到了最大值38.28%；随着城市化率的增大，基础设施建设投资占总的投资比重不断减少，2016年其值有所增大。
表5 房地产、基础建设和制造业等投资结构变化 （%）
注：本表中的数据来自Wind。基础建设投资额，指交通运输、仓储和邮政，电力、燃气及水的生产和供应业，水利、环境和公共设施管理业，这三个行业投资额的总和。计算公式为：基础设施建设投资额=∑（交通运输、仓储和邮政业＋电力、燃气及水的生产和供应业＋水利、环境和公共设施管理业）。固定资产投资=制造业投资＋房地产投资＋基础建设投资＋其他投资。
1996—2016年我国房地产投资和基础设施投资之和占总的投资比重多数年份超过50%，1999年其值达到了61.39%。同样，2011年受房地产调控政策的影响，其值下降到50%之下，但2016年受房地产调控政策的影响，其值达到了50.83%。
由上述的分析可知，我国宏观经济增长过分依赖于房地产，下面我们分析我国宏观经济依赖房地产是不可持续的。
我国政府是全体居民利益的代表，因此，追求全体居民福利的最大化是政府追求的目标。我们可将居民福利分为长期福利和短期福利。长期福利的提高主要通过可持续经济增长才能实现，这是因为只有经济实现可持续增长，才能为居民福利水平提高提供可靠的物质保障。短期福利主要通过提高居民社会保障水平、增加公共性支出等方法实现，如目前我国政府提供保障性住房等。目前城市是我国经济增长主要载体，因此只有我国城市化可持续增长，才能保持我国经济可持续增长。
城市化发展短期机制，即城市财政收入主要来自土地收入，城市化的发展使得财政支出集中于居民福利性支出，而这些支出具有刚性，为了减少财政缺口，政府通过提高房地产价格等方法增加土地收入，这将增加实体产业的生产成本，抑制城市实体产业的发展，从而使城市化的发展更加依赖土地财政。显然，短期城市化发展机制是不可持续的。
城市化发展长期机制，即城市实体产业经济发展的税收是城市财政收入的主要来源，除了用于增加居民福利外，财政支出主要集中于增加城市化基础建设等方面的投资，这有利于城市实体产业经济的发展。为了发展城市实体产业经济，政府努力控制实体产业生产成本，控制房地产价格，提高城市实体产业竞争力，促进实体产业的发展。通过城市实体产业的发展增加财政收入，从而达到财政收支平衡。显然，长期城市化发展机制是可持续的。
短期城市化发展机制的城市财政收入主要来自土地收入，这样的短期城市化发展机制是不可持续的；城市化发展长期机制是以城市实体产业经济发展为基础，其发展具有实体经济的支撑，这样的城市化长期发展机制是可持续的。城市化的实体经济发展过程中，城市化发展需要对实体经济发展实现两次转型：一是由主要依靠房地产获取财政收入的城市化发展向依靠实体经济发展支撑的城市化飞跃；二是依靠通用技术发展的城市化向依靠知识技术部门发展的城市化飞跃。只有城市化发展长期机制形成，我国才能保持城市化的可持继续增长。
2007年全球金融危机至今，我国企业、地方政府和居民家庭三大杠杆率均涨得很快。2007年企业杠杆率大概是80%，2015年企业杠杆率则达到了160%。2007年地方政府杠杆率大概是20%，2015年则达到了42%。居民家庭杠杆率同样上升也较快，由2008年的12%上升至2015年的28%。2016年我国房价大涨后居民家庭杠杆率可能达到30%。
2015—2016年我国政府采用一系列增加杠杆方法扩张需求。我国政府在增加政府自身杠杆率同时，通过宏观经济政策和市场机制，不断加大居民家庭杠杆率。如2015年我国政府通过股票市场的拉动，从而增加了居民家庭杠杆率；2016年我国政府通过去产能政策，实施一系列刺激房地产政策，通过地王价格拉升提高了房地产上涨的预期，从而引起了2016年我国房价暴涨。这样，居民家庭不断增加杠杆购买住房，从而拉高了居民家庭杠杆率。2016年我国银行中长期贷款增加了接近10%，与此同时，我国居民家庭负债率增加了10%，其值占当年GDP总值的10%左右。
我国居民家庭房贷扩张的机制为：居民家庭房贷扩张—房价上涨—房地产投资量增加—宏观经济扩张。消除房地产产能过剩，理应在房价有所下降情况下扩大销售量，而我国政府采用的却是在住房价格不断上涨情形下扩大销售量。具体的实施过程为：通过提高土地价格，尤其是地王价格上涨，提升住房价格上涨预期，从而推高了住房价格上涨，推动整个住房价格上升。
我国居民家庭房贷信用扩张是将原先银行和国有企业高杠杆率转化为银行和居民家庭高杠杆率。如将国有企业高负债率转化为居民家庭的高负债率，金融风险并没有得到化解，只不过由国有企业负债风险转化到居民家庭负债风险。政府为了控制和分解居民家庭房贷信用风险及整个宏观经济风险，当房价涨到一定程度时控制房价显得尤其重要：如房价进一步上涨，整个宏观经济风险将会加大，甚至可能会导致金融危机；同时房价也不能下降，如住房价格下降，这将会导致买房居民家庭资产负债率提高，房价下降将会提高购买住房居民家庭资本杠杆率，这将更易于导致居民家庭金融危机，从而导致整个经济金融危机。这是因为，居民家庭预算具有硬性约束，而国有企业和银行的预算是软性的。由高房价引起的刚性约束的居民家庭杠杆率提高，降低了具有软约束的国有企业和银行杠杆率，从而强化了整个宏观经济金融风险。
由城市化率与投资率之间存在着“倒U”型关系可知，目前我国投资率随着城市化率的增大而不断增大，这就表明房地产投资和基础设施投资有其内在规律性。为了平稳宏观经济，我国将房地产投资和基础设施投资作为宏观调控手段，通过刺激房地产投资和基础设施投资保住增长，但却导致城市化成本上升过快，不利于城市实体经济的发展。
城市化的集聚效应对工业和服务业竞争力产生正向效应，工资成本对工业和服务业竞争力产生负向效应，住房成本对服务竞争力产生了负向效应。为了保持我国经济的可持续增长，我们应减少城市化成本的过快上升，尤其是高房价对我国城市产业竞争力的影响，转变城市化发展模式，促进工业化和城市化的协调发展。
我国宏观经济依赖于房地产，这将会锁定我国经济结构转型升级。这是因为，高房价引起资源配置的错位，如房地产的“热钱”“快钱”赚钱效应，不论是企业还是政府，都热烈参与其中。做实业辛苦，还要打点各种关系，处理各种纠纷，与之相反的是，“圈地”“囤地”和造房子，轻轻松松几年下来，就能赚到从前要用十几年才能积累的财富。由于房地产过热出现了制造业空心化，实体经济利润空间缩小，大量资金流向回报率过高的房地产，最终导致我国房地产价格暴涨。这样，高房价导致资源配置错位，依赖房地产将使结构转型升级失去动力。
本文首先从房地产在我国城市化处于的发展阶段所起着的作用以及结构转型锁定等方面分析研究目前房地产在我国宏观经济应发挥着重要的作用。利用投入—产出表计算历年来我国房地产拉动系数，从而测算出房地产在我国GDP中的贡献率等。由测算结果表明，目前我国宏观经济中存在着较为严重的房地产依赖症，这是由目前我国新的经济增长方式和新的增长点没有形成，房地产在我国城市化发展阶段仍然发挥着重大作用等方面决定的。
为了扭转目前我国宏观经济严重依赖房地产，加快实现我国结构转型升级，达到我国宏观经济平稳发展和城市化和谐发展，我们提出如下的政策建议：
转变增长方式，将要素推动的增长方式转变为人力资本和技术创新增长方式。财税和金融体制改革有利于推进释放新供给要素，实现资源配置方式的根本转型。随着我国向服务消费主导的增长方式转型，工业化时期那种以银行信贷主导的资源配置方式将逐步转向资本市场主导的配置方式，推动“创新能力”发展转变原有的要素推动增长方式，构建以技术创新和人力资本积累的新型增长方式。不同于以往依靠廉价劳动力的工业化和物质资本积累模式，我国结构转型升级不仅考虑消费模式的升级及与其生活模式的协同，而且需要考虑生产供给面的效率，人力资本积累和知识技术部门发展将成为我国新的经济增长点。
城市化的发展需要相应各方面的发展，尤其需要解决城市化发展过程中新增城市居民的住房需求及改善型住房需求，这就需要提供住房有效供给。为了真正解决我国高房价问题，最为根本的在于将城市化发展短期机制转变为城市化发展长期机制，城市财政收入主要来自土地收入转向城市实体产业的发展增加财政收入，从而达到财政收支平衡。这样就会从根本上解决高房价内在形成机制。如城市高房价得到有效控制，这将有利于城市产业竞争力提高，有利于城市化发展及可持续的经济增长。
如城市房价得到较好的调控，这将不断降低整个宏观经济风险。房价平稳，这将会降低购买住房居民家庭资产负债率，从而降低购买住屋居民家庭的资本杠杆率，这将降低居民家庭金融危机，从而使得整个宏观经济的金融危机下降。
[1] 皮舜，武康平．房地产市场发展与我国宏观经济之间的因果关系[J]．管理评论，2004（3）．
[2] 陈昌兵．城市化、房地产及宏观调控[J]．经济学动态，2015（1）．
[3] 陈昌兵．城市化与投资率和消费率间的关系研究[J]．经济学动态，2010（9）．
[4] 陈昌兵．城市化率多重“S”型曲线估计及预测[M]//张平，刘霞辉，袁富华，主编．中国经济增长报告（2012—2013）．北京：社会科学文献出版社，2013．
[5] 中国经济增长前沿课题组．城市化、财政扩张与经济增长[J]．经济研究，2011（11）．
[6] 中国经济增长前沿课题组．突破经济增长减速的新要素供给理论、体制与政策选择，2015（11）．
[7] 中国国经济增长与宏观稳定课题组．劳动力供给效应与中国经济增长路径转换[J]．经济研究，2007（10）．
[8] 中国经济增长与宏观稳定课题组．城市化、产业效率与经济增长[J]．经济研究，2009（10）．
[9] 谭刚．房地产周期波动：理论、实证与政策分析[M]．北京：经济管理出版社，2011．
[10] 刘静岩，韩文秀．房地产投资对区域可持续发展的影响及对策[J]．中国人口、资源与环境，2003（2）．
[11] 清华大学中国与世界经济研究中心．2017年中国宏观经济分析与预测：国际形势乱象丛生中国经济缓中趋，2017-01-08．
[12] 吴嵩．中国房地产投资与经济增长的计量分析[J]．技术经济与管理研究，2010（1）．
（中国社会科学院经济研究所）